قانون تخلیه مستاجر چیست؟

قانون تخلیه مستاجر چیست؟

نقض قوانین موجب حکم به تخلیه مستاجر می‎شود.

آشنایی با قانون تخلیه مستاجر

دعوای تخلیه ید مستاجر در مواردی مطرح میگردد که تصرف اولیه فرد در ملک و تملک منافع ملک با اجازه مالک باشد. حال بدلایل مختلف مالک قصد بیرون کردن مستاجر از ملک خود را دارد . در صورتی که این اجازه ابتدایی وجود نداشته باشد می بایست از دعوای خلع ید استفاده نمایید.

ممکن است شما بواسطه تغییر بنا و یا اتمام مدت قرارداد اجاره بدنبال اخذ دستور تخلیه ملک خود و بیرون کردن مستاجر در ملک خود باشید. درخواست تخلیه و متعاقب آن بیرون کردن مستاجر، میتواند دلایل مختلفی چون پایان یافتن زمان اجاره یا تقاضای استفاده شخصی از ملک و یا تغییر بنا داشته باشد.

باید توجه داشت که قانونگذار، تکالیف مستاجر در قانون را مشخص نموده است. در ادامه به توضیح قانون تخلیه مستاجر یا قوانین مربوط به موجر و مستاجر سال های 1356 و 1376 و قانون شورای حل اختلاف و دستورهای تخلیه مندرج در این قوانین خواهیم پرداخت .

دعاوی تخلیه در چه قراردادهایی قابل اجرا می باشند؟

مصادیق مختلفی در حقوق برای قالب بندی این اجازه وجود دارد یعنی اجازه مالک برای تصرف فردی دیگر در ملک خود.

عمدتا از طریق انعقاد قرارداد اجاره و یا صلح منافع ، مجوز استفاده دیگری از ملک  صورت میپذیرد. در پایان مدت اجاره و صلح منافع ، مالک ساختمان خواهان تخلیه ساختمان از سوی مستاجر خواهد بود. این درخواست تخلیه می بایست بر مبنای علل قانونی نه هرگونه دلیلی باشد. علل مختلفی را میتوان برای دستور تخلیه در قوانین مختلف یافت. از جمله : پایان یافتن زمان اجازه، تعدی و تفریط مستاجر و ….

آشنایی با دو اصطلاح حقوقی

پیش از ورود به توضیح علل درخواست تخلیه ملک و قانون تخلیه مستاجر بهتر است با چند اصطلاح حقوقی که در دعوای تخلیه ملک کاربرد دارد آشنا باشیم.

عقد اجاره و صلح منفعت:

• موجر و مستاجر : موجر در اصطلاحات حقوقی به مالک منفعت ملک گفته میشود. یعنی همان مالک ساختمانی که اجاره داده شده است . مستاجر هم به فردی گفته میشود که ملک را اجاره کرده و مورد استفاده قرار میدهد. به ساختمان مورد اجاره نیز در اصطلاح حقوقی عین مستاجره گفته میشود.
• مصالح و مصالح : در این خصوص در حقوق برای اجازه استفاده از ملک در کنار عقد اجاره عقد دیگری به نام صلح قرار داده شده است. این نوع قرارداد برای استفاده فرد دیگری در ملک در قالب صلح منفعت استفاده میشود. این قرارداد از سوی دو شخص منعقد میشود. به فرد صاحب مال که ملک خود را با قرارداد صلح منفعت ، به دیگری واگذار میکند اصطلاحا مصالح (همانند مالک یا موجر) و به فرد مقابل  که از منافع ملک استفاده میکند متصالح گفته میشود. یعنی متصالح تقریبا همان مستاجر در مثال فوق خواهد بود.

قوانین تخلیه مستاجر کدامند؟

بر حسب زمان قوانین مختلفی در رابطه با موجر و مستاجر به تصویب رسیده است. قانون تخلیه مستاجر در حقیقت اشاره به این موارد دارد. به تصویب رسیده که در قراردادهای اجاره ملاک عمل قرار گرفته است.

در صورتی که ملک تجاری قبل از سال 1376 باشد مشمول  قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خواهد بود.

املاک تجاری پس از سال 1376 و همچنین همه قرارداد های منعقد شده مسکونی ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و قانون مدنی خواهند بود.

در دوره سه ساله شیوع کرونا در کشور بخشنامه هایی از طرف قوه قضاییه و ستاد مبارزه با کرونا به تصویب رسید که عمدتاً چتر حمایتی بر سر مستاجران گستراند.

با این وجود اگر احکام تخلیه و یا دستورهای تخلیه بر اساس این دو قانون صادر میشود .

 دستور تخلیه در اجاره نامه های پس از سال 1376 تا کنون

در همه قراردادهای سال 1376 به بعد دلایل درخواست تخلیه ملک مستند به قانون سال 1376 و قانون مدنی خواهد بود.

درباره قانون تخلیه مستاجر بیشتر بدانیم

قانون تخلیه مستاجر یکی از بااهمیت‌ترین قوانین در ارتباط با موجر و مستأجر است که باید درباره آن اطلاعات کاملی داشت. درواقع ناآگاهی از این قانون، گاهی باعث ایجاد مشکلات و دعاوی مهم می­شود. این قانون نیز ممکن است در سال‎های مختلف تغییر کرده و به همین دلیل آگاهی از آن باید به‌روز باشد. ازاین‌رو در این مقاله قصد داریم تا درباره این قانون صحبت کنیم و تمامی اطلاعات لازم درباره آن را بیان کنیم. همچنین با بررسی این قانون در سال‎های مختلف، از اهمیت آن آگاه شویم و بدانیم دادخواست حکم تخلیه را چگونه تنظیم کنیم.

این قانون یکی از قوانین مهم در ایران است که در سال‌های مختلف به‌روز شده است و بر اساس نیاز افراد در هر دوره مورداستفاده قرار می‌گیرد. این قانون ابتدا در سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تصویب شد. همچنین در دوران سه ساله کرونا مصوبات جدیدی ابلاغ و ملاک عمل قرار گرفت.

مطلب مفید | حکم تخلیه مستاجر فوری

 اگر اجاره‌نامه شما مربوط به قبل از این سال‌ها باشد، باید بر اساس همان قوانین تصمیم گرفت. برای اینکه بدانیم قانون تخلیه مستاجر چیست، باید توضیحات بیشتری ارائه کنیم.

قانون تخلیه مستاجر ۱۳۵۶

قوانینی که در سال ۱۳۵۶ تصویب شد، مربوط به ملک تجاری است. این قوانین بیان می‌کند که اگر فردی ساکن یک ملک تجاری باشد، نمی‌تواند بدون اجازه مالک آن را به دیگری انتقال دهد. اگر افرادی تحت­الکفاله این فرد باشند نیز نمی‌توانند از طریق و‌کالت، اجاره‌نامه را به نام خود بزنند. مالک می‌تواند خویشاوندان و افراد خانواده خود را در ملکش سکونت دهد. در این صورت بر اساس قانون تخلیه مستاجر، وی باید خانه را تخلیه کند. اگر تا ۳ ماه این کار را انجام نداد، موجر می‌تواند حکم تخلیه او را بگیرد.

مطلب مفید | مراحل گرفتن حکم تخلیه

اگر ملکی که مستاجر در آن زندگی می‌کند در حالت تخریب باشد، وی باید آنجا را تخلیه کند‌ تا مالک بتواند تعمیرات را انجام دهد. اگر مالک مشاهده کند که مستأجر از ملک استفاده‌‌ای به‌غیراز چیزی که در اجاره‌نامه ذکر شده، می‌کند، تخلف ایجاد می‌شود و اجازه تخلیه برای موجر صادر خواهد شد. همچنین اگر مستاجر از دادن اجاره صرف‌نظر کند، مالک می‌تواند یک ماه صبر کند؛ اما در صورت عدم پرداخت، امکان اجرای قانون تخلیه مستاجر فراهم می‌شود‌‌.

تخلیه مستاجر بر مبنای قانون ۱۳۷۶

قانون مربوط به سال ۱۳۷۶ به ملک مسکونی مرتبط است. در‌ ماده ۳ این قوانین آمده است که مستأجر باید یک هفته بعد از اینکه اجاره‌نامه او به پایان رسید، خانه را تخلیه کند. در غیر این صورت مشمول قانون تخلیه مستأجر قرار خواهد گرفت.‌ همچنین مانند قانونی که در سال ۱۳۵۶ تصویب شد، مستأجر نمی‌تواند از ملکی که اجاره کرده است، استفاده دیگری داشته باشد. اگر این کار را انجام دهد، تخلف صورت‌ می­گیرد و باید خانه را تخلیه کند.

قوانین مربوط به تخلیه مستأجر مورخ ۱۴۰۱

در دوران شیوع کرونا در کشور بخشنامه هایی برای تخلیه مستأجر تصویب شد. این بخشنامه ها بیشتر به نفع مستأجر عمل می‌کنند. با این‌ حال استثنا برای قانون تخلیه مستأجر وجود دارد. اگر موجر ملک خود را بفروشد یا خانه دیگری در شهر برای زندگی نداشته باشد، مستأجر باید ملک را تخلیه کند.

می‏توان از وکیل برای حکم تخلیه استفاده کرد.

چگونه می‌توان در برابر حکم تخلیه از خود دفاع کرد؟

چنانچه هرکدام از موارد مربوط به قانون تخلیه مستاجر نقض شود، موجر می‌تواند بموجب آن به مراجع قضایی مراجعه کرده و حکم تخلیه مستاجر را  اخذ کند. با این‌ حال مستأجر می‌تواند در برابر این حکم از خود دفاع کرده و با وکیل در دادگاه حاضر شود. در این جا بهتر است بگوییم که هم موجر و هم مستاجر می‌توانند با مشاوره و گرفتن وکیل مجرب، پرونده خود را به‌درستی پیش ببرند. وکیل در این زمینه بیشتر از دیگر افراد بر قوانین واقف است و می‎تواند کارها را بدرستی پیش ببرد.

مطلب مفید | حکم تخلیه مستاجر 1401

شما میتوانید در این مورد به گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری مراجعه کنید. برای ارتباط با این گروه می‌توانید به سایت ملکی اداری مراجعه و از مشاوران و وکلای مجرب در امر حقوقی کمک بگیرید‌. این افراد می‌توانند پرونده شما را مختومه و رأی مناسب را برای شما بگیرند.

دادگاه می‎تواند به مستأجر زمان دهد.

در چه صورت حکم تخلیه برای مستاجر صادر نمی‌شود؟

قانون تخلیه مستاجر بیشتر اوقات از طرف موجر می‌تواند باعث تخلیه ملک برای مستاجر شود. اما گاهی ممکن است دادگاه حکم تخلیه را صادر نکند. اگر مستأجر با تخلیه خانه، مکانی برای زندگی نداشته باشد، دادگاه مهلتی را برای وی تعیین می‌کند تا ملک دیگری را برای زندگی پیدا کند و بعد خانه را تخلیه کند.

البته گاهی اوقات ممکن است خود موجر نیز بی‌خانمان باشد. در این صورت مستأجر باید هرچه سریع‌تر تخلیه را انجام دهد. بااین‌حال با مشورت از یک وکیل و مشاور حقوقی باتجربه می‌توانید در این دعاوی به‌عنوان موجر یا مستأجر از خود دفاع کنید. البته بهتر است موجر و مستأجر قبل از ورود به دادگاه یا‌ مراجع قضایی،  درباره قانون موردنظر با یکدیگر سازش کرده و مشکل را برطرف کنند‌.

کلام آخر

قانون تخلیه مستاجر یکی از قوانین مهم و تأثیرگذار درباره اجاره خانه است. به‌موجب این قانون، مالک می‌تواند مستاجر را از ملک خود بیرون براند و حکم تخلیه او را به دلیل نقض قانون بگیرد. بااین‌حال برای مستأجر نیز امکان دفاع وجود دارد و می‌تواند با مراجعه به گروه وکلا و متخصصین مانند مجموعه ملکی اداری، یک وکیل برای خود اخذ کند. برای کسب اطلاعات بیشتر و پاسخ سؤالات خود، می‌توانید به وب‌سایت همین مجموعه مراجعه کرده و اطلاعات به‌روزی در این زمینه کسب کنید.