قراردادهای اجاره مشمول قانون 76

قراردادهای اجاره مشمول قانون 76

شرایط قراردادهای اجاره  قانون سال 76

به موجب ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 کلیه قراردادهای اجاره اعم از مسکونی و تجاری و … که تاریخ قرارداد اجاره آنها  2 / 7 / 76 میباشد ، مشمول قانون سال 76 میباشند.

بنابراین دعاوی موجر و مستاجر مرتبط با قراردادهای اجاره ای که قبل از تاریخ فوق منعقد و بعد از لازم الاجرا شدن این قانون تمدید شده اند کماکان مشمول قانون قبلی یعنی قانون سال 56 هستند.

مطلب مفید | تخلیه مستاجر توسط وکیل 

آثار قراردادهای اجاره مشمول قانون 76

الف) این قانون مشمول مستاجر دارای حق کسب و پیشه نمیشود. هر چند طرفین میتوانند با توافق یکدیگر حق سرقفلی را به مستاجر منتقل نمایند.

ب) به صرف انقضاء مدت اجاره ، حکم یا دستور تخلیه صادر میگردد.

شرایط صدور دستور تخلیه مستاجر

1.قرارداد اجاره طرفین مشمول قانون 76 باشد. یعنی تاریخ شروع رابطه استیجاری آنها از تاریخ 2 / 7 / 76 به بعد باشد.

2.قرارداد اجاره به صورت کتبی عادی و در دو نسخه تنظیم شده باشد. والا اگر قرارداد اجاره بصورت رسمی باشد مطابق ماده 3 قانون 76 تخلیه توسط دوایر اجرای ثبت انجام میشود.

اگر در قرارداد اجاره تعداد نسخ ذکر نشده باشد اصل بر این است که در یک نسخه تنظیم شده است. مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.

3.قرارداد اجاره به امضای موجر و مستاجر و دو شاهد رسیده باشد. توضیح اینکه از نظر برخی محاکم ، امضای مدیر املاک میتواند در حکم امضای یک شاهد تلقی گردد.

4.مدت اجاره منقضی شده باشد. اتمام مدت اجاره بر اساس تاریخ مندرج در قرارداد اجاره احراز میگردد.

مطلب مفید | وکیل دستور و حکم تخلیه

نحوه رسیدگی و صدور دستور تخلیه

شروع رسیدگی به تقاضای صدور دستور تخلیه در قراردادهای اجاره مشمول قانون 76 با تقدیم تقاضا یا درخواست به عمل می آید. ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 این موضوع را پیش بینی کرده است.

مرجع صادرکننده دستور تخلیه در وقت فوق العاده ، تقاضای موجر را تحت نظر قرار داده و در همان جلسه اگر شرایط صدور دستور تخلیه فراهم باشد مبادرت به صدور دستور تخلیه مینماید.

اگر شرایط صدور دستور تخلیه فراهم نباشد دستور بایگانی شدن پرونده را صادر میکند. بنابراین در چنین شرایطی نیاز به صدور قرار نیست.

توضیح اینکه پرونده قراردادهای اجاره مشمول قانون 76 در شورای حل اختلاف مورد رسیدگی قرار میگیرد . مگر آنکه موضوع پرونده مربوط به حق سرقفلی باشد . در این صورت توسط دادگاه رسیدگی میشود نه شورای حل اختلاف.

دستور تخلیه در قراردادهای اجاره مشمول قانون 76

اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور اجراییه ندارد، زیرا دعوی و حکم نیست . لذا قابلیت تجدید نظر ندارد (از شمول آیین دادرسی مدنی خارج است). بر این مطلب ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون 76 صراحت دارد که اجرای آن اجراییه نمیخواهد.

بنابراین پس از صدور دستور تخلیه در قراردادهای اجاره مشمول قانون 76، پرونده جهت اجرا به واحد اجرای احکام مدنی ارسال و به شرح زیر عمل میگردد :

1.واحد اجرای احکام ظرف 24 ساعت پس از وصول دستور تخلیه باید نسبت به ارسال اخطاریه برای مستاجر اقدام نماید.

2.در اخطاریه به مستاجر قید میشود که حداکثر طرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه محل مورد اجاره اقدام نماید.

3.اگر مستاجر ظرف مهلت فوق محل مورد اجاره را تخلیه ننمود مامور اجرای احکام (دادورز) محل را تخلیه و تحویل موجر میدهد.

4.چنانچه مستاجر تقاضای مهلت (استمهال) نماید در این صورت تقاضای وی به نظر قاضی صادر کننده دستور میرسد و قاضی میتواند برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه به مستاجر جهت تخلیه مهلت دهد. ماده 13 آیین نامه به این مطلب اشاره دارد.

5.تعداد دفعات استفاده از این مهلت منحصر در یک نوبت است. بنابراین اگر قاضی 10 روز فرصت داد دیگر نمیتواند برای بار دوم اعطای مهلت نماید.

6.به استناد آیین نامه ، استمهال باید به موجب حوادث غیر مترقبه باشد.

ادعای مستاجر نسبت به قرارداد اجاره و دستور تخلیه صادره

ممکن است مستاجر نسبت به دستور تخلیه اعتراض کند و مدعی هر گونه حقی باشد. بطور مثال مدعی شود که ما قرارداد جدیدی منعقد کرده ایم یعنی مدت اجاره تمام نشده است . یا بگوید قرارداد اجاره فاقد امضاء دو شاهد است . در این موارد تکلیف چیست؟

ماده 5 قانون 76 از این اعتراض تحت عنوان شکایت مستاجر یاد کرده است. مستاجر موظف است ابتدا دستور تخلیه را اجرا کند. سپس دادخواست خود را تقدیم دادگاه نماید. در صورت احراز حقانیت مستاجر ، دادگاه علاوه بر صدور حکم به جبران خسارت وارده به مستاجر ، نسبت به درخواست مشارالیه نیز رای مقتضی که ممکن است اعاده وضع سابق باشد صادر خواهد کرد.

مطلب مفید | وکیل ملکی

نحوه رسیدگی به دادخواست مستاجر

مرجع قضایی صادر کننده دستور تخلیه ، وقت رسیدگی تعیین میکند . مرجع قضایی صالح تا 200 میلیون ریال شورای حل اختلاف و بیش از این میزان ، دادگاه عمومی حقوقی میباشد.

نوع رسیدگی از طرف مرجع قضایی بصورت ماهیتی خواهد بود. دادگاه ادله طرفین را بررسی و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. در پایان رسیدگی ، یا حکم به رد شکایت خواهان و یا حکم بر ابطال دستور تخلیه صادر میکند. در اینجا با توجه به اینکه مرجع قضایی حکم صادر میکند لذا قابل تجدید نظر خواهی است.

حال چنانچه مرجع رسیدگی کننده به شکایت مستاجر ، شورای حل اختلاف باشد مرجع تجدید نظر ، دادگاه عمومی است. اگر این حکم از سوی دادگاه بدوی صادر شده باشد مرجع رسیدگی ، دادگاه تجدید نظر خواهد بود.

چنانچه شکایت مستاجر  مدلل باشد به عنوان مثال قرارداد اجاره قاقد امضاء دو شاهد باشد و مستاجر ضمن شکایت تقاضای توقیف عملیات اجرایی تخلیه تا رسیدگی به ادعای خود را بنماید ، در این صورت ، مرجع قضایی رسیدگی کننده میتواند با استناد به ماده 17 آیین نامه اجرایی قانون 76 پس از اخذ تامین متناسب ، با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر نماید.

نحوه مطالبات موجر

ممکن است موجر مطالباتی از مستاجر بابت اجاره بها یا اجور معوقه یا قبوض آب و برق و گاز و تلفن و یا خسارت به عین مستاجره داشته باشد . لذا بخواهد طلب خود را از محل ودیعه مستاجر دریافت نماید.

در این صورت میبایست قبل از سپردن مبلغ ودیعه مستاجر در اجرای احکام ، دادخواست خود مبنی بر مطالبات مذکور را به ضمیمه مبلغ ودیعه به اجرای احکام ارائه نماید.

دادخواست مذکور حتما باید پیش از سپردن مبلغ به اجرای احکام تقدیم گردد والا اجرای احکام نسبت به ادامه اجرای دستور تخلیه و پرداخت ودیعه به مستاجر اقدام مینماید.

اجرای احکام پس از دریافت این گواهی از پرداخت مبلغ ودیعه به میزان مندرج در گواهی به مستاجر خودداری و الباقی آن را به مستاجر پرداخت و محل مورد اجاره را تخلیه مینماید.

بطور مثال اگر مبلغ کل ودیعه 10 میلیون تومان و مبلغ مورد ادعای موجر 5 میلیون تومان باشد میزان 5 میلیون تومان به مستاجر میپردازد و 5 میلیون ادعایی موجر را در اجرای احکام نگاه میدارد تا تعیین تکلیف رسیدگی به ادعای موجر انجام و پس از صدور حکم قطعی در خصوص مطالبات موجر و به میزان مورد حکم را به موجر  پرداخت و مابقی را به مستاجر مسترد میدارد.

بطور مثال طبق حکم قطعی دادگاه 3 میلیون تومان به نفع موجر حکم داده میشود . در این صورت معادل همین مبلغ از محل ودیعه ، به موجر پرداخت و الباقی مبلغ ودیعه که در اجرای احکام مانده است.(2 میلیون تومان) به مستاجر پرداخت میگردد.

سرقفلی در قانون 76

اگر در قراردادهای اجاره مشمول قانون 76 ضمن عقد اجاره یا بعد از آن و به طریق صحیح شرعی سرقفلی به مستاجر منتقل شده باشد(تبصره 2 ماده 6 قانون 76) در این صورت در زمان تخلیه ، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ عادله روز تخلیه میباشد و به خودی خود و به مرور زمان به مستاجر سرقفلی تعلق نمیگیرد.

قید به طریق صحیح شرعی کنایه ای نسبت به قانون 56 است که به موجب آن حق کسب و پیشه و تجارت بدون پرداخت پولی و به موجب قانون به مستاجر تعلق میگرفت. در حالیکه به موجب قانون 76 تعلق حق سرقفلی منوط به انتقال این حق به طریق شرعی به مستاجر میباشد.

داشتن حق سرقفلی برای مستاجر مانع از تخلیه محل مورد اجاره در انقضای مدت اجاره نمیباشد که البته در این فرض به نرخ روز به وی سرقفلی پرداخت میگردد.

اگر در قراردادهای اجاره مشمول قانون 76 شرط شده باشد که موجر هر ساله محل مورد اجاره را به همان مبلغ و به همان مستاجر اجاره دهد در این صورت مستاجر میتواند جهت اسقاط حق سرقفلی و تخلیه محل ، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر دریافت نماید. ماده 7 قانون 76 بیانگر این مساله میباشد.

چنانچه در قرارداد اجاره شرط شود موجر هر ساله مورد اجاره را با اجاره متعارف به همان مستاجر اجاره دهد در این صورت مستاجر میتواند جهت اسقاط حق خود مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر دریافت نماید. ماده 8 قانون 76 به این مساله اشاره دارد.

نمونه دستور تخلیه

بسمه تعالی

به تاریخ 1 / 10 / 94 و در وقت فوق العاده پرونده کلاسه …… تحت نظر است . ملاحظه میگردد که موضوع پرونده درخواست صدور دستور تخلیه یک واحد آپارتمان مسکونی یا یک باب مغازه میباشد . نظر به اینکه شرایط صدور دستور تخلیه فراهم است لذا دادگاه به شرح ذیل مبادرت به صدور دستور تخلیه مینماید.

دستور تخلیه

در خصوص درخواست (الف) به طرفیت (ب) به خواسته صدور دستور تخلیه یک باب مغازه موضوع اجاره نامه عادی مورخ 1 / 9 / 93 نظر به اینکه شرایط صدور دستور تخلیه از جمله احراز رابطه استیجاری بین طرفین و شمول قانون 76 بر روابط استیجاری آنها و انقضاء مدت اجاره محرز میباشد لذا مستنداً به مواد 2 و 3 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 دستور تخلیه محل مورد اجاره صادر و اعلام میگردد.

دفتر . دستور صادره به واحد اجرای احکام ارسال تا ظرف یک هفته نسبت به اجرای آن اقدام شود.

نکته : اگر مستاجر ودیعه ای به موجر پرداخت کرده باشد در ذیل دستور تخلیه باید قید شود . اجرای این دستور تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستاجر میباشد.

نکته : این دستور قطعی و لازم الاجرا میباشد . لذا در ذیل آن حضوری یا غیابی و قابل تجدید نظر بودن یا نبودن آن قید میگردد.