قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت

آشنایی با قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادها یکی از انواع ابزارهای ارتباط معاملاتی افراد با یکدیگر است. ابزاری که اگر با پشتوانه حقوقی تنظیم شود می تواند منافع مناسبی برای طرفین بدنبال داشته باشد. اما بدون مطالعه و بی توجه به آثار و نتایج حقوقی،می تواند آثار زیانباری برای طرفین ایجاد نماید. یکی از قراردادهای مهم در امور ملکی، مشارکت در ساخت است که ما در این مقاله قصد داریم در مرد آن کمی بحث کنیم.

مطلب مفید | وکیل مشارکت در ساخت

در این مورد شما باید نکاتی را در مورد انجام معامله بدانید.  همچنین آگاه باشید که ثمن معامله چیست و اصولاً تنظیم مبایعه نامه و راهنمای تکمیل آن  چگونه انجام می پذیرد. یا اگر سازنده در ساخت خانه موفق عمل نکرد برای الزام سازنده به احداث بنا چکار باید کرد؟

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

ممکن است اولین سؤال شما در مورد قرارداد ساخت این باشد که آیا قرارداد مشارکت در قانون مورد اشاره قرار گرفته است یا خیر؟ باید بدانید تعداد قراردادهایی که در قانون به صورت مستقیم مورد اشاره قرار گرفته اند خیلی زیاد نیست. این نوع قراردادها به قراردادهای معین معروف هستند.

قرارداد مشارکت در ساخت در زمره قراردادهایی است که در قانون مورد اشاره قرار نگرفته است. بلکه مثل بیشتر قراردادها این مدل قرارداد با توجه به تفاهم طرفین(مالک و سازنده) منعقد شده و انجام می پذیرد.

در قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً یک طرف قرارداد، مالکی است که شش دانگ ملک را  در اختیار دارد. در طرف دیگر سازنده و سرمایه گذار قراردارد . معمولاً ارزش ملک در این قرارداد محاسبه شده و سرمایه گذار هم سرمایه ای معادل ارزش ملک با خود همراه می آورد. البته هر کس ارزش سرمایه اش بیشتر باشد بطور قطع منافع بیشتری نیز نصیبش خواهد شد.

قرارداد مشارکت یک قرارداد عهدی و تملیکی است. یعنی هر دو طرف متعهد هستند که انجام کارهایی را بر عهده بگیرند. مثلاً مالک نسبت به تخلیه ملک در زمان معین اقدام کند و یا برخی امود ثبتی را عهده دار شود. شریک و سرمایه گذار نیز متعهد می شود در مدت معین نسبت به ساخت خانه اقدام نماید. معمولاً در چند مرحله بخشی از ملک به شریک منتقل می شود و او نیز نسبت به ساخت ملک اقدام می کند. در مرحله آخر نیز سهم هر کدام از واحدهای احداثی تعیین شده و اسناد آن منتقل می گردد.

برای مطالعات تکمیلی، لطفاً مقاله همه چیز در باره نگارش قرارداد را مطالعه نمایید.

بررسی صلاحیت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

قبل از اینکه ملک خود را در قالب قرارداد مشارکت در ساخت در اختیار طرف مقابل خود قرار دهید، بهتر است در مورد صلاحیت وی، تحقیق کنید.  اینکه طرف شما شخص حقیقی است یا حقوقی می تواند مهم باشد. در هر مورد بررسی ها تا حدودی متفاوت از یکدیگر است. به عنوان مثال در مورد شخص حقوقی، شما باید حتماً از اصالت و واقعی بودن شرکت یا مؤسسه اطمینان یابید. اساسنامه و مدارک ثبت آن شرکت در اداره ثبت شرکت ها را ببینید. و از آخرین مسئولیت امضاء کنندگان قرارداد اطمینان پیدا کنید.

آخرین آگهی تغییرات شرکت را مشاده نمایید و از صلاحیت امضاء کنندگان مطلع شوید. اقامتگاه قانونی شرکت را بطور دقیق در قرارداد ذکر کنید. و نهایتاً اینکه شرکت در حال حیات باشد و در ردیف شرکت های منحل شده و یا ورشکسته نباشد.

در مورد شخص حقیقی نیز باید بررسی کنید شخص طرف قرارداد به سن رشد رسیده و عاقل و بالغ  باشد. یا اینکه صغیر یا مجنون نباشد که معامله با این افراد باطل است. همچنین اگر مالک در قید حیات نباشد قرارداد حتماً با امضای تمام ورثه تنظیم شود. اگر ملک مشاع باشد باید همه شرکاء قرارداد را امضاء کنند. اگر مالک تاجر یا بازرگان باشد باید ممنوع المعامله نباشد.

در قرارداد با ورثه باید حتماً گواهی انحصار وراثت را ببینید و از سند پرداخت مالیات آن اطمینان پیدا کنید. و آنها را ضمیمه قرارداد نمایید. اگر هم قیم یا وکیل با شما قرارداد را امضاء می کند حتماً مدارک قانونی وی همراه باشد و ضمیمه قرارداد شود.

قرارداد مشارکت در ساخت و اهمیت موضوع آن

معمولاً موضوع قرارداد در ماده دو می آید. در برخی قراردادها موضوع قرارداد مبهم و نامفهوم نوشته می شود. بطوری که اسنباط های مختلف از آن می شود. همین امر ممکن است دردسرهایی را برای طرفین ایجاد نماید. مثلاً اکر قرار است قرارداد در مورد ساخت و احداث یک آپارتمان 4 طبقه باشد که دارای 8 واحد مسکونی است. و قرار است برابر ضوابط شهرداری ساخته شده و برای آن صورتمجلس تفکیکی اخذ و در نهایت سند برای واحدها اخذ شود. باید همه این موارد به صورت دقیق در قرارداد ذکر گردد.

باید در شرایط قرارداد مشخص شود که سازنده چه تعهداتی در مورد اخذ تراکم برای آپارتمان مورد نظر دارد. و اگر نتوانست آن تعهدات را انجام دهد تکلیف چه باید باشد. در این موارد بهتر است مالک از همان ابتدا نسبت به انتقال سه دانگ از ملک به نام سازنده اقدام نکند. بلکه به موازات پیشرفت کار مرحله به مرحله نقل و انتقال انجام پذیرد. تا خدای نخواسته اگر سازنده نتوانست در مورد احداث بنا بر اساس پیش بینی ها اقدام کند، مالک دچار ضرر و زیان نشود.

اگر در هنگام تنظیم قرارداد ، پروانه ساختمان در دسترس باشد باید مشخصات آن در قرارداد بیاید. و یک نسخه کپی از آن اخذ و طرفین روی آن را امضاء نمایند .

سهم طرفین، در قرارداد

سهم مالک

در قرارداد مشارکت در ساخت یک نفر در سمت مالک قرار دارد که سهم وی، ملکی است که آورده او در قرارداد است. به هر میزان که کارشناسان و یا طرفین ارزش ملک در نظر بگیرند سازنده نیز باید به همان میزان در پروژه هزینه نماید. البته همه اینها به توافق طرفین بستگی دارد. یعنی ممکن است سهم طرفین با توجه به وقعیت منطقه ای که ملک در آن قراردارد کمتر و یا بیشتر شود.

در مورد هزینه هایی که سازنده قرار است انجام دهد باید توافق از قبل صورت پذیرد. تا بعدها مشکلی ایجاد نشود. بنابراین باید از همان ابتدا مشخص شود سهم هر یک از طرفین قرارداد در پروژه تا چه میزان است. و هزینه های بیشتر از آن بر عهده چه کسی است و چکونه هزینه باید بین طرفین نقسیم شود. در اینگونه موارد بهتر است حساب مشترکی ایجاد و در آن هزینه های اضافه، از محل واریزی طرفین با توجه به سهمشان برداشت و هزینه شود.

در هر حال باید در قرارداد مشخص شود سهم مالک در ساخت پروژه تا کجاست و چکونه باید محاسبه شود. ممکن است در قرارداد از همان ابتدا ذکر شود که مالک در احداث بنا تا زمان اخذ سند هیچ تعهدی در قبال هزینه ها ندارد. یا اینکه مشخص شود که مالک در قبال هر میزان اضافه بنا بیشتر از آنچه که در مورد آن توافق شده است به نسبت سهم خود موظف به پرداخت هزینه خواهد بود. در هر حال همه اینها از قبل باید روشن و شفاف ذکر شود.

سهم سازنده

 در مورد سازنده آنچه که اهمیت دارد توان مالی و تجربه سازنده است. هر مالکی باید در مورد سازنده ای که قرار است بنا در ملک احداث نماید تحقیقات لازم را انجام دهد. و از توان وی و تخصص و تجربه اش جویا شود. معمولاً اگر سازنده ای اولین ملک را دارد تجربه می کند، ممکن است خیلی مورد اطمینان نباشد. یا سازنده ای که آنقدر توان مالی ندارد که ملک را بسازد و فقط بر روی وام های دریافتی از بانک حساب باز کرده می تواند عاقبت ناخوشایندی برای مالک رقم بزند. و به دلیل ناتوانی در ساخت پروژه مالک را اسیر بدهی به بانک و بازپرداخت های وام نموده و دردسرهای بزرگی را رقم بزند که در مواردی منجر به تملک ملک از طرف بانک وام دهنده بشود.

در اینکونه موارد اخذ ضمانت های کافی از سازنده برای ساخت می تواند کار را محکم کند. تا چنانچه سازنده از عهده کار برنیامد، از محل اجرای ضمانت نامه ها خسارت وارده تا حدودی جبران شود.

مدت و زمان اجرای قرارداد

یکی از نکات مهم در قراردادها مدت و زمان اجرای قرارداد است. اولاً در هر قراردادی باید تاریخ تنظیم قرارداد ذکر شود.  تا روشن شود طرفین از چه تاریخی نسبت به یکدیگر متعهد به انجام کارهای متقابل شده اند. علاوه بر این، زمان انجام کارهایی که طرفین باید انجام دهند نیز باید روشن باشد.

به عنوان مثال باید در مورد سازنده که طرف دوم قرارداد است تکالیف زیر قید گردد:

• تعهد به ساخت ملک در مدت مشخص و با تعداد طبقات و واحدهای معلوم با توجه به نوع مصالح و ویژگی های مورد توافق.
• تعیین مهلت برای اخذ پروانه ساختمان.
• تاریخ شروع و مهلت دقیق انجام عملیات اجرایی . مانند تخریب و گودبرداری و فوندانسیون. (لطفا مقاله دعوای مالک و سازنده ملک در مورد بیمه و پروانه تخریب و نوسازی را ببینید) .
• تاریخ شروع و مهلت انجام سفت کاری اعم از اجرای کامل سقف و دیوارچینی و سیستم آب و برق و تأسیسات و …..
• تاریخ شروع و مهلت انجام نازک کاری اعم از گچ کاری، کاشی کاری و …
• تاریخ شروع و مهلت نصب و راه اندازی آسانس.ر، کابینت و کمد ها و ….
• تاریخ و مهلت اخذ پایان کار و تنظیم تقسیم نامه و تفکیک واحدها. (در صورت تمایل مقاله دعوای الزام به اخذ پایان کار را ببینید).
• تحویل سهم الشرکه مالک به وی.