وکیل شکایت ملک قولنامه ای
حل پرونده های ملکی با وکیل شکایت ملک قولنامه ای
وکلای دادگستری در زمینه های مختلف فعالیت میکنند. ولی بطور کلی تمامی دعاوی و موضوعات مورد توجه توسط آنان، در دو بعد حقوقی و کیفری قابل پیگیری هستند.
یکی از موضوعات مورد توجه توسط وکیل دادگستری، دعاوی ملکی است. دعاوی ملکی نیز ابعاد مختلف دارد. وکلای ملکی معمولاً در همه ابعاد ملکی نمیتوانند صاحب دانش و تجربه شوند. از جمله موضوعات پایه در پرونده های ملکی، موضوع ملک و شکایت و دعاوی مربوط به قولنامه و معاملات با آن است.
وکیل شکایت ملک قولنامه ای از آن جهت در دعاوی شکایت قولنامه ملک، اعم از خانه، آپارتمان، زمین و… اهمیت دارد که اخیرا با خبر احتمال تصویب قانون بی اعتباری اسناد قولنامه ای و به رسمیت شناختن انحصاری معاملات ملکی در دفترخانه، اختلافات ناشی از انتقال ملک با قولنامه و مبایعه نامه بدون شک با شتاب بیشتری وارد فرایند دعوی در محاکم دادگستری خواهد شد.
در مقاله حاضر قصد داریم در مورد برخی ابعاد خرید و فروش قولنامه ای ملک و مشکلات حقوقی ناشی از آن بحث نماییم. همچنین به نقش وکیل شکایت ملک قولنامه ای در پیگیری پرونده های مربوط به قولنامه اشاره خواهیم داشت.
مطلب مفید | اثبات مالکیت بدون قولنامه
چنانچه شما در مورد پرونده ملکی خود نیازمند بهره مندی از خدمات وکالت وکیل ملکی هستید میتواند با ما تماس بگیرید و از خدمات وکیل بهره مند شوید.
خرید ملک قولنامه ای و آثار آن
وقتی شما به عنوان خریدار ملک قولنامه ای وارد معامله ملک میشوید ممکن است با دو مشکل بزرگ مواجه شوید. معارضین احتمالی همان ملک در آینده . بحث معارضین ملک خریداری شده با قولنامه یک دردسر بزرگ برای قراردادهای ملکی است. زیرا از یک طرف احتمال دارد فروشنده مالک واقعی ملک قولنامه ای نباشد، و دیگر آنکه ملک به چند نفر فروخته شده باشد.
تفاوت املاک دارای سند رسمی و املاک قولنامه ای از اینجا ناشی میشودکه در املاک دارای سند رسمی، شما میتوانید از مراجع رسمی استعلام بگیرید و اطمینان پیدا کنید ملک به دیگری فروخته نشده باشد. اما در مورد ملک دارای قولنامه بدلیل فقدان سند رسمی، شما نمیتوانید ریشه معاملات آن را نزد مراجع رسمی مانند ادارات ثبت یا شهرداری پیدا کنید.
مگر آنکه بتوانید سلسله ایادی ملک یعنی کسانی را که از ابتدا ملک را خریده و سپس فروخته اند را بیابید و مدارک آنان را مورد بررسی قرار دهید . و از ابتدا تا انتها نام مالکین یا فروشندگان و خریداران را احراز نمایید.
البته معمولاً انجام این کار نیز براحتی میسر نمیشود. لذا مشکلات ملک قولنامه ای از این موارد آغاز و ادامه پیدا میکند. در این موارد نقش وکیل شکایت ملک قولنامه ای بارز میشود.
ملک قولنامه ای چیست؟
معامله در مورد املاکی سند رسمی ندارند و یا شرایط گرفتن سند رسمی را دارا نیستند به صورنت قولنامه انجام میشود. انجام این کار به معنای یک عمل غیر قانونی نیست. بلکه خانه یا ملک بنا به دلایلی (موجه یا ناموجه) هنوز به مرحله دریافت سند رسمی نرسیده است. موجه از آن جهت گفته میشود که ممکن است ملکی تازه ساخت باشد و تا مرحله صدور پایان کار و دریافت سند رسمی مالک یا سازنده نیاز به پول داشته باشد. در این صورت ملک خود را به صورت قولنامه ای میفروشد و متعهد میشود سند آن را در فلان تاریخ آماده و به نام خریدار بزند.
غیر موجه از آن جهت است که ممکن است ملکی در محلی احداث شده که فاقد کاربری مسکونی باشد. مثلا در ساخت آن تخلف صورت گرفته باشد. یا عوارض شهرداری یا مالیات دارایی هنوز پرداخت نشده باشد. همچنین ملک ورثه ای بوده و توافقی میان ورثه برای پرداخت هزینه ها و گرفتن سند وجود نداشته باشد. در این موارد، تا رفع این مشکلات امکان گرفتن سند رسمی وجود نخواهد داشت. حال اگر چنین املاکی معامله شوند. باید انجام معامله بواسطه قولنامه انجام شود. ممکن است در قولنامه فروشنده متعهد به رفع مشکلات شود. یا اینکه خریدار آگاهانه یا ناآگاهنه خود متعهد به رفع خلافها و مشکلات فعلی ملک شود.
در ملک قولنامه ای، چنانچه مراحل تنظیم به درستی و قانونی انجام پذیرد از اعتبار نسبی برخوردار بوده و امکان استناد به آنها وجود دارد. قولنامه‌هایی که در مراکز مشاوره املاک و … تنظیم می‌شوند، سند عادی محسوب شده و رسمی نیستند. از این رو لازم است تا برای تنظیم قولنامه، با یک وکیل شکایت ملک قولنامه ای مشورت شود.
مطلب مفید | رفع تصرف ملک قولنامه ای
عدم انجام تعهد یکی از طرفین معامله و اقدامات وکیل
در شرایطی که یکی از طرفین قولنامه، به تعهد خود پایبند نبوده و مفاد آن را اجرایی نکند، طرف مقابل این حق را دارد که در دادگاه علیه وی طرح شکایت کرده و برخورد قانونی انجام دهد. خریدار میتواند با مراجعه به دادگاه، درخواستی مبنی بر انتقال رسمی سند ارائه کند. زیرا که قولنامه و ملک قولنامه ای، معتبر بوده و هر دو طرف معامله ملزم هستند تا بر طبق مفاد قولنامه به تعهد خود عمل کنند. در این موارد نیز وجود وکیل شکایت ملک قولنامه ای اثربخش خواهد بود.
تصرف ملک و مشکل املاک قولنامه ای
در بحث اثبات مالکیت یکی از چالش های صاحبان املاک قولنامه ای، قدرت رقابت میان دو موضوع «تصرف» و «قولنامه» است. یعنی یک طرف دعوا، فردی است که ملک را تصرف کرده و سوی دیگر شخصی است که صاخب ملک قولنامه ای است. هر دو این افراد با یکدیگر بر سر اثبات مالکیت ملک مورد تنازع دعوا دارند.
در املاکی که دارای سند رسمی نیست و تحت تصرف کسی است که سند رسمی در اختیار ندارد، ولی در آن طرف، فرد دیگری وجود دارد که با در دست داشتن قولنامه مدعی مالکیت آن ملک است همیشه این چالش وجود دارد که کدامیک از این دو میتوانند با طرح دعوای اثبات مالکیت، برنده دعوا باشند.
معمولاً در اینگونه دعاوی چون فردی که قولنامه در اختیار دارد مدرک وی رسمیت ندارد لذا در برخی محاکم قضایی و به هنگام طرح دعوی، ممکن است متصرف ملک، برنده دعوا باشد و کسی که قولنامه در اختیار دارد نتواند مالکیت خود را بر ملک مورد نظر به اثبات برساند.
بنابراین ملاحظه میشود که قولنامه به عنوان یک سند غیر رسمی نمیتواند قابل اتکا باشد. همین موضوع میتواند نقش وکیل دعاوی ملک قولنامه ای را در دفاع از موکل خود در دعاوی مالکیت، به اثبات برساند.
قانون در مورد تصرف ملک قولنامه ای چه میگوید؟
قانون در وهله اول کسی را مالک می داند که سند رسمی در اختیار داشته باشد. در گام بعد و در صورت عدم وجود سند رسمی برای ملک، تصرف میتواند نشانه مالکیت باشد. از اینرو در ماده 35 قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت شناخته میشود. مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
از اینرو وظیفه اثبات تصرف به عهده کسی است که ادعای مالکیت دارد. یعنی صاحب ملک قولنامه ای. زیرا او بر خلاف اماره قانونی طرح دعوی کرده است. پس فرد متصرف برای اثبات مالکیتش در ملک قولنامه ای نیازی به ارائه دلیل و مدرک ندارد و صرف تصرف به نشانه مالکیت، برای اثبات آن کافی است.
اما نکته مهمی که وجود دارد این است که دادگاه به شرطی مالکیت متصرف را می‌پذیرد که مالک سابق ملک، مشخص نباشد، در غیراین صورت این متصرف است که باید مالکیت خود را ثابت نماید.
تصرف ملک بدون سند با قولنامه دستی
در حال حاضر قولنامه‌ها به دو دسته تقسیم می‌شوند: قولنامه محضری و قولنامه دستی.
قولنامه محضری در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شده است. به همین جهت سند رسمی محسوب میشود. ادعای تصرف در مورد قولنامه محضری مسموع نیست. مگر اینکه مدعی ثابت کند که قولنامه جعلی است یا وجاهت قانونی ندارد.
قولنامه دستی به صورت دست نویس یا در فرم‌های چاپی بنگاه املاک نوشته میشود. این قولنامه در حکم سند عادی است. غالبا بیشتر دعاوی که در دادگاه‌ها مطرح می‌شوند، مربوط به این نوع قولنامه‌ها است. برای اثبات مالکیت با قولنامه دستی هنگام تصرف اینطور املاک، باید قولنامه در کنار سایر مدارک مانند شهادت شهود، اماره تصرف، اقرار و سوگند مطرح شود تا قاضی نسبت به همه آنها حکم لازم را صادر کند.
مالکیت ملک قولنامه ای
زمانی که سر ملک قولنامه ای دعوایی برای اثبات مالکیت مطرح میشود، شخصی که خود را مالک می‌داند باید نسبت به طرف مقابل اقامه دعوا کند. بنابراین او خواهان است و باید دلایلش برای اثبات مالکیت را اقامه کند. خواهان باید به دادگاه محل ملک مراجعه کرده و اقدام به دادخواهی نماید.
چرا باید از وکیل شکایت ملک قولنامه ای استفاده کرد؟
دعاوی ملک قولنامه ای از نوع دعاوی پردردسر و زمانبر است. این دعاوی ممکن است همزمان علیه چند نفر مطرح شود. بنابراین نیازمند دقت نظر و برنامه ریزی مناسب و طی یک مسیر طولانی برای دفاع از حقوق مدعی مالکیت است. طی کردن این مسیر بدون کمک گرفتن از وکیل شکایت ملک قولنامه ای تقریباً محال و بدون نتیجه است.
در این خصوص باید گفت بیشتر افرادی که بدون وکیل این مسیر را پیموده اند بدون نتیجه از دادگاه برگشته اند. اما آن بخش از افراد که با کمک وکیل اقدامک به طرح دعوا کرده اند و یا با همراهی وکیل از خود دفاع کرده اند، در بیشتر موارد توانسته اند به موفقیت در پرونده برسند.
اگر شما در زمره افرادی هستید که دارای پرونده ملک قولنامه ای هستید حتما به یکی از وکلای ملکی سری بزنید و با وی مشورت کنید. هرگز بدون همراهی وکیل وارد دعوای اثبات مالکیت نشوید.
چه مدارکی را برای طرح دعوا تهیه کنیم؟
هیچ دعوایی در دادگاه بدون ارائه مدارک و مستندات به نتیجه نمیرسد. در مورد دعوای اثبات مالکیت با قولنامه نیز نیازمند تهیه برخی مدارک و مستندات هستیم. این مدارک عبارتند از :
- اصل و کپی قولنامه دستی تنظیم شده میان خریدار و فروشنده. برای مواقعی که قولنامه دستی است.
- اصل اقرارنامه برای زمان‌هایی که فرد از اقرار برای اثبات مالکیت خود استفاده کرده است.
- اصل استشهادیه. برای زمانی که فرد از شهادت شهود در دعوای مالکیت بهره برده است.
- اصل سند تنظیم شده در دفاتر رسمی در مواردی که قولنامه محضری است.
اثبات مالکیت با قولنامه
ممکن است مدعی قولنامه دستی یا محضری را در اختیار داشته باشد. با توجه به اینکه قولنامه دستی یک سند عادی است و اعتبار چندانی ندارد، مدعی مالکیت باید در کنار قولنامه، از اقرار، شهادت شهود و سوگند نیز برای اثبات مالکیت استفاده کند. اما چنانچه قولنامه محضری در حکم اسناد رسمی در اختیار داشته باشد، میتواند با همان قولنامه، مالکیت خود را اثبات کند.
مرجع صالح دعوای تصرف ملک قولنامه ای
به استناد ماده 12 آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف در ملک قولنامه ای، دادگاه محل وقوع ملک است. بنابراین چنانچه مالک در شهری غیر شهری که ملک در آن قرار دارد زندگی و سکونت دارد، باید برای طرح شکایت یا دادخواست به شهر وقوع ملک برود.
فرایند شکایت و گرفتن حکم تخلیه ملک قولنامه ای
- تنظیم متن شکوائیه توسط فرد خبره یا وکیل شکایت ملک قولنامه ای
- مراجعه به یکی از شعب دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت شکایت
- آماده نمودن مدارک و مستندات و حضور در جلسات دادگاه
- صدور رای توسط دادگاه و مجازات متصرف غیر قانونی (در صورت تشخیص و احراز توسط قاضی)
انواع تصرف ملک قولنامه ای
تصرف در اموال غیرمنقول را تصرف عدوانی می‌نامند. تصرف در ملک قولنامه ای شامل دو نوع میشود: تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری.
در تصرف عدوانی حقوقی، ارائه دادخواست تنها منجر به صدور رای رفع تصرف میشود و مجازاتی برای فرد اعمال نخواهد شد. این نوع تصرف با قهر، زور یا غلبه رخ میدهد. مبنای سابقه تصرف نیز با توجه به عرف میتواند کوتاه یا طولانی باشد. در تصرف حقوقی خواهان سابقه تصرف در ملک را داشته و خوانده سابقه تصرف در ملک را نداشته است.
برای اقامه دعوای کیفری تصرف، شرایط دقیقا مانند دعوای حقوقی است، با این تفاوت که خواهان میتواند با طرح شکوائیه در محاکم، علاوه بر رفع تصرف از ملک، تقاضای مجازات متصرف را نیز داشته باشد.
تصرف ملک قولنامه ای ورثه ای
تصرف ملک ورثه‌ای میتواند هم توسط دیگر وراث و هم افراد دیگر رخ دهد. برخی از زمین‌ها مخصوصا در روستاها بدون سند بوده یا دارای سند قولنامه‌ای هستند. در این موارد فرد برای اینکه بتواند مالکیت خود را ثابت کند باید قولنامه را ارئه دهد.
در هنگام معامله ملک قولنامه ای به موارد زیر توجه کنید:
1. حتی المقدور قولنامه را در دفتر اسناد رسمی تهیه و تنظیم کنید. برای تنظیم قولنامه از وکیل ملکی کمک بگیرید.
2. چنانچه به هر دلیلی نمیخواهید معامله در دفتر اسناد رسمی انجام شود، این کار را در دفتر مشاوره املاک معتبری که کد رهگیری به معانمله اختصاص میدهد انجام دهید. با انجام معامله از طریق کد رهگیری می‌توان اطمینان حاصل نمود ملک قبلا به فرد و یا افراد دیگری فروخته نشده است.3
3. حتما به منظور اطمینان بیشتر در مورد اعتبار ملک قولنامه ای، از طریق شهرداری محل ملک ، بررسی‌های لازم را انجام دهید.
4. قبل از خرید نسبت به استعلام از اداره ثبت اقدام نمایید و مطمئن شوید ملک در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. البته اگر به دفترخانه مراجعه نمایید این کار خودبخود انجام خواهد شد.
5. بهتر است در قرارداد، تاریخ انتقال سند، نام دفترخانه برای تنظیم سند انتقال، تاریخ تحویل ملک و … بطور مشخص و دقیق ذکر شود. برای «عدم حضور» یکی از طرفین در دفترخانه و نیز «عدم تحویل» ، خسارت قراردادی تعیین کنید.
مطلب مفید | سند دار کردن ملک قولنامه ای
6. حتماً در هنگام خرید، مشخصات نوشته شده در قولنامه را با مشخصات ملک در سند تطبیق دهید. از جمله به شماره پلاک ثبتی ، مساحت دقیق اعم از عرصه و اعیان، انباری ، پارکینگ و غیره دقت کنید.
7. اگر فروشنده، فردی کهنسال یا ناتوان است، به اداره سرپرستی محجورین مراجعه و از اینکه فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نباشد، اطمینان حاصل کنید.
8. در مورد املاک ورثه ای، گواهی انحصار وراثت را دقیقاً بررسی و و در مورد صحت و درستی آن و مالکیت متوفی تحقیق کنید.
9. چنانچه یک ملک دارای چند مالک باشد، بررسی کنید همه آنها قولنامه را امضا کرده باشند. اما اگر یک نفر از آنها از طرف بقیه وکالت فروش داشته باشد، نیازی به امضای همه آنها نیست.
10. قولنامه را در سه نسخه تنظیم کنید. (یک نسخه در اختیارفروشنده ، یک نسخه در اختیار خریدار و یک نسخه نیز نزد مشاور املاک).
مطلب مفید | فروش مال غیر با قولنامه
11. چنانچه در زمان تعیین و توافق شده در قولنامه، برای اجرای تعهد به دفترخانه مراجعه کردید و فروشنده حاضر نبود، گواهی عدم حضور از سردفتر دریافت کنید. سپس به دادگاه مراجعه و با ارائه دادخواست بخواهید تا طرف مقابل را به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند ملزم کند. (با این کار اگر طرف مقابل شما از انجام این کار امتناع نماید، نماینده اجرای احکام به جای وی سند را امضا خواهد کرد).
12. در قولنامه، ضمانت اجرایی مانند وجه التزام تعیین کنید. وجه التزام به مبلغی گفته میشود که جهت اطمینان از اجرایی شدن تعهد قید شده در قولنامه، از طرف فروشنده و خریدار، در قولنامه درج میشود. در واقع وجه التزام نوعی غرامت است که در صورت اجتناب یکی از طرفین قرارداد، می‌بایست از طرف وی به طرف مقابل پرداخت شود. میزان وجه التزام باید با توافق طرفین تعیین شده و بدون هیچ ابهامی و به صورت کاملاً واضح در قولنامه مکتوب گردد.
13. در موارد فروش با وکالتنامه، باید سمت وکیل را احراز کنید. یعنی مشخصات او را با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق دهید. همچنین به حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه دقت کنید. یعنی ببینید آیا وکیل حق فروش خانه را دارد یا خیر؟ آیا اختیار دریافت ثمن یا بهای معامله را دارد؟ یا اینکه آیا اختیار تنظیم و انتقال سند رسمی را دارد یا خیر. همچنین علاوه بر احراز سمت وکیل، به تاریخ وکالتنامه نیز دقت کنید. زیرا ممکن است وکالت وکیل با انقضاء مدت منفسخ شده باشد. توجه کنید در صورتی که وکالت نامه وکیل بلاعزل نباشد حتما در خصوص عزل وکیل از دفتر اسناد رسمی استعلام بگیرید.
14.هر گاه ملکی را به صورت وکالتی خریداری می کنید، حتماً با فروشنده مبایعه نامه تنظیم کنید. زیرا وکالت به معنای انتقال و بیع نیست.
15.در صورتی که بین خریدار و فروشنده توافق شده باشد که ثمن معامله به صورت چک تضمین شده پرداخت شود حتما شماره تمام چکها و ترتیبات پرداخت وجه معامله در قولنامه ثبت شود. ولی اگر قرار است به صورت نقدی پرداخت شود حتما پس از پرداخت باید از فروشنده رسید دریافت کنید.
نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه
ریاست محترم دادگاه حقوقی …
با سلام احتراما به استحضار می رساند، اینجانب خواهان …………… متولده از …………. مورخ ………….، در تاریخ … اقدام به خرید ملک مورد مذکور، به شماره ثبتی … ..فرعی از اصلی …، واقع در بخش… استان ……… شهرستان …………. از خوانده ……………. نموده و ثمن معامله را نیز به طور کاملا از طریق ……………..(ذکر شیوه پرداخت . رسید پرداخت در ذیل دادخواست تقدیم شود) پرداخت نمودم. با این وجود ، از مورخ ……… تا حالا ، ملک موصوف، توسط خوانده، غصب شده و به تصرف اینجانب در نیامده است.
از آنجا که سند رسمی، میان اینجانب و خوانده تنظیم نشده و تنها مستند مالکیت بنده، بیع نامه ارائه شده در ذیل دادخواست می باشد، فلذا از ریاست محترم دادگاه درخواست اثبات مالکیت به استناد این قولنامه و سپس، خلع ید خوانده از ملک مورد ادعا، و همچین الزام به تنظیم سند رسمی، خسارات ناشی از غصب اموال اینجانب را استدعا دارم.
امضا.
