ماده 6 اجاره نامه و تفسیر حقوقی آن
شرح بندهای ماده 6 اجاره نامه
تتظیم اجاره نامه همیشه یکی از دغدغه های ذهنی طرفین قرارداد اجاره است. از یکسو موجر یا مالک نگران آن است که مستاجر پس از پایان مدت قرارداد، محل استیجاری را تخلیه نکند. از سوی دیگر مستاجر بیم آن دارد که اگر محل اجاره مناسب باشد موجر در پایان مدت اجاره آیا تمایل به تمدید قرارداد اجاره یا اجاره نامه دارد یا خیر.
طرفین قرارداد اجاره لازم است ابتدا به دقت مواد قرارداد و بندهای مربوط به آن را مطالعه کنند. سپس با اطمینان از عدم وجود مشکل در مفاد اجاره نامه ، مبادرت به امضای آن نمایند.
مطلب مفید | الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
در حال حاضر اجاره نامه های موجود در دفاتر مشاور املاک به صورت یکپارچه و در سراسر کشور در دسترس و مورد استفاده قرار میگیرد. ماده 6 قرارداد یکی از مهمترین مواد اجاره نامه است که برخی طرفین قرارداد با جزییات آن چندان آشنا نیستند. در این مقاله قصد داریم در مورد بندهای 15 گانه ماده 6 قرارداد اجاره بحث کنیم. در صورت لزوم هر جا که لازم باشد تفسیر حقوقی مناسب در مورد آن ارائه خواهیم نمود. پس با ما همراه باشید.
استفاده متعارف از مورد اجاره (بند یک ماده 6)
بند 1 ماده 6 قرارداد اجاره تصریح میکند :
«مستاجر نمیتواند از مورد اجاره بر خلاف منظور قرارداد مسکونی تجاری اداری کارگاهی استفاده نماید و بر خلاف متعارف استفاده نماید». یکی از تکالیف طرفین تمامی قراردادها، احترام به اراده و خواست طرف مقابل و عمل کردن به مفاد قرارداد است.
اگر در قرارداد در خصوص نحوه و چگونگی و یا میزان استفاده مستاجر از عین مستاجره(مورد اجاره) ، صریحاً و بطور واضح شرطی مقرر شده باشد، مستاجر موظف است در همان حدود رفتار نماید. اما اگر در اجاره نامه در خصوص نحوه استفاده بطور صحیح و روشن توافقی شرط نشده باشد، باز هم نمیتوان به هر شکل از مورد اجاره استفاده کرد. بلکه باید بر اساس اراده و خواست واقعی موجر که در هنگام تنظیم اجاره نامه بر اساس آن توافق شده بود عمل شود.
مطلب مفید | تخلیه به جهت تغییر شغل
منظور از استفاده متعارف در این بند آن است که باید طبق روال عرف از منافع موضوع اجاره بهره برداری شود. حتی اگر در قرارداد بطور کامل توضیح داده نشده باشد. بنابراین هر گاه مستاجر در هنگام استفاده از عین مستاجره از حدود عرفی تعدی یا تفریط کند و امکان جلوگیری از این رفتار وی فراهم نباشد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
برخی نکات و توصیه های مهم حقوقی این بند
در بند یک ماده 6 اجاره نامه به نتیجه عدم رعایت استفاده متعارف از موضوع اجاره اشاره ای نشده لذا توصیه میکنیم در قسمت توضیحات نوشته شود: «در صورت عدم رعایت هر یک از مفاد این اجاره نامه از سوی هر یک از طرفین، در صورت عدم امکان الزام به رعایت تعهد، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را دارد». این شرط میتواند جلوی ضرر و زیان بیشتر را از هر یک از موجر یا مستاجر بگیرد.
همچنین در ابتدای بند یک اشاره به نوع استفاده شده، که حتماً باید به آن توجه شود که کاربری مورد اجاره چیست؟ یا تجاری یا اداری و غیره.
یکی از مواردی که از طریق دادگاهها میتوان تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را نمود، به علت تغییر شغل است. به عبارتی اگر ملک با کاربری تجاری یا اداری است. حتما به شغل مربوطه هم اشاره شود و اگر امکان تغییر شغل در صورتی از موجبات فسخ قرارداد اجاره است که شغل جدید از نظر عرف مشابه شغل سابق نباشد و موجب ضرر موجر شود. بنابراین تغییر شغل شلواردوزی به مانتوفروشی، مستلزم ضرری برای موجر نیست که موجر بتواند تقاضای فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد اجاره را نماید. تغییر شغل مستاجر در عین مستاجره صرفاً از طریق رضایت موجر امکان پذیر است.
مطلب مفید | تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها
کاربری مورد استفاده در اجاره نامه(بند دو ماده 6)
در بند 2 از ماده 6 اجاره نامه چنین آمده است:
«مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد(حق انتقال به غیر را ندارد). و در صورت تخلف و انتقال مورد اجاره به غیر مسئول کلیه خسارت وارده در حدود مقررات قانونی خواهد بود.
قصد ابتدایی و اولیه موجر در هنگام تنظیم اجاره نامه این است که مستاجر شخصاً از منافع آن استفاده کند. و به همین دلیل نیز در بند 2 ماده 6 به مباشرت مستاجر اشاره شده است. از طرفی در ماده 474 قانون مدنی اشاره شده ، مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین میبینیم که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 اصل بر وجود حق انتقال است مگر اینکه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد.
در انتهای بند 2 ماده 6 اجاره نامه مقرر شده که در صورت تخلف و انتقال مورد اجاره به غیر مستاجر مسئول کلیه خسارات وارده در حدود مقررات قانونی خواهد بود. شاید این سوال پیش بیاید که مبنای این شرط در اجاره نامه چیست؟
پاسخ این است که در قانون روابط موجر و مستاجر صحبتی از این قضیه مطرح نشده اما به حکم ماده یک این قانون ، روابط استیجاری ناشی از این قانون مشمول قانون مدنی، توافق میان طرفین و احکام قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است.
نتیجه اینکه در ماده 492 قانون مدنی آمده است اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
مسئولیت مستاجر در پرداخت هزینه های مصرفی (بند سه ماده 6)
در بند 3 از ماده 6 اجاره نامه چنین آمده است:
«پرداخت هزینه های مصرفی، برق، گاز، تلفن، شارژ، هزینه های نگهداری ساختمان، فضلاب شهری و غیره بر عهده مستاجر است و باید در موعد تخلیه، فسخ و یا اقاله، قبوض پرداختی را به موجر ارائه نماید».
در قانون روابط و مستاجر و قانون مدنی به صراحت به این موضوع اشاره نکرده است اما در قراردادها معمولا چنین بندی میان طرفین شرط می شود. اما در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر در بحث مربوط به تخلیه ملک استیجاری در زمان تخلیه ملک به نوعی به این موضوع یعنی مسئولیت مستاجر در پرداخت هزینه های مصرفی مانند آب و برق و گاز و غیره اشاره کرده و مستاجر را مسئول پرداخت آن تلقی کرده است. در این ماده اشاره شده:
«… چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد باید دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دایره اجرا تحویل دهد.»
بنابر مفاد ماده 4 مزبور این نتیجه حاصل میشود که مسئول پرداخت هزینه های مصرفی در طول مدت اجاره بر عهده مستاجر است مگر اینکه ثابت شود بخشی از هزینه ها مربوط به زمان قبل از تنظیم اجاره نامه باشد و یا مربوط به زمان پس از انقضای مدت اجاره و تخلیه ملک باشد که مستاجر مسئولیتی در پرداخت هزینه های مصرفی این دوران ندارد.
هزینه های کلی و جزئی عهده مالک و مستاجر(بند 4 ماده 6)
در بند 4 از ماده 6 اجاره نامه آمده است :
«پرداخت هزینه تعمیرات و هزینه های کلی از قبیل نصب و راه اندازی به منظور بهره برداری از دستگاه تهویه، شوفاژ، کولر،آسانسور، شبکه آب، برق و گاز به عهده مالک است. و هزینه های جزئی مربوط به استفاده از مورد اجاره به عهده مستاجر است و نوع هزینه ها و میزان آن را عرف تعیین میکند.
نکات حقوقی در مورد بند 4 ماده 6 اجاره نامه
در ارتباط با تعمیرات ، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ساکت است. اما در ماده 486 قانون مدنی مقرر شده، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه بر خلاف آن شرط شده یا عرف بر خلاف آن باشد و …»
همچنین در ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 در خصوص تعمیرات مقرر گردیده بود، «تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده منصوبه درآن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.
ملاک تشخیص نوع تعمیرات
ملاک تشخیص اینکه تعمیرات مورد نیاز جزء تعمیرات کلی و اساسی است یا تعمیرات جزئی، عرف . عادت محل وقوع ملک استیجاری است. اما توصیه می کنیم برای جلوگیری از اختلاف مواردی که به عنوان تعمیرات جزئی است و بر عهده مستاجر است در قسمت توضیحات به صورت روشن اشاره شود مانند هزینه سرایداری، تعمیر آبگرمکن و شوفاژ، تعویض لامپ ها و غیره.
فرض نمایید ملک موضوع اجاره نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد و موجر آن را برطرف ننماید. در این صورت، مستاجر میتواند از طریق دادگاه و یا شورای حل اختلاف ، موجر را ملزم به انجام تعمیرات نماید. و در صورت خودداری موجر، مستاجرحق فسخ اجاره را خواهد داشت. یا میتواند از دادگاه بخواهد که تعمیرات مورد نیاز را با نظارت دفتر اجرای احکام دادگاه انجام دهد. و مخارج آن را از محل اجاره بها به حساب موجر پرداخت نماید.
اما چون این موضوع در اجاره نامه ها به صراحت نیامده لازم است که این شرط در توضیحات اجاره نامه ذکر شود.
اقدام موجر در صورت تخلف مستاجر
گاهی اوقات نیز ممکن است بر عکس مطلب قبلی، این مستاجر باشد که مانع تعمیرات ضروری مورد اجاره شود. در این مواقع موجر میتواند از طریق دادگاه و یا شورای حل اختلاف مستاجر را ملزم به رفع موانع کند. البته دادگاه مهلت و مدت مناسبی را برای انجام تعمیرات تعیین میکند. اگر مستاجر به ممانعت خود ادامه بدهد دادگاه میتواند حکم تخلیه موقت ملک را برای انجام تعمیرات صادر کند. اگر در نتیجه ممانعت مستاجر، خسارتی به ملک برسدف او مسئول جبران خسارت خواهد بود.
مستاجرین باید در هنگام امضای اجاره مفاد آن را بطور کامل مطالعه کنند. یعنی در مورد امکانات ملک موضوع اجاره بررسی کنند که آیا دارای آب، برق، گاز و غیره است یا خیر.
هزینه تعمیرات در مجتمع های مسکونی
فرض کنید مستاجر حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن را داشته باشد. در این صورت، موجر نمیتواند جز در مورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید. مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد.
حال فرض نمایید ملک استیجاری در یک ساختمان چند طبقه با واحدهای متعدد باشد. در این صورت، تعمیرات تاسیسات در قسمت های مشترک آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمان ها و تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود. ممکن است مستاجر هزینه های مربوطه را که جزء تعمیرات جزئی است نپردازد. در این صورت، احتمالا از سوی مدیر ساختمان با اخطار قطع انشعاب آب یا برق یا گاز مواجه خواهد شد. اگر موجر هزینه های مربوطه را بپردازد، میتواند مبلغ فوق را از محل قرض الحسنه مستاجر کسر نماید.
