خرید و فروش ملک رهنی
آشنایی با خرید و فروش ملک رهنی
رهن ملک از جمله عقود پیش بینی شده در قانون مدنی است. عقد رهن بویژه رهن ملک امر جدیدی نیست و این نوع عقد از گذشته های دور سابقه انعقاد دارد. با این وجود ، هنوز هم بسیاری از افراد ، از قواعد و مقررات ناظر بر این نوع عقد اطلاع دقیقی ندارند. و هنوز هم سوالات زیادی ممکن است در بین افراد وجود داشته باشد که پاسخ درستی برای آنها نمی یابند.
یکی از امور مبهم در این مورد ، خرید و فروش ملک رهنی است. بدین معنا که این پرسش اساسی همواره مطرح است که آیا خرید و فروش ملک رهنی امر درستی است یا خیر؟ پاسخ به این سوال میتواند ما را در باره عقود مربوط به املاک رهنی بیشتر توجیه کند.
مطلب مفید | گم شدن قولنامه و اثبات مالکیت
باید دانست یکی از مهم ترین عقودی که در قانون مدنی پیش بینی شده ، عقد رهن می باشد. عقد رهن وقتی منعقد میشود بواسطه آن ، مال مربوط به فرد بدهکار ، به عنوان نوعی وثیقه برای پرداخت دین ، نزد طلبکار خواهد ماند تا بدهکار ، بدهی اش را پرداخت نماید . به بیان دیگر ، مال مرهونه ، تا خاتمه عقد رهن و پرداخت بدهی توسط راهن ، به عنوان یک گرو یا تضمین ، نزد رهن گیرنده یا مرتهن ، خواهد بود .
قانون خرید و فروش ملک رهنی چیست؟
«رهن» ، عقدی است که به موجب آن ، یک مال به عنوان «وثیقه دین» قرار میگیرد. به همین علت گفته‌اند که رهن وثیقه‌ای است برای طلب مرتهن.
ماده ٧٧١ قانون مدنی در تعریف عقد رهن مقرر میدارد : «رهن» عقدی است که بموجب آن مدیون ، مالی را برای وثیقه به «داین» میدهد. رهن دهنده را «راهن» و طرف دیگر را «مرتهن» و مالی که به وثیقه داده میشود را «عین مرهونه» می‌گویند.
مطلب مفید | نحوه دریافت سند مشاعی
قانون گذار در ماده 793 قانون مدنی چنین مقرر داشته است :
“راهن نمی تواند در رهن تصرفاتی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.”
ماده مزبور به صراحت راهن را از تصرفات منافی با مقتضای عقد رهن منع نموده است و از این رو چنانچه راهن قصد فروش مال مرهون را داشته باشد، این امر منافی حق مرتهن است از این رو چنین معامله ای باطل است و از لحاظ قانونی اثری ندارد.
مجازات فروش ملک در رهن بانک
مستند به ماده 793 قانونگذار هر تصرفی در ملک رهنی را بدون اذن مرتهن ممنوع نموده است. با توجه به نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه ، مجازات فروش ملک در رهن بانک میتواند مصداق کلاهبرداری و انتقال مال غیر باشد. اما این موضوع به صراحت در قانون نیامده است. اما در کل چنین معامله ای اگر بدون اذن و اطلاع مرتهن باشد ، باطل است.
عناصر تشکیل دهنده رهن
الف) وجود بدهی یا دین : اساس و پایه عقد رهن ، وجود بدهی یا دینی است که بر عهده بدهکار یا مدیون می باشد. اگر دینی وجود نداشته باشد ، عقد رهن بی معنا خواهد بود.
ب) عینیت رهن : رهن باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است». (مفاد ماده ۷۷۴ قانون مدنی) .
در مورد اینکه بتوان اسکناس و سهام شرکت‌ها را رهن قرار داد ، بین حقوق‌دانان اختلاف است.
مطلب مفید | فسخ قرارداد پیش فروش
ج) تسلیم رهینه به مرتهن : «مال مرهون باید به قبض مرتهن داده شود ولی استمرار قبض ، شرط صحت معامله نیست». (مفاد ماده ۷۷۲ قانون مدنی) قانون مدنی، در اختیار گرفتن را شرط صحت می‌داند.
د) استمرار رهن تا بقای دین : تا زمانی که دین باقی است ، رهن نیز باید باشد؛ در حقیقت برای رهن مدت تعیین نمی‌شود.
ه) مجاز بودن فروش مرهونه : عین باید از چیزهائی باشد که فروش آن قانوناً مجاز باشد، تا در صورت عدم تادیه ، مرتهن بتواند با فروش آن حق خویش را وصول نماید، بنابراین رهن وقف ، جائز نیست.
بر مبنای قانون مدنی ، راهن زمانی میتواند در مال مرهونه تصرفاتی را انجام دهد که حق مرتهن را ضایع نکند. چنانچه شرایط بگونه ای باشد که خرید و فروش ملک مرهونه اجتناب ناپذیر شود ، ممکن است با این پرسش مواجه شویم که آیا می توان مال مرهونه را خرید و فروش نمود ؟
اهمیت این سوال زمانی اهمیت می یابد که گاه ، برخی افراد بدون در نظر داشتن آثار و عواقب خرید املاک مرهونه ، ملکی را خریداری نموده اند ؛ بدون آنکه از رهن بودن آن ، آگاهی داشته باشند .
در مقاله حاضر کوشش خواهیم کرد این موضوع را مورد بررسی قرار دهیم که آیا خرید ملک رهنی امکان پذیر است؟ اگر پاسخ مثبت است این امر چگونه و تحت چه شرایطی امکان پذیر خواهد بود.
واقعیت خرید و فروش ملک رهنی
ممکن است شخصی که ملک دیگری را به عنوان وثیقه یا ضمانت دین ، در اختیار دارد در زمان موعد طلب ، نتواند به طلب خود برسد. در این مورد ، طلبکار میتواند ابتدا حقش را از بدهکار یا مرهون مطالبه نماید. طلبکار به شرطی میتواند نسبت به فروش ملک اقدام کند که قبلاً در عقد رهن این حق برای او شرط شده باشد.
لازمه این کار آن است که از وی به عنوان وکیل راهن در عقد رهن به صراحت نام برده شده باشد.
اما چنانچه وی حق فروش ملک را نداشته باشد ، باید از راهن بخواهد که بدهی وی را به قیمت فروش عین مرهونه ، یا وکیل نمودن مرتهن در فروش آن ، بپردازد . یا اینکه خود راساً آن را فروخته و حقش را برداشته و بقیه را به صاحبش بازگرداند.
در غیر این صورت ، میتواند دعوی خود را تقدیم دادگاه نماید تا یکی از اقدامات زیر قابل اجرا باشد:
- دادگاه ، خوانده یا راهن را به پرداخت دین یا فروش رهن ملزم نماید.
- دادگاه راساً نسبیت به فروش اقدام کند.
- قاضی فرد دیگری را برای فروش وکیل می‌نماید .
- به مرتهن مجوز فروش میدهد.
تفسیر قانونی قرارداد رهن
الف) ماده 771
قرارداد رهن همچون سایر قراردادهای مورد اشاره در قانون مدنی ماهیت کاملاً اختیاری و منطبق با عقل و اراده طرفین قرارداد دارد. بنابراین اهمیت چنین قراردادی کمتر از سایر عقود تظیر عقد بیع ، صلح یا هبه ندارد.
در قانون مدنی ، بر عقود و قراردادهای مختلفی تصریح شده است. قرارداد رهن در ماده 771 قانون مدنی ، مورد اشاره قرار گرفته است . مستند به این ماده از قانون و بر اساس این قرارداد ، یکی از طرفین که به دیگری بدهکار است ، در ازای بدهی به طلبکار ، مالی را به عنوان وثیقه و تضمین بدهی ، نزد وی می سپارد. چنانچه به هر علت وی نتواند از عهده بدهی برآید. طلبکار میتواند بر اساس مفاد قرارداد از طریق مال وثیقه طلب خود را دریافت نماید.
سوال اساسی آن است که آیا در چنین حالتی شخص طلبکار میتواند نسبت به فروش مال وثیقه اقدام کند؟ یا اینکه آیا خرید و فروش مال رهنی مانند ملک از نظر حقوقی درست است؟
امروزه ، اقسام رهن ، عمدتاً میان افراد عادی با بانک ها منعقد می شود. بر اساس مفاد قرارداد ، متقاضی تسهیلات با در رهن گذاشتن ملک میتواند از بانک ها تسهیلات دریافت نماید.
اما در مواردی ممکن است دریافت کننده تسهیلات نتواند دیون خود را به بانک بپردازد. بنابراین بانک میتواند مستند به قانون و مفاد قرارداد ، نسبت به فروش ملک در رهن اقدام و طلب خود را برداشت نماید.
ب) ماده 793
بر اساس ماده 793 قانون مدنی ، راهن یا بدهکار نمی تواند در مال مرهونه ، تصرفاتی انجام دهد. زیرا این امر حقوق مرتهن یا طلبکار را ضایع خواهد ساخت. مگر اینکه خود مرتهن ، نسبت به این امر رضایت داشته و اجازه آن را بدهد .
با وجود آنکه به نظر می رسد فروش املاک رهن داده شده به دیگران ، از آن جهت که منافی حق طلبکار خواهد بود و دریافت طلب از محل فروش ملک مرهونه را دچار اشکال می کند ، ممنوع باشد ، اما اینگونه نیست.
درست است که گفته میشود راهن یا بدهکار ، حقی بابت واگذاری ملک خود به دیگری ندارد. مگر اینکه مرتهن یا طلبکار ، رضایت داشته باشد . اما با این حال ، برابر رویه قضایی ، خرید و فروش ملک رهنی ، ممنوع نیست .
بنابراین فروش املاک رهنی ، منافاتی با حق مرتهن از بابت وصول طلب خود ندارد. چنین معامله ای ، نه ممنوع و باطل است و نه اینکه مرتهن ، می تواند اقدام به باطل کردن چنین معامله ای نماید .
حتی در صورت فروش ملک رهنی ، در صورت عدم پرداخت بدهی توسط راهن ، مرتهن همچنان این حق را دارد که آن ملک را فروخته و از محل آن ، طلب خود را وصول نماید. به عبارت دیگر ، حق عینی مرتهن بر ملک مرهونه ، با خرید و فروش آن ، تضییع نمی گردد . این موضوعی بسیار مهم برای خریداران املاک رهنی است که باید بسیار به آن دقت کنند و در زمان خرید ملک رهنی متوجه آن باشند.
شرایط خرید و فروش ملک رهنی
بر اساس قانون مدنی ، راهن که مال خود را به عنوان وثیقه ، نزد مرتهن گذاشته است ، نمی تواند اقداماتی انجام دهد که حقوق مرتهن را خدشه دار نماید. یکی از این اقدامات ، ممکن است شامل فروش ملک رهنی باشد .
به همین دلیل ، افردی که قصد خرید و فروش املاکی که در رهن هستند را دارند ، می بایست به این نکته توجه داشته باشند که لازم بودن عقد رهن ، اقتضای آن را دارد که طرفین ، به مفاد آن پایبند باشند .
با این حال ، باید گفت که محدودیت خرید ملک رهنی ، مطلق نیست ؛ بلکه در شرایط خاصی ، راهن میتواند اقدام به فروختن ملک رهنی خود نماید .
به طور کلی ، خرید املاک رهنی ، با خرید املاک غیر رهنی ، تفاوتی ندارد ؛ اما برای جلوگیری از به وجود آمدن آثار و عواقب حقوقی و کیفری خرید ملک رهنی ، می بایست در رهن بودن ملک ، به خریدار ملک رهنی اطلاع داده شود. خریدار قبل از پرداخت مبلغ معامله ، با دیدن سند ملکی و استعلام از سامانه هایی همچون سایت ثبت من یا اداره ثبت ، از رهنی نبودن ملک ، اطمینان حاصل نماید .
یکی از شرایط مهم جهت خرید ملک رهنی ، آن است که راهن ، بدهی خود به مرتهن را پرداخت کرده و به نوعی تسویه حساب نماید . در این صورت ، ممنوعیت خرید ملک رهنی برداشته می شود و دیگر آن ملک ، در وثیقه نیست .
همچنین ، در شرایطی که سند ملکی ، در رهن بانک بوده و راهن ، قصد دارد اقدام به فروش آن نماید ، می تواند اقدام به تعویض ملک در رهن بانک نموده و سپس ، ملک را به دیگری بفروشد . به این صورت که به جای آن ملک ، ملک دیگری را در بانک ، به گرو گذارد و سپس ، ملک اولی را به دیگری بفروشد که در این صورت ، چون از ملک ، فک رهن شده ، خرید آن ممانعتی ندارد .
نحوه خرید ملک رهنی
خرید ملکی که در رهن دیگری است ، ممنوعیت قانونی ندارد. و تحت شرایطی این امر ، امکان پذیر می باشد . در عمده موارد ، خرید ملک رهنی ، مربوط به حالتی است که ملک مزبور ، در رهن بانک بوده و راهن ، با این وثیقه گذاری ، تعهد کرده تا تسهیلات اخذ شده از بانک را مسترد نماید . با این شرایط ، این سوال مطرح می شود که نحوه خرید ملک رهنی به چه صورت است ؟
در خصوص نحوه خرید املاک رهن شده در بانک ، باید به این نکته اشاره کرد که در وهله اول ، خریدار ملکی که در رهن بانک است ، می بایست نسبت به این موضوع ، اطلاعات کافی را داشته و موافق آن باشد که با خرید ملک رهنی ، یا تسهیلات اخذ شده از بانک ، به وی منتقل شود . یا اینکه باید آمادگی خطرات ناشی از عدم پرداخت بدهی ، توسط فروشنده (راهن) و توقیف مال از جانب بانک را داشته باشد . لذا در حالتی که نحوه خرید املاک رهن شده ، بدون اطلاع خریدار نسبت به این موضوعات باشد ، ممکن است که مصداق جرم کلاهبرداری محسوب شود .
در این مورد ، لازم است خریدار و فروشنده ، با مراجعه به بانک ، توافقات خود را به صورت شفاهی و کتبی ، انجام داده و اسنادی را امضا نمایند تا وام ها و تسهیلاتی که از بانک گرفته شده ، به خریدار انتقال یابد . لذا خرید ملکی که در رهن بانک بوده ، امکان پذیر شده و خریدار می تواند سند ملکی دریافت کند .
مخاطرات خرید و فروش ملک رهنی
در درجه اول ، یکی از آثار و عواقب خرید املاک رهن شده ، آن است که از این طریق ، ممکن است خریدار ، نسبت به رهن بودن ملک ، اطلاعات کافی نداشته باشد و به این طریق ، متضرر شود. زیرا ملکی که خریداری نموده ، در رهن دیگری است. به همین دلیل حق مالکیت وی تحت الشعاع قرار میگیرد. چرا که نمی تواند حقوق مالکانه خود را اعمال نماید . چرا که مرتهن ، با عدم دریافت طلب خود ، هر لحظه ، می تواند ملک رهنی را فروخته و از محل آن ، طلب خود را وصول نماید .
علاوه بر این ، صرف فروش مال رهنی از طرف راهن ، کلاهبرداری نبوده ؛ اما در صورتی که با شرایط خاصی ، این امر انجام شده باشد ، ممکن است مصداق جرم کلاهبرداری یا تحصیل مال از طریق نامشروع باشد. مثل زمانی که راهن ، سند ملکی را که در آن قید شده ملک در رهن بانک می باشد ، از خریدار ، پنهان کرده یا از طریق سند جعلی ، رهنی بودن ملک را کتمان نماید .
در چنین شرایطی ، از آن جهت که ممکن است خریدار ، پس از خرید املاک رهن شده ، درگیر دعاوی کیفری شود ، به نظر می رسد که وی ، می بایست با اطلاع از آثار و عواقب حقوقی مذکور ، اقدام به این امر نموده و حتما ، قبل از انجام هرگونه اقدامی ، وضعیت ملک را پیگیری نماید .
سوالات متداول
آیا خرید و فروش ملک رهنی قانونی است ؟
در قانون بر ممنوعیت خرید و فروش املاک رهنی تصریح نشده است. زیرا منافاتی با حقوق مرتهن ندارد. بلکه باید خریدار ملک رهنی از موضوع رهنی بودن آن اطلاع کامل داشته باشد.
آیا میتوان نسبت به خرید و فروش ملک رهنی اقدام نمود ؟
بله. املاک رهنی برای خرید و فروش آزادند مگر آنکه بین راهن و مرتهن ممنوعیت آن شرط شده باشد.
آیا مرتهن میتواند بابت مطالبه خود ملک رهنی را بفروشد ؟
بله. مرتهن چنانچه در موعد مقرر بدهی خود را دریافت نکند می تواند اقدام به فروش ملک رهنی نماید. بدین ترتیب از محل فروش ملک ، طلبش را وصول خواهد نمود.
