قانون تخلیه ملک تجاری 1376

قانون تخلیه ملک تجاری 1376 ، نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری

• راههای تخلیه ملک تجاری کدامند؟ 
• چگونه میتوان حق سرقفلی را دریافت نمود؟
• دعوای ملک تجاری را چکونه طرح کنیم تا حقوق مان را اعاده کنیم؟

دعوای مالک و مستاجر از کجا آب میخورد؟

از جمله دعاوی پر گاربرد در محکم قضایی دعوای میان مالک ملک تجاری با مستاجری است که به دلایل مختلف قصد بر هم زدن معامله فی مابین را دارند. البته بیشتر این دعاوی از طرف مالکین مطرح میشود. مالکینی که مثلاً ملک توسط ارث به آنان منتقل گردیده است.

حال به هر علت علاقه ای به نگهداری ملک و یا ادامه قرارداد با مستاجر را ندارند. برخی مالکین جدید تصور می کنند به محض اینکه اراده کردند می تواندد قراردادهای حقوقی ملکی و تجاری را بر هم بزنند. اما کار به این راحتی نیست . قانون در این مورد مقرراتی وضع کرده است که طرفین نتوانند به میل خود قرارداد را به صورت یک طرفه و یا ناعادلانه بر هم بزنند.برای اینکه فرایند خاتمه قرارداد به صورت قانونی طی شود رضایت دو جانبه و پرداخت حق و حقوق طرفین الزامی است.

البته این تنها یکی از دلایل است. دلایل دیکری نیز وجود دارد که ما قصد نداریم از بخثمان خارج شویم  و به آنها بپردازیم زیرا ما را از بحث اصلی مان دور میسازد.

تخلیه ملک و دردسرهای مستاجرین

تخلیه ملک اعم از مسکونی و یا تجاری از دردسرهای املاک استیجاری است.

اجاره ملک تجاری مشمول قوانین متعددی است. قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و  قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376. بر قراردادهای اجاره که پیش از سال 1376 منعقد شده است، قانون روابط موجر و مستأجر  مصوب 1356 حاکم است.

بر قرارداهای اجاره که پس از سال 1376 منعقد شده است، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 حاکم است.

در این مقاله مطالبی مختصر پیرامون قانون تخلیه ملک تجاری 1376 مطرح می­شود . البته برای مطالعه در مورد دعوای تخلیه مربوط به قبل از 76 بهتر است مقاله دعوای تخلیه ملک تجاری بر مبنای قانون سال 56 را مطالعه نمایید.

چنانچه شما در رابطه دعوای حقوقی تخلیه ملک تجاری با مشکلات حقوقی مواجهید و در این مورد نیاز به مشاوره دقیق و اعطای وکالت به وکیل دارید، لطفاً با ما تماس بگیرید.

مطلب مفید | وکیل سرقفلی

موارد طرح دعوا بر مبنای قانون تخلیه ملک تجاری 1376

• انقضای مدت اجاره
• عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه از سوی مستأجر
• تعدی و تفریط مستأجر از قرارداد اجاره

مرجع صالح برای دعوای تخلیه ملک تجاری بر مبنای قانون 1376

در دعوای تخلیه ملک برحسب اینکه قرارداد اجاره سند عادی یا رسمی باشد، می­توان به دادگاه یا اجرای ثبت مراجعه کرد:

• اگر قرارداد اجاره ، سند عادی باشد:

اگر قرارداد اجاره سند عادی باشد یعنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، دعوای تخلیه در دادگاه عمومی طرح می­شود. با وجود اینکه دعاوی تخلیه اجاره در صلاحیت شورای حل اختلاف است؛ اما تخلیه ملک تجاری چون با پرداخت حق کسب و پیشه همراه است، در صلاحیت دادگاه عمومی است . و چون دعوای غیر منقول است در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

• اگر قرارداد اجاره ، سند رسمی باشد:

اگر قرارداد اجاره سند رسمی باشد، برای تخلیه ملک می توان به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده، مراجعه و درخواست صدور اجرائیه تخلیه ملک را مطرح نمود. مستأجر تا ده روز مهلت اعتراض به آن را دارد.

در صورتی که مالک ادعا کند که مستأجر خسارتی بر ملک وارد کرده است، برای مطالبه خسارت باید در دادگاه طرح دعوا کند.

پرداخت حق سرقفلی

• چنانچه مالک ، سرقفلی را به مستأجر منتقل کرده باشد، در زمان تخلیه ملک تجاری، باید پرداخت سرقفلی به مستاجر بر مبنای قیمت عادله باشد.
• چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد ، هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
• در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد؛ هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود ، با نظر دادگاه تعیین‌ خواهد شد.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی یک حق ویژه اماکن استیجاری تجاری است که به موجب آن، در صورتی که مستأجر با کسب و کار خود موجب افزایش اعتبار و شهرت ملک مورد اجاره شود، مالک باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به هنگام تخلیه به مستأجر پرداخت کند.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه

سرقفلی در قانون سال 1356 با عنوان “حق کسب و پیشه” مورد اشاره قرار گرفته است. براساس آن، در صورتی که مستأجر با کسب و کار خود موجب رونق ملک تجاری شده باشد، مالک نمی تواند تخلیه او را بخواهد و قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید می شود. در قانون سال 1376 عنوان ” حق کسب و پیشه” به سرقفلی تغییر کرد.

نمونه متن داخواست تخلیه ملک تجاری

تعیین خواسته و بهای آن :  تقاضای الزام خوانده به تخلیه ملک تجاری و تحویل عین مستاجره  تجاری

دلایل و منضمات : 1. تصویر مصدق سند مالکیت 2- تصویر مصدق اجاره نامه مورخه …..

ریاست محترم دادگاه …………………..

با سلام؛ احتراماً به استحضار می­رساند؛

اینجانب به عنوان خواهان و مستند به تصویر مصدق سند مالکیت، مالک رسمی ششدانگ یک باب مغازه، با مشخصات ثبتی مضبوط در اسناد تقدیمی، واقع در … هستم. با استناد به تصویر مصدق اجاره‌نامه عادی مورخ ……… مغازه فوق‌الذکر را به خوانده محترم اجاره داده ام. با نظر به اینکه مدت اجاره، یک سال از تاریخ ……. لغایت …… بوده و منقضی گردیده است. با ملاحظه ماده 2 آئین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 به شماره 5416/110 مورخ 25 /2 /1378 هیئت وزیران، ناظر به ماده 12 همان قانون ، اجاره‌نامه عادی فوق‌الذکر، مشمول هیچیک از بندهای آئین‌نامه سابق‌الذکر نیست.

با توجه به اینکه خوانده محترم، از تخلیه و تحویل عین مستأجره تجاری استنکاف می‌ورزد. لذا صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره تجاری به لحاظ انقضاء مدت اجاره و نیز الزام وی به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله، وفق مادتین 1 و 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و ماده 494 قانون مدنی و مادتین 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و قاعده تسبیب، مورد استدعاست.

محل مهر و امضاء