دعوای تعدیل اجاره بها
آشنایی با دعوای تعدیل اجاره بها
یکی از دعاوی مربوط به املاک تجاری مشمول قانون سال 56 ، دعوای تعدیل اجاره بها است. دعوای تعدیل اجاره بها در رویه قضایی تحت عنوان دعوای افزایش اجاره بها شناخته میشود. این دعوا از طرف موجر مطرح میشود. اما مستاجر نیز میتواند دعوای تعدیل اجاره بها را مطرح کند. در این صورت خواسته وی کاهش اجاره بها خواهد بود.
مطلب مفید | تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره
بنابراین تعدیل اجاره بها در عنوان این دعوا ، به معنای افزایش اجاره بها میباشد، اگرکه موجر دعوا را مطرح کند. ولی چنانچه مستاجر دعوا را مطرح کند مراد از تعدیل اجاره بها ، کاهش آن میباشد که بطور قطع مستاجر بدنبال آن خواهد بود.
در این مقاله قصد داریم برخی نکات کلیدی مرتبط با این دعوا را مطرح نماییم. لطفا با ما همراه باشید.
مرجع رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها
برابر ماده 9 قانون شورای حل اختلاف ، رسیدگی به این دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع مال مورد اجاره است.
نحوه رسیدگی به دعوا
برای شروع رسیدگی ابتدا میباید دادخواست تعدیل اجاره بها از طرف خواهان تنظیم و در دفتر خدمات قضایی ثبت شود. دفتر خدمات قضایی دادخواست را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره ارسال میکند.
مطلبی مفید | وکیل مطالبه اجاره بها
دفتر شورا نوبت رسیدگی را تعیین و به طرفین دعوا از طریق سامانه ثنا اطلاع رسانی مینماید. رای صادره از طرف شورا جنبه اعلامی دارد و اعلام میدارد که از فلان تاریخ مبلغ اجاره فلان مبلغ خواهد بود.
توضیح : همانطور که گفته شد دعوای تعدیل اجاره بها صرفاً متعلق به قراردادهای اجاره املاک تجاری مشمول قانون سال 56 میباشد. به موجب این قانون موجر حق تخلیه به صرف انقضای مدت قرارداد اجاره را ندارد . بنابراین حق تعدیل اجاره بها در آن پیش بینی شده است.
ارکان دعوای افزایش یا کاهش اجاره بها
ازکان دعوا یا اموری که قاضی باید اجراز نماید تا بتواند حکم تعدیل اجاره بها (افزایش یا کاهش اجاره بها) را صادر نماید عبارتند از :
احراز رابط استیجاری بین طرفین
در این رابطه قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر باید تقدیم قاضی پرونده شود. البته به هنگام تحویل دادخواست ، مدارک و مستندات باید ضمیمه دادخواست گردد. در روز جلسه رسیدگی لازم است اصل مدارک به رویت قاضی برسد.
احراز سمت خواهان
باید برای قاضی اثبات شود که در دعوای افزایش مبلغ اجاره ، خواهان یا موجر کیست. همچنین در دعوای کاهش اجاره بها ، مستاجر یا خواهان چه کسی است؟
شمولیت قانون سال 56
کلیه قراردادهای املاک تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده اند در شمولیت قانون سال 56 قرار دارند.
انقضای مدت اجاره
شرط پذیرش دعوا و رسیدگی به درخواست خواهان در این دعوا ، آن است که مدت اجاره پایان یافته باشد. اگر مهلت اجاره هنوز باقیمانده باشد امکان طرح دادخواست وجود ندارد.
مطلب مفید | الزام به تنظیم اسند رسمی اجاره
گذشت سه سال از آخرین افزایش
از نظر قانونی برای طرح شکایت تعدیل اجاره بها حداقل هر سه سال یکبار امکان طرح شکایت وجود دارد. بطور مثال اگر تاریخ تقدیم دادخواست به دادگاه بدوی 1 / 1 / 1402 باشد، از این تاریخ باید سه سال بگذرد تا بتوان دوباره دادخواست جدید تقدیم دادگاه نمود.
ارجاع به کارشناس
در تداوم پیگیری پرونده ، شورا برای تعیین نرخ اجاره بها ، موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد. بدین معنا که شورا با صدور قرار ارجاع امر به کارشناس ، از کارشناس میخواهد تا به محل مورد اجاره مراجعه نماید. کارشناس پس از بررسی ، نظر خود را به دادگاه اعلام مینماید.
البته اگر طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض داشته باشند میتوانند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام نمایند. بدیهی است با این اعتراض ، دادگاه هیئت سه نفره را برای بررسی تعیین خواهد کرد. طرف معترض باید هزینه کارشناسی را پرداخت نماید . سپس هیئت سه نفره نظر خود را اعلام خوهد نمود.البته در صورت اعتراض به نظر هیئت سه نفره ، باز هم امکان تعیین هیئت های با تعداد بیشتر عضو وجود دارد.
ختم رسیدگی و صدور حکم
شورا بعد از انجام تحقیقات و دریافت نظرات کارشناسی ، با استناد به ماده 4 قانون سال 56 حکم بر تعدیل اجاره بها صادر خواهد نمود.
انواع حکم تعدیل
با توجه به نوع درخواست خواهان و نوع نظر کارشناس ، ممکن است رای صادره یکی از موارد زیر باشد:
1. دادگاه با استناد به نظر کارشناس ، حکم بر افزایش اجاره بها مطابق نظر کارشناس (همان مبلغ مورد درخواست خواهان) را صادر میکند .
مطلب مفید | دادخواست تخلیه ملک تجاری
2.کارشناس مبلغی کمتر از مبلغ مورد نظر خواهان را به عنوان نرخ اجاره بها اعلام میکند . دادگاه بر مبنای همین مبلغ ، حکم صادر نموده و نسبت به مازاد بر نظر کارشناس تا خواسته خواهان ، به لحاظ عدم اثبات ، حکم به دعوی صادر میگردد.
3.مبلغ کارشناسی بیشتر از مبلغ مورد درخواست خواهان است. در این صورت دادگاه حکم بر نظر کارشناسی داده و نسبت به مازاد آن تکلیفی ندارد.
4.خواهان طی تقدیم دادخواست هر میلغی را کارشناس اعلام نماید درخواست میکند. بنابراین با نظر کارشناس دادگاه بر مبنای همان مبلغ حکم صادر میکند.
5.کارشناس مبلغ اجاره بها را همان مبلغ پیشین و یا کمتر اعلام میکند. در این حالت حکم بر رد دعوا صادر میشود.
نمونه رای تعدیل اجاره بها از طرف شورای حل اختلاف
در خصوص دادخواست الف به طرفیت ب به خواسته تعدیل اجاره بهای محل مورد اجاره موضوع اجاره نامه عادی مورخ 10 / 9 / 75 از مبلغ هشتصد هزار رسال فعلی به مبلغ ماهیانه یک میلیون ریال نظر به اینکه با ملاحظه قرارداد اجاره استنادی رابطه استیجاری بین طرفین و سمت خواهان به عنوان موجر و انقضای مدت سه سال از آخرین افزایش اجاره بها محرز بوده و قرارداد اجاره طرفین نیز مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 میباشد. و کارشناس منتخب شورا مبلغ اجاره بهای ماهیانه محل مورد اجاره را یک میلیون ریال اعلام نموده است. که مصون از اعتراض طرفین باقیمانده و با اوضاع و احوال معلوم و محقق قضیه انطباق دارد .
مطلب مفید | قراردادهای اجاره مشمول قانون 76
و از طرفی خوانده نیز ایراد و دفاع موثری در قبال دعوی خواهان به عمل نیاورده است. علیهذا شورا نظر به جمیع مراتب فوق دعوی خواهان را وارد ثابت تشخیص داده و با استناد به ماده 4 از قانون فوق الذکر حکم بر تعدیل و افزایش اجاره بهای ماهیانه محل مورد اجاره از تاریخ 10 / 2 / 94 (تاریخ تقدیم دادخواست) و از مبلغ ماهیانه هشتصد هزار ریال به ماهیانه یک میلیون ریال صادر و اعلام میگردد این رای حضوری و ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض و تجدید نظر در دادگاه عمومی حقوقی می باشد.
