الزام وراث به تنظیم سند رسمی

الزام وراث به تنظیم سند رسمی

دعوا الزام به تنظیم علیه وراث

دعوا الزام به تنظیم علیه وراث

ممکن است شما کاربر عزیز بواسطه قراردادی در قالب سند مبایعه نامه یعنی همان خرید و فروش در زبان عامه، مالک ملک خاصی شده اید. لیکن در میانه انتقال سند، فروشنده فوت نموده است. اینک در انتقال سند ملک دچار مشکل شده اید. گروه تحریریه وبسایت ملکی اداری در این راستا به تهیه مقاله ای در خصوص نحوه انتقال سند به طرفیت وراث فروشنده به توضیح این مبحث به زبانی ساده اقدام نموده است.در این مقاله سعی نموده ایم از واژگان ثقیل و نامفهوم قانونی برای افراد غیرحقوقی کمتر استفاده نماییم.

مطلب مرتبط | دعوای ابطال مبایعه نامه و فسخ آن

اقدامات خریدار پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وراث

  • وکیل الزام به سند رسمی به خریدار توصیه مینماید ابتدا با مراجعه غیر رسمی به وراث فروشنده متوفی، تقاضای انتقال سند ملک و یا خودرو خریداری شده  را مطرح نماید. در صورت همکاری وراث به دو صورت نسبت به انتقال سند به نام خود اقدام نماید.

1- یا با همراهی وراث مستقیما به انتقال سند به نام خودتان در دفاتر اسناد رسمی اقدام نمایید و یا با گرفتن وکالت از ایشان،تشریفات قانونی انتقال سند را انجام دهید.

  • در مواردی که وراث فروشنده همکاری لازم در انتقال ملک به نام شما را نداشته باشند می بایست به دنبال دادخواست الزام  به تنظیم سند رسمی باشید. ما در ادامه برایتان مهمترین نکات پیگیری این دعوا را توضیح داده ایم .

طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک علیه وراث

دعوای الزام به تنظیم سند ملک

دعوای الزام به تنظیم سند ملک

وراث از لحاظ قانون مدنی، قائم مقام متوفی تلقی میگردند. به زبان ساده ، یعنی جانشین متوفی خود خواهند بود. لذا هرآنچه متوفی به تنهایی از لحاظ حقوقی قادر به انجام آن بوده اند وراث نیزهمه با هم میتوانند به انجام آن عمل حقوقی، همانند انتقال سند ملک اقدام نمایند. طرفین این دعوا علاوه بر وراث فردی که به طور رسمی مالک مال به حساب می آید نیز خواهد بود.علاوه برآن می بایست در ردیف خواندگان اگر مال در رهن بانک و یا شخصی دیگر قرار دارد وی نیز در قسمت خواندگان دعوا ذکر شود تا با قرار رد دعوا روبرو نشوید.

اقدامات پیش از نوشتن متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

این سری اقدامات را به عنوان مقدماتی بسیار مهم می بایست انجام دهید تا دعوای شما در دادگاه با قرار رد روبرو نگردد. قرار رد دعوا یعنی آنکه هم هزینه  دادرسی و هم مدت زمان رسیدگی را از ابتدا دوباره می بایست انجام دهید و دادخواست خود را از ابتدا مطرح نمایید. لذا بهتر است دادخواست و خصوصاً پیوست های آنرا از ابتدا، بطور صحیح اقامه کنید.

1-ارسال اظهارنامه

شما با مراجعه به وکیل خود و یا به دفاتر خدمات الکترونیکی، اظهارنامه ای در خصوص انتقال سند ملک به وراث فروشنده ارسال نمایید.

در این مرحله وراث بدین سبب که اظهار نامه به صورت رسمی به ایشان ابلاغ می گردد ، به علت ترس از عواقب یا بهتر است گفته شود برای جلوگیری از ضرر کمتر،نسبت به انتقال سند رسمی اقدام خواهند نمود .به چه علت؟

در قراردادهای مبایعه نامه، شرطی به عنوان شرط عدم انتقال سند ممکن است مقرر شود. و به ازای هر روز دیرکرد و دیرتر اقدام کردن مالک رسمی ملک ،مقدار معینی وجه  می بایست به خریدار به عنوان خسارت بپردازد.

۲- طرح دعوای خلع ید

حال ممکن است در این مرحله باز هم وراث سند ملک را به نام شما منتقل ننمایند. اینک وارد دومین اقدام علاوه بر اظهارنامه فوق میشویم.

در صورتیکه ملک خریداری شده در تصرف تان نمیباشد، میتوانید از دعوی خلع ید نیز پس از اثبات مالکیت همراه با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی استفاده نمایید. تا بدین ترتیب هزینه استفاده از ملک خود را از تاریخ خریداری ملک تا زمان حال دریافت کنید. و قسمتی از دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه وراث را به دعوای اجرت المثل ایام تصرف اختصاص دهید . (دعوای اثبات مالکیت و خلع ید).

علت تاکید بر دعوای اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع به این علت خواهد بود که عموماً الزام به تنظیم سند رسمی به عنوان فرع دعوای اثبات مالکیت و در کنار آن اقامه میشود.

3- بررسی قرارداد مبایعه نامه خود

در مرحله بعدی میبایست به بررسی قرارداد مبایعه نامه خود بپردازید . بنابر دلایل مندرج در آن وقوع بیع را ثابت نمایید. بواسطه این مبایعه نامه ،شما باید شرعاً و قانوناً مالک ملک خریداری شده باشید. لذا قرارداد شما باید به عنوان مبایعه نامه منعقد شده باشد. زیرا وکالت در فروش، سبب انتقال مالکیت ملک به شما و مالک شدن شما نخواهد شد. و با فوت موکل(فردی که به شما وکالت در فروش داده است) قرارداد وکالت، زایل میگردد.

4- بررسی آزاد بودن یا دررهن بودن مال

حال که شما سند مبایعه نامه خود را بررسی کرده اید و دریافته اید که انتقال مالکیت به شما به طریق صحیح صورت گرفته ممکن است ملک شما در رهن بانک یا فرد حقیقی دیگری باشد. در اینصورت میبایست از طریق پرداخت مطالبات بانک نسبت به فک رهن اقدام نمایید.

فک رهن یعنی آزاد کردن ملک. به زبان ساده تر یعنی ملک شما در رهن بانک نمیباشد.. در پایان اسناد فک رهن را می توانید پیوست دادخواست خود نمایید. ممکن است شما توانایی پرداخت این مبالغ را نداشته باشید و یا موعد پرداخت وام بانک هنوز نرسیده باشد. در مواردی که به واسطه قرارداد ، فروشنده متوفی می بایست وام مربوط به ملک را پرداخت مینمود ، شما میبایست دادخواستی در خصوص پرداخت وام بانک از ماترک متوفی را تنظیم نمایید .

5- استعلام از اداره ثبت

حال شما به دریافت استعلامات لازم برای طرح دعوای الزام ورثه به تنظیم سند رسمی اقدام نمایید. از جمله استعلام از اداره ثبت اسناد. شما میبایست سیر انتقالات رسمی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک را بیایید . در این راستا پس از دریافت این استعلام، شما درخواهید یافت که مالک رسمی ملک کیست تا در ردیف خوانده یا خواندگان خود قرار دهید.

آیا این استعلام لازم است؟ بله. در صورتیکه مالک رسمی ملک فرد دیگری باشد و شما در قسمت خوانده نام ایشان را ذکر نکرده باشید دادخواست شما رد خواهد شد.

حال که شما مالک رسمی ملک را شناخته اید و مطمئن شده اید فروشنده متوفی ، مالک رسمی ملک می باشد،در مورد دریافت اسنادی از شهرداری تحت عنوان گواهی پایان کار و عدم وجود عوارض اقدام نمایید. در صورتیکه این اقدامات را نیز فروشنده ملک انجام نداده باشد در دادخواست خود الزام ورثه برای دریافت این سری موارد را نیز خواستار شوید.  همه این موارد از جمله مواردی است که مقدمه تنظیم سند رسمی ملک بنام شما خواهد بود.

اگر مالک رسمی ملک، فرد فروشنده متوفی نبوده و شخص دیگری باشد (فردی که فروشنده ملک از وی ملک را خریده بود) توصیه ما استفاده از دعوای اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع قبل از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و یا به نظر برخی حقوقدانان هر دو همزمان میباشد تا در نهایت به حق خود برسید.

6- ملک خریداری شده مشاعی باشد :

چنانچه ملک خریداری شده مشاعی باشد، شما میبایست تقاضای تنظیم سند مشاعی را از دادگاه درخواست نمایید. در صورتیکه تقاضای درخواست تنظیم سند مفروز نمایید دادگاه دعوای شما را رد  یا شما را محکوم به بی حقی در دعوا خواهد نمود.

وکیل الزام به تنظیم سند علیه وراث

وکیل الزام به تنظیم سند علیه وراث

حال وارد ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه وراث میشویم.

متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه وراث

اینجانب ………………… به واسطه مبایعه نامه شماره ……………… در تاریخ …………… ملکی به پلاک ثبتی ………….. فرعی از پلاک ثبتی …………….(مشخصات ثبتی ملک را ذکر کنید) را خریداری نموده ام.

الف) وجود بندی در قرارداد برای انتقال سند رسمی : بواسطه  بند …………… قرارداد مبایعه نامه ……………… فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی بوده اند .

ب) عدم وجود بند خاصی در قرارداد به عنوان انتقال سند رسمی : به واسطه الزامات قانونی در قانون ثبت در خصوص ثبت املاک غیر منقول بصورت رسمی و همچنین ملازمه قانونی و عرفی انعقاد عقد بیع در املاک غیر منقول از یک طرف و از جانب دیگر ثبت سند رسمی ملک تقاضای تنظیم سند رسمی ملک علیه وراث خواهم داشت.

در این راستا بواسطه حکم حصر ورثه (یا همان انحصار وراثت) شماره ………… خوانندگان الف ،ب و ج وراث متوفی اقا /خانم ………….. خواهند بود.

در پایان خسارات دادرسی از جمله هزینه دادرسی و اخذ ان از وراث و ماترک متوفی را از دادگاه درخواست نمایید.

آیا گواهی انحصار وراثت برای طرح دعوا لازم است؟

عده ای از کاربران در این راستا، صرف ورثه بودن افراد بواسطه سند هویتی (شناسنامه) را کافی دانسته اند.. لیکن برای جلوگیری از هرگونه مشکل ، خصوصاً پس از دریافت حکم و ارجاع به اجرای احکام، حکم انحصار وراثت را به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه وراث خود پیوست نمایید.

حال در مواردی وراث از انجام تشریفات انحصار وراثت خودداری و یا کوتاهی میکنند. در این راستا به نظر ما، به علت آنکه حکم انحصار وراثت را هر ذی نفعی به واسطه مقررات قانون امور حسبی میتواند درخواست کند. لذا خریدار نیز میتواند درخواست انحصار وراثت را از مرجع قضایی نماید. صلاحیت رسیدگی به حکم انحصار وراثت در  صلاحیت شورای حل اختلاف خواهد بود (بند ت ماده 9 قانون شورای حل اختلاف) .

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوا

به لحاظ قانونی این دعوا عموماً در خصوص املاک اتفاق می افتد، لذا در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال خواهد بود. از میان دادگاههای محل وقوع مال نیز میبایست به دادگاه حقوقی عمومی مراجعه نمایید.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه وراث مالی است یا غیر مالی؟

این دادخواست به واسطه آنکه ناظر به مال و یا ملکی خاص می باشد لذا مالی به حساب میاید. لذا خواهان می بایست هزینه دادرسی را  بر اساس قیمت منطقه ای ملک پرداخت نماید.

نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه وراث

زمانیکه دادگاه مالکیت شما را در دعوای مطروحه محرز بداند حکم دادگاه قطعی می گردد. لذا اجرای احکام  به وراث اخطار میکند ظرف ده روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه و ملک را به نام شما منتقل نمایند. در مواردی وراث از این امر خودداری میکنند. در این موارد دادگاه نماینده ای را به دفتر اسناد رسمی فرستاده تا به جانشینی وراث انتقال سند به نام شما را انجام دهند.

استفاده از وکیل متخصص ملکی

مقررات ناظر به املاک، به واسطه قوانین متعدد ملکی ، بسیار فراوان هستند. مطالب این مقاله نیز جنبه آموزشی داشت و صرفاً بخشی از مطالب را مورد توجه قرار داد. بدیهی است نکات بسیار فراوان دیگری در هر پرونده وجود دارد که امکان بررسی آنها در این مقاله میسر نبود. لذا توصیه میشود حتماً در این دعاوی از وکلای خبره ملکی استفاده نمایید.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

مشاوره تخصصی
Call Now Button