مطالبه وجه بابت ملک معیوب

آشنایی با دعوای مطالبه وجه بابت ملک معیوب

مطالبه وجه ملک دارای عیب

مطالبه وجه ملک دارای عیب

مطالبه وجه ملک معیوب – در قراردادهای خرید و فروش ملک، موارد متعددی از دعواهای ملکی بوجود می آید. از جمله دعاوی ملکی، دعوای مربوط به عیوب ملک خریداری شده است. در هنگام خرید و فروش، گاهی خریدار متوجه عیب و یا نقص در ملک نمی شود حتی ممکن است این عیب از چشم وی پنهان نگهداشته شده باشد. در اینجا بحث بر سر این نیست که فروشنده عمداً اقدام به پنهان کردن عیب ساختمان داشته و یا اصولاً توجهی به آن نداشته است. ما در اینجا قصد داریم به این نکته بپردازیم که در وجود چنین شرایطی خریدار باید چگونه عمل نماید. آیا او می تواند اقدام به مطالبه وجه ملک معیوب نماید؟

در پاسخ باید گفت بلی. اگر خریدار بعد از خرید متوجه وجود عیب در ملک شود می تواند دو کار کند. یا اینکه قرارداد را فسخ نماید. یا برای مطالبه ارزش ریالی عیب ساختمان یا همان ارش اقدام کند. ارش در اینجا همان تفاوت ارزش ملک سالم از ملک دارای عیب است.

نوع و شکل و میزان عیب

باید گفت نوع و میزان عیب دارای اهمیت بسیار است. نوعاً این موضوع به عرف جامعه بستگی دارد . البته در صورت طرح دعوا حتماً کارشناس در این مورد نظریه رسمی خواهد داد. این نظریه در دادگاه ملاک عمل قاضی برای صدور رای خواهد بود. اگر عیب چندان زیاد نباشد خریدار فقط می تواند در مورد دعوای مطالبه وجه ملک معیوب اقدام نماید. چنانچه عیب اساسی و یا غیر قابل جبران باشد می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

اسقاط کافه خیارات و حقوق خریدار

ممکن است در یک قرارداد، خریدار با پذیرش اسقاط کافه همه خیارات، از جمله عیب، حق مطالبه ارش و یا بر هم زدن قرارداد را از خود سلب نموده باشد. در این صورت اگر عیب بر اساس عرف، چندان بزرگ نباشد، خریدار نمی تواند اقدام به طرح دعوای مطالبه وجه ملک معیوب نماید. اما اگر عیب چنان بزرگ باشد که اصلاً با چیزی که در قرارداد آمده کاملاً متفاوت و غیر قابل توجیه باشد، در این صورت امکان طرح شکایت وجود دارد. در این مورد عرف جامعه و نظر کارشناس می تواند تعیین کننده باشد. البته خریدار باید بلافاصله پس از خرید اقدام به طرح دعوا نماید. بنابراین اگر روزها و هفته ها و ماهها از خرید بگذرد و بعدها خریدار قصد طرح شکایت داشته باشد دادگاه دعوای او را نخواهد پذیرفت.

امکان عدم حق فسخ در موارد خاص

گاه در هنگام معامله ملک، فروشنده در قرارداد ذکر می کند که ملک را با تمام ویژگی های ظاهر و باطن فروخته است. وی تاکید می کند مسئولیتی در قبال عیوب پس از فروش ملک نخواهد داشت. خریدار نیز آن را می پذیرد و قرارداد را امضاء می نماید. در چنین مواردی، امکان فسخ قرارداد و یا طرح دعوای مطالبه وجه ملک معیوب از سوی خریدار وجود ندارد.

نحوه طرح دعوا و دادگاه صالح

اگر خریدار ملک بخواهد دعوای مطالبه وجه ملک معیوب را در دادگاه طرح نماید در این صورت به عنوان خواهان، باید بر علیه فروشنده یا خوانده، دادخواست تنظیم نماید. خواهان باید در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد طزح دعوا نماید. باید توجه نمود که اگر ارزش خواسته کمتر از بیست میلیون تومان باشد دادخواست به شورای حل اختلاف می رود. اگر بالالتر از آن باشد دادخواست می باید به دادگاه تقدیم گردد.

مراحل قضایی در دعوای مطالبه وجه یا ارش ملک معیوب

  • دادگاه در صورت تایید دادخواست خواهان، و صدور رای مجکومیت فروشنده، آن را به خوانده ابلاغ می نماید.
  • پرونده برای اجرای حکم به دادورز احاله می شود.
  • خوانده موظف است مالی را به دفتر اجرای احکام معزفی نماید تا خسارت از آن محل پرداخت شود.
  • امکان توقیف اموال فرد محکوم در صورت امتناع از پرداخت خسارت(با استعلام از بانک، شهرداری، اداره ثبت و …)وجود دارد.
  • در صورت وجود اموال قابل فروش، از طریق کارشناس این اموال فروش رفته و خسارت جبران می گردد.
  • در صورت عدم وجود اموال، امکان جلب فروشنده ملک معیوب، به استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی وجود دارد.

مستندات قانونی دعوا بابت ارش ملک معیوب

ماده  ۴۲۲ قانون مدنی

اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.

ماده  ۴۲۳ قانون مدنی

خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.

ماده  ۴۲۷ قانون مدنی

اگر در مورد ظهور عیب، مشتری اختیار ارش کند، تفاوتی که باید به او داده شود به طریق ذیل معین می شود: قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین می شود.

اگر قیمت آن در حال بی عیبی، مساوی با قیمتی باشد که در زمان بیع بین طرفین مقرر شده است، تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی، مقدار ارش خواهد بود و اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی، کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد.

نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی و قیمت آن در حال بی عیبی، معین شده و بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت، نگاه داشته و بقیه را به عنوان ارش به مشتری رد کند.

ماده  ۴۳۱ قانون مدنی

در صورتی که در یک عقد چند چیز فروخته شود، بدون این که قیمت هر یک على حده معین شده باشد و بعضی از آنها معیوب در آید، مشتری باید تمام آن را رد کند و ثمن را مسترد دارد یا تمام را نگه دارد و ارش بگیرد و تبعیض نمی تواند بکند. مگر به رضای بایع.

ماده  ۴۳۲ قانون مدنی

در صورتی که در یک عقد، بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهر شود، یکی از مشتری ها نمی تواند، سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد. مگر با رضای بایع و بنابراین اگر در رد مبیع اتفاق نکردند، فقط هر یک از آنها حق ارش خواهند داشت.

ماده  ۴۳۳ قانون مدنی

اگر در یک عقد، بایع متعدد باشد، مشتری می تواند، سهم یکی را رد و دیگری را با اخذ اَرش قبول کند.

ماده ۴۳۵ قانون مدنی

خیار عیب بعد از علم به آن، فوری است.

ماده ۴۳۶ قانون مدنی

اگر بایع از عیوب مبیع، تبری کرده باشد به این که عهده ی عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور عیب، حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد، فقط نسبت به همان عیب، حق مراجعه ندارد.

رویه و نظریات قضایی

رأی شماره ی ۱۲۱۸ مورخ ۱۳۰۸/۵/۳ اصول قضایی عبده – قسمت اول – ص۹

اسقاط خیار عیب، شامل عیوبی که خارج از حد متعارف باشد، نیست.

رأی شماره ی ۱۴۶۶ مورخ ۹۱/۱۱/۹ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اعمال خیار عیب بعد از علم به آن فوری است و در صورت عدم اعمال در زمان فوری عرفی، تقاضای پرداخت اَرش، مسموع نیست.

مطالب مرتبط:

مطالبه وجه التزام قراردادی

اقرارنامه ملکی

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

برای امنیت ، استفاده از سرویس کپتچا گوگل مورد نیاز گوگل استسیاست حفظ حریم خصوصی و شرایط استفاده.

Iبا این شرایط موافقید.

آخرین نوشته ها

فهرست
Call Now Button