استرداد ثمن معامله

استرداد ثمن معامله

با مفهوم استرداد ثمن آشنا شویم

استرداد ثمن معامله – در معاملات ملکی ممکن است اتفاقات زیادی رخ دهد و موجب برهم خوردن یک معامله و یا پشیمانی یک یا هر دو طرف شود. ممکن است یکی از طرفین از همان ابتدا قصد فریب و کلاهبرداری در معامله را داشته باشد. همچنین ممکن است بعد از انجام معامله معلوم شود که معامله از همان ابتدا باطل بوده و حداقل یک طرف از آن بی اطلاع بوده است. معمولاً این خریدار است که نگرانی بیشتری در مورد انجام معامله دارد زیرا نمی داند وضعیت ملک چکونه است.

به عنوان مثال آیا ملک در طرح قراردارد یا خیر. اطلاحی در آینده خواهد داشت یا خیر؟ سند آن شش دانگ است یا ملک مشاعی است و وی مجبور باشد در آینده بدنبال فروشنده برای الزام به تنظیم ستد رسمی ملک مشاع باشد. حتی در مواردی فروشنده حاضر به پایان بخشیدن به معامله نیست و خریدار ناچار می شود دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه تقدیم نماید. در این موارد گرفتن اقرارنامه فروش ملک از همان ابتدا در دفترخانه می تواند برای خریدار مدرک الزام آور خوبی باشد.

چه اقداماتی برای رهایی از مشکل وجود دارد؟

از این نوع دردسرها بسیار فراوان در معامله املاک وجود دارد که هر کدام مشکلات حقوقی منحصر به خود را دارند. گاه ممکن است چند سال یک طرف را درگیر دادگاه حقوقی و حتی کیفری نماید. او شاید بهتر باشد برای پیگیری حقوقی دعوای احتمالی خود برای طرف مقابل اظهارنامه ارسال نماید. و سپس به طرح دعوا در دادگاه بپردازد. حتی لایحه و دادخواست از طریق وکیل برای خوانده تنظیم نماید. (در این رابطه بهتر است مقاله خرید خانه و نکات آن را نیز مطالعه نمایید).

در بسیاری از موارد ممکن است که معامله ای انجام شود و خریدار تمام یا قسمتی از ثمن (پول) را پرداخت کرده باشد و بعد بنا به هر دلیلی معامله فسخ و یا ابطال شود، در اینصورت خریدار می تواند با ارائه دادخواست، تقاضای استرداد ثمن را بنماید.

شروع دعوای استرداد ثمن معامله

همانطور که گفته شد ممکن است معامله خرید یک ملک میان خریدار و فروشنده انجام پذیرد. اما به هر دلیل معلوم شود که این معامله از اساس نادرست بوده است. یا اینکه فروشنده به هر دلیل در انجام معامله صداقت لازم را نداشته است. در چنین مواردی خریدار ناچار می شود از ادامه روند معامله پشیمان شود. وی برای آنکه روند درستی را از منظر حقوقی در پیش بگیرد باید ابتدا اظهارنامه ای را با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای فروشنده ارسال کند. در این اظهارنامه وی به فروشنده 10 روز مهلت می دهد تا وجه دریافتی بابت انجام معامله را بازگرداند. عنوان حقوقی چنین دعوایی را استرداد ثمن معامله می نامند.

اما ممکن است فروشنده اظهارنامه را دریافت نموده ولی آن را بی اهمیت قلمداد کند. یا اینکه قصد اذیت کردن خریدار را داشته باشد. یا اینکه وجوه دریافتی را خرج کرده باشد. لذا توان پرداخت وجوه دریافتی از خریدار را نداشته باشد. در این حالت خریدار باید دوباره به دفتر خدمات الکترونیک مراجعه و این بار دادخواست استرداد ثمن معامله را تنظیم نماید. او باید اظهارنامه ای که قبلاً برای فروشنده ارسال نموده را نیز پیوست دادخواست نماید. البته سایر مدارک معامله را نیز باید ضمیمه دادخواست خود کند.

محل اقامتگاه و تاثیر آن در پیگیری پرونده

اگر اقامتگاه طرفین یعنی خریدار به عنوان خواهان و فروشنده به عنوان خوانده در یک حوزه قرار داشته باشد، مشکلی نیست. اما اگر فروشنده در یک نقطه دیگر از شهر و یا در یک شهرستان دیگر ساکن باشد باید خریدار به دادگاه محل اقامت فروشنده مراجعه نماید. زیرا این دعوا یک دعوای حقوقی از نوع منقول خواهد بود(دعوا بر سر پول پرداختی توسط خریدار است). در دعاوی که مال موضوع دعوا منقول باشد(مانند پول) ، محل طرح دعوا، محل اقامتگاه خوانده خواهد بود. اما در دعاوی مال غیر منقول(مانند خانه یا آپارتمان)، خواهان باید در جایی دعوا را اقامه نماید که مال غیر منقول( مثل ملک) در آنجا قرار داشته باشد.

دادخواست استرداد ثمن معامله و مطالبه خسارت ثمن

ممکن است ملک از ابتدا متعلق به فرد دیگری به جز فروشنده باشد. در این حالت، فروشنده، صاحب ملک نیست و اصطلاحاً فروشده فضولی محسوب می گردد. لذا خریدار در جریان اقامه دعوای استرداد ثمن معامله، می تواند مطالبه خسارت ثمن را نیز از دادگاه بخواهد. التبه این امر مشروط به ناآگاهی وی این امر خواهد بود.

دادخواست استرداد ثمن معامله و دادخواست تأیید فسخ

خریدار در هنگام تنظیم دادخواست الزام خوانده به استرداد ثمن معامله و مطالبه خسارت می تواند دادخواست تأیید فسخ قرارداد را از همان ابتدا از دادگاه بخواهد. با این کار، مشکلی از نظر قانونی بودن فسخ قرارداد برایش ایجاد نخواهد شد. به قول معروف کار را از همان ابتدا قانونی و محکم آغاز خواهد نمود.

استناد قانونی دعوای استرداد ثمن معامله

ماده ۳۶۵ قانون مدنی

بیع فاسد اثری در تملک ندارد.

ماده ۳۶۶ قانون مدنی

هرگاه کسی به بیع فاسد، مالی را قبض کند، باید آن را به صاحبش رد کند و اگر تلف یا ناقص شود، ضامن عین و منافع آن خواهد بود.

ماده ۳۹۱ قانون مدنی

در صورت مستحق للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد. و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز بر آید.

رویه و نظریات قضایی در دعوای استرداد ثمن معامله

رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ – ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد، اثری در تملک ندارد. یعنی مبیع و ثمن، کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند.  حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلی یا جزیی مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است. باید ثمن را مسترد دارد. . چنانچه ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی با کاهش مواجه شود، بایع قانوناً ملزم به جبران آن است.

بنابراین دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۱۳۸۹/۳/۳۱ شعبه یازدهم دادگاه تجدید نظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می گردد. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم الاتباع است.

رأی شماره ۷۸۶ مورخ ۹۱/۷/۱۲ شعبه ۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوای استرداد ثمن، قبل از ابطال بیع قابلیت استماع ندارد. مطابق ماده ۳۹۱ قانون مدنی در صورت مستحق للغیر بودن مبیع، بایع را ضامن دانسته است.

رأی شماره ۷۲۹ مورخ ۹۱/۶/۱۴ شعبه ۱۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

وجود حق فسخ یا اقاله یا انفساخ در قرارداد، صاحب حق را مستغنی از مراجعه به دادگاه جهت اعمال حق قانونی نمی کند. و فسخ قرارداد باید مقدم یا همزمان با دعوای استرداد ثمن، طرح و اثبات شود. چنان چه دعوای استرداد، قبل از اثبات فسخ قرارداد مطرح شود، قابلیت استماع ندارد.

رأی شماره ۴۱۴ مورخ ۹۱/۵/۲۴ شعبه ۸۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران

قبل از اثبات یا تأیید فسخ یا اقاله ی قرارداد، محکومیت خواندگان به عنوان فروشندگان به رد ثمن مأخوذه در حق خواهان به عنوان خریدار، فاقد وجه قانونی است .