وثیقه ملکی و انواع موارد استفاده از آن

وثیقه ملکی ، شرایط و مخاطرات آن

وثیقه ملکی چیست؟

گاهی برای انجام برخی اقدامات ، از جمله در بعضی معاملات و داد و ستدها ، نیاز است به منظور ایجاد اطمینان در طرف مقابل ، تضمین هایی داد تا طرف مقابل را مجاب کند که انجام آن کار یا اقدام را بپذیرد.  یکی از کارهایی که برای ایجاد اطمینان در طرف مقابل یک معامله انجام میشود استفاده از وثیقه ملکی یا وثیقه گذاری ملک به عنوان تضمین تعهدات مالی است.

مطلب مفید | سند اجاره ای

وثیقه ملکی به عنوان عامل تضمین در برخی کارها بویژه انجام معاملات، یک عنصر بسیار اطمینان بخش محسوب میگردد.

در حقیقت با گرو گذاشتن یک مال آن هم از نوع ملک به عنوان وثیقه طرف مقابل مجاب میشود اقدام خود را عملی سازد. مثلاً با شما وارد معامله شود و اطمینان داشته باشد که در صورت عدم اجرای تعهد از سوی شما، ملک مورد وثیقه را بر اساس تعهد ارائه شده از سوی شما به عنوان جبران خسارت یا عدم انجام تعهد در اختیار خود بگیرد.

مطلب مفید | خرید و فروش ملک رهنی

از وثیقه ملکی در چه مواردی استفاده میشود؟

الف) دریافت وام

یکی از پر کاربردترین موارد وثیقه ملکی استفاده از آن برای دریافت وام از بانک است. در طول زمانی که بازپرداخت وام ادامه دارد ملک در رهن بانک می ماند. حال چنانچه وام گیرنده اقساط وام خود را نپردازد، بانک ملک مورد نظر را از طریق مزایده به فروش میرساند و طلب خود را وصول میکند.

ب) آزادی موقت متهم

مستند به بند خ از ماده 217 قانون آیین دادرسی کیفری گاه در جرایم کیفری قاضی میتواند مال غیر منقول مانند ملک را به عنوان وثیقه از متهم بپذیرد. صدور قرار وثیقه به ‌منظور دسترسی به متهم و حضور به موقع وی، جلوگیری از فرار یا مخفی شدن او و تضمین حقوق بزه‌دیده برای جبران ضرر و زیان وی، خواهد بود.

متهم تا صدور حکم نهایی به دستور قاضی و با قرار وثیقه آزاد باشد. در این موارد چنانچه متهم متواری شود، ملک به نفع دولت یا شاکی ضبط میشود.

مطلب مفید | مشاوره تنظیم قرارداد 

پ) ضمانت حسن انجام کار

در قراردادهای مهم و بزرگ پیمانکاری، مجری یا پیمانکار میتواند یک وثیقه ملکی را به کارفرما ارائه دهد تا تضمینی برای اجرای تعهدات وی باشد.

در این روش، در صورت عدم انجام تعهدات توسط پیمانکار، کارفرما می تواند از طریق فروش ملک، خسارات خود را جبران کند.

ت) ضمانت تعهدات مالی

ممکن است از وثیقه به عنوان عامل ضمانت تعهدات مالی استفاده شود. مثلاً ثیقه ملکی دریافت نمایدیک ملک گران قیمت تجاری در اجاره مستاجر قرار گیرد و موجر برای ایجاد اطمینان در پرداخت اجاره از سوی مستاجر، از وی درخواست وثیقه ملکی نماید. تا در صورت عدم پرداخت اجاره، ملک را فروخته و طلب خود را وصول نماید.

همچنین ممکن است در مورد صدور چک های با مبالغ بسیار بالا، دریافت کنند چک، بدلیل نگرانی از عدم تامین مالی، از صادر کننده چک، وثیقه ملکی دریافت نماید.

ث) ضمانت بازگشت در خارج از کشور

در مواردی که جوانان در آستانه خدمت نظام وظیفه قرار دارند و بنا به عللی بدون داشتن کارت پایان خدمت یا معافیت قصد خروج از کشور را دارند، باید مبلغی را که قانون مشخص نموده به عنوان وثیقه نزد سازمان نظام وظیفه به امانت بگذارند. سپس، در ورود به کشور میتوانند وثیقه را پس بگیرند.

مطلب مفید | حل اختلاف در ملک مشاع

ج) پرداخت دیه و خسارت در حوادث رانندگی

گاهی برخی افراد در تصادفات رانندگی موجب جراحت شدید، نقص عضو و حتی کشته شدن افراد میشوند. در این موارد قاضی می تواند سند ملکی به عنوان وثیقه دریافت نماید.

انواع حالت های استفاده از وثیقه ملکی

بطور کلی وثایق ملکی در چند حالت مورد استفاده میگیرد. به عبارتی گاه وثیقه در اختیار وثیقه گذار و در مواردی وثیقه در اختیار وثیقه گیرنده باقی می ماند.

1.وثیقه به عنوان رهن

در رهن، ملک به عنوان وثیقه به طلبکار ارائه می‌شود. در این حالت، طلبکار می‌تواند از منافع ملک (مانند اجاره) تا زمان تسویه حساب استفاده کند.

2.وثیقه به عنوان رهن و اجاره

در این حالت، وثیقه ملکی به طور همزمان به رهن و اجاره داده می‌شود. در این حالت، وثیقه‌گذار (مالک) اجاره ملک را از طلبکار دریافت می‌کند.

3.فک رهن

در این حالت، سند به عنوان وثیقه ارائه می‌شود و ملک در اختیار وثیقه‌گذار باقی می‌ماند.

4.وثیقه با حق سکونت

در این حالت، وثیقه‌گذار حق سکونت در ملک را تا زمان تسویه حساب دارد.

5.وثیقه با حق استفاده

در این حالت، وثیقه‌گذار حق استفاده از منافع ملک (مانند اجاره) را تا زمان تسویه حساب دارد.

مطلب مفید | فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مراحل وثیقه گذاری ملک

وقتی قرار است ملک به عنوان وثیقه در تعهد و ضمانت یک عمل قرار گیرد، لازم است اقداماتی انجام پذیرد. این اقدامات از زمان ارائه درخواست آغاز و تا مرحله وثیقه گذاری و انجام عمل مورد نظر ادامه می یابد.

در اینجا بطور مختصر فرایند مورد بحث به صورت فهرست وار مورد اشاره قرار میگیرد :

الف) ارائه درخواست

• مراجعه به مرجعی که درخواست وثیقه برای انجام خدمت خاص را نموده است. مانند مراجعه به بانک برای اخذ وام و درخواست بانک برای اعطای وثیقه ملکی
• ارائه درخواست مورد نظر(به عنوان مثال درخواست وام از بانک) و گذاشتن وثیقه‌ ملکی.
• تکمیل فرم های مربوطه.

ب) ارائه مدارک

• ارائه مدارک هویتی مانند شناسنامه و کارت ملی.
• ارائه سند مالکیت ملک.
• ارائه استعلام ثبتی ملک(شامل مشخصات مالک یا مالکین فعلی ملک، آزاد بودن ملک از هرگونه رهن و توقیف،  ذکر مساحت و نوع کاربری و آدرس ، اطلاعات مربوط به معاملات و نقل و انتقالات قبلی ملک).

پ) ارزیابی ملک

• ارزشگذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری .
• ارزش ملک باید متناسب با مبلغ تعهد باشد.
• ارائه گواهی کارشناس رسمی دادگستری مبنی بر ارزش ملک.
• ارائه سایر مدارک مورد نیاز حسب مورد.

ت) تنظیم سند وثیقه

• در دفترخانه اسناد رسمی، سند وثیقه تنظیم و به امضای طرفین می رسد.
• سند وثیقه باید به طور دقیق و صحیح تنظیم شود و تمام شرایط و تعهدات طرفین در آن قید شود.

ث) ثبت سند وثیقه

• سند وثیقه در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می شود.
• ثبت سند وثیقه، ضمانت و اعتبار بیشتری به وثیقه گذاری می دهد.
• ابتدا باید سند وثیقه در یک دفتر اسناد رسمی با حضور طرفین معامله و با توجه به شرایط و تعهدات توافق شده تنظیم شود.
• پس از تنظیم سند وثیقه، باید با مراجعه به سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، نسبت به دریافت کد رهگیری برای سند اقدام کنید.

مدارک مورد نیاز برای ثبت سند وثیقه

• سند وثیقه تنظیمی در دفتر اسناد رسمی
• کپی برابر اصل مدارک شناسایی طرفین معامله
• کپی برابر اصل سند مالکیت وثیقه
• مدرک پرداخت هزینه های ثبتی
• وکالت نامه در صورت وکالت

هزینه های وثیقه ملک شامل چه هزینه هایی است؟

الف) پرداخت هزینه های ثبتی

هزینه های ثبتی سند وثیقه شامل حق الثبت، حق التحریر و سایر هزینه های قانونی است که باید به حساب اداره ثبت اسناد و املاک واریز شود.

ب) فک رهن

فک رهن به معنی آزادسازی ملکی است که به عنوان وثیقه در رهن شخص دیگری قرار گرفته است. این کار زمانی انجام می‌شود که وام‌گیرنده تمام بدهی خود را به وام‌دهنده پرداخت می‌کند.

شرایط کلی فک رهن چگونه است؟

• پرداخت کامل بدهی: اولین و مهم‌ترین شرط برای فک رهن، پرداخت کامل بدهی وام‌گیرنده به وام‌دهنده است. این شامل اصل وام، سود و سایر هزینه‌های مرتبط می‌شود.
• ارائه مدارک لازم: وام‌گیرنده باید مدارک لازم برای فک رهن را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهد. این مدارک شامل سند رهنی، کپی برابر اصل مدارک شناسایی طرفین، و وکالت‌نامه در صورت وکالت است.
• حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی: وام‌گیرنده و وام‌دهنده باید برای امضای سند فک رهن در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند.

در کدام جرائم نیاز به گذاشتن وثیقه وجود دارد؟

باید توجه داشته باشید که برای هر جرمی نیازی به گذاشتن وثیقه نیست. وثیقه بیشتر در پرونده های مالی سنگین و پرونده های کیفری با موضوع چک، رد مال، خیانت در امانت، فروش مال غیر، تسهیل مال و کلاهبرداری، الزام آور است.

در مورد این پرونده ها پس از تعیین میزان قرار توسط دادگاه، افراد باید وثیقه خود را آماده و به دادگاه ارائه کنند.

نکاتی درباره استفاده از قرار وثیقه

فرایند صدور وثیقه شامل دو مرحله است. بدین منظور در مرحله اول صدور قرار وثیقه توسط مقام قضایی انجام می شود. سپس، دادگاه به متهم ابلاغ می کند که در صورت داشتن وثیقه آن را به دادگاه ارائه کند.

وثیقه هم توسط خود متهم و هم توسط شخص ثالث می تواند به دادگاه تحویل داده شود.

در صورت نقدی بودن وثیقه دادگاه آن را در حساب خود تودیع می کند.

و در صورت منقول بودن وثیقه توقیف آن به طریق مناسب الزامی است.

همچنین در صورت غیر منقول بودن وثیقه، اداره ثبت اسناد و املاک وظیفه نگهداری از آن را دارد.

منقول یا غیر منقول بودن وثیقه تفاوتی در دستور کارشناسی توسط مراجع قضایی ندارد.

در صورت برابر یا بیشتر بودن مقدار وثیقه با مبلغ مال دادگاه آن را قبول می کند.

در صورتی که مال معرفی شده فاقد ارزش لازم باشد، جای هیچگونه اعتراضی از طرف متهم باقی نمی ماند.

چه کسانی برای گذاشتن وثیقه دارای اعتبار هستند؟

• مالکانی که دارای سند ملکی به نام خودشان هستند.
• کارمندان شرکت های خصوصی و دولتی با سابقه کار
• کاسبان دارای جواز کسب
• بازنشستگان ادارات و ارگان های دولتی و تامین اجتماعی
• حقوق بگیران با سابقه کاری در یک مکان ثابت

روند نیابت برای تهیه سند ملکی و وثیقه برای آزادی زندانی

• روند بازداشت ملک و کارشناسی برای تهیه وثیقه برای آزادی زندانی به طور معمول نیاز به چند روز زمان دارد.
• متهم در طول مدت کارشناسی باید در بازداشتگاه بماند.
• جرایم سبک نیاز به قرار کفالت و جرایم سنگین نیاز به قرار وثیقه دارند.
• سند ملکی پس از کارشناسی باید به دادگاه تحویل داده شود تا متهم حق خروج از بازداشتگاه را داشته باشد.
• پس از تحویل سند مطابق با اخذ نامه نیابت از مجتمع قضایی مطابق با شهرستانی که ملک در آن قرار دارد، اقدامات لازم صورت بگیرد.
• نامه نیابت باید به مجتمع قضایی ارائه گردد.