مجازات ساخت و ساز بدون مجوز
آشنایی با رروند برخورد با ساخت و ساز بدون مجوز
ساخت و ساز بدون پروانه در محدوده شهرها و حریم آن بر اساس قانون عملی غیر قانونی است و مجازات به همراه دارد. حال چگونه میتوان یک ساخت و ساز را غیر قانونی نامید و نحوه برخورد با سازندگان بنای غیر مجاز و سرنوشت سازندگان و مواردی نظایر آن موضوعاتی هستند که در این مقاله به آنها خواهیم پرداخت.
مطلب مفید | دعوی قلع و قمع بنای غیر مجاز
پیش از بحث لازم است به ماده 100 قانون شهرداری اشاره نموده و بحث خود را دنبال نماییم. ضمنا متن قانون شهرداری ها را در انتهای مقاله ذکر خواهیم نمود.
ماده 100 قانون شهرداریها مصوب 11 / 4 / 1334 و اصلاحی 27 / 11 / 1345 مقرر میدارد :
مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان ، از شهرداری پروانه ساخت اخذ نمایند. شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور باشد، جلوگیری نماید.
مطلب مفید | وکیل کمیسیون ماده 100
ساخت و ساز بدون مجوز چیست؟
مطابق با قانون شهرداری انجام هرگونه ساخت و ساز در محدوده شهرها ، مستلزم دریافت پروانه ساخت از شهرداری و رعایت مفاد مندرج در آن است.
ساختمان هایی که بدون دریافت پروانه ساخت و یا رعایت مقررات مربوطه نسبت به ساخت و ساز بر روی زمین های شهری اقدام نمایند، مرتکب خلاف شده اند و مامورین شهرداری موظفند از اقدامات آنان جلوگیری به عمل آورند.
کمیسیون ماده 100 چیست؟
بر اساس تبصره 1 ماده 100 در مواردی که در هنگام ساخت و ساز ، اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشود و یا بنای احداثی خلاف مشخصات مندرج در پروانه باشد یا اصولاً بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع باحداث شده باشد ، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون ماده 100 ( مرکب از نماینده وزارت کشور بانتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری بانتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر ) مطرح میشود .
کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام مینماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد . پس از انقضاء مدت مذکور‌کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت میکند مطرح نماید. ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر‌حسب مورد اتخاذ کند در مواردیکه شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری میکند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری ، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید در غیر اینصورت کمیسیون بتقاضای ذینفع بموضوع رسیدگی خواهد کرد.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز
در صورتیکه تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین مینماید.
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آنرا طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز
افرادی که قصد ساخت و ساز در محدوده یا حریم شهر را دارند، بنابر نص صریح ماده 100 قانون شهرداری و آراء وحدت رویه شماره ۹۳ مورخ ۱۳۷۷/۰۵/۱۷ و شماره ۴۶۸ مورخ ۱۳۸۹/۱۲/۲۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، باید قبل از هر چیز، نسبت به اخذ پروانه یا مجوز از شهرداری مربوطه اقدام کنند. احداث ساختمان بدون اخذ پروانه، از تخلفات رایج و اساسی است. تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری تکلیف ساخت بنای بدون مجوز را مشخص کرده است.
مطلب مفید | قانون پیش فروش ساختمان
نکته مهم اینکه شهرداری راسا نمی تواند بنای بدون پروانه را تخریب یا جریمه کند بلکه باید مانع عملیات ساخت شود و بلافاصله پرونده تخلف را تشکیل و به کمیسیون ماده 100 بفرستد. کمیسیون ماده 100 تعیین می کند که بنای بدون پروانه تخریب شود یا مالک جریمه پرداخت نماید.
تصمیم کمیسیون ، تخریب یا اخذ جریمه
تصمیم کمیسیون معمولاً از دو حالت تخریب و یا اخذ جریمه خارج نیست. اما اینکه کمیسیون تصمیم بگیرد کدام مورد را به عنوان مجازات ساخت و ساز بدون مجوز اجرا کند ، بستگی به شرایط مربوطه دارد.
در صورتیکه ملک احداثی در تداخل با اصول شهرسازی ، فنی و بهداشتی باشد، مبتنی بر حکم تخریب مستفاد از صدور تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهری ، تصمیم کمیسیون بر تخریب ملک خواهد بود.
تصمیم صدور و اخذ جریمه نیز طبق مستفاد از تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اتخاذ میشود.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز
انواع تخلفات مطروحه در کمیسیون ماده 100 شهرداری
- بنای بدون پروانه(مجوز) یا بنای خارج از پروانه یا مازاد بر آن.
- عدم لحاظ پارکینگ یا قابل استفاده نبودن آن.
- تعرض به معابر شهر
- استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
- تغییر کاربری غیرمجاز
انواع مجازات ساخت و ساز بدون مجوز
در صورتی که ساخت و ساز بدون پروانه ساخت و سایر مجوزهای قانونی انجام پذیرفته باشد کمیسیون ماده 100 ممکن است یکی از تصمیمات زیر را اتخاذ نماید :
- اگر ساخت وساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد طبق ماده 100 شهرداری کمیسیون مکلف است تخریب تمام یا قسمتی از ساختمان که بدون پروانه ساخت و مجوزهای لازم ساخته شده است را بدهد.
- پرداخت جریمه نقدی؛ چنانچه اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت گردیده ولی ساخت و ساز بدون مجوز از شهرداری باشد ، کمیسیون ماده 100 ممکن است حکم به تخریب یا پرداخت جریمه نقدی صادر کند. برای مثال در مورد برخی از تخلفات ساخت و ساز مثل احداث نکردن پارکینگ، ممکن است کمیسیون ماده 100 به جای تخریب ساختمان، حکم به پرداخت جریمه نقدی صادر نماید.
- مقدار جریمه نقدی با توجه به متراژ ساختمان در نظر گرفته میشود .بنابراین به ازای هر متر مربع ساختمانی که بدون مجوز احداث گردیده یک دهم ارزش معاملاتی آن بنا جریمه در نظر گرفته میشود که بهد از پرداخت جریمه و سایر عوارض قانونی ، برای ساختمان پایان کار صادر می گردد.
میزان جریمه ساخت و ساز بدون مجوز چقدر است؟
مطابق تبصره ۴ کمسیون ماده 100 در صورت احداث بنا بدون اخذ پروانه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون میتواند با صدور رأی بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید.
اعضای کمیسیون ماده 100
از نظر قانون شهرداری رسیدگی به مجازات ساخت و ساز بدون مجوز در صلاحیت کمیسیون ماده 100 است. هرچند دفترخانه کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در شهرداری مستقر است، لیکن این کمیسیون یک تاسیس جداگانه بوده و شخصیت حقوقی جدا از شهرداری دارد. کمیسیون ماده 100 با حضور افراد زیر تشکیل می یابد:
- نماینده وزیر کشور
- نماینده وزارت راه و شهرسازی
- نماینده دادگستری
- نماینده شهرداری
شایان توجه است که حضور نماینده شهرداری در کمیسیون صرفاً از جهت توضیح وقایع پرونده و نظرات فنی است. نماینده شهرداری در کمیسیون ماده 100 شهرداری حق رای ندارد. پس از تشکیل کمیسیون موضوع ساخت و ساز بدون مجوز مورد بررسی قرار می گیرد.
شیوه اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری
کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری از جمله مراجع شبه قضایی به شمار می رود، بنابراین مالک ساختمان می تواند نسبت به تصمیم کمیسیون مذکور اعتراض نماید. مرجع رسیدگی به اعتراض نسبت به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری، شعب دیوان عدالت اداری می باشد.
برای اعتراض به رای کمیسیون در دیوان می بایست دادخواست حقوقی تنظیم و به همراه ضمائم آن به دفاتر یا شعب دیوان عدالت اداری تقدیم گردد. همچنین خواهان می بایست هزینه دادرسی را پرداخت نماید. خوانده در این دعوی، کمیسیون ماده 100 شهرداری است که توسط خواهان ادعا می شود در مورد ساخت و ساز بدون مجوز بر خلاف قانون رای صادر کرده است.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز
پس از احراز تکمیل بودن پرونده، شعبه دیوان عدالت اداری بدون تشکیل جلسه حضوری به کمیسیون ماده 100 ابلاغ می نماید که مدارک و مستندات خود در ارتباط با موضوع را ضمن لایحه دفاعیه به آن شعبه ارسال نماید. کمیسیون مکلف است ظرف 10 روز لایحه دفاعیه به همراه مستندات و مدارک مورد نیاز به شعبه دیوان عدالت اداری ارسال کند.
شعبه دیوان پس از وصول لایحه دفاعیه و بررسی موضوع رای صادر می کند. اگر دیوان خواهان (کسی که ساختمان را ساخته است) محقّ تشخیص دارد، حکم ابطال رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را صادر می کند. همچنین اگر شعبه دیوان عدالت اداری رای صادر شده توسط کمیسیون ماده 100 را مطابق با قوانین و مقررات مربوطه تشخیص دهد، حکم تایید رای کمیسیون ماده 100 شهرداری را صادر می نماید.
نحوه رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز بدون مجوز
همانطور که اشاره شد رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز بدون مجوز در صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری است. در نتیجه شیوه رسیدگی در کمیسیون مذکور در مورد شهر های مختلف، متفاوت است. کمیسیون ماده 100 ملزم به تبعیت از آیین نامه هایی است که توسط شورای شهر صادر می شود.
چنانچه حکم تخریب تمام یا بخشی از ساختمان صادر شود، محکوم علیه می بایست ظرف مهلت معین نسبت به تخریب اقدام نماید. در صورتی که وی از انجام این کار خودداری نمود، مامورین شهرداری به دستور دادگاه نسبت به تخریب ملک اقدامات لازم را انجام می دهند.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز
تخلف تراکم اضافی در ساختمان
در پروانه ساخت، مساحت زیر بنای هر ساختمانی مشخص شده است. حال اگر افراد علاوه بر مساحت زیر بنای تعیین شده در پروانه ساخت تخلف نموده و اضافه بنا در ساختمان ایجاد نمایند مرتکب تخلف تراکم اضافی گردیده اند که دراین صورت کمیسیون برای مرتکب یا حکم به تخریب می دهد یا جریمه.
مقدار جریمه تعیین شده برای تخلف اضافه بنا در املاک مسکونی
مطابق تبصره 2 کمسیون ماده 100 در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد).
مقدار جریمه تعیین شده برای تخلف اضافه بنا در املاک تجاری
مطابق تبصره ۳ کمسیون ماده 100 در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد) .
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز
تخلف در خصوص عدم احداث پارکینگ
در صورتی که با توجه به مشخصات مجوز و نقشه و قوانین شهرداری ساخت پارگینگ ضروری و الزامی باشد و مالک بدون در نظر گرفتن جواز و قوانین شهرداری از احداث پارگینگ خودداری نماید و اصول فنی شهرسازی را رعایت ننماید مرتکب تخلف شده و در صورتی که امکان اصلاح این تخلف وجود داشته باشد کمیسیون حکم به ساخت پارکینگ می دهد.
اما چنانچه امکان ساخت پارکینگ نباشد کمیسیون حکم به پرداخت جریمه صادر مینماید. ولی اگر پارکینگ ساخته شده بدون رعایت اصول بهداشتی و فنی شهرسازی باشد کمیسیون مکلف است حکم به تخریب پارکینگ صادر نماید.
جریمه عدم احداث پارکینگ
مطابق تبصره ۵ کمسیون ماده 100 در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون میتواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع میباشد).
تغییر کاربری در املاک
شهرداری موظف است براساس نقشه جامع شهری ، در پروانه ساختمانی نوع کاربری هر ساختمان را مشخص نمایند. در صورتی که مالکی برخلاف نوع کاربری در پروانه و مجوز عمل نماید و تخلف نمودن و از ملک مسکونی به عنوان تجاری استفاده نماید ، این موضوع در کمیسیون مطرح میگردد. بعد از احراز تخلف مالک ، در خصوص تعطیلی ملک اتخاذ تصمیم می گردد.
تخلف افراد در معابر شهری
مطابق ماده 100 قانون شهرداری ، تخلف و تجاوز به معابر زمانی محقق میشود که مالکی در موقع نوسازی بدون مجوز یا مخالف مجوز با رعایت نکردن قوانین شهرداری ، دست به ساخت ملک جدید بنماید و یا به ملک سابق خود و یا ملک کنونی شهرداری تجاوز نماید.
در واقع منظور عقب نشینی نکردن مالک طبق قانون شهرداری است که ملک کاملا یا بعضا در طرح های شهرداری و مراجع مربوطه قرار گرفته است. در این نوع طرح‌ها دولت با پرداخت ارزش روز ملک به مالک و خراب نمودن آن طرح خود را به اجرا درمی‌آورد و اگر فوری نباشد ، آن طرح حتماً در آینده می‌بایست اجرا گردد.
شرایط صدور رای کمیسیون ماده 100 بر تخریب
طبق تبصره ماده فوق، اگر ساختمان احداثی در محدوده و حریم شهر، بدون پروانه ولی با رعایت کاربری اراضی و اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی ساخته شده باشد، کمیسیون ماده 100 اختیار دارد (می تواند) فقط رای بر اخذ جریمه صادر کرده و صدور گواهی پایان کار را تجویز کند. البته کمیسیون می تواند در این شرایط نیز رای بر تخریب بدهد.
اما در صورتی که سازنده در بنای احداثی بدون پروانه، هر یک از دو شرط فوق و یا هر دو شرط فوق را رعایت نکرده باشد، کمیسیون ماده 100 بلااستثناء رای بر تخریب صادر می کند.
از توضیحات بالا نباید این برداشت اشتباه شود که اخذ پروانه قبل از احداث بنا، جزء اصول شهرسازی نیست و بود و نبود آن خیلی مهم نیست. و اگر پروانه نباشد هم کمیسیون می تواند رای بر جریمه دهد. بلکه گرفتن پروانه قبل از احداث هر بنایی در محدوده و حریم شهر، از اصول اساسی شهرسازی است. قانونگذار در تبصره ماده 100 صرفا تاکید کرده است که کلیه اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی به غیر از گرفتن پروانه رعایت شود و نگرفتن پروانه تخلف محسوب می گردد.
مقدار جریمه بنای بدون پروانه
اگر در بنای بدون پروانه هر دو شرط رعایت کاربری اراضی و اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد و کمیسیون رای بر جریمه صادر کند. جریمه به شرح ذیل در دو حالت است:
- ساختمان فاقد سرقفلی باشد: به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان.
- ساختمان دارای سرقفلی نیز باشد: به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان یا یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان، هر کدام که بیشتر باشد.
باید افزود که مقدار جریمه تخلفات ساختمانی در شهر تهران به منظور جلوگیری از بروز تخلفات، برای لحاظ در پرونده‌های سال 1399 به شکل چشمگیری متفاوت شده است . جزئیات فرمول طراحی شده توسط شهرداری تهران نشان می‌دهد که جریمه تخلف ساخت و ساز ۱۰۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است. بطوری که میانگین جریمه ساخت‌و‌ساز در مناطق مختلف تهران، مترمربعی از سه میلیون و ششصد هزار تومان در سال 1398 به مبلغ هفت میلیون و سیصد هزار تومان شده است.
میزان جریمه سازندگان برای تخطی از مفاد پروانه ساختمانی در شهر تهران دو برابر گردیده است.
محاسبه جریمه بنای بدون پروانه به نرخ روز تخلف
با عنایت بر آرای وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۲/۲۵ و شماره ۲۱۰ مورخ ۱۳۸۷/۰۴/۰۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، نظریه شماره ۴۷۸/ مورخ ۱۳۹۱/۳/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه، وقتی که جریمه بنای بدون پروانه توسط کمیسیون ماده 100 محاسبه می گردد، قیمت زمان وقوع تخلف ملاک محاسبه قرار می گیرد نه قیمت روز تادیه جریمه.
جریمه بنای بدون پروانه احداثی توسط مستاجر
در صورتیکه مستاجر، اجازه احداث بنا در مورد اجاره را داشته باشد و اقدام به ساخت بنای بدون پروانه کند، مشروط بر اینکه بنای بدون پروانه ساخته شده متعلق به مستاجر باشد، کمیسیون ماده 100 مستاجر را جریمه می کند. ولی در صورتیکه بنای بدون پروانه احداثی متعلق به مالک کل ساختمان باشد، جریمه را باید مالک پرداخت کند.
مقدار جریمه اضافه بنای زائد بر تراکم مجاز
اگر ساختمان دارای پروانه، زائد بر تراکم مجاز، اضافه بنا داشته باشد، تخلف محسوب می شود. این تخلف در تبصره های 2 و 3 ماده 100 شهرداری تعیین تکلیف شده و مقدار جریمه در بناهای با کاربری های متفاوت کاملا مشخص شده است که به شرح ذیل است:
- جریمه در بنای با کاربری مسکونی: به ازای هر متر تخلف، حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان.
- جریمه در بنای با کاربری های صنعتی، تجاری و اداری: به ازای هر متر تخلف، حداقل دو برابر و حداکثر چهاربرابر ارزش معاملاتی ساختمان.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز
پرداخت پول به شهرداری توسط مالک، جهت خرید مازاد تراکم ساختمانی و نقض مقررات شهرسازی، بر اساس ماده ۵۹۲ قانون مجازات اسلامی سال ۱۳۷۵ رشوه تلقی شده و مجازات شش ماه تا سه سال حبس یا هفتاد و چهار ضربه شلاق دارد.
پرداخت عوارض علاوه بر جریمه بنای بدون پروانه
همانطور که بیان شد برای بناهای بدون مجوز، در صورت وجود شرایطی، کمیسیون به جای تخریب، می تواند رای بر پرداخت جریمه صادر کند.
علاوه بر جریمه بنای بدون پروانه، شهرداری به استناد رای شماره ۳۵۲ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۲۷ هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد، می تواند عوارض ساختمان به جهت هزینه های اداره شهر نیز از مالک دریافت کند. که وضع عوارض مقوله کاملا متفاوتی با جریمه مذکور کمیسیون ماده 100 است و جمع این دو ایرادی ندارد.
لزوم اخذ پروانه برای دیوارکشی دور زمین
اگر مالکی قصد محصور کردن زمین خود واقع در محدوده یا حریم را داشته باشد، باید از شهرداری مربوطه مجوز مربوطه را دریافت کند تا با ممانعت پلیس ساختمانی شهرداری یا با رای تخریب کمیسیون ماده 100 مواجه نگردد.
ساخت بدون پروانه در حریم روستا
احداث ساختمان بدون پروانه در حریم روستا (تبصره ۱ ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴) و شهرک های صنعتی (ماده ۴ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴)، خارج از صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد و قواعد مربوط به خودشان را دارند.
احداث بنای بدون پروانه قبل از تصویب طرح جامع شهر
اگر ساختمان فاقد مجوز در تاریخ قبل یا بعد از تصویب طرح جامع شهر، ساخته شده باشد، طبق نظریه شماره ۱۵۶۷/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۷/۱۱ و نظریه شماره ۲۸۳۸/۹۷/۷ مورخ ۱۳۹۷/۱۱/۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، تاثیری در صلاحیت کمیسیون ماده 100 ندارد. همچنان رسیدگی به تخلف در صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد.
تخلف از مفاد پروانه ساخت
بعضی مواقع دیده شده است که فردی پروانه احداث بنای با کاربری مسکونی را می گیرد ولی مبادرت به ساخت بنای با کاربری تجاری می کند. چون در این مورد، شخص برای ساختمان پروانه گرفته ولی مفاد آن را رعایت نکرده و بنای با کاربری منظور را نساخته است بنابرین هنوز پروانه معتبراست. این مورد را نمی توان بنای فاقد پروانه تلقی کرد.
ولی طبق تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری، اگر کمیسیون تشخیص دهد که اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی در بنا رعایت نشده است، می تواند وفق رأی وحدت رویه شماره ۵۷۷ مورخ ۱۳۹۳/۰۴/۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، رای بر تخریب بنای مخالف مفاد پروانه را صادر کند.
احداث بنا بعد از انقضای اعتبار پروانه
اگر اعتبار پروانه ساخت منقضی شده باشد و بنا بعد از آن ساخته شود. در این صورت طبق نظریه شماره ۷/۴۴۵۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۶/۲۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، بنای احداثی بدون پروانه تلقی می گرددد.
متن ماده 100 قانون شهرداری ها مصوب 11 / 4 / 1334 و اصلاحی 27 / 11 / 1345
ماده 100 (الحاقی 27ˏ11ˏ1345)
مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.
تبصره 1 (اصلاحی 27ˏ11ˏ1345)
در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع باحداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونهائی مرکب از نماینده وزارت کشور بانتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری بانتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر بانتخاب انجمن مطرح میشود کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام مینماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد.
پس از انقضاء مدت مذکور‌کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت میکند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر‌حسب مورد اتخاذ کند. در مواردیکه شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری میکند مکلف است حداکثر ظرف یک‌هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید در غیر اینصورت کمیسیون بتقاضای ذینفع بموضوع رسیدگی خواهد کرد.
در صورتیکه تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین مینماید.
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آنرا طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود.
تبصره 2 (اصلاحی 27ˏ11ˏ1345)
در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با [به] توجه بموقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد) در صورتیکه ذینفع از پرداخت جریمه خود داری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را بهمان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت بصدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.
تبصره 3 (اصلاحی 08ˏ06ˏ1356)
در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه بموقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خود داری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرو نده را بهمان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید.
کمیسیون در این مورد نسبت بصدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.
تبصره 4 (اصلاحی 08ˏ06ˏ1356)
در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتیکه اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون میتواند با صدور رأی بر اخذ جریمه بازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، در صورتیکه ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هرکدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلا مانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را بشهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره های 2 و 3 عمل خواهد شد.
تبصره 5 (اصلاحی 08ˏ06ˏ1356)
در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون میتواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی باخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع میباشد) شهرداری مکلف باخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان میباشد.
تبصره 6 (اصلاحی 08ˏ06ˏ1356)
در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند. و در صورتیکه بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در اینمورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید. در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی بموضوع در صلاحیت کمیسیونهای ماده صد است.
تبصره 7 (اصلاحی 08ˏ06ˏ1356)
مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرائی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث میگردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظربر خلاف گواهی نماید و یا تخلف را بموقع بشهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی بطرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید.
شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتیکه مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر بصدور رأی تخریب بوسیله کمیسیون ماده صد گردد به حداکثر مجازات محکوم کند.
مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جرائد کثیر الانتشار اعلام میگردد. شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت بمحض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده صد بمدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خود داری نماید. مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمانها نظارت نمایند . و هر گاه از موارد تخلف در پروانه بموقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی میشود. در صورتیکه عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزائی هم باشد از این جهت نیز نیز قابل تعقیب خواهند بود.
تبصره 8 (اصلاحی 08ˏ06ˏ1356)
دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان در مورد ساختمانهای نا تمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
در مورد ساختمانهائی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی بماده صد قانون شهرداریها (1355/11/24) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتیکه مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلا مانع میباشد.
در مورد ساختمانهائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتیکه اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلا مانع میباشد.
تبصره 9 (الحاقی 27ˏ06ˏ1358)
ساختمانهائی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده صد قانون شهرداری معاف میباشند.
تبصره 10 (الحاقی 27ˏ06ˏ1358)
در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی باین اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی میباشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند. رأی این کمیسیون قطعی است.
تبصره 11 (الحاقی 27ˏ06ˏ1358)
آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست. و این ارزش معاملاتی سالی یکبار قابل تجدید نظر خواهد بود.
