درصد حق مالک از فروش یا انتقال سرقفلی

درصد حق مالک از فروش یا انتقال سرقفلی

سهم مالک از فروش و انتقال سرقفلی

درصد حق مالک در فروش یا انتقال سرقفلی

سرقفلی از جمله مواردی به شمار می‌آيد که دارای جزئیات حقوقی بسیار زیادی است. دلیل این امر را می‌توان لزوم رعایت حق و حقوق طرفین پرونده‌های مربوطه دانست.

بحث درصد حق مالک در فروش یا انتقال سرقفلی نیز دقیقاً به همین امر اشاره دارد.

مالک نیز همانند مستأجر حق دارد تا سرقفلی ملک خود را بفروش برساند.

تا سال 1376 چنین حقی تنها در اختیار مالک بود، اما پس از آن، حق سرقفلی به مستأجر نیز اختصاص داده شد و همین مشکلات حقوقی بسیار زیادی را ایجاد کرد.

پرونده‌های مربوط به مطالبه سرقفلی معمولاً فنی و پیچیده هستند . لذا نمی‌توان بدون استفاده از وکیل سرقفلی باتجربه  که مورد اعتماد باشد ، نسبت به تخلیه سرقفلی آنها اقدام کرد.

آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد؟

با مراجعه به قانون سال 76 ، مالک و یا موجر میتوانند با انقضای قرارداد اجاره یا فسخ قرارداد اجاره نسبت به تخلیه ملک اقدام و سرقفلی را پس بگیرند.

اما بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ ، فقط مالک می تواند حق کسب و پیشه را پس بگیرد . یعنی مستاجر حق سرقفلی را در اختیار ندارد.

مواردی مثل احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه از این جمله است.

بنابراین در گام اول باید دید قرارداد اجاره مرتبط با کدام یک از قوانین است (سال ۷۶ یا سال ۵۶؟ ) .

زیرا هر کدام قواعد خاص خود را دارد.

مطلب مفید | انتقال سرقفلی به فرزند

نحوه محاسبه درصد حق مالک در فروش یا انتقال سرقفلی

درصد حق مالک در انتقال یا فروش سرقفلی در قانون مورد اشاره قرار نگرفته است. برای تعیین سهم مالک از سرقفلی باید به عرف مراجعه نمود.

بنابراین ابتدا باید به توافق مالک و مستاجر مراجعه نمود. این سهم ، اگر مورد توافق آنان قرار گیرد ، به هر سهم و میزان که باشد ، قانون نیز آن را می پذیرد.

درصد حق مالک در انتقال سرقفلی با توجه به انتقال دائمی و یا موقت بطور قطع متغیر خواهد بود.

انتقال دائمی یعنی مستاجر قصد فروش سرقفلی را طبق عقد بیع ، صلح ، هبه ، وقف و … دارد . از این طریق بطور کلی حق سرقفلی را منتقل می نماید.

اما در انتقال موقت مستاجر قصد اجاره سرقفلی و یا مشارکت و مضاربه را دارد بنابراین انتقال حق سرقفلی برای مدت معینی صورت می گیرد.

همچنین اگر مستاجر بخواهد تغییر شغل دهد ، دو حالت ممکن است وجود داشته باشد :

تغییر شغل مستاجر به شغل مشابه مندرج در قرارداد اجاره ، در این حالت حق مالکانه ای پرداخت نمی شود .

تغییر شغل به دیگری است که در این صورت ، مستاجر برای رضایت مالک ، مبلغی را تحت عنوان حق مالکانه می پردازد.

عوامل مؤثر بر میزان حق سرقفلی

برای تعیین درصد حق مالک در فروش سرقفلی به عوامل مختلفی توجه می‌شود. هر یک از این عوامل می‌توانند منجر به افزایش یا کاهش کلی مبلغ سرقفلی شوند.

به همین دلیل باید به هر یک از آنها توجه داشت تا مشکلی  بوجود نیاید.

از جمله مهم‌ترین فاکتورهای موجود می‌توان به نوع تجارت و پیشه مستأجر، ظاهر کلی بنای مورد نظر ، امکانات و موقعیت قرارگیری ملک تجاری یا مغازه  اشاره کرد.

وقتی بخواهند میزان سرقفلی را تعیین کنند، به این سه عامل توجه ویژه‌ای می‌شود تا حق به حق‌دار برسد . یعنی مالک یا مستأجر بتوانند حق سرقفلی را به میزان صحیح بدست آورند.

علاوه بر این، گزینه‌های دیگری همچون میزان هزینه پرداخت شده توسط مستأجر جهت آماده‌سازی بنا نیز مورد بررسی قرار می‌گیرد.

در بعضی موارد، ساختمان مغازه یک ساختمان متروکه بوده که مستأجر با صرف هزینه شخصی اقدام به بازسازی آن کرده است.

در چنین مواقعی ، حتماً باید حقی را در اختیار مستأجر قرار داد؛ زیرا ملک مورد نظر به واسطه تلاش وی به یک محل مناسب جهت خرید و فروش محصولات مختلف تبدیل شده است.

آخرین موردی که در زمینه تعیین درصد حق مالک در فروش یا انتقال سرقفلی باید به آن اشاره کنیم، مدت زمان فعالیت مستأجر در ملک مربوطه است.

هرچه این میزان بیشتر باشد، سهم مستأجر نسبت به سهم مالک از لحاظ سرقفلی افزایش می‌يابد.

سرقفلی قابل انتقال است

قانون مربوط به درصد حق مالک در فروش سرقفلی

پس از تعیین درصد حق مالک در فروش یا انتقال سرقفلی،‌ مالک این حق را دارد که سرقفلی را بفروشد یا حتی به خود مستأجر انتقال دهد.

بر اساس قوانین سال 1356 تنها مالک ، دارنده اصلی سرقفلی محسوب می‌شد. بر اساس این قانون ، مستأجر حتی پس از سال‌ها سکونت و فعالیت در یک مغازه مشخص دارای حق سرقفلی نبود و درصدی به وی تعلق نمی‌گرفت.

با تصویب قانون سال 1376 و پس از آن مستأجران نیز دارای درصد خاصی از سرقفلی شدند.

بنابراین در املاک تجاری که تاریخ انعقاد قرارداد طرفین (یعنی مالک و مستاجر) به 1376 و پس از آن برمیگردد ، مستأجران نیز می‌توانند درصد سرقفلی خود را در اختیار مالک قرار دهند یا آن را به شخص ثالث بفروشند.

اما در این زمینه یک نکته خاص حقوقی وجود دارد.

اگر مستأجر بخواهد سرقفلی را به شخص دیگری بفروشد، حتماً باید مبلغی را در اختیار موجر قرار دهد.

با وجود آنکه مستأجر توانایی فروش سرقفلی را دارد، اما این امر بدون اجازه موجر و ارائه مبلغ یا درصد خاصی از سرقفلی به وی امکان‌پذیر نیست.

این همان موضوعی است که بسیاری از افراد به آن توجه نمی‌کنند و در نتیجه، بین مستأجر و موجر مشکلات حقوقی زیادی به وجود می‌آيد.

درصد حق مالک در فروش سرقفلی را می‌توان از صد درصد تا یک درصد متغیر دانست. این مبلغ با توجه به فاکتورهایی که به آنها اشاره کردیم، به شکل صحیح تعیین شود. در غیر این صورت، مشکلات بسیار زیادی به وجود می‌آيد.

انتقال سرقفلی به غیر

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، حق انتقال حق کسب و پیشه در اختیار مستاجر نیست ، به جز مواردی که موجر اجازه دهد.

اما مستند به قانون رابطه موجر و مستاجر مصوب سال 1376 ، مستاجر اختیار انتقال سرقفلی به غیر را دارد مگر آنکه موجر یا مالک این حق را از وی سلب کرده باشد .

بنابراین مستاجر میتواند سرقفلی مغازه را به شخص ثالث انتقال دهد و از وی حق سرقفلی دریافت کند.

حق مالک در انتقال سرقفلی برای مواردی است که انتقال بدون اجازه مالک باشد.

راهکار مستاجر در صورت عدم توافق با مالک نسبت به درصد حق مالکانه

در بیشتر موارد ، مستاجر تصور میکند اگر مالک با مبلغ درخواستی تحت عنوان حق مالکانه موافقت نماید و توافقی حاصل شود امکان انتقال سرقفلی وجود ندارد.

اما این تصور درست نیست و در بیشتر موارد، حتی اگر مالک برای فروش یا انتقال سرقفلی رضایت نداشته باشد میتوان از طریق مراجع قضایی نسبت به دریافت این حق ، اقدام نمود.

راه حل حقوقی ، استفاده از دادخواست تجویز انتقال منافع علیه مالک است.

یکی از راههای فروش یا انتقال سرقفلی با مجوز قانونی می باشد. مجوز قانونی هم از طریق رای دادگاه حاصل می شود.

در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 به صراحت به این مورد اشاره گردیده است. و این حق برای مستاجر پیش بینی شده است.

در خصوص قراردادهای اجاره مشمول سال 76 نیز که انتقال منافع از مستاجر سلب میگردد ، در صورت مخالفت موجر با انتقال ، میتوان با تنقیح مناط از ماده 19 قانون مذکور و برای تجویز انتقال منافع به غیر در مراجع دادگستری اقامه دعوا نمود.

با این در این صورت چنانچه دادگاه مستاجر را محق بداند رای بر تجویز انتقال منافع صادر می نماید. در این حالت انتقال منافع بدون پرداخت درصد حق مالکانه صورت می گیرد.

لزوم استفاده از وکلای مجرب

همانطور که گفته شد، عوامل مختلفی در زمینه تعیین درصد حق مالک در فروش سرقفلی اثرگذار هستند. همین امر موجب می‌شود چنین موضوعی برای افراد عادی به شدت دشوار باشد.

در چنین شرایطی، بدون استفاده از وکلای حرفه ای امکان پیشرفت در پرونده‌ سرقفلی وجود ندارد.

بارها مشاهده شده است که افراد بدون داشتن دانش حقوقی مناسب نسبت به تعیین حق سرقفلی اقدام کرده‌اند. چنین مواردی نه تنها مشکلات بین مالک و مستأجر را حل نکرده‌،‌ بلکه به نوعی خود موجب ایجاد اختلاف بیشتر میان طرفین شده‌ است.

این در حالی است که با کمک وکلای با تجربه و حرفه ای می‌توانید در کوتاه‌ترین زمان ممکن راهکار خوبی را در این رابطه بیابید.

نباید فراموش کرد که برخی وکلا دانش و آگاهی کامل در این  دارند لذا از همان ابتدای پرونده تا انتهای آن می‌توانند یاریگر شما باشند.

البته این در شرایطی صادق است که به سراغ وکلای مجرب و معتمد بروید.

این وکلا تجربه بالایی در زمینه اختلافات مربوط به سهم یا درصد حق مالک در فروش یا انتقال سرقفلی دارند . به همین دلیل، حتی کوچک‌ترین نکات حقوقی نیز از نظر آن‌ها پنهان نمی‌ماند.

شما نیز می‌توانید با مراجعه به گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری و مشورت با آن‌ها، اختلافات و مشکلات مربوط به حق سرقفلی خود را حل کنید . همچنین از بابت کسب حق سرقفلی خود مطمئن باشید و بتوانید حقوق خود را به راحتی از مراجع قانونی دریافت کنید.

در مورد فروش و انتقال سرقفلی با وکیل مشورت نمایید

سخن پایانی

امروزه تعیین میزان حق سرقفلی مالک و مستأجر به یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی تبدیل شده است. کاربرد بسیار مناسب سرقفلی منجر به آن می‌شود که هم مالک و هم مستأجر برای دریافت حق سرقفلی خود اقدام کنند.

تعیین درصد حق مالک در فروش سرقفلی با توجه به عوامل مختلفی قابل انجام است. هر یک از این فاکتورها به صورت جداگانه روی حق سرقفلی تأثیر می‌گذارند.

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی و یا احاله پرونده خود به وکیل سرقفلی با تجربه ، می‌توانید با گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری تماس بگیرید.

  نمونه قرارداد اجاره سرقفلی

ماده ۱ . طرفین قرارداد

۱-۱ انتقال دهنده …. فرزند… به شماره شناسنامه …. صادره از …. کدملی …. متولد…. ساکن…. تلفن…. با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت …. فرزند…. به شماره شناسنامه …. متولد….به موجب ….

۱-۲- انتقال گیرنده …. فرزند…. به شماره شناسنامه …. صادره از…. کد ملی…. متولد…. ساکن…. تلفن ….با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت…. فرزند….به شماره شناسنامه…. متولد….به موجب….

ماده ۲. موضوع و مورد معامله

موضوع این قرارداد انتقال کلیه حقوق مالی اعم از قطعی و احتمالی انتقال­دهنده نسبت به حق کسب و پیشه، تجار ت و سرقفلی بوده که مورد معامله عبارت است از ….. دانگ/ یک باب ….. دارای پلاک ثبتی شماره ….. فرعی از …. اصلی ….. قطعه…..واقع در بخش ….. به مساحت ….. متر مربع دارای حق اشتراک آب/ برق/ گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی/ شوفاژ روشن/ غیر روشن/ کولر/ پارکینگ/ انباری به متراژ…..متر مربع/ تلفن دایر به شماره ….. غیر دایر و دارای پایان­ساختمان شماره ….. مورخه … /… / ۱۳ صادره از سوی شهرداری منطقه …. می­باشد که انتقال­گیرنده مورد سرقفلی را رویت نموده و از کم­وکیف آن از هر جهت اطلاع و آگاهی پیدا کرد.

فروش یا انتقال سرقفلی

ماده ۳. قیمت مورد معامله

۱-۳- قیمت مورد معامله به طور مقطوع مبلغ …… ریال معادل …… تومان تعیین گردید.

۲-۳- هم­زمان با این توافق مبلغ ….. ریال معادل ….. تومان نقداً/ طی چک شماره ….. بانک ….. شعبه ….. به فروشنده پرداخت گردید، باقیمانده مبلغ ….. ریال در زمان تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی پرداخت خواهد شد.

ماده ۴. شرایط مربوط به تنظیم سند

۱-۴- طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند انتقال رسمی در تاریخ …  / …/ ۱۳ در دفتر اسناد رسمی شماره …..حاضر شوند  و انتقال دهنده متعهد گردید سند را به نام انتقال گیرنده و یا هر کسی که انتقال­گیرنده معرفی نماید انتقال دهد، در ضمن اجرای تعهد به تنظیم سند از طرف انتقال­دهنده به نام انتقال­گیرنده بعدی، موکول به احراز انتقال از طریق ارایه قرارداد می­باشد. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال رسمی، گواهی سردفتر مثبت تخلف نامبرده می­باشد.

۲-۴- عدم ارایه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف انتقال­دهنده و عدم پرداخت ثمن توسط انتقال­گیرنده، در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می­باشد.

ماده ۵. شرایط تسلیم مورد معامله

۱-۵- انتقال­دهنده موظف است مورد معامله را در تاریخ … /… /   ۱۳ با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم انتقال­گیرنده کند و هر گونه موانع در استیفاء و بهره­برداری کامل از مودر معامله را برطرف کند.

۲-۵- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد، قرارداد باطل است و انتقال­دهنده موظف است مبلغ دریافتی را به انتقال­گیرنده مسترد نماید.

۳-۵- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن بودن، مستحق للغیر، عملیات اجرایی دادگستری و اجرای اسناد رسمی و غصبی بودن، قانوناً قابل انتقال به انتقال­گیرنده نباشد، انتقال­دهنده موظف ا ست علاوه بر استرداد ثمن معامله، معادل مبلغ ….. ریال به عنوان خسارت به انتقال­ گیرنده بپردازد.

فروش یا انتقال سرقفلی

ماده ۶. آثار قرارداد

۱-۶- در صورتی که حق انتقال سرقفلی به غیر، از شخص انتقال­گیرنده سلب گردد، مشارالیه حق انتقال سرقفلی را به غیر به هیچ عنوان نخواهد داشت.

۲-۶- انتقال­دهنده اقرار نمود که مورد قرارداد مشمول مصادره اموال، سرپرستی، توقیف و وثیقه غیر نمی­باشد و مانع آن نیز قبلاً به دیگری واگذار نگردیده است. هرگاه کذب اقرار انتقال­دهنده محرز گردد و ازا ین جهت به انتقال­گیرنده خسارتی وارد گردد، متخلف مکلف به جبران خسارت وارده می­باشد.

۳-۶- انتقال­دهنده در صورت استنکاف از تحویل مورد قرارداد در موعد مقرر، مکلف است از بابت هر روز تاخیر، مبلغ ….. ریال به انتقال­گیرنده پرداخت نماید. تادیه خسارت مذکور مانع از انجام تعهد اصلی انتقال­دهنده نمی­باشد.

۴-۶- انتقال­گیرنده مکلف است تمامی قیمت مورد معامله را تا تاریخ … / … /    ۱۳ به انتقال دهنده تادیه نماید. در غیر اینصورت انتقال­دهنده حق فسخ قرارداد را داشته و نیز می­تواندم مبلغ ….. ریال وجه التزام از انتقال­گیرنده دریافت نماید.

۵-۶- پرداخت کلیه عوارض شهرداری و مالیات مشاغل و حق بیمه کارگران و کارکنان مانده از قبل و تا زمان تحویل به عهده انتقال­دهنده، انتقال­گیرنده می­باشد.

۶-۶- مالیات نقل­وانتقال سرقفلی و اخذ پاسخ استعلامات ثبتی، به منظور تنظیم سند انتقال سرقفلی، بر عهده انتقال دهنده/ انتقال­گیرنده خواهد بود.

۷-۶- اصل کلیه اسناد و مدارک نزد انتقال­دهنده/ انتقال­گیرنده باقی می­ماند تا نسبت به کارهای اداری آن اقدام نماید و در حال حاضر فعالیت کسبی در مغازه/ آپارتمان موصوف به صورت ….. می­باشد.

ماده ۷

این قرارداد در بردارنده قطعی و شرعی و تعهد طرفین به ایفای تعهدات داده شده می­باشد و با توجه به مواد ۱۰، ۱۹۰ و ۲۱۹ قانون مدنی بین طرفین منعقد گردید.

ماده ۸

حق ­الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان ….. بالمناصفه بعهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد مبلغ ……… ریال به موجب قبض شماره ….. و …..پرداخت شد.

ماده ۹

این قرارداد در تاریخ    … /  … /      ۱۳ در دفتر مشاور املاک شماره ….. به نشانی ….. در سه نسخه بین طرفین تنظیم، امضا و مبادله گردید. مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور، نسخه اول و دوم را به خریدار و فروشنده تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط است.

ماده ۱۰

موارد حقوقی مفاد این قرارداد مطابق با مقررات جاری است و تایید می­شود.

نام و نام خانوادگی کارشناس حقوقی ……….

فروشنده  ……….  خریدار……….     شهود……….

با احراز هویت متعاملین و مدارک و اسناد مورد معامله، تمام مراتب مندرج در این مبایعه ­نامه به تایید و گواهی اینجانب می­رسد.

فروش یا انتقال سرقفلی بر اساس قانون سال 76