آورده در قرارداد مشارکت در ساخت
همه چیز در باره سهم و آورده شرکا در قرارداد مشارکت در ساخت
آورده و سهم شرکا مهمترین رکن در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت است. بنابراین هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن توجه بسیار زیادی داشته باشیم. زیرا طرفین بخش اساسی و مهم سرمایه کار و زندگی خود را در این معامله و قرارداد هزینه می کنند. بنابراین انتظار دارند در پایان قرارداد بهره خوبی نصیب شان شود. نه اینکه به دلایل مختلف راهی به جز فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در انتظارشان نباشد.
سهم مالک در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
معمولاً طرف اول در قرارداد مشارکت در ساخت مالکی است که سهم وی زمین یا خانه قدیمی خودش است. وی غالباً تمام سرمایه زندگی اش همین خانه و زمین است و لذا بسیار نگران سرمایه گذاری در ساخت و ساز می باشد. اما با این وجود، سازنده نیز باید هزینه زیادی را صرف تخریب و ساخت بنای جدید نماید. بنابراین وی نیز نگران سرمایه گذاری در این بخش است.
مطلب مفید | قوانین مشارکت در ساخت
در این رابطه سازنده باید نکاتی را مد نظر قرار دهد تا خدای نخواسته با مشکلی درآینده مشارکت مواجه نشود. به عنوان مثال وی در اولین مورد باید سند مالکیت مالک و شریک خود را به دقت کنترل کند. و اطمینان حاصل کند ملک متعلق به مالک است و شریک دیگری ندارد. همچنین ملک در بازداشت یا رهن نباشد.
سازنده باید نام مالک را در صفحه اول و قسمت مالک و یا آخرین مالک در ستون نقل و انتقالات کنترل کند.
مطلب مفید | داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
همچنین ممکن است ملک، ورثه ای باشد. در این صورت باید نام تمام ورثه در سند یا اسناد مالکیت درج شده باشد. همچنین چنانچه مالک اصلی فوت کرده گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث و کپی برابر اصل آنها ضمیمه قرارداد مشارکت شود. تا اگر معارض برای ملک پیدا شد سازنده بتواند خسارت خود را از مالک که این موضوع را از وی مخفی کرده بگیرد.
ارزیابی قیمت ملک طرف اول
با شروع مذاکرات برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، از جمله اقدامات پایه، ارزیابی کارشناسی قیمت زمین یا ملک می باشد. این یعنی تعیین ارزش آورده در قرارداد مشارکت در ساخت. این ارزیابی میتواند توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت گیرد. یا طی توافق دو جانبه مالک و سازنده. در هر صورت باید توافق در قرارداد ذکر شود و مورد تایید و امضای طرفین قرار گیرد.
هزینه ها و توافق در مورد آن
بعد از ارزیابی ملک معلوم میشود سازنده چه میزان باید هزینه کند بنابراین درصد سهم طرفین پس از ارزیابی ملک تعیین میشود. بدیهی است چنانچه ارزش ملک بیشتر از هزینه ساخت باشد سهم مالک یا درصد مالک از پنجاه درصد فراتر میرود. و بالعکس هر چه ارزش ملک کمتر از سهم سازنده باشد ، در این صورت سهم سازنده افزایش پیدا میکند.
قبل از شروع ساخت و ساز بهتر است طرفین بر سر نوع مصالح که قرار است در ساخت خانه بکار رود به توافق قطعی و دقیق برسند. همچنین در مورد لیست هزینه ها و فاکتورها بهتر است هر هفته یا هر ماه این لیست مورد بازبینی طرفین و امضا و صورتجلسه قرار گیرد تا بعدها دستاویز داختلاف و دعوا میان طرفین نشود.
مطلب مفید | تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
چنانچه سازنده هزینه کند و فاکتور آن را به امضای طرف مقابل نرساند بعدها ممکن است مالک هزینه ها را نپذیرد. و عدم امضای فاکتور بهانه ای برای اختلاف و دعوا شود. پس بهتر است این موضوع حتما در قرارداد ذکر شود که سازنده موظف است لیست یا فاکتور خرید را به تایید و امضای مالک در پایان هر هفته یا هر ماه برساند. مالک نیز موظف است نظر مکتوب خود را بنویسد و در صورت تایید، آن را امضا نماید.
تراکم اضافه و تعیین تکلیف آن
یکی دیگر از موضوعات مهم که حتما باید در قرارداد مشارکت در ساخت در مورد آن دقت شود بحث تراکم اضافی است. بدین معنا که ممکن است قرارداد به گونه ای نوشته شود که طرفین بر شش واحد توافق کردند و سهم هر یک سه واحد خواهد بود. اما در عمل سازنده موفق شود مجوز ساخت یک واحد دیگر را نیز بگیرد. در این صورت اگر قرارداد همه چیز را روشن نکرده باشد ممکن است سازنده آن واحد اضافی را سهم خود بداند و از دادن واحد به مالک خودداری کند.
بنابراین توصیه میشود که در قرارداد به روشنی توضیح داده شود اگر تعداد واحدها از تعداد مورد توافق کمتر و یا بیشتر شود سهم طرفین چگونه خواهد بود. این موضوع موجب میشود تلاش سازنده معطوف به یک رضایت دوجانبه شود و خدای نکرده از هر گونه سوء استفاده در آینده جلوگیری شود.
آورده و سهم سازنده در ساخت و ساز
وقتی شما در مقام مالک یک زمین یا خانه کلنگی قرار است با یک سازنده برای ساخت و ساز مشارکتی اقدام کنید باید در مورد خیلی موضوعات اطلاعات کافی کسب کنید. یکی از آن موضوعات توان سازنده برای ساخت و ساز و یا آورده سازنده برای این کار است.
منظور از این بحث آن است که وقتی پای میز مذاکره مینشینید باید در مورد سازنده تحقیق و بررسی لازم را انجام دهید.
از مشاورین املاک با صداقت ، از بانک هایی که سازنده در آنها سپرده دارد. مراجعه به مالکین دیگری که با وی کار کرده اند. تحقیق از دوستان و سایر مطلعین در مورد سوابق وی پرس و جو کنید.
شما باید به این نتیجه برسید آورده سازنده برای ساخت و ساز تنها بخشی از سرمایه واقعی وی محسوب میگردد. در بسیاری از مشارکت ها دیده شده که سازنده هیچ سرمایه ای در اختیار نداشته و برای ساخت و ساز بر روی دیگران و یا وام بانکی و مواردی از این دست حساب کرده است. چنین مشارکت هایی در عمل محکوم به شکستند. اگر هم به نتیجه برسند چندان دلخواه نخواهند بود.
چنانچه سازنده برای سرمایه گذاری بر روی وام بانکی حساب کند و وامی که دریافت میکند برای ساخت بنا کافی نباشد، پروژه متوقف میشود. با توقف پروژه و سررسید وامها ممکن است حتی ملک به مزایده گذاشته شود و بدین ترتیب تمام سرمایه مالکین در معرض خطر و آسیب قرار گیرد.
اخذ ضمانت و تعهد عدم فروش ملک تا پایان مهلت قرارداد
با توجه به نکاتی که مطرح شد لازم است مالکین قبل از شروع ساخت و ساز و انعقاد قرارداد با سازنده حتماً در مورد وی تحقیق و بررسی کنند. در صورت لزوم میتوان از سازنده چک تضمین کار . یا ضمانت نامه بانکی دریافت نمود.
مطلب مفید | مجازات ساخت و ساز غیر مجاز
علاوه بر این، مالک یا مالکین میتوانند در قرارداد ذکر نمایند سازنده تا زمان اتمام بنا و پایان مهلت قرارداد، حق پیش فروش واحدهای سهم خود را به هیچ عنوان ندارد .
یعنی عبارتی را با این مضمون درج نمایند که سازنده تا پایان قرارداد و تا زمان تحویل سهم طرف اول، حق پیش فروش و هر نوع معامله را با غیر ندارد در غیر این صورت کلیه معاملات انجام شده باطل و فاقد ارزش حقوقی است.
نمونه متن برای آورده در قرارداد مشارکت در ساخت و سهم طرفین
مبلغ و ارزش سرمایه قرارداد مشارکت مطابق توافق طرفین معادل …………… ریال (به حروف…………) می باشد. آروده هر یک از شرکا و طرفین قرارداد از کل سرمایه به شرح زیر خواهد بود :
آورده مالک(طرف اول)
جمع کل آورده مالک / مالکین به مبلغ ……………. ریال به شرح ذیل است.
الف) تمامی عرصه و اعیان یک قطعه زمین / خانه کلنگی به شماره پلاک ثبتی …….. با شرایط مندرج در ماده ……… قرارداد به مساحت حدود ………. متر مربع واقع در ……………… از قرار هر متر مربع ……………. ریال (به حروف………..) می باشد.
ب) کلیه عوارض شهرداری شامل تغییر کاربری، مازاد تراکم، و پذیره که به مبلغ …………….. ریال می باشد. ضمناً مبلغ مذکور/آورده اولیه است.
هزینه قطعی این بند پس از دریافت پروانه ساختمانی و بر اساس مستندات مربوطه محاسبه و در سهم الشرکه طرفین تعدیل میگردد.
تبصره : در زمان قرارداد جاضر به استناد مساحت عنوان شده در سند مالکیت ملاک محاسبه آورده مالک منظور خواهد شد. و کلیه موارد اصلاحی از طرف شهرداری که منجر به کسر مساحت زمین گردد، هیچ گونه اثر منفی بر آورده مالک نخواهد داشت.
آورنده سهم سازنده(طرف دوم)
جمع کل آورده سازنده به مبلغ …………. ریال است و به شرح ذیل می باشد:
اول)
کلیه هزینه های اجرایی و اداری و مدیریت جهت انجام موضوع مشارکت بر اساس این قرارداد و اسناد و مدارک پیوست، اعم از کلیه عملیات خاکبرداری، تجهیز کارگاه، آماده سازی زمین، پیاده نمودن نقشه ها و اجرای کلیه عملیات ساخت اسکلت، سفت کاری، نازک کاری، نماسازی ، تاسیسات مکانیکی و برق طبق مدارک فنی پیوست و محوطه سازی و دیوارکشی(طبق نقشه) هزینه آزمایشات و کنترل کیفیت و به طور کلی تقبل کلیه هزینه های مربوط به هر گونه عملیات و اقدامات لازم اداری و اجرایی از وضعیت فعلی تا انجام و اتمام موضوع مشارکت در زمین موضوع این قرارداد و اسناد و مدارک ضمیمه آن به گونه ای که قابلیت بهره برداری کامل از واحدهای …………. و پارکینگ ها و محوطه به شرح ماده ……. و پیوست های این قرارداد حاصل شود، از قرار هر متر مربع ……….. ریال و کلاً به مبلغ عددی ………. رسال(به حروف…………).
دوم)
کلیه هزینه های مربوط به اخذ انشعابات موقت و دائم آب، فاضلاب، برق، گاز و تلفن به عهده سازنده خواهد بود. همچنین در صورت نیاز به احداث شبکه های اصلی انشعابات پروژه (اعم از انتقال آب، برق، گاز و …) از شبکه سراسری تا محل پروژه هزینه های طرح و اجرای شبکه های مذکور بر عهده شریک خواهد بود.
سوم)
در صورت افزایش یا کاهش زیربنای کل موضوع مشارکت(مستند به صورتمجلس تفکیکی ثبتی اخذ شده)، زیربنای کل حاصل شده از صورتمجلس تفکیکی، با توجه به بها واحد ساخت مندرج در ماده ……. ملاک محاسبه آورده قطعی طرفین خواهد بود.
چهارم)
چنانچه هزینه اجرای موضوع مشارکت بیش از مبلغ مندرج در ماده ………. قراردادباشد، سازنده قبول نمود بدون مطالبه هیچگونه وجهی از مالک و بدون آنکه تغییری در میزان سهم الشرکه ها ایجاد شود، هزینه مازاد را از مال خود بپردازد و حق اعتراض را از خود سلب نمود.
پنجم)
ارقام برآورد شده در ماده ………. مبنای تعیین سهم الشرکه طرفین قرار گرفته است و هیچگونه تعدیل و آحاد بها، مابه التفاوت مصالح، افزایش دستمزد و امثالهم تحت هیچ عنوان تعلق نمیگیرد و مبالغ مزبور قطعی می باشد.
