وکیل سرقفلی

وکیل سرقفلی

وکیل سرقفلی و حل دعاوی تجاری

وکیل سرقفلی و حل دعاوی تجاری

وکیل سرقفلی – وقتی صحبت از وکیل ملکی به میان می آید با دو واژه مهم سر و کار داریم. این دو واژه در میان کسبه، شناخته شده است. حتی افراد عادی جامعه هم زیاد آنها را شنیده اند. دو واژه “سرقفلی” و “حق کسب و پیشه و تجارت” در میان کسبه و صنوف و شرکت های حقوقی کاربرد فراوان دارد.  سرقفلی وجهی است که مالک در زمان اجاره ملک تجاری، بابت منافع حاصل از ملک، از مستاجر اخذ می کند. این وجه به غیر از اجاره ای است که از بابت اجاره ملک دریافت می شود. بنابراین مالک این وجه را بابت منافعی که قرار است مستأجر از فعالیت در ملک بدست آورد، اخذ می کند. ولی ملک، همچنان در اختیار خودش قراردارد.

حق کسب و پیشه نیز ارزش کسب و کاری است که در طول زمان توسط مستأجر در ملک تجاری ایجاد می شود. اما امکان انتقال این حق به دیگری بر اساس مفاد قراردادهای حقوقی ملکی و تجاری فی ما بین مالک و مستأجر ملک تجاری امکان پذیر خواهد بود.

سرقفلی و حق کسب و پیشه نوعی دارایی محسوب می گردند. لذا اداره دارایی از مالکین و دارندگان سرقفلی و حق کسب و پیشه مالیات اخذ می کند. یعنی سرقفلی و حق کسب و پیشه منبع مهمی برای اخذ مالیات محسوب می گردد. (برای مطالعه بیشتر در مورد سرقفلی، بهتر است مقاله مطالبه سرقفلی را نیز حتماً ببینید).

وقتی در مورد ملک تجاری اختلافاتی نظیر تخلیه ملک تجاری میان ملک و مستأجر بروز نماید حل این اختلافات تنها از عهده وکیل سرقفلی ساخته است. وکیل سرقفلی می تواند بهترین راهنمای شما در دعاوی و پرونده های دعوای سرقفلی یا دعوای تجاری میان مالک ملک تجاری و مستأجر آن باشد. دعوی موجر و مستأجر می تواند در مورد مسکونی یل ملک تجاری باشد. وکیل متخصص امور ملکی می تواند به همه این دعاوی رسیدگی نماید.

وکیل سرقفلی و مطالبه سرقفلی

وکیل مطالبه سرقفلی

وکیل مطالبه سرقفلی

گاه دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه میان مالک و مستأجر مطرح می شود. در مواردی نیز مستأجر بدهکار، از طرف طلبکاران که ممکن است اشخص حقیقی یا حقوقی و نهادهای دولتی نظیر اداره دارایی باشند، طرف دعوا قرار می گیرد. اصطلاح وکیل سرقفلی را به تسامح در مورد آن دسته از وکلا بکار می بریم که در زمینه حقوق تجارت از آگاهی کامل برخوردارند.

وکیل سرقفلی می تواند در مواردی الزام موجر به انتقال حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر به غیر را از دادگاه اخذ نمایند. یا اینکه حکم تخلیه ملک استیجاری را از دادگاه بگیرد.  از آنجا که ارقام سرقفلی و حق کسب و پیشه در بسیاری موارد بالغ بر میلیاردها تومان است، الزاماً دعاوی آن نیز باید توسط وکیل سرقفلی حرفه ای پیگیری شود. زیرا مطالبات موجر یا مستأجر مطالبات ساده ای نیست که بتوان از کنار آن به سادگی عبور نمود. در این موارد بهتر آن است پرونده سرقفلی توسط وکیل پایه یک دادگستری و با دانش و تخصص کافی مورد پیگیری قرار گیرد.

تعیین رقم سرقفلی

به خاطر داشته باشید هیچکس نمی تواند در تعیین رقم سرقفلی به شما در زمان انعقاد قرارداد کمک نماید. نباید از وکیل سرقفلی انتظار چنین درخواستی را داشت. در زمان طرح دعوا نیز تعیین این رقم بر عهده کارشناس خواهد بود.

در اساس، رقم سرقفلی در زمان انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری، توسط مالک تعیین می شود. البته این رقم بستگی کامل به موقعیت ملک و وضعیت بنا و …. دارد. مستأجر نیز می تواند این پیشنهاد را مورد بررسی  قرارداده و در صورت پذیرش آن نسبت به انعقاد قرارداد اقدام نماید.

فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟

سرقفلی همانطور که بیان شد حقی است که به دلیل فعالیت مستأجر در یک ملک ایجاد می شود. بنابراین درست است که ملک به مالک تعلق دارد اما سرقفلی متعلق به مستأجر است. بنابراین ملک به مالک تعلق دارد و مالک در مورد ملک حق انتفاع دارد. اما مستأجر فقط در منافع آن.

مالکیت و سرقفلی

مالکیت و سرقفلی

به عبارتی وقتی معازه ای به فروش می رسد مالک حق خود را از فروش ملک و مستأجر حق خود را از سرقفلی آن بدست می آورد. به عبارت دیگر مالک جدید دو رقم را می پردازد. رقم ارزش ملک و رقم ارزش سرقفلی. اولی به مالک می رسد ودومی به مستأجر. هیچکدام از این دو نفر نیز حق تصاحب و یا تصمیم گیری در مورد حقوق یکدیگر را ندارند. در صورتی که در این مورد دچار اختلاف شوند باید به مراجع قضایی مراجعه نمایند. اما در اینگونه موارد، وکیل سرقفلی می تواند با قبول وکالت یکی از طرفین، از حقوق وی دفاع نماید.

انتقال قهری سرقفلی به وراث

سرقفلی را می توان مالی دانست که می تواند معامله شود. رهن داده شود. یا در صورت فوت مستأجر به وراث منتقل گردد. انتقال سرقفلی به ورثه، نوعی انتقال قهری است. یعنی اراده افراد در آن نقشی ندارد. بلافاصله بعد از فوت مستأجر، این حق در اختیار ورثه قرار می گیرد و نمی توان آن را از وراث سلب نمود.

انتقال سرقفلی با اجازه مالک

ممکن است در قرارداد اجاره ملک تجاری ، حق فروش یا انتقال سرقفلی از مستأجر سلب شده باشد.  اگر مستأجر بخواهد سرقفلی را منتقل نماید باید این موضوع را بوسیله اظهارنامه به اطلاع مالک برساند. رضایت مالک شرط اساسی در انتقال محسوب می گردد. در غیر این صورت ممکن است دعوای حقوقی میان آنان برقرار شود. حتی مالک بدنبال فسخ قرارداد باشد. در اینجا باز هم موضوع باید توسط وکیل سرقفلی مورد پیگیری قرار گیرد.

انتقال سرقفلی مغازه

انتقال سرقفلی مغازه

انتقال سرقفلی با سند عادی

درشرایطی که مستأجر اجازه انتقال داشته باشد این امکان برای او وجود دارد که سرقفلی را با سند عادی انتقال دهد. انتقال سرقفلی با صلح نامه رسمی به عمل می آید. اگر کار طرفین برای اختلاف بر سر انتقال سرقفلی به دادگاه کشیده شود در دادگاه به سند عادی برای انتقال سرقفلی ترتیب اثر داده نمی شود.

اگر بعد از قرارداد اجاره، مالک، ملک را بفروشد، در اینصورت تعهد پرداخت سرقفلی به مالک جدید منتقل می شود.

توقیف سرقفلی

اگر مستأجری دارای پرونده دعوای حقوقی باشد یا به ادارات مالیاتی بدهی داشته باشد ممکن است سرقفلی وی توقیف گردد. اداره مالیاتی نیز فقط سرقفلی را توقیف می کند و نمی تواند نسبت به خود ملک اقدامی کند زیرا مالکیت ملک متعلق به دیگری است.

دادخواست مطالبه سرقفلی

مستأجر می تواند ضمن دادخواست مطالبه سرقفلی، خسارت تأخیر تأدیه را نیز مطالبه نماید. مطالبه سرقفلی توسط مستأجر قبل از فسخ قرارداد اجاره و تخلیه، محمل قانونی ندارد. یعنی مستأجر ابتدا باید ملک را تخلیه کند و بعد دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه ارائه نماید.

اگر مستأجر اول ملک را به مستأجر دیگری اجاره بدهد و از او مبلغی را تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید، مستأجر دوم در هنگام تخلیه ملک، حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

چنانچه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد، از آنجا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع متصور تلقی می‌گردد، تا قبل از رفع بازداشت دعوی الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سرقفلی به مستأجر ملک قابل استماع نیست.

حق سرقفلی و مستأجرین و مالکین ملک مشاعی

حق سرقفلی قابلیت توقیف و فروش دارد و هر یک از مالکین مشاعی می‌تواند تقاضای فروش سرقفلی و پرداخت حق خود را بنماید.

مستأجرین مشاعی محل کسب نمی‌توانند الزام شریک دیگر به فروش و انتقال سرقفلی (و منافع استیجاری) به غیر را تقاضا نمایند. صلاحیت خاص دادگاه به صدور دستور فروش مال غیر قابل افراز، در این باره موضوعیت ندارد. دستور فروش مال مشاع اختصاص به عرصه و اعیان اموال دارد و در مورد سرقفلی صادر نمی‌شود.

برخورد قانون با سرقفلی و حق کسب و پیشه

تقاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در چارچوب قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ وجود نداشته و لذا تفکیک بین آن دو در اجاره مشمول آن قانون متصور نیست. لذا مطالبه وجهی به عنوان سرقفلی سوای از آنچه در هنگام صدور حکم تخلیه به علت انتقال بدون مجوز قانونی به غیر و بر اساس نظریه کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین شده (نصف حق کسب و پیشه) از توجیه قانونی برخوردار نیست.

وقتی ترکه، سرقفلی مغازه باشد

اگر ترکه سرقفلی مغازه‌ای باشد، باید در دعوای تقسیم ترکه، مالک عین مستأجره نیز در عداد خواندگان قرار گیرد و الّا قرار عدم استماع دعوا صادر می‌گردد.

سرقفلی مغازه

سرقفلی مغازه

برخی نکات مهم در مورد سرقفلی

  • دعوای تنظیم سند رسمی حق سرقفلی توأم با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره امکان‌پذیر است و اقامه آن به صورت مستقل قابل استماع نیست.
  • تقاضای دستور فروش سرقفلی مشاعی از سوی شریک علیه دیگر شرکای صاحب سرقفلی مسموع نیست. و تنها دعوی انتقال اجاره و سرقفلی به طرفیت شرکا و موجر قابل طرح است.
  • دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، مربوط به حقوق ناشی از رابطه قراردادی است. بنابراین رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است.
  • ممکن است قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بر اجاره حاکم باشد. در صورت ارتکاب تخلف یا تعدی یا تفریط، موجر می‌تواند با پرداخت قیمت روز سرقفلی، نسبت به حکم تخلیه مورد اجاره اقدام نماید. و موارد فوق، از موجبات زوال حق سرقفلی نیست.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

آخرین نوشته ها

فهرست
Call Now Button