کمیسیون ماده پنج تغییر کاربری و تخلفات آن

کمیسیون ماده پنج تغییر کاربری و تخلفات آن

آشنایی با کمیسیون ماده پنج تغییر کاربری

یکی از کمیسیون های مهم شهری که مهمترین وظیفه اش بررسی طرح های تفصیلی نقاط شهری است ، کمیسیون ماده پنج است. بدون شک مهمترین مسئله و اساسی ترین موضوعی که با شنیدن نام کمیسیون 5 در ذهن متبادر میشود، تغییر کاربری است. بگونه ای که نام کمیسیون ماده 5 بعضاً با پسوند تغییر کاربری همراه میشود.

همچنین یکی از اشتباهات رایج در اذهان شهروندان آن است که این کمیسیون را متعلق به شهرداری میدانند و لذا تصمیمات آن را از طرف شهرداری قلمداد میکنند.

مطلب مفید | وکیل کمیسیون ماده 5

حال آنکه این کمیسیون زیر مجموعه وزارت راه و شهرسازی است . اما در شهری مانند تهران بدلیل اهمیت پایتخت ، محل دبیرخانه کمیسیون ماده پنج در شهرداری است. اما این بدان معنا نیست که کمیسیون زیر نظر شهرداری تهران فعالیت میکند.

قانون کمیسیون ماده پنج  تغییر کاربری

کمیسیون ماده پنج تغییر کاربری شهرداری بر اساس قانون اصلاح ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، تشکیل میشود.

این قانون و اصلاحیه ماده پنج آن در آخرین تغییر در تاریخ 23 / 1 / 1388 ، با هدف بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به شرح زیر تصویب شده است

مطلب مفید | وکالت پرونده ملکی توسط وکیل خبره

ماده واحده ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱ و تبصره اصلاحی آن مصوب ۲۵/۹/۱۳۶۵ به شرح ذیل اصلاح می‌گردد:

ماده ۵ ) بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به‌وسیله کمیسیونی به ریاست‌استاندار (و در غیاب وی معاون‌عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی‌ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان(با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می‌شود.

• تبصره 1 : بررسی‌های فنی این کمیسیون برعهده کارگروه (کمیته) فنی کمیسیون متشکل از نمایندگان کمیسیون و مشاور طرح تفصیلی شهر می‌باشد.
• تبصره 2 : دبیرخانه کمیسیون در سازمان مسکن و شهرسازی استان می‌باشد.
• تبصره 3 : در مورد شهرتهران معاونین ذی‌ربط وزرای مسکن و شهرسازی، کشور، نیرو، جهادکشاورزی و معاونین رؤسای سازمانهای حفاظت محیط زیست و میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی و شهردار تهران (رئیس کمیسیون) و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر تهران بدون حق رأی، اعضاء کمیسیون می‌باشند. محل دبیرخانه این کمیسیون در شهرداری تهران خواهدبود. جلسات کمیسیون با حضـور اکثریت اعضاء رسمـیت‌ یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با چـهار رأی موافق معتبر است
•  تبصره 4 : در صورت فقدان شورای اسلامی شهر در تهران، نماینده وزیر کشور و در سایر شهرها نماینده معرفی شده از سوی استاندار به جای رئیس‌شورای اسلامی شهر در کمیسیون ذی‌ربط شرکت خواهد نمود.

وظایف کمیسیون ماده پنج تغییر کاربری

کمیسیون ماده 5 شهرداری که از آن با نام شورای عالی شهرسازی و معماری یاد می شود؛ وظایفی دارد که از مهم ترین آنان می توان به بررسی پیشنهادات ارائه شده در خصوص سیاست های شهرسازی در هیات وزیران اشاره کرد.

به عبارت دیگر، از وظایف اصلی کمیسیون ماده 5 تغییر و تصویب طرح های تفصیلی می باشد.

هر گونه تغییرات نقشه های تفصیلی بر اساس طرح جامع شهری ، باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع برسند. این مرجع همانا شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است. کمیسیون ماده 5 به نمایندگی از این شورا انجام وظیفه میکند.

از مهمترین وظایف کمیسیون ماده 5 ،  اظهار نظر در مورد لوایح و مقررات شهرسازی و طرح های جامع شهری و همچنین نوع کاربری زمین (اداری ، مسکونی ، فضای سبز و… ) می باشد.

طرح جامع شهری و طرح تفصیلی

در هر کشوری سازمان های متولی امور شهری موظف هستند پاسخ در خور و شایسته ای به نیازهای شهروندان برای سکونت بهینه و برخورداری و دسترسی مناسب به امکانات شهری بدهند.

این امر معمولاً از طریق طرح های بزرگ شهری میسر می گردد. در کشور ما این طرح ها تحت عنوان طرح جامع شهری و نیز طرح های تفضیلی و هادی شناخته می شوند. بدون شک هدف اساسی از تصویب اینگونه طرح ها کاهش مشکلات شهری از منظر نیازهای فرهنکی ، اجتماعی ، بهداشتی ، اقتصادی و …. است.

مطلب مفید | ابطال رای کمیسیون ماده 12

بنابراین طرح های جامع شهری باید پاسخگوی نیازهای شهروندان در تمامی ابعاد مورد اشاره باشند . طرح های جامع پس از تهیه و آماده سازی در شورای عالی شهرسازی به تصویب می رسد.

تعیین کاربری های اراضی بر اساس طرح های جامع و هادی

مهم ترین کار در طرح های جامع و تفصیلی موضوع کاربری های املاک است. از این رو کاربری‌های املاک و اراضی در چهارچوب ضوابط طرح‌های جامع و طرح‌های هادی شهری تعیین می‌شود. در شهرهای بزرگ بالای 50 هزار نفر طرح‌های جامع شهری بر اساس ضوابطی که از گذشته و در چهارچوب قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری و آئین نامه نحوه تعیین و بررسی طرح‌های توسعه شهری تعیین شده ، تهیه می‌گردد.

همانطور که گفته شد مسئولیت تهیه طرح جامع که راهبردها و سیاست‌های کلان کشور را در حوزه تعیین کاربری، نوع کاربری و ضوابط و مقررات نحوه استفاده از اراضی مشخص می‌کند، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

تعیین کاربری مسکونی در شهرها بر اساس طرح های تفصیلی

با تهیه طرح‌های جامع شهری، نوبت به تهیه طرح تفصیلی شهرها می رسد. در طرح های تفصیلی کلیه ضوابط و مقررات در حد پلاک ثبتی و کاربری هر ملک در شهر، بدون احتساب مالکیت آنها مشخص می‌شود.

هرگونه تغییر، اصلاح و ترمیم طرح‌های تفصیلی تابع ضوابط طرح جامع شهرها است. مسئولیت این امر بر عهده کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری است.

کمیسیون ماده پنج در چهارچوب قوانین موضوعه ایران برای کلانشهر تهران و سایر شهرها جداگانه تشکیل می‌شود، این دو کمیسیون صرفاً از نظر موقعیت قرارگیری با یکدیگر تفاوت دارند و وظیفه آنها مشترک است.

رییس کمیسیون ماده 5 کیست؟

وقتی در مورد کمیسیون ماده 5 صحبت می نماییم در همه استان ها ، استاندار ریاست کمیسیون را برعهده دارد و تهران یک استثنا است. در شهر تهران رییس کمیسیون ماده 5 ، شهردار خواهد بود. بنابراین در پایتخت، کمیسیون ماده 5 بیشتر با نام شهرداری شناخته می شود. همه مردم اساساً کمیسیون را مربوط به شهرداری می دانند.

دبیر کمیسیون ماده ۵ در سایر شهرها به جز تهران توسط استاندار تعیین می‌شود و دبیرخانه آن در ادارات راه و شهرسازی کنونی یا ادارات مسکن و شهرسازی قدیم قرار دارد.

در کمیسیون ماده 5 معمولاً تصمیماتی اتخاذ می شود که با تأثیرات جدی در وضعیت تراکم ساختمان ها و سطح اشغال و کاربری همراه است. این موضوع موجب می شود بسیاری از شهروندان که احساس می کنند منافع شان در معرض خطر قرار گرفته اعتراضات خود را آغاز کنند.

فرایند اقدام در کمیسیون ماده 5 شهرداری

بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات انها در هر استان درکمسیونی (با عنوان کمیسیون ماده 5) به ریاست استاندار و یا در غیاب وی معاون عمرانی ایشان و عضویت، اداره کل راه و شهرسازی ،سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، شهردارشهر مربوطه ، سازمان جهاد کشاورزی، و اعضاء بدون حق رای اعم از نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح، رئیس شورای شهر مربوطه، سازمان محیط زیست ، نظام مهندسی استان، شرکت آب وفاضلاب، دفتر فنی استانداری و سایرین بر حسب نیاز انجام می گیرد.

اعضای کمیسیون ماده پنج در استان ها

-رییس جلسه : استاندار و یا معاونت هماهنگی امور عمرانی استانداری

-دبیرجلسه : مدیر کل راه و شهرسازی استان  (دبیرخانه این کمیسیون مستقر در مدیریت

شهرسازی و معماری اداره کل راه و شهرسازی استان است.
سایر اعضای دارای حق رای :

-شهردار

-مدیرکل میراث فرهنگی ، صنایع دستی و گردشگری استان

– رئیس سازمان جهاد کشاورزی

سایر مدعوین (بدون حق رای) :

– مدیر کل دفتر فنی استانداری

– رئیس شورای اسلامی شهر

– رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان

 – مدیر کل حفاظت محیط زیست

– مدیر عامل شرکت آب و فاضلاب

– مهندسین مشاور تهیه کننده طرح

اقدامات اساسی کمیسیون ماده 5 در استان ها

• در هر استان طرح های تفصیلی شهری و تغییرات غیر اساسی آنها مربوط به هر شهر بررسی و تصویب می شود.
• صورتجلسات در محل کمیسیون تنظیم و با رای اکثریت اعضاء به تصویب می رسند.
• بر اساس ماده 51 آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محل ی و … (اصلاح شده بر اساس مصوبه مورخ 19/2/84 شورایعالی) مصوب مورخ 12/10/78 هیات محترم وزیران، صورتجلسات حداکثر ظرف یک هفته توسط دبیرخانه ، برای اعضاء ارسال می گردد.
• پس از گذشت سه هفته ، در صورت عدم اعلام مغایرت اساسی توسط دفتر نظارت بر طرحهای توسعه و عمران وزارت راه و شهرسازی ، مدارک ممهور به مهر دبیرخانه شده و با امضاء استاندار ابلاغ می گردد.
• مدت زمان انجام کار بین 3 تا 4 ماه می باشد.

شرح  فعالیت و جزییات اقدامات در کمیسیون

• ارسال نامه درخواستی از شهرداری
• نظریه مهندسین مشاور بازنگری طرح تفصیلی باید ضمیمه نامه درخواستی شهرداری باشد
• ثبت در دبیرخانه اداره کل و ارجاع به واحد شهرسازی و معماری
• دستور مدیر شهرسازی
• ارسال به دفتر واحد دبیرخانه کمیسیون ماده 5 و  کارشناس مسئول
• درصورت کامل نبودن مدارک ، ارجاع نامه به ارگان مربوطه جهت تکمیل مدارک
• بازدید و بررسی کارشناس مسئول از مکان (در صورت نیاز) و ارجاع به کمیته کارشناسی و اعلام نظر کمیته در صورت کامل بودن مدارک
• درصورت نظر مشروط، بررسی مجدد یا استعلام های جدید و درصورت نظر قطعی، ارجاع به کمیسیون ماده 5
• بررسی و امضاء نقشه های مصوب و تهیه صورت جلسه توسط اعضاء کمیسیون
• چنانچه مصوبات کمیسیون ماده 5 مغایر با طرح جامع و یا بر اساس طرح تفصیلی باشد، جهت طرح و بررسی به شورای برنامه ریزی و توسعه استان ارسال می گردد.
• ارسال مصوبات کمیسیون ماده 5 به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری (جهت بررسی) و استانداری (جهت استحضار)
  پس از 21 روز چنانچه دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری نظری در مورد مصوبات نداشته باشد مصوبات به استانداری ارسال و از آن طریق جهت ابلاغ به شهرداری ارسال می گردد.

مدارک مورد نیاز در مورد درخواست تغییر کاربری

نامه از ارگان متقاضی

نقشه و موقعیت محل مورد استعلام

سند مالکیت

گزارش توجیهی پیشنهاد تغییر کاربری

شکایت از مصوبات کمیسیون ماده ۵ در دیوان عدالت اداری

گاهی مصوبات کمیسیون ماده 5 در تعارض با حقوق مالکانه افراد قرار می گیرد. در اینگونه موارد طرح دعوا آغاز می گردد. از جمله مراجع مهمی که دسته ای از دعاوی شهرداری ها در دیوان عدالت اداری متوجه آن است، کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است .

مرجع صالح به رسیدگی به اعتراضات مربوط به مصوبات کمیسیون ماده 5

رسیدگی به شکایات مربوط به کمیسیون ماده 5 اگر جنبه عام و فراگیر داشته باشد، در صلاحیت هیأت عمومی دیوان عدالت اداری است. اگر موضوع فاقد جنبه عمومی و صرفأ در مورد اشخاص معینی باشد رسیدگی در صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری است.

ضوابط و معیارهای فنی و تخصصی در بررسی تغییرات طرح تفصیلی

بررسی تغییرات طرح تفصیلی در ماده 8 آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های

توسعه و عمران محلی، ناحیه ای منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور، اشاره شده است.

‌وظایف کمیته فنی شورای عالی شهرسازی

1. جلسات کمیته فنی شورای عالی با حضور حداقل 6 نفر از اعضا و دبیر آن رسمیت می یابد.
2.  تعداد جلسات مورد نیاز برای بررسی و اظهار نظر در مورد هریک از طرح ها به تشخیص دبیرخانه شورای عالی با هماهنگی کمیته فنی تعیین و گزارش گردش کار و نظر شورای استان توسط دبیرخانه مذکور به کمیته فنی شورای عالی ارائه خواهد شد تا طبق برنامه کار و زمان تعیین شده، نتیجه بررسی را اعلام نماید.
3. برنامه کار کمیته فنی شورای عالی متناسب با تعداد طرح های آماده برای بررسی در کمیته مذکور توسط دبیرخانه شورای عالی در دوره های شش ماهه تهیه و به صورت تقویم زمانی، تشکیل جلسات به اعضای کمیته فنی شورای عالی اعلام خواهد شد.
4.  دبیرخانه شورای عالی موظف است مدارک لازم را برای بررسی موضوعاتی که در کمیته فنی مطرح خواهند شد، حداقل یک هفته قبل در اختیار ‌اعضا قرار دهد.
5. اعضای کمیته فنی شورای عالی؛ می توانند در صورت نیاز و با هماهنگی قبلی دبیرخانه شورای عالی، حداکثر 2 نفر را بدون داشتن حق رای و به منظور مشورت، همراه خود به جلسه بیاورند.
6. در هریک از جلسات کمیته فنی؛ نتیجه بررسی های آن جلسه بر اساس نظر اکثریت اعضای حاضر در جلسه با ذکر نظرات موردی و دلایل مربوطه در ‌متن صورت ‌جلسه، توسط دبیر تنظیم و به امضای اعضای حاضر در جلسه رسیده و عیناً به شورای عالی ارائه خواهد گردید.

فرم صورت ‌جلسه موضوع این بند، توسط دبیرخانه و با هماهنگی اعضای کمیته فنی شورای عالی طراحی و به مورد اجرا گذاشته خواهد شد.

مراحل ارجاع به کمیسیون ماده ۵

مرحله اول

ابتدا نامه درخواستی از شهرداری با ضمیمه نظریه مهندسان بازنگری در طرح تفصیلی، باید در دبیرخانه سازمان مهر شود و به واحد مربوطه ارجاع گردد.

مرحله دوم

پس از دستور مدیر شهرسازی، ثبت شماره در دفترخانه به دفتر واحد شهرسازی ارسال و سپس به کارشناس مسئول ارسال می گردد.

•  اگر مدارک تکمیل نباشند: نامه به ارگان مربوطه جهت تکمیل مدارک ارجاع می شود.
•  در صورتی که مدارک کامل باشند: روند به این صورت ادامه می یابد که:

کارشناس مسئول از مکان بازدید و بررسی به عمل می آورد و نظر خود را اعلام و به کمیته کارشناسی ارجاع می دهد.

مرحله سوم

اگر نظر کارشناس مسئول مشروط باشد؛ مجدد بررسی و استعلام خواهد شد و اگر نظر قطعی باشد، سرانجام به کمیسیون ماده 5 ارجاع می شود.

تخلفات کمیسیون ماده ۵ شهرداری

کمیسیون ماده 5 یکی از مهم ترین نهادها در تصمیم گیری امور شهری است.

چرا که ساخت و سازهای بی رویه و تخریب باغات، فضای سبز، کشاورزی و تبدیل آن ها به برج های مسکونی و تجاری، مسئله ای است که زیان های آن تمامی شهروندان و محیط زیست را تحت تأثیر قرار می دهد.

امّا با وجود این حجم از حساسیت؛ می بینیم که این کمیسیون در مواردی، تغییرات و انحرافات زیادی در طرح های جامع و تفصیلی شهرها به وجود آورده و با مصوبات و اقدامات خود، فضاهای شهری را از قاعده خارج می کنند.

نتیجه این اقدامات موجب ناپایداری وضع موجود شده و این ناپایداری روی سطح کیفیت زندگی مطلوب شهروندان و سایر موجودات و همچنین روی محیط زیست تأثیرات منفی می گذارد.

این موارد از یک جهت نشان دهنده تخلفات وسیع این کمیسیون و اعضای آن است و از سوی دیگر بیانگر ضعف نظارتی و برخوردهای قانونی با چنین تخلفاتی است.