ملک طلق چیست؟

ملک طلق چیست؟

آشنایی با مفهوم ملک طلق

آیا میدانید ملک طلق چیست؟ ما میخواهیم شما را با ملک طلق بیشتر آشنا کنیم.

یکی از اصطلاحات ثبتی و ملکی که دفاتر اسناد رسمی با آن سر و کار بیشتری دارند ، «ملک طلق» است.

مطلب مفید | دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی

منظور از «ملک طلق» ، ملکی است که مالک آن ، اختیار هر نوع تصرف در آن ، اعم از فروش ، اجاره ، صلح ، هبه و …. را داشته باشد.

درج این عبارت ، در یک سند ، به این معنی است که معامله آن ملک فاقد اشکال بوده و هیچ خطر و آسیبی متوجه ملک و مالک آن نیست. زیرا ملک در بازداشت ، رهن ، وثیفه یا وقف و… نمی باشد . از این نظر ، ملک طلق با وقف تفاوت داشته و نقطه مقابل آن می باشد.

بنابراین اکثر املاک دارای سند به نام مالک ، میتوانند ملک طلق باشند. با این اوصاف برخی املاک را نمیتوان ملک طلق دانست.

مطلب مفید | دعوای الزام به فک رهن

کدام املاک ، ملک طلق نیستند؟

1. املاک توقیف و بازداشت شده ، حسب دستور مقامات قضایی.
2. املاک در رهن بانک و …..
3. املاکی که عرصه آن متعلق به دولت است.
4. املاک موقوفه .

نکته : املاک دولتی و موقوفه که دارای اعیان هستند ، فقط میتواند نسبت به اعیان طلق باشد.

مطلب مفید | مراحل انجام تفکیک ملک

وضعیت املاک مشاعی از نظر طلق بودن چگونه است؟

خوب بنظر میرسد تا حدودی متوجه شدید ملک طلق چیست؟ بیایید در باره ملک طلق نکات بیشتری را بدانیم.

برخی تصور میکنند وقتی صحبت از مشاعی بودن یک ملک میشود به دلیل وجود چند شریک در مال ، ملک مشاعی را نمیتوان طلق دانست. در حالی که این تصور از یک منظر نادرست است. زیرا تصرفات حقوقی شرکا نظیر فروش یا اجاره نیازمند اجازه سایر شرکا نیست. بنابراین از این منظر محدودیتی برای شریک وجود ندارد تا ملک را از طلق بودن بیندازد.

با این وجود ، محدودیت ناشی از انواع تصرفات مادی مانند احداث بنا و … نیازمند اجازه سایر شرکا است و از این حیث مال در محدودیت است . اما غلبه موضوع با طلق بودن ملک مشاعی است. دلیل این امر دیدگاه ادارات ثبت به ملک مشاعی است .چنانچه به اسناد مالکیت مشاعی صادر شده از ادارات ثبت توجه کنید می‌­بینید که مشاع بودن ملک را اداره ثبت طلق محسوب می­‌کند.

به نظر می­‌رسد چون امکان تصرفات حقوقی (نظیر فروش ، صلح ، اجاره و …) بدون اجازه سایر شرکا نسبت به املاک مشاع بر خلاف تصرفات مادی وجود دارد ، اداره ثبت این رویه را اتخاذ کرده باشد.

املاک وقفی و دولتی و طلق بودن آنها

اگر شما هم در زمره افرادی هستید که نمیدانید عرصه و اعیان چیستند ، خوب است بدانید عرصه در اصطلاح ثبتی به زمین یک ملک گفته میشود. اعیان نیز به معنای هر نوع سازه یا ساختمان بر روی زمین مورد نظر خواهد بود.

با این معانی ببینیم املاک وقفی و دولتی چگونه میتوانند با وضعیت طلق بودن در اعیان هماهنگی داشته باشند.

مطلب مفید | جرم جعل عنوان و مجازات آن

طلق با عرصه وقف

هر گاه اعیان ، متعلق به مالک و عرصه ، به صورت وقف باشد ، ما با مفهوم «ملک طلق با عرصه وقف» مواجهیم.

طلق و وقف

چنانچه بخشی از اعیان و عرصه به صورت وقف باشد ، به آن «ملک طلق و وقف» گفته میشود.

طلق با عرصه دولتی

در صورتی که اعیان متعلق به مالک و عرصه متعلق به دولت باشد به آن «ملک طلق با عرصه دولتی» اطلاق میشود.

چگونه ملک طلق را بشناسیم؟

تا اینجا در مورد این سوال که ملک طلق چیست؟ نکاتی را فرا گرفتیم. خوب حال ممکن است گفته شود اگر در سند مالکیت عبارت طلق قید شده باشد به این معناست که ملک طلق است. اما این نظر غلط است.

مطلب مفید | اقرارنامه بعد از فوت

 زیرا ممکن است ملکی در رهن یا بازداشت باشد اما در سند مالکیت چیزی قید نشود. لذا تنها راه برای اطمینان از اینکه ملکی واقعاً طلق می‌باشد یا خیر ، مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و درخواست استعلام ثبت از ملک مورد نظر است. در این صورت اطمینان خواهید یافت که ملک ، طلق می­‌باشد.

معامله ملکی که طلق نیست چه حکمی دارد؟

فرض‌های مختلف برای معاملات املاک غیر طلق می‌توان در نظر گرفت:

1.اگر ملکی در رهن باشد و نسبت به آن معامله صورت گیرد طبق ماده ۷۹۳ راهن نمی‌‏تواند در رهن تصرفى کند که منافى حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. بنابراین تصرف نباید منافی حقوق طلبکار باشد در غیر این صورت مرتهن (رهن گیرنده یا همان طلبکار) می‌تواند معامله را رد کند و معامله باطل شود.

2.اگر ملکی توقیف باشد معامله باطل است. به استناد ماده ۶۶۳ قانون مدنی،  هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف‌ باشد ولو مداخله‌کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

‌3.ماده ۵۶ هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.

4.ماده ۵۷ هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم‌له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر این که محکوم‌له‌ کتباً رضایت دهد.

5.معامله اموال موقوفه نیز باطل است، اما به موجب ماده 88 قانون مدنی، در صورتی که مال موقوفه خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد، به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد؛ معامله و فروش آن در صورتی جایز است‌ که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود. همچنین، بر اساس متن ماده 349 همین قانون، در موردی که بین موقوف‌ علیهم تولید اختلاف شود، به نحوی که بیم خونریزی بین آن ها رود یا منجر به خرابی ‌مال موقوفه گردد، معامله مال وقف صحیح است.

مطلب مفید | ابطال سند رهنی

یک مثال برای تفهیم موضوع

اگر یک آپارتمان و یا یک خانه را خریداری کردید و در سند آن درج شد که وضعیت خاص ملک طلق می باشد، این موضوع به این معنی است که این آپارتمان به صورت وقفی نیست و در آن هیچ شراکتی وجود ندارد و از این نظر برای شما هیچگونه جای نگرانی نخواهد بود.

حال اگر آن زمین و یا آن خانه و یا آپارتمانی که شما می‌خواهید خریداری کنید قسمتی از آن وقف باشد، در وضعیت خاص آن درج می‌شود که طلق و وقف و اگر کاملا وقف باشد در وضعیت خاص آن وقف درج می شود.

پس در نتیجه، «طلق بودن» یعنی آزاد بودن و «وقف بودن» یعنی در حبس بودن ملک و مالکیت جداگانه شخص حقوقی .

ویژگیهای ملک طلق

ملک طلق مانند دیگر واژه های حقوقی ویژگی‌های خاص خود را دارد. به عنوان مثال مال یا دارایی در شرایط ملک طلق به معنای این است که ملک به صورت شش دانگ در اختیار یک شخص است.

در نتیجه نمی توان ملک یا دارایی که چندین مالک دارد و یا وقف جایی شده است را ملک طلق نامید. اولین ویژگی ملک طلق این است که مالکیت شش دانگ یک دارایی فقط باید در اختیار یک نفر باشد. همچنین یکی دیگر از ویژگی‌های ملک طلق این است که اموال موقوفه دارای شرایط ملک طلق نیستند. چرا که اموال موقوفه به دلیل اینکه جز عرصه محسوب می‌شوند و شرایط ملک طلق به آنها تعلق نمی گیرد.

مگر اینکه در دادگاه به اثبات برسد که یک ملکی شرایط وقف شامل آن نمی شود، و یک شخص حقیقی بتواند از نظر قانونی و حقوقی ثابت کند که مالک تمام اختیار یک ملک است.

مطلب مفید | فک رهن و مراحل قانونی آن