دعاوی املاک قولنامه ای و یا دارای مبایعه نامه

دعاوی املاک قولنامه ای و دارای مبایعه نامه

آشنایی با دعاوی املاک قولنامه ای و دارای مبایعه نامه

همه ما تا کنون در مورد قولنامه و مبایعه نامه چیزهایی شنیده ایم. حتی بسیاری از ما حداقل یک بار از طریق مبایعه نامه یا قولنامه مبادرت به خرید یا فروش ملک کرده ایم.

اما نمیدانیم اینها از نظر حقوقی چه مسائل و مشکلاتی ممکن اس÷÷÷ت برای ما ایجاد کنند. یا اینکه چرا باید زودتر به فکر تبدیل قولنامه یا مبایعه نامه به سند رسمی باشیم.

ما میخواهیم در این مقاله در مورد حل دعاوی املاک دارای قولنامه و مبایعه نامه از طریق وکیل ملکی متخصص دعاوی مربوط به قولنامه و مبایعه نامه بحث نماییم.

مطلب مفید | فروش مال غیر با قولنامه

در این مقاله خواهیم گفت مبایعه نامه و قولنامه هر کدام چه سندی هستند و چرا باید زودتر به فکر تبدیل آنها به سند رسمی باشیم. همچنین در مورد قانون جدید تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی نکاتی را مورد توجه قرار خواهیم داد. پس با ما همراه باشید.

قولنامه و مبایه نامه چیستند؟

قولنامه چیست؟

باید بدانیم قولنامه یک نوع سند عادی و غیر رسمی در مورد فروش ملک در آینده است. با تنظیم این سند از سوی فروشنده و خریدار یک ملک، طرفین متعهد میشوند خود در تاریخ معینی برای انجام معامله قطعی آماده کنند. بنابراین قولنامه، دادن تعهد برای انجام معامله در آینده است.

مکن است طرفین برای ایفای تعهد خود مبلغی را نیز به عنوان وجه التزام تعیین نمایند. تا اگر فرد مقابل از تعهد خود خودداتری نمود طرف دیگر آن وجه را مطالبه نماید. بنابراین قولنامه یک سند تعهد آور ملکی است نه یک سند خرید و فروش. در حقیقت در قولنامه هنوز معامله قطعی نشده است.

مطلب مفید | اثبات مالکیت بدون قولنامه

از آنجا که معامله قولنامه‌ای از تشریفات قانونی کمتری برخوردار است، لذا انجام آن سریع‌تر و راحت‌تر است. از طرفی قیمت ملک قولنامه‌ای عموماً پایین‌تر از ملک دارای سند رسمی است. بنابراین املاکی که با قولنامه به فروش میرسند زیر قیمت منطقه خود هستند.

با این وجود در املاک قولنامه‌ای، امکان جعل و کلاهبرداری در خرید و فروش بیشتر است. مثل اینکه یک ملک را بتوان به چند نفر فروخت. بنابراین در ملک قولنامه‌ای امکان انکار و یا تردید بالا است.

معمولاً املاک قولنامه‌ای پلاک ثبتی ندارند. همچنین دارای مشکل قانونی برای ثبت ملک و دریافت سند رسمی هستند. این مشکلات، در معاملات آتی ملک، دردسرآفرین میشوند.

مبایعه نامه

مبایعه نامه یک سند عادی خرید و فروش ملک است. با تنظیم مبایعه نامه و امضای آن توسط فروشنده و خریدار، معامله ملک بطور حتم قطعی میشود. و این تفاوت اساسی بین قولنامه و مبایعه نامه است. یعنی امضای قولنامه به منزله قطعیت فروش ملک نیست. اما امضای مبایعه نامه به معنای قطعیت در فروش ملک است.

اسناد قولنامه ای و دارای مبایعه نامه بر اساس ماده 10 قانون مدنی از حمایت قانون برخوردارند و نمیتوان انجام اینگونه معاملات را مستند به قانون مدنی ، امری خلاف قانون و نادرست خواند.

مطلب مفید | رفع تصرف ملک قولنامه ای

تصویب طرح بی اعتباری سند املاک قولنامه ای

از زمان تصویب طرح فاقد اعتبار بودن اسناد عادی املاک ، نگرانی هایی در مورد معاملات ملکی انجام شده با قولنامه و مبایعه نامه در بین مردم ایجاد شده است. بر اساس این طرح معاملات ملکی از این پس صرفاً باید از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام پذیرد. البته این مصوبه، یک فرصت چهار ساله را به دارندگان اسناد عادی داده است تا برای تبدیل اسناد خود اقدام نمایند.

بی اعتباری قولنامه در قانون جدید

هدف از طرح و مصوبه مورد نظر، آن بود که دیگر نتوان در مراجع قضایی با قولنامه نسبت به ابطال اسناد رسمی اقدام نمود. ضمن اینکه موضوع مورد نظر، دست کلاهبرداران را برای بهره برداری سوء از اسناد عادی کوتاه میکند.

بر همین اساس، ابتدا یک فرصت یکساله برای راه اندازی سامانه ثبت اسناد فراهم شده است تا پس از آن، همه معاملات ملکی با قولنامه و مبایعه نامه، به ثبت رسمی برسند.

بنابراین چنانچه این مصوبه عملیاتی شود در سال های آتی مبایعه نامه و قولنامه هیچ نقشی در نقل و انتقال ملک نخواهند داشت. و همه نقل و انتقالات فقط باید از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام گیرد نه بنگاههای املاک. اما آیا واقعا این امر شدنی است؟

یک ابهام جدی در قانون جدید آن است که در حال حاضر در بسیاری از مراجع و دستگاههای دولتی از جمله بانک ها، دفاتر پیشخوان دولت و …. از مبایعه نامه به عنوان یک سند برای اعتبار بخشیدن به برخی اقدامات استفاده میکنند. یعنی مبایعه نامه از نظر این مراجع رسمی یک سند دارای اعتبار تلقی میشود.

با توجه به اینکه انجام معاملات مسکن معمولاً طی یک فرایند چند هفته ای انجام میشود، معلوم نیست فرایند مراحل اولیه ثبت سند ملکی در دفترخانه‌ و نیز دریافت مفاصا حساب مالیاتی و شهرداری که باید چندین روز بدنبال آن بود چه خواهد شد؟

پشیمانی فروشنده ملک ار فروش و مشکلات اجرایی شدن قانون جدید

در جریان معاملات ملکی معمولا یک مسئله دردسر ساز این بود که فروشنده از فروش ملک پشیمان میشد. در این صورت بر اساس مبایعه نامه وی مجبور بود جبران خسارت کند . حتی در مواردی امکان پشیمانی در قرارداد وجود نداشت.

حال با اجرایی شدن قانون جدید معلوم نیست اگر در اثنای معامله و پیش از ثبت در دفترخانه، یکی از طرفین پشیمان شود تکلیف چه خواهد شد؟ و ضررهای ناشی از پشیمانی در معامله را چگونه میتوان از طرف مقابل دریافت نمود. به نظر میرس در آینده شاهد افزایش دعاوی املاک قولنامه ای و دارای مبایعه نامه باشیم.

علاوه بر این در مورد پیش فروش آپارتمان ها یک مسئله مهم آن است که سازنده‌ها اغلب اقدام به پیش فروش تعدادی از واحدها میکنند. این واحدها هنوز تکمیل نشده اند. بنابرایندارای سند نیستند. از آنجا که تا گواهی پایان‌ کار برای این واحدها صادر نشود، امکان اخذ سند رسمی برای آنها وجود ندارد، لذا معاملات صرفا با تنظیم اسناد عادی انجام می‌شود.

حالا باید دید قانون‌گذار در مورد پیش‌فروش املاک در صورت بی‌اعتبار شدن اسناد عادی چه چاره‌ای خواهد اندیشید.

موضوعات و مشکلات مربوط به املاک قولنامه ای

الف) فروش ملک قولنامه ای ورثه ای

اگر مالک اصلی ملک قولنامه ای فوت کند و ورثه به زمین یا مال دسترسی داشته باشند، فروش آن با مشکل مواجه می شود.

برای مثال ممکن است یکی از وارثین تمایلی به فروش ملک نداشته باشد، در این وضعیت ابتدا باید رضایت شخص جلب شده و یا راضی به مالکیت مشاعی با صاحب جدید مال شود. اگر معامله و فروش با  عدم حضور شخص ناراضی انجام شود، معامله فسخ خواهد شد.

همچنین می بایست بخشی از مبلغ ملک به حساب صندوق دادگستری واریز شود. این مبلغ در انتها به ورثه تعلق خواهد گرفت. در شرایطی که یک قولنامه قبل از فوت فرد امضا شده باشد و مقداری از هزینه معامله نیز پرداخت شده باشد، وراث توانایی فسخ معامله را ندارند و موظف هستند به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.

ب) نحوه استعلام ملک قولنامه ای 

بهترین راه برای گرفتن استعلام در مورد ملک قولنامه ای ، مراجعه به شهرداری و گرفتن استعلام می باشد. با انجام استعلام،  معلوم خواهد شد که آیا آن زمین مالک دارد یا خیر؟

پ) توقیف ملک قولنامه ای به چه صورت است؟

بر اساس قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط در موارد زیر فرد را مالک اموال تشخیص می دهد:

• اگر ملک به نام او ثبت شده باشد
• اگر ملک از طریق مالک رسمی اش، به او به ارث رسیده باشد.
• ملک به وی منتقل شده باشد و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد.

به همین علت تنها با معرفی کردن ملک و زمین قولنامه ای تحت عنوان اموال، نمی توان به اثبات این قضیه پرداخت که بدهکار، همان مالک است. در نتیجه اگر مالکیت ثابت نشود، توقیف ملک قولنامه ای نیز ممکن نخواهد بود.

البته با توجه به قانون اجرای احکام مدنی، هر گاه فردی که سند ملک به نام اوست، به مالکیت شخص بدهکار اقرار کرده و رضایت خود را نسبت به توقیف ملک اعلام دارد، ممکن است دادگاه رای به توقیف ملک قولنامه ای مد نظر بدهد.

ت) توقیف ملک قولنامه ای در صورت عدم پرداخت وام بانک

اگر وام هایی که برخی افراد از طریق مبایعه نامه دریافت کرده و یا میکنند اقساط شان پرداخت نشوند بانک میتواند ملک را توقیف کند. بنابراین خرید ملک قولنامه ای میتولند در صورت بی توجهی خریدار، با توقیف ملک توسط بانک به دلیل بدهی قبلی مالک یا فروشنده همراه شود. و اگر ملک جزء مستثنیات دین نباشد، قابل مصادره و بازداشت است.

ث) انحصار وراثت املاک قولنامه ای

در زمان انحصار وراثت ملک قولنامه ای، فروشنده باید برای انتقال سند رسمی اقدام کند. اگر این مرحله انجام نشود، وارثین زمین قولنامه ای می توانند از سوی دادگاه فروشنده را به انجام این کار وادار کنند. با صادر شدن سند رسمی، ملک قولنامه ای بر اساس میزان سهم الارث، بین وراث تقسیم شده و هر فرد به ثبت و دریافت سند خودش می پردازد.

اگر صدور سند رسمی برای اموال قولنامه ای صورت نگیرد، مطابق رای دادگاه، تقسیم اموال بین ورثه امکان پذیر نمی باشد.

ج) مالیات بر ارث ملک قولنامه ای

فقط اموال و املاک دارای سند رسمی، مورد مقبولیت اداره دارایی و مالیات می باشد. همانطور که پیش تر گفته شد، ملک و بنای قولنامه ای دارای سند رسمی نیست، به همین دلیل جزو اموال فرد متوفی به شمار نمی آید و مالیات بر ارث نیز برای آن حساب نخواهد شد.

نقش وکیل ملکی در دعاوی املاک قولنامه ای

بدیهی است در چنین شرایطی وکیل ملکی میتواند در جلوگیری از دعاوی املاک قولنامه ای یا حل اینگونه دعاوی نقش آفرینی کند. یعنی با ایفای نقش موثر حقوقی از ضرر و زیان ها جلوگیری نماید.

وکیل ملکی میتواند در مورد راههای مناسب عقد قرارداد و قانونی بودن آنها تدابیر لازم را اتخاذ کند. بنابراین لزوم مراجعه به وکیل ملکی در این شرایط در مورد انجام معاملات ملکی بیش از پیش ضروری می باشد.