دعوای ابطال مبایعه نامه و فسخ آن

دعوای ابطال مبایعه نامه ، فسخ مبایعه نامه ، شرایط لازم برای طرح دعوا

ابطال میایعه نامه

ابطال میایعه نامه

مبایعه نامه چیست؟

 پیش از اینکه به بحث و بررسی در خصوص یکی از شایع‌ترین دعاوی در محاکم دادگستری که همان دعوای ابطال مبایعه نامه است بپردازیم، تعریف کلی و مختصری درباره مبایعه نامه عنوان می‌کنیم.

مبایعه نامه جزو اسناد عادی است که در خرید و فروش اموال نظیر ملک، توسط طرفین معامله به صورت دست نویس یا توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. حال موضوع مبایعه نامه چیست؟

در پاسخ به این سوال باید بگوییم که توافقات طرفین پیرامون شرایط قرارداد و تعهدات آن‌ها در خصوص زمان و مکان تحویل مال، نحوه پرداخت وجه یا ثمن معامله و مسائلی از این قبیل موضوع مبایعه نامه را شکل می‌دهد.

در ادامه مقاله با ما همراه باشید تا با کلیات دعوای ابطال مبایعه نامه به صورت کامل آشنا شوید. همچنین لازم به ذکر است که پیش از آگاهی از شرایط ابطال مبایعه و محتوا و مفاد آن اقدام به تنظیم قرارداد نکنید.

مطلب مفید | مراحل انتقال سند ملک

شرایط ابطال درمفاد مبایعه نامه

 موارد و شرایطی است که در مبایعه نامه ذکر می‌شود و در صورت نارضایتی از معامله ، طرفین می‌توانند با استناد به این شرایط اقدام به باطل نمودن مبایعه نامه نمایند.   

موارد ابطال مبایعه نامه خارج از قرارداد

شرایطی است که قانونگذار برای صحت معاملات از جمله مبایعه نامه یا همان عقد بیع در نظر گرفته و در صورت فقدان آن، مبایعه نامه قابلیت ابطال خواهد داشت.

لازم به ذکر است که لازمه صدور حکم ابطال مبایعه نامه در گرو این است که تحقق شرایط مذکور نزد دادگاه ثابت شود.

موارد ابطال مبایعه نامه توسط قانونگذار

در ادامه موارد و شرایطی را عنوان می‌کنیم که خوب است قبل از تنظیم هر نوع مبایعه نامه و قرارداد با آن آشنا باشیم.

اقاله:

یعنی بازپس گیری اموال مادی یا غیرمادی طرفین قرارداد که در ازای معامله پرداخت شده است. با توجه به اینکه مبایعه نامه(عقد بیع) جزء عقود لازم است؛ یعنی باطل نمودن یا فسخ آن تنها از طریق رضایت طرفین حاصل می‌شود.

حال ممکن است یکی از طرفین به دلیل عدم تحقق تعهدات یا شرایط اقتصادی نامناسب خود ناراضی باشد. این فرد باید رضایت طرف مقابل را جهت فسخ یا ابطال مبایعه نامه جلب نماید که به این رضایت دو طرفه و فسخ مبایعه نامه ، اقاله میگوییم.(مستند به ماده 283 قانون مدنی)

خیارات:

 اختیارات طرفین را در خصوص باطل نمودن مبایعه نامه شامل می‌شود. برخی از این اختیارات به موجب قانون و برخی دیگر به موجب مفاد ذکر شده در قرارداد به طرفین تعلق می‌گیرد.

در واقع در صورتی که هر کدام از طرفین بنابر شرایطی متضرر شود قادر خواهد بود با توجه به یکی از اختیارات مربوط به شرایط، اقدام به طرح دعوای ابطال مبایعه نامه نماید.

خیارات مختص عقد بیع 

خیار تاخیر ثمن:

در این مورد چنانچه خریدار ظرف مدت سه روز پس از سپری شدن مدت تعیین شده جهت پرداخت وجه اقدام نکند، ابطال عقد بیع امکان پذیر خواهد بود‌.

خیار مجلس:

در این اختیار، امکان باطل نمودن مبایعه نامه بلافاصله پس از تنظیم قرارداد و تا زمانی که طرفین معامله از یکدیگر جدا نشده‌اند وجود دارد.

خیار حیوان:

این نوع اختیار مربوط به خرید و فروش حیوان و زمانی است که مدت زمان معینی جهت پرداخت وجه تعیین نشده باشد . با استناد به این اختیار، پس از گذشت ۳ روز از عدم پرداخت وجه ، امکان ابطال مبایعه نامه وجود خواهد داشت.

دو نوع دیگر از اختیاراتی که تنها مختص عقد بیع نیستند اما در مبایعه نامه جزو اختیارات طرفین محسوب می‌شوند عبارتند از:

خیار تخلف از شرط:

همانطور که از نام این اختیار پیداست در صورتی امکان فسخ مبایعه نامه با استناد به این اختیار وجود خواهد داشت که طرفین از شرایطی که ضمن مبایعه نامه برای یکدیگر تعیین کرده‌اند سرپیچی نمایند.

خیار تدلیس:

این اختیار مربوط به زمانی است که طرف مقابل خریدار یعنی فروشنده جهت فروش مال مورد معامله به دغل کاری و فریب متوسل شده باشد که در صورت آگاهی خریدار از این امر، امکان فسخ معامله از جانب خریدار وجود خواهد داشت.

اسقاط کافه خیارات:

در صورت درج این شرط در مبایعه نامه، فرد از حق فسخ و باطل نمودن قرارداد محروم خواهد بود؛ یعنی چنانچه در مبایعه نامه حق فسخ قرارداد ذکر شده باشد، مطابق قرارداد نسبت به فسخ آن اقدام خواهد شد.

نکته: بر اساس اختیار غبن، اگر خریدار پس از عقد قرارداد و پرداخت وجه متوجه ایراد و مشکلاتی در ملک خریداری شده شود مانند کم بودن متراژ آن و … قادر به فسخ مبایعه نامه خواهد بود.

در صورتی که آگاهی از مشکل و ایراد ملک خریداری شده پس از پرداخت کلیه وجه از جانب خریدار رخ دهد، خریدار قادر خواهد بود به دادگاه مراجعه نماید. و پس از صدور حکم، مابه التفاوت قیمت را با وجود کمبود متراژ یا هر مشکل دیگری بر اساس نظر کارشناس از فروشنده ملک مورد نظر درخواست نماید.

انفساخ:

باطل شدن خودبه خودی مبایعه نامه مثلا ملک قبل از تحویل و تسلیم به خریدار در اثر زلزله تخریب شود و قابل سکونت نباشد.

محجور بودن:

چنانچه بعد از عقد قرارداد مشخص شود که یکی از طرفین معامله مجنون و سفیه بوده است، معامله باطل خواهد بود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال مبایعه نامه

 هر کدام از طرفین قرارداد که خواهان باطل نمودن یا فسخ مبایعه نامه است بایستی این موضوع را توسط دادگاه و با اظهارنامه به اطلاع طرف مقابل برساند و بعد از اطلاع، دادخواست مبنی بر ابطال مبایعه نامه را به دادگاه ارائه دهد.

لازم به ذکر است که تعیین مرجع صالح جهت رسیدگی به این دعاوی بستگی به منقول یا غیرمنقول بودن مورد معامله و همچنین تنظیم محل عقد قرارداد دارد.

نکته: دعوای ابطال مبایعه نامه جزو دعاوی مالی محسوب می‌گردد.

وکیل ابطال مبایعه نامه

وکیل ابطال مبایعه نامه

وکیل ابطال مبایعه نامه

 همانطور که می‌دانید و به آن واقف هستید امروزه دعاوی کیفری، حقوقی و … از پیچیدگی زیادی برخوردارند. برخی مفاد قانونی شامل تبصره‌هایی هستند که به کلی روند پرونده را تغییر خواهد داد.

 در نتیجه در طرح دعاوی از جمله طرح دعوای ابطال مبایعه نامه جهت موفقیت ۱۰۰ درصدی بهتر است با وکیل متخصص مشورت نمایید. با اینکار از اتلاف وقت و هزینه بیجا جلوگیری خواهید نمود.

وکلای متخصص در زمینه ابطال یا فسخ مبایعه نامه نسبت به زیر و بم علم فقه از آگاهی جامعی برخوردارند. لذا آنان می‌توانند در تسریع روند پیگیری پرونده شما موثر باشند و حکم نهایی دادگاه بر مبنای نتیجه دلخواه شما صادر گردد.

شرایط تنظیم مبایعه نامه

  • مشخصات کامل طرفین قرارداد به همراه نشانی محل اقامت آنان
  • احراز هویت خریدار و فروشنده و آگاهی از صلاحیت آنان جهت خرید و فروش(مثل اینکه فروشنده حتما مالک باشد)
  • ذکر دقیق ثمن مورد معامله(مبیع)
  • قید کردن زمان انتقال سند و زمان قبض مبیع
  • آگاهانه و آزادانه بودن قرارداد و آشنایی طرفین نسبت به قوانین آن
  • امضای ذیل قرارداد توسط دو شاهد
  • وجود دو نسخه از قرارداد که در صورت وجود شخص ثالث مانند مشاور املاک باید در سه نسخه تنظیم شود.
  • ثبت مبایعه نامه در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور و اخذ کد رهگیری معتبر.
  • دارا بودن هولوگرام معتبر از وزارت اصناف و بازرگانی …

در نتیجه مبایعه نامه‌ای که فاقد شرایط عنوان شده باشد، ماهیت قانونی ندارد و در نهایت امکان طرح دعوای ابطال مبایعه نامه با استناد به قرارداد وجود نخواهد داشت.

وجه التزام در مبایعه نامه

یکی از تعهدات مبایعه نامه مربوط به حضور طرفین قرارداد جهت رسمی نمودن سند و همچنین پرداخت مابقی ثمن( غالبا پول) از جانب خریدار است. در صورتی که از جانب طرفین قرارداد تخلفی صورت گیرد مبلغی تحت عنوان وجه التزام تعیین می‌گردد. که در صورت عدم عمل نمودن خریدار و فروشنده به تعهداتشان بایستی آن را به عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازند.

 شرایط صحت معامله

 چهار رکن اصلی و اساسی که به عنوان عوامل صحیح بودن مبایعه نامه شناخته می‌شوند ، عبارتند از:

  • قصد و رضایت طرفین معامله‌ای که محجور نباشند.
  • طرفین معامله دارای اهلیت باشند؛ یعنی رشید، عاقل و بالغ.
  • تعیین موضوع مورد معامله
  • انجام معامله از مشروعیت برخوردار باشد مثلا خرید انگور جهت خوردن مشروعیت دارد ولی اگر همین انگور با انگیزه درست کردن مشروب خرید شود معامله فاقد مشروعیت خواهد بود.

در صورتی که قرارداد مذکور هر کدام از این شرایط را نداشته باشد، معامله باطل خواهد بود. یا اینکه امکان طرح دعوای ابطال مبایعه نامه وجود خواهد داشت.

شرایط صحت عقد بیع

 در ادامه شرایطی را برای صحت عقد بیع عنوان می‌کنیم که در صورت نبود هر یک ، عقد بیع باطل تلقی می‌گردد. و هر یک از طرفین می‌توانند با طرح بی اعتباری مبایعه نامه تقاضای ابطال آن را از دادگاه بنمایند.

  • جنس فروخته شده مالیت و مشروعیت داشته باشد(مثلا مشروبات الکلی فاقد این ویژگی هستند)
  • معلوم و معین باشد
  • فروشنده به مال دسترسی داشته باشد
  • عدم اجبار طرفین در انجام‌معامله
  • مورد معامله جزو اموال غیری نباشد که از اجازه، رضایت، تایید و تنفیذ مالک برای فروش برخوردار نیستند.
  • اهلیت و توانایی فروشنده و خریدار در معامله.
  • مورد معامله وجود خارجی داشته باشد.

بیشتر مطالعه کنید

2 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • سلام
    اگر چک ضمانت اجرا شده باشه
    ابطال مبایعه نامه ممکنه

    پاسخ
    • وکیل املاک
      27 جولای 2022 23:29

      سلام
      لطفا سوال خود را مستقیما از طریق واتساپ سایت از وکیل بپرسید.
      سپاس

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

مشاوره تخصصی
Call Now Button