اثبات مالکیت بدون قولنامه امکان پذیر است؟

اثبات مالکیت بدون قولنامه

در باره اثبات مالکیت بدون قولنامه چه میدانید؟

از جمله دعاوی مطرح در محاکم قضایی یا دادگاهها ، اثبات مالکیت است. دعوای اثبات مالکیت در زمره دعاوی پر چالش ، فنی و دشوار قرار دارد. مدارک اثبات بیع یا اثبات مالکیت عمدتاً مربوط به سند یا مدرکی است که در مورد آن شبهه وجود دارد . یا اصولاً مدرک متقن و قابل اثباتی وجود ندارد بنابراین اختلاف بر سر ملک یا مال غیر منقول را دشوار میسازد.

راههای اثبات مالکیت متعدد است و در مورد آن باید دقت کرد. اثبات مالکیت بدون قولنامه یک دعوای حقوقی است که قصد داریم در مورد آن توضیحاتی را ولو مختصر ارائه نماییم .

سند رسمی و عادی

برای اینکه وارد دعوای اثبات مالکیت شوید باید مدارک متقن در اختیار داشته باشید که مهمترین مدرک سند مالکیت است. اما همیشه این سند در اختیار نیست . پس چه باید کرد؟

مطلب مفید | تنظیم مبایعه نامه چگونه انجام میگیرد؟

در اینجا ابتدا باید بدانیم سند به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا در دادگاه حقوقی ، چه جایگاهی دارد. سند در حقیقت هر نوشته ای است که بتوان در نزد مراجع ذیصلاح از آن دفاع کرد و حقانیت مالک آنرا بر مال (اعم از غیر منقول یا منقول) نشان دهد. .

اسناد به دو دسته اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم میشوند. اسناد عادی اسنادی هستند که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و یا توسط مامورین رسمی کشور ثبت نشده باشد. اما هر سندی که این سه شرط را داشته باشد سند رسمی است.

مطلب مفید | اثبات مالکیت از طرف ورثه

اثبات مالکیت با اسناد رسمی بدلیل اعتبار بالای آن راحت تر است . در مورد اسناد عادی بطور قطع مشکلات کمی بیشتر خواهد بود. حتی در دعاوی اثبات مالکیت ، شاید لازم باشد از وجود وکیل اثبات مالکیت با تجربه کمک گرفته شود.

ماده 22 قانون ثبت و اثبات مالکیت

به استناد قانون ثبت و ماده 22 آن همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به‌ او رسیده باشد مالک خواهد شناخت .

بنابراین مطابق این مقرره ، قانونگذار مالکیت ملک را تنها با سند رسمی به رسمیت می شناسد .

تاثیر قولنامه در طرح دعوی

وقتی شما به هر دلیل ملکی را خریداری میکنید که سند رسمی ندارد ممکن است در آینده دچار مشولات حقوقی شوید.

در این موارد این سوال پیش می آید که آیا امکان اثبات مالکیت با قولنامه وجود دارد؟

پاسخ به این سوال دارای پیچیدگی زیاد است. زیرا به عوامل مختلفی بستگی دارد. به عنوان مثال مادامی که ملک مدعی نداشته باشد و کسی ادعای مالکیت آن را نداشته باشد احتمالاً مشکلی وجود ندارد. اما اگر به هر دلیل شخص دیگری ادعای مالکیت داشته باشد و اسناد محکمتری در دست داشته باشد در اینجا مشکلات آغاز میشود .

حال هر شخص که مدارک و شواهد معتبر در اختیار داشته باشد امکان اثبات مالکیت را خواهد داشت.

اگر فرض کنیم فردی قولنامه در اختیار دارد و شخص دیگری به عنوان مدعی فقط با استفاده از شاهد قصد ادعای مالکیت دارد بطور قطع فردی که قولنامه در اختیار دارد از شانس بیشتری برای اثبات مالکیت برخوردار است.

 اثبات مالکیت املاک بدون سند

هر گاه ملک خریداری شده سند رسمی نداشته باشد ، مالک باید دعوایی را با خواسته اثبات مالکیت در دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده اقامه کند . در این دعوا خریدار خانه بدون سند به عنوان خواهان و فروشنده ملک فاقد سند به عنوان خوانده محسوب میشود.

پس از اقامه دعوا ، قاضی دادگاه با بررسی ادله و مستندات خواهان مثل تصرف در ملک ، مبایعه نامه عادی ، شهادت شهود و مانند آن اگر صحت دلایل خواهان در مورد مالکیت ملک را احراز کند ، حکم به مالکیت او صادر می کند .

اثبات مالکیت با سند رسمی

باید دانست دعوای اثبات مالکیت در خصوص املاکی که سند رسمی دارند قابل رسیدگی در دادگاه نیست . چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت است.

دادگاهها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می کنند. بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود که ملک مورد نظر به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد .

طرح دعوای اثبات مالکیت بدون قولنامه

در بعضی موارد شخص مدعی مالکیت نه تنها سند رسمی ندارد بلکه قولنامه نیز ندارد . یا به هر دلیلی قولنامه تنظیم شده از بین رفته است و یا ملک ارثیه شخص بوده و پس از به ارث رسیدن متوجه بدون سند و بدون قولنامه بودن آن شده است .

در چنین مواردی برای اثبات ادعای خود باید از دلایل محکمه پسند دیگر مثل شهادت شهود یا تصرف طولانی مدت این ملک توسط خود یا خانواده استفاده کند .

دعوای اثبات مالکیت و خلع ید

در بعضی مواقع ، مالکین املاک بدون سند با این مشکل مواجه می شوند که شخص دیگری خانه را تصرف کرده و در آن اقامت می کند . در چنین موقعیتی که ملک ثبت نشده ای در تصرف شخص دیگری باشد ، مدعی اثبات مالکیت علاوه بر دادخواست اثبات مالکیت می تواند دعوای خلع ید را نیز مطرح کند .

ارائه دادخواست 

برای طرح دعوای اثبات مالکیت بدون قولنامه ، خواهان و یا ذینفع با در اختیار داشتن دلایل و مستندات مورد نیاز به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کند. وی در آنجا باید دادخواستی را به عنوان اثبات مالکیت زمین بدون سند تنظیم کند.

مطلب مفید | دادخواست اثبات مالکیت

توجه داشته باشید که خواهان باید تمام مدارکی که بیانگر مالکیت و یا تصرف او در ملک مورد نظر است را ضمیمه دادخواست خود نماید.

دشواریهای طرح دعوی

اثبات مالکیت بدون قولنامه به دلیل در اختیار نبودن سند رسمی بسیار مشکل است و موفقیت در اثبات آن منوط به آن است که مدارک و شواهد و اماره های در دسترس مدعی ، محکم تر از کسی باشد که در جایکاه خوانده قرار دارد.

به عنوان مثال در مواردی میتوان با ارائه مبایعه نامه عادی و یا شهادت شهود حقانیت خود را بر مالکیت ملک به اثبات رسانید.

انتقال قهری ملک

گاهی فرد از طریق ارث ، و بصورت قهری مالک ملک میشود. در اینجا قرارداد و یا مبایعه نامه یا قولنامه ای در اختیار نیست. اما قانون فردی را که قهراً مالک ملک شده را مالک میداند. در این موارد اثبات مالکیت بر اساس گواهی انحصار وراثت امکان پذیر است.

شهادت شهود

اگر ملکی دارای سند رسمی و یا عادی نباشد، و در عین حال سابقه تصرف به نفع مدعی وجود داشته باشد موفقیت در طرح دعوای ادعای اثبات مالکیت امکان پذیر است. لذا توصیه می شود که در اینموارد از شهادت شهود برای اثبات مالکیت ملک استفاده شود.

منظور از شهود، اشخاصی هستند که در گذشته مالکیت فرد خواهان بر ملک مورد نظر را دیده باشند و بتوانند این امر را در دادگاه نیز تأیید کنند.

اماره تصرف

بر اساس قانون، تصرف دلیل مالکیت است و شخص متصرف یک ملک، به عنوان مالک ملک مزبور شناخته می شود؛ مگر این که شخص دیگری با ارائه مدارک و اسناد قابل قبول، خلاف آن را ثابت کند.

در چنین شرایطی شخص متصرف برای تصرف خود نیاز به اثبات موضوعی ندارد و شخصی که این تصرف را انکار می کند، باید ادعای خود را به اثبات برساند.

هزینه طرح دعوا

در دعوای اثبات مالکیت زمین بدون سند، خواهان باید دو هزینه مهم زیر را بپردازد:

• هزینه ثبت دادخواست
• هزینه دادرسی

هزینه دادرسی در دعوای اثبات مالکیت زمین بدون سند با توجه به این که در چه حوزه ای مطرح می شود، متفاوت است و خواهان می تواند در مورد تعرفه آن از مرجع قضائی مربوطه پرس و جو نماید.

همچنین لازم است مطرح کنم که خواهان می تواند در حین رسیدگی به دعوا از دادگاه تقاضا نماید تا چنانچه حکم به نفع او صادر شود، هزینه دادرسی و سایر هزینه های دیگری که برای طرح دعوا متحمل شده است را از خوانده مطالبه نماید.

مرجع رسیدگی به دعوا

دعوای اثبات مالکیت ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک ، یعنی در جایی که زمین بدون سند مورد نظر در آن محل قرار دارد مطرح شود، حتی اگر خوانده در آن حوزه اقامت نداشته باشد.

بنابراین تمامی مدارک و مستندات به همراه دادخواست تقدیمی باید به این دادگاه ارائه شود.

پس از ارجاع پرونده به شعبه رسیدگی کننده، جلسه رسیدگی تشکیل می شود و در این جلسه، مدارک و مستندات مدعی مورد بررسی قرار می گیرد و در صورتی که حقانیت خواهان احراز شود، دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می کند.

رای اثبات مالکیت، نیازی به صدور اجراییه ندارد و به محض قطعی شدن رای صادره، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته شده و می ‌تواند از حق مالکانه خود استفاده کند.

مدارک لازم برای طرح دعوی

•  مدارک هویتی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
•  مبایعه نامه عادی
•  تحقیقات محلی
•  شهادت نامه کتبی
•  وصیت نامه/ گواهی انحصار وراثت (در صورتی که ملک از طریق ارث به مالک رسیده باشد)
•  تصویر مصدق رسید پرداخت وجه یا وجوه

نحوه طرح دعوی 

ممکن است شما در صدد طرح دعوای اثبات مالکیت بدون قولنامه باشید.  در این صورت باید به دادگاه مراجعه کنید. دادگاه باید حتما در محل وقوع ملک باشد.

مثلا اگر ملک در کرج واقع است، باید حتماً در کرج به دادگاه عمومی شهر بروید و در آن جا دادخواست خود را تنظیم کنید.

 تقدیم دادخواست و آغاز روند رسیدگی به پرونده اثبات مالکیت، موکول به پرداخت هزینه خواهد بود. چنانچه شما می خواهید زیر بار هزینه های چند باره نروید توصیه میکنیم با گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری تماس بگیرید. زیرا نگارش دادخواست و نحوه طرح ادعا و نوع استفاده از مدارک مهم است.

اگر دادخواست بدرستی تنظیم نشود ممکن است دادخواست رد شود . لذا توصیه میکنیم در این مورد با وکیل ملکی با تجربه ارتباط برقرار کنید.

پس از احراز مالکیت خواهان، دادگاه خوانده را ملزم به رفع تصرف از ملک مورد نظر می کند . دادگاه این مورد را در حکم صادره بیان میکند تا از بروز اختلافات احتمالی دیگر جلوگیری نماید.

از وکیل با تجربه ملکی بهره مند شوید

اثبات مالکیت در مواردی که طرف مقابل شما مدارک محکمتری در اختیار دارد  بسیار دشوار است. بنابراین ورود به چنین پرونده هایی بدون بهره مند شدن از خدمات وکالت وکیل با تجربه تقریبا ناممکن است.

در این موارد پیشنهاد مینماییم از یک وکیل با تجربه ملکی کمک بگیرید. قطعاً اثبات مالکیت با مدارک ناکافی ، کار سخت و زمانبری است . در این مورد وکیل می تواند شانس موفقیت شما را در پرونده افزایش دهد.