فروش و اجاره ملک وقفی
چند نکته مهم در مورد فروش و اجاره ملک وقفی
وقف یکی از عقود به رسمیت شناخته شده در نظام حقوقی ایران است. بر اساس ماده 55 قانون مدنی، «وقف» در معنی حبس عین مال و تسبیل منافع آن است.
وقتی ملک مورد وقف قرار میگیرد، دیگر نمیتوان مالکیت عین وقف شده را انتقال داد. در حقیقت وقتی یک ملک وقف میشود ، منافع آن در جهتی که وقف کننده یا واقف در عقد مقرر کرده مصرف میشود.
مطلب مفید | وکیل ملک اوقافی
وقف یک عمل، عمل مستقل حقوقی به حساب مبآمممم و استقلال آن موجب میشود دارایی وقف کننده یا واقف، مستقل از دارایی وقف شده باشد. یعنی از این پس از حساب دارایی شخص واقف، از ملک وقفی خارج میشود.
از آنجا که در مورد وقف همیشه نکاتی وجود دارد که بعضاً موجب میشود سوالات و ابهاماتی در ذهن افراد ایجاد شود بهتر است در این مقاله تا حد به این موضوع بپردازیم.
مطلب مفید | مستثنیات دین در قانون
آشنایی با اصطلاحات وقفی
وقتی اسم و نام وقف می آید لازم است با برخی اصطلاحات مربوط به آن اشاره نماییم. در این مورد به کسی که مالش را وقف می کند «واقف» و به فرد یا افرادی که منافع مال به مصرف آنان می رسد «موقوف علیه» یا «موقوف علیهم» گفته می شود. همچنین به کسی که اداره املاک موقوفه را بر عهده دارد «متولی موقوفه» می گویند.
مطلب مفید | ملک طلق چیست؟
انواع وقف و شرایط واقف
اموالی که مورد وقف قرار میگیرد بر دو نوع هستند. وقف خاص و وقف عام. در وقف خاص، ملک مورد وقف فقط انحصاراً در اختیار فرد یا افراد خاص قرار میگیرد. در وقف عام ، ملک وقفی منحصر به اشخاص خاص نیست بلکه در اختیار عموم قرار میگیرد.
قانون برای عقد وقفشرایط خاص در نظر گرفته است. بدین معنا که اگر آن شرایط محقق نشود وقف صحیح نخواهد بود. این شرایط عبارتند از :
- کسی که ملک را وقف میکند باید مالک آن باشد.
- نباید مالک ملک وقفی، آن را برای خودش وقف کند .
- واقف نمیتواند پرداخت دیون و مخارج خود را از منافع ملک وقفی شرط کند.
- واقف میتواند برای ملک وقفی متولی و ناظر تعیین کند.
- واقف می تواند خودش را به عنوان متولی موقوفه تعیین کند.
- وقف اموالی که تمام شدنی هستند صحیح نیست. لذا وقف اموالی صحیح است که عین آن ها قابل ابقا و استفاده از منافع باشند.
- وقف از جمله عقود عینی است. عقود عینی عقودی هستند که تا قبل از قبض توسط طرف مقابل یعنی در اختیار گرفتن آن مال منعقد نمی شوند و قبض مال در آن ها شرط صحت عقد است.
- اگر موقوف علیهم غیر محصور یا وقف در جهت مصالح عامه باشد، قبول عقد و قبض مال موقوفه در صورتی که متولی نداشته باشد توسط حاکم صورت می گیرد.
- اگر جهت وقف نامشروع باشد آن عقد باطل است. مثلا وقف در جهت استعمال مشروبات الکلی باطل است.
آیا فروش و اجاره املاک وقفی امکان پذیر است؟
یک سوال اساسی آن است که آیا فروش و اجاره املاک وقفی امکان پذیر است؟ در پاسخ به این سوال باید گفت اجاره املاک وقفی منع و منافاتی با قانون ندارد. اما شرط اساسی برای اجاره ملک وقفی آن است که منافع حاصل از اجاره در جهت منفعت بیشتر برای ملک وقفی مصرف گردد. دلیل حقوقی این امر نیز آن است که نقل و انتقال ملک وقفی مشمول عین ملک است نه منافع آن. و از آنجا که اجاره شامل منافع میشود لذا اجاره ملک وقفی منافاتی با قانون ندارد.
در مورد فروش ملک وقفی، در شرایط عادی فروش ملک وقفی ممنوع است. اما این ممنوعین مطلق نیست. ماده 88 قانون مدنی شرایطی را برای فروش ملک اجاره ای بیان کرده است. ماده ۸۸ قانون مدنی در این خصوص مقرر میدارد: «بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
پس میتوان گفت اگر ملک وقفی در معرض خرابی و از بین رفتن باشد و نتوان برای آن کاری کرد میتوان نسبت به فروش قسمت معیوب اقدام کرد. و در صورت عدم امکان استفاده از همه ملک وقفی، همه آن ملک را میتوان فروخت.
ماده 89 قانون مدنی مقرر میدارد: «هرگاه بَعضِ موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد همان بَعض فروخته میشود. مگر اینکه خرابی بعض سبب سلب انتفاع قسمتی که باقیمانده است بشود، در این صورت تمام فروخته میشود».
