وکیل دستور و حکم تخلیه کیست؟

کاربر گرامی :
1. برای مشاوره حقوقی و اعطای وکالت به وکیل ملکی ، چنانچه تلفن همراه در دست دارید از ساعت 14 تا 20 روزهای اداری بر روی شماره 09122491524 کلیک کنید.

2. جهت دریافت پاسخ سوالات خود از وکیل ملکی ، پیامک کوتاه به شماره فوق ارسال نمایید.

3. در صورت عدم پاسخگویی تلفنی وکیل ملکی ( بدلیل جلسه با موکلین ) ، لطفا بعد از ساعتی دوباره تماس بگیرید.

وکیل دستور و حکم تخلیه

وکیل دستور و حکم تخلیه ملک

وکیل دستور و حکم تخلیه ملک

دستور تخلیه ملک  و “حکم تخلیه” آن اگر چه در نهایت منجر به تخلیه مستاجر از مورد اجاره می شوند، لیکن تفاوت هایی نیز میان آنها وجود دارد. وکیل دستور و حکم تخلیه میتواند در موارد عدم تخلیه مورد اجاره ، وارد عمل شده و حکم فوری تخلیه را به نفع موکل خود اخذ و از طرق قانونی آن را به مورد اجرا گذارد.

موجر با توجه به اینکه در چه شرایطی قرار دارد میتواند اقدام به درخواست دستور تخلیه و یا حکم تخلیه نماید. بنابراین بررسی تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه از جهات مختلف همچون شرایط لازم، مرجع صالح، زمان اجرا و نحوه اجرا و … ضرورت دارد.

شرایط اخذ دستور تخلیه توسط وکیل

برای اینکه وکیل دستور و حکم تخلیه برای تخلیه مورد اجاره از مستأجر، اقدام و دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف اخذ نماید، اجتماع شرایط ذیل لازم است:

1-قرارداد اجاره وجود داشته باشد..

2-قرارداد اجاره بصورت کتبی تنظیم شده باشد.

3-ذیل قرارداد اجاره را دو نفر شاهد امضا کرده باشند.

4-مدت اجاره منقضی شده باشد.

5- مورد اجاره غیر تجاری بوده و دارای حق کسب و پیشه و یا سرقفلی نباشد.

شرایط اخذ حکم تخلیه

شرایط اخذ حکم تخلیه

شرایط دستور و حکم تخلیه و لزوم استفاده از وکیل

اتمام مدت اجاره

در مواردی که مدت اجاره پایان می یابد میتوان از دستور تخلیه فوری ملک استیجاری استفاده نمود. در قراردادهای اجاره بواسطه الزام قانون مدنی مدت قرارداد می بایست ذکر شود. هر گاه مدت قرارداد طی شود قانونگذار به مالک اختیار داده که ((دستور تخلیه)) عین مستاجره (ملک یا خانه اجاره داده شده) را خواستار شود. ((دستور تخلیه)) نسبت به ((حکم تخلیه)) بسیار سریع تر صورت می پذیرد. لذا توصیه ما استفاده از دستور تخلیه می باشد.

شرایط درخواست دستور تخلیه

برای اخذ  دستور تخلیه شرایطی در قانون ذکر شده است . چنانچه این شرایط در قرارداد اجاره وجود داشته باشد شما می توانید از ((دستور تخلیه)) برای خارج نمودن مستاجر از ملک خود استفاده نمایید. لیکن اگر این شرایط حتی یک مورد آن در قرارداد اجاره وجود نداشته باشد می بایست بدنبال گرفتن (( حکم تخلیه)) باشید. (نگران نباشید چرا که اغلب قراردادهای اجاره معمولاً این شرایط را دارند) .

شرایط درخواست دستور تخلیه عبارتند از :

  • قرارداد اجاره با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شده و به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
  • دو نفر شاهد قرارداد را امضاء کرده باشند.

بعد از پایان مدت قرارداد اجاره، مالک میتواند به مرجع قضایی مراجعه و خواستار اخراج مستاجر از ملک شود. با توجه به نوع قرارداد اجاره ، مراجع مختلف قضایی برای مراجعه در نظر گرفته میشوند.

سه مرجع برای گرفتن دستور تخلیه

شورای حل اختلاف  

در صورتی که قرارداد اجاره مسکونی عادی باشد(دست نویس خود مالک و مستاجر و یا نوشته شده توسط بنگاه املاک) می بایست به شورای حل اختلاف مراجعه نماییم. بواسطه ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 شورای حل اختلاف ظرف هفت روز نسبت به صدور دستور تخلیه ملک اقدام خواهد نمود.

دادگاه عمومی حقوقی 

در مواردی قرارداد اجاره عادی خواهد بود اما موضوع قرارداد اجاره ، ملک تجاری می باشد. در این خصوص مالک برای تخلیه ملک می بایست به دادگاه حقوقی عمومی محل وقوع ملک مراجعه نماید.

دایره اجرای ثبت 

در مواردیکه قرارداد اجاره به صورت رسمی منعقد شده باشد مالک برای صدور دستور تخلیه طبق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می بایست به دایره اجرای ثبت مراجعه نماید. در این مورد وکیل دستور و حکم تخلیه میتواند اقدامات لازم را انجام دهد.

 آیا اگر مدت اجاره تمام شود به صرف اتمام زمان اجاره ، دستور تخلیه صادر میشود؟

در هر سه مورد فوق، تقاضای تخلیه ملک ،پس از استرداد وجوه نزد مالک به مستاجر( مربوط به ودیعه یا قرض الحسنه یا رهن) انجام خواهد گرفت. نکته مهم آنکه قبل از پرداخت مبلغ نزد موجر ، هیچکدام از مراجع سه گانه بالا دستور تخلیه ملک را صادر نخواهند کرد .

 موارد حکم تخلیه

در برخی موارد موجر نمی تواند از دستور تخلیه فوری ملک استفاده نماید. در این موارد می بایست صدور حکم تخلیه را از مرجع قضایی درخواست نماید .

به عنوان مثال اگر اجاره نامه شرایطی را که قبلاً به آن اشاره کردیم نداشته باشد (مثلا دو شاهد اجاره نامه را تایید ننموده باشند. یا علت تخلیه ، بدلایلی جز اتمام مدت قرارداد اجاره باشد. مثلاً عدم ایداع یا ندادن اجاره بها از سوی مستاجر به مالک) موجر می بایست بدنبال گرفتن حکم تخلیه باشد. در مواردی که در ادامه به آن اشاره خواهیم کرد وکیل دستور و حکم تخلیه با وکالت طرفین پرونده همه اقدامات لازم را انجام خواهد داد.

مطلب مفید | مهلت قانونی تخلیه مستاجر

تعدی و تفریط مستاجر

در مواردی مستاجر مرتکب تعدی و تفریط می شود. تعدی و تفریط در قانون مدنی به این صورت تشریح شده است.

ماده 951 – تعدی ، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری .

ماده 952 – تفریط عبارت است از ترک عملی که بموجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال لازم است.

به طور مثال مستاجر کناف قرارداده شده در سقف ساختمان را با سفید کاری سقف جایگزین نماید. یا با تمیز نکردن فاضلاب خانه سبب نشت آب به دیواره های بنا و خسارت به ملک شود . در این موارد مالک میتواند حکم تخلیه ساختمان را اخذ نماید.

تغییر کاربری ملک

در مواردی میان مالک و مستاجر نسبت به نحوه استفاده از ملک توافق صورت می گیرد. بطور مثال طرفین تراضی یا توافق می نمایند که ملک برای سکونت در اختیار مستاجر قرارداده می شود. اما پس از مدتی مستاجر به استفاده تجاری از ملک مورد نظر میپردازد. مثلاً آنرا به فروشگاه مواد غذایی تبدیل می کند . در این موارد مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. پس از فسخ قرارداد ، حکم تخلیه ملک را از دادگاه درخواست می نماید.

عدم ایداع (عدم پرداخت) اجاره بها

در مواردی مستاجر بیش از سه ماه اجاره بها را پرداخت نمیکند . در این موارد به واسطه ماده 490 قانون مدنی مالک می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. سپس از مرجع قضایی درخواست صدور حکم تخلیه مستاجر را بنماید.

حق فسخ  

در مواردی در قرارداد اجاره ، حق فسخ، به مدت مشخصی برای مالک قرارداده شده است . به طور مثال 5 ماه مالک حق فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد . در این موارد مالک در مدت وجود خیار (اختیار فسخ معامله ) میتواند قرارداد را فسخ نماید. سپس درخواست صدور حکم تخلیه مستاجر را بنماید.

 تخلف از تراضی های صورت گرفته  در قرارداد

در مواردی طرفین ، شرایطی را در قرارداد ذکر می نمایند. بطور مثال : مستاجر حق سکنی دادن دو فرد دیگر را در ملک دارد . لیکن مستاجر با پنج نفر دیگر در ملک سکونت می نماید. در این مورد نیز مالک قرارداد را فسخ و درخواست صدور حکم تخلیه را می نماید.

 دادگاه صالح به رسیدگی در خصوص دستور تخلیه و حکم تخلیه

در خصوص مراجع حل اختلاف موجر و مستاجر سه مرجع عمده شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی حقوقی و بخش اجرای احکام ادارات ثبت اسناد و املاک وجود دارد.

1-دعاوی در صلاحیت شورای حل اختلاف :

در دعاوی مربوط به اجاره چنانچه سند اجاره از نوع عادی باشد (یعنی به صورت دست نویس  مابین مالک و مستاجر  نوشته شده باشد و یا در دفاتر مشاوران املاک تنظیم شده باشد)در این صورت در مواردی که حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در اجاره وجود نداشته باشد شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است (بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف). در این موارد دستور تخلیه صادر میشود.

2-در صلاحیت دادگاه

چنانچه اجاره نامه بصورت عادی باشد اما این اجاره نامه ،دارای حقوقی چون حق کسب و پیشه و حق سرقفلی باشد در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود (عمدتاً املاک تجاری). در این موارد حکم تخلیه صادر میشود.

3- دایره اجرای ثبت

اگر سند اجاره رسمی باشد برای دریافت دستور تخلیه ملک می بایست به قسمت اجرای احکام اداره ثبت مراجعه نمود. در این مورد دستور تخلیه صادر میشود.

 صدور اجراییه

در خصوص دعاوی مربوط به درخواست صدور حکم تخلیه و درخواست دستور تخلیه باید اشاره نمود که بواسطه ماده 6 آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجرسال 1376دستور تخلیه بدون نیاز به اجراییه قابل اجرا خواهد بود. اما در خصوص حکم تخلیه به استناد قانون اجرای احکام مدنی نیاز به صدور اجراییه خواهد بود .

دستور تخلیه و صدور حکم تخلیه دعوای مالی است یا غیر مالی؟

در این خصوص در آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر1376در ماده سوم ان دستور تخلیه را غیر مالی قلمداد نموده است. در قانون تشکیل دادگاه های حقوقی یک و دو ((دعاوی راجع به روابط موجر و مستاجر به استثنای مطالبه اجور )) را غیر مالی اعتباری قلمداد کرده است . لذا بنظر میرسد دستور و حکم تخلیه هر دو دعوای غیر مالی میباشند.

 موارد صدور حکم تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

در قانون سال 1356 روابط موجر و مستاجر و در ماده 14 آن  موارد فسخ و تخلیه قرارداد اجاره ذکر شده است. این قانون در مورد املاک تجاری که  قبل از سال 1376 اجاره داده شده اند قابل اجرا خواهد بود.

1-در مواردی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر به دیگری منتقل نماید

2-احتیاج مالک برای سکونت در ملک

3-ملک در معرض خرابی باشد همانند انکه زمین فرونشست کرده باشد

4- در صورتی که مستاجر به استفاده ی دیگری جز انچه مورد توافق طرفین است اقدام نموده باشد .

5-در صورت تعدی و تفریط مستاجر در ملک

6-در صورت عدم پرداخت متوالی اجاره بهای ملک از سوی مستاجر

7-تغییر شغل فرد مستاجر در محل عین مستاجره .

مشاوره دعاوی ملکی
روزهای اداری(8 تا 21)