خرید و فروش ملک ورثه ای و شرایط آن

خرید و فروش ملک ورثه ای و آشنایی با مقررات آن

موضوعات مرتبط با ارث و اموال بجا مانده از متوفی یکی از موضوعات مهم حقوقی است. در این میان نقل و انتقال ملک ورثه ای در زمره مهمترین مسائل در این زمینه محسوب میگردد.

از آنجا که نقل و انتقال ملک ورثه ای تابع شرایط املاک مشاع است لذا در این مقاله قصد داریم به نکات مرتبط با خرید و فروش ملک ورثه ای بپردازیم. اهمیت این مسئله بدین لحاظ است که همه وراث در ملک ورثه ای به صورت مشاعی شریک هستند. و خرید و فروش ملک ورثه ای تابع شرایط خاص است و معامله ملک ورثه ای، بدون رعایت آن صحیح یا نافذ نخواهد بود.

زمانی که صاحب یک ملک فوت می شود، طبق قانون ملک مورد نظر به وارثین او می رسد. حالا اگر وارثین بیش از یک نفر باشند و بخواهند این ملک را به فروش برسانند، باید با قوانین نحوه فروش ملک ورثه ای آشنا باشند. یک راه ساده برای فروش ملک ورثه ای، دریافت گواهی انحصار وراثت است. زیرا ملک موروثی به صورت مشاع بین ورثه تقسیم می شود و هر کس فقط می تواند بعد از فروش ملک، سهم خود را بردارد.

نکته: اگر وصیت نامه رسمی برای تقسیم ملک یا ارث و میراث وجود داشته باشد، شرایط متفاوت خواهد بود.

خرید و فروش ملک ورثه ای

هر گاه شخصی که دارای اموال منقول و غیر منقول از جمله ملک یا املاک است فوت نماید اموال وی به موجب قانون، به ورثه میرسد. از لحظه فوت، اموال در مالکیت وراث قرار میگیرد و اختیار نقل و انتقال آن با آنان خواهد بود. البته انجام این کار تابع تشریفات قانونی است. مهمترین تشریفات قانونی انجام انحصار وراثت و دریافت برگه آن است.

چنانچه میان تمام وراث توافق بر سر خرید و فروش ملک ورثه ای وجود داشته باشد، انجام این کار با مشکل خاص همراه نخواهد بود. اما مشکل زمانی آغاز میشود که میان ورثه برای انتقال ملک ورثه ای توافق وجود نداشته باشد.

مطلب مفید | تقسیم ارث توسط دادگاه

در صورت اختلاف میان ورثه، هر کس فقط مجاز است سهم الارث خود را بفروشد یا آن را انتقال دهد.

بنابراین تصمیم بر فروش ملک ورثه ای بدون رضایت تمامی وراث و اجازه دادستان (و یا اعلام رضایت قیم، در شرایطی که بین وراث، ورثه محجور وجود داشته باشد)، لازم و ضروری است.

شرایط اساسی در خرید و فروش ملک ورثه ای

برای آنکه ملک ورثه ای امکان خرید و فروش پیدا کند باید به این شروط توجه کرد و آن را محقق ساخت :

1. مشخص کردن مالک

اولین نکته‌ ای که باید به آن توجه شود، این است که صاحب ملک چه فردی است. چنانچه فرد متوفی صاحب ملک باشد. امکان خرید و فروش آن توسط وارثان وجود دارد. اما اگر ملک به نام فرد دیگری مانند همسر یا فرزندان او باشد، امکان خرید و فروش آن وجود ندارد. بنابراین دارا بودن سند مالکیت برای فروش ضروری است.

نکته: بعد از اینکه تقسیم ارث صورت بگیرد مشکل قانونی برای فروش سهم هر وارث وجود ندارد.

2. اهلیت ورثه برای خرید و فروش

چنانچه ورثه هنوز به سن قانونی نرسیده باشند راساً امکان انجام معامله و خرید و فروش نخواهند داشت. یا چنانچه در میان ورثه شخص محجور وجود داشته باشد بدون نظر دادستان امکان خرید و فروش ملک ورثه ای وجود نخواهد داشت.

همچنین طرفین خرید و فروش ملک ورثه ای باید شرایط عمومی صحت در معاملات را رعایت کنند. یعنی از اهلیت قانونی برخوردار باشند. و همه وراث باید قصد و رضایت برای انجام معامله داشته باشند.

3. اخذ گواهی انحصار وراثت

بعد از فوت متوفی اولین کار برای ورثه اخذ گواهی انحصار وراثت است که در آن سهم وراث مشخص میشود. بنابراین بدون در اختیار داشتم گواهی انحصار وراثت هیچ اقدامی برای ورثه در مورد اموال متوفی وجود ندارد.

گاهی اوقات یکی از وارثان قصد دارد سهم خود از ملکی را به فروش برساند. در این مواقع شما باید حتماً گواهی انحصار وراثت را از فروشنده بخواهید. تنها در این صورت است که متوجه می شوید سهم فروشنده چقدر است و آیا اصلاً جزو وارثین هست یا نه؟

نکته: گواهی انحصار وراثت باید حاوی نام و مشخصات تمام وارثین و ادرس محل سکونت آن ها باشد. در غیر این صورت مورد چذیرش قرار نمی گیرد.

4. پرداخت حقوق قانونی ملک

برای نقل و انتقال یا خرید و فروش ملک ورثه ای ، پرداخت مالیات بر ارث ، عوارض دارایی ملک و عوارض شهرداری پیش از هر نوع معامله ضروری است.

چنانچه متوفی بدهی مالیاتی داشته باشد در مفاصا حساب مالیاتی ذکر می شود. بنابراین از خرید املاکی که ورثه ای هستند و بدهی مالیاتی دارند، خودداری نمایید و حتماً ابتدا مفاصا حساب مالیاتی را با دقت مطالعه کنید.

5. دریافت موافقت وارثین

در صورتی که یکی از وارثان قصد فروش ملک خود را داشته باشد، شما باید حتماً اجازه نامه و رضایت‌نامه وارثان دیگر را هم مشاهده نمایید. اگر مخالفی در بین وارثان وجود داشته باشد، مطمئناً بعد از خرید ملک دچار مشکلات قانونی می شوید. پس حتماً قبل از خرید و فروش به این نکات توجه داشته باشید.

6. بررسی وجود وکالت نامه وراث و اصالت آن

چنانچه فردی به عنوان وکیل وارثان برای خرید و فروش با شما وارد معامله شده است، باید حتماً وکالت نامه وکیل را بررسی کنید. اگر مطمئن شدید که وکالت نامه معتبر است، می توانید برای خرید و فروش اقدام نمایید.

فرایند خرید و فروش و انتقال سند ملک ورثه ای

برای خرید و فروش ملک ورثه ای بعد از آنکه اقدامات اولیه نظیر اخذ گواهی انحصار وراثت انجام و پرداخت های قانونی انجام شد و رضایت همه وراث برای فروش حاصل گردید باید مدارک لازم را جهت نقل و انتقال ملک ورثه ای جمع آوری و آماده نمود.

بر اساس آنچه در مورد معاملات مربوط به املاک موروثی وجود دارد در هنگام خرید و فروش ملک ورثه ای باید تمامی وراث رضایت خود را برای فروش مکتوب اعلام نمایند.

وقتی قرار است وراث به اتفاق خریدار ملک ورثه ای برای انتقال سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند، لازم است گواهی انحصار وراث، گواهی پرداخت مالیات بر ارث، گواهی پرداخت مالیات ساختمان، گواهی پرداخت عوارض شهرداری، اصل سند، گواهی پایان کار ، اجازه دادستان مبنی بر امکان فروش سهم الارث ورثه محجور و حکم قیمومت شخصی که مدعی قیم بودن محجور است.

نحوه اقدام برای فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

با توجه به اینکه مالکیت ورثه، بر مال موروثی، به صورت مشاعی است، یعنی، تمام آن ها، در جزء جزء مال، سهیم بوده و هیچ یک از ورثه، حق تصرف و انتقال کل مال (فراتر از سهم خود) را به دیگری ندارد، فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث، آغاز دردسرهای تازه در مورد انتقال ملک موروثی است.

باید دانست ورثه حق فروش مال ورثه ای را بدون اخذ رضایت تمامی وراث نخواهند داشت. در صورتی که یک یا چند تن از وراث، بدون رضایت یکی از ورثه، نسبت به فروش مال ورثه ای اقدام کنند، ورثه ای که از او کسب اجازه نشده می تواند اقدام به شکایت از سایر وراث به جرم فروش مال غیر نماید و از دادگاه بخواهد، آن ها را به مجازات تصرف عدوانی و نیز فروش مال غیر، محکوم کند.

مطلب مفید | اثبات مالکیت از طرف ورثه 

فروش اموال ورثه ای بدون اجازه یکی از وراث، غیر نافذ بوده و چون معامله فضولی محسوب میگردد مادامی که او، نسبت به سهم الارث خود، اجازه معامله را ندهد، معامله نسبت به سهم او، غیر نافذ خواهد بود.

در واقع، معامله، تنها، نسبت به سهم وراث دارای رضایت، نفوذ خواهد داشت و سبب انتقال مالکیت ملک، به میزان سهم ورثه ملک، به خریدار می گردد. در صورتی که ورثه ناراضی، مجوز معامله را ندهد، وضعیت معامله نسبت به سهم او باطل می باشد.

همین موضوع موجب شده است خرید ملک ورثه ای چندان طالب نداشته باشد، و در صورت علاقه مندی برای خرید، معمولاً اولین پرسش آن است کهد آیا همه ورثه حاضرند و در مورد فروش رضایت همه آنها وجود دارد؟

آیا فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت امکان پذیر است؟

همانطور که پیش از این گفتیم یکی از مدارک مورد نیاز برای انتقال سند ملک ورثه ای وجود گواهی انحصار وراثت است. بدون وجود این مدرک نمیتوان به صورت رسمی نسبت به انتقال سند ملک ورثه ای اقدام نمود. باید دانست گواهی انحصار وراثت به درخواست هر ذی نفع یا ورثه، توسط شورای حل اختلاف صادر  و در آن سهم الارث ورثه به تفکیک میزان سهم مشخص می شود.

مطلب مفید | رضایت مالک در انتقال سرقفلی

چنانچه ورثه محجور در میان وراث باشد که قیم او، باید از دادستان، نسبت به فروش سهم الارث محجور، کسب اجازه کند، یا خریدار، تقاضای تنظیم سند رسمی، به نام خود را داشته باشد یا سایر وراث، بخواهند به دیگری، برای فروش، وکالت رسمی بدهند، برای خرید و فروش مال ورثه ای، داشتن و اخذ گواهی انحصار وراثت، ضروری است.

بنابریان ملاحظه خواهید نمود هر نوع نقل و انتقال ملک ورثه ای بدون اخذ گواهی انحصار وراثت نمیتواند در قالب سند رسمی صورت پذیرد.

 خرید ملک ورثه ای توسط یکی از وراث

وقتی خریدار ملک ورثه ای یکی از وراث باشد، لازم است از برخی شرایط جهت انجام معامله برخوردار باشد. ورثه خریدار باید از اهلیت قانونی برای انجام معامله( عقل، بلوغ و رشد) برخوردار باشد. همچنین در زمان انعقاد قرارداد، لازم است شرایط اصلی صحت معاملات، یعنی رضای طرفین، قصد، جهت مشروع و معین بودن موضوع، وجود داشته باشد.

علاوه بر این، سایر وراث باید با در دست داشتن گواهی انحصار وراثت، نسبت به فروش مال موروثی (نسبت به سهم الارث خود) به ورثه خریدار رضایت داشته باشند. چنانچه در میان وراث، شخص محجور وجود دارد، قیم او باید اجازه فروش از دادستان را اخذ و اعلام قصد و رضایت بر فروش نماید.

ورثه خریدار ملک ورثه ای باید اطمینان حاصل کند که متوفی به موجب یک وصیت نامه، بخشی از اموال خود را به شخصی غیر از وراث، وصیت نکرده باشد. در صورت وجود چنین امری، در هنگام خرید لازم است اقدام به اخذ رضایت از او نیز بر فروش سهم الارث اش نماید.

خریدار ملک ورثه ای به چه نکاتی باید توجه کند؟ 

وقتی شما به عنوان خریدار ملک ورثه ای اقدام میکنید لازم است به نکات زیر به دقت توجه داشته باشید :

• ملک ورثه ای متعلق به متوفی باشد.
• ملک ورثه ای پیش از این توسط قولنامه یا مبایعه نامه به فروش نرسیده باشد.
• برای اطمینان از عدم فروش ملک، انجام استعلامات ثبتی و مشاهده سند ملک و تطبیق آن با اطلاعات هویتی متوفی ضروری است.
• گواهی پرداخت مالیات بر ارث ملک که در آن، ملک در لیست اموال متوفی آمده باشد ضروری است.
• دریافت رضایتنامه کتبی مربوط به همه ورثه مبنی بر فروش مال موروثی.
• وجود گواهی انحصار وراثت، جهت اطلاع از تعداد وراث و سپس، تطبیق آن با تعداد وراث حاضر در روز معامله، جهت امضای قرار داد.
• بررسی دقیق وکالت نامه ارائه شده از سوی یکی از وراث، مبنی بر اجازه فروش ملک ورثه ای از سوی یک یا چند نفر دیگر از وراث(تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی و دارای تاریخ و تطبیق مشخصات افراد قید شده در وکالتنامه با ورثه ذکر شده در گواهی انحصار وراثت).
• دقت نظر در مورد تاریخ تولد ورثه از حیث وجود ورثه محجور در میان وراث(در صورت وجود ورثه محجور اعم از صغیر، مجنون و سفیه، تنها قیم با اجازه دادستان، حق فروش مال متعلق به محجور را خواهد داشت).
• دقت نظر در مورد وجود یا عدم وجود وصیت نامه(اعم از دستی، رسمی یا سری).
• پرداخت ثمن معامله به نسبت سهم هر ورثه به هر یک از آنها.

 ورثه فروشنده ملک ورثه ای به چه نکاتی باید توجه کنند؟

• اخذ گواهی انحصار وراثت.
• پرداخت مالیات بر ارث و عوارش شهرداری و مالیات ملک
• دریافت پایان کار و در اختیار داشتن سند ملک متوفی
• در صورت ورثه محجور، از قیم او بخواهند از دادستان اجازه فروش سهم الارث محجور را اخذ کند.
• چنانچه وراث میخواهند به سایر ورثه برای فروش مال موروثی وکالت دهند، باید این وکالت نامه را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنند.
• وراث باید اطمینان حاص کنند متوفی وصیت نامه ای ندارد. در صورت عدم توجه به این نکته، ممکن است وراث متهم به فروش مال غیر شوند.

مراحل فروش ملک ورثه ای

خرید و فروش ملک ورثه ای دارای یک سری مراحل قانونی است که باید به ترتیب طی شوند. این مراحل را در ادامه مشاهده می ‌نمایید.

1. احراز مالکیت ملک ورثه ای

در بخش نکات فروش ملک ورثه ای گفتیم که حتماً باید مشخص شود که ملک به نام فرد متوفی بوده است. احراز مالکیت نیز اشاره به همین موضوع دارد. شما باید سند را بررسی کنید و مطمئن شوید که ملکی که قصد خرید آن را دارید به نام متوفی باشد. بعد از فوت صاحب ملک هم باید گواهی انحصار وراثت از فروشنده دریافت شود. جهت گرفتن گواهی انحصار وراثت نیز می توانید به شورای حل اختلاف مراجعه نمایید.

در شورای حل اختلاف نام وارثان و سهم هر یک از آن ها مشخص شده و در گواهی انحصار وراثت قید می شود. حتی گاهی اوقات ممکن است وارث دیگری وجود داشته باشد. اما اعضای خانواده از آن اطلاعی نداشته باشند. پس بهتر است حتما گواهی انحصار وراثت معتبر دریافت شود تا نام وارثان و سهم آن ها مشخص شود.

2. مطالعه وصیت نامه متوفی

اگر فرد متوفی دارای وصیت نامه رسمی باشد، ممکن است وصیت کرده باشد که بعد از فوت خودش مالش به شخص خاصی تعلق بگیرد. البته فرد فقط می تواند یک سوم اموال خود را مجاناً به فرد دیگری تملیک کند و باقی اموال باید متناسب با قانون تقسیم شود. بنابراین قبل از خرید و فروش ملک ورثه ای، حتماً وصیت نامه متوفی را بررسی کنید تا در صورتی که تغییری در معاملات صورت می گیرد از قبل اطلاع داشته باشید.

3. صحبت با وارثین

شما به عنوان یک خریدار حتماً باید در این مرحله با تمام وارثین صحبت کنید. اگر وارث صغیر بین ورثه وجود داشته باشد برای معامله با قیم یا ولی او صحبت کنید. افرادی که سن آن ها زیر ۱۵ سال است، وارث صغیر به حساب می ‌آیند و خودشان به تنهایی توانایی انجام معاملات قانونی را ندارند. بنابراین فردی مانند برادر بزرگتر، مادر یا پدر به عنوان قیم باید معامله را انجام دهد. البته امروزه قوه قضاییه در چنین پرونده هایی دخالت می کند و دادستان برای فروش سهم صغیر، اقدامات قانونی را انجام می دهد.

توجه داشته باشید اگر یکی از وارثان وکیل خود را برای انجام معامله فرستاده است، حتماً وکالت نامه را بررسی کنید و با خود شخص صحبت کنید تا وکیل را به شما معرفی کند. گاهی اوقات افرادی که در خارج از کشور زندگی می کنند از کمک یک وکیل ملکی در داخل کشور استفاده می کنند. در این گونه مواقع شما باید وکالت نامه وکیل را بررسی کنید. حدود اختیارات او را مشخص کنید و مطمئن شوید که اجازه فروش از طرف مالک را دارد یا خیر.

4. دریافت موافقت همه وراث

قبل از پرداخت مبلغ مشخص شده حتماً موافقت تمام وراث را بگیرید و سپس اقدام به پرداخت مبلغ مشخص شده نمایید. در ضمن باید حتماً سهم وراث را به صورت مشخص شده به آن ها تحویل دهید. به این صورت کسی مدعی ضایع شدن حق خود نمی شود. زیرا شما به صورت قانونی سهم هر فروشنده را مشخصا به خودش پرداخت کرده ‌اید.

5. دریافت مفاصا حساب مالیاتی متوفی

بعد از پرداخت مبلغ توافق شده تا ۶ ماه فرصت دارید که مفاصا حساب مالیات بر ارث را بررسی نمایید. گاهی اوقات فرد متوفی به اداره مالیات بدهکار است و ورثه موظف هستند که بدهی مالیاتی را از سهم الارث خود بپردازند.

 توجه داشته باشید که گرفتن مفاصا حساب بعد از تصفیه آن، توسط وراث ضروری است. زیرا بعداً ممکن است برای شما مشکل قانونی به وجود بیاید.

نکات قانونی مربوط به فروش ملک ورثه ای

علاوه بر مواردی که درباره نحوه و مراحل فروش ملک ورثه ای عنوان کردیم، یک سری از نکات قانونی هستند که حتماً باید هنگام خرید و فروش به آن ها توجه داشته باشید. این نکات عبارتند از:

• بر اساس قانون هیچ یک از ورثه بدون موافقت سایر وراث، حق فروش سهم مربوط به خود را ندارند.
• وظیفه رسیدگی به افراز املاک مشاع موروثی به عهده دادگاه حقوقی است.
• بر اساس قانون قبل از تقسیم ارث بین وراث، پرداخت دیون متوفی باید انجام شده باشد.
• چنانچه فردی موروث خود را به قتل رسانده باشد، از او ارث نمی‌برد و بر اساس قانون قتل عمد مانع از ارث بردن می شود.

نحوه انتقال سند در ملک ورثه ای

انتقال سند هنگام فروش ملک ورثه ای موضوع مهمی است که خریدار و فروشنده باید حتماً به آن توجه داشته باشند. بعد از انجام معامله فروشنده باید حتماً سند مالکیت را به صورت رسمی به نام خریدار بزند.

چنانچه فروشنده در حین انجام معامله به هر دلیلی فوت کند، شورای حل اختلاف وظیفه رسیدگی به چنین پرونده هایی را به عهده دارد و مجدداً طبق گواهی انحصار وراثت و بعد از انجام مراحل قانونی، سند ملک به نام زده می شود. اگر وراث به هر دلیلی برای انتقال سند موافقت نکنند، خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در مراجع قضایی مطرح کند. در این گونه مواقع دادگاهی که ملک مورد نظر در حوزه قضایی آنجا واقع شده، وظیفه رسیدگی به پرونده را دارد.

اگر بعد از بررسی پرونده دادگاه رای به نفع خوانده بدهد. وارث باید طی مدت ۱۰ روز و فوری ملک را به نام خوانده بزند. چنانچه همچنان فروشنده از سند زدن امتناع کند، سردفتر از نماینده دادگاه تقاضا می کند که انتقال سند را به جای وراث انجام دهد. همانطور که مشاهده کردید مراحل قانونی انتقال سند کمی پیچیده است و نیاز به دانش قانونی دارد. به همین دلیل توصیه می شود در این گونه پرونده‌ ها از کمک یک وکیل یا مشاور حقوقی حتماً استفاده نمایید.

کلام پایانی

در این نوشتار از صفر تا صد مراحل فروش ملک ورثه ای و نکات قانونی را مورد بررسی قرار دادیم. چنانچه برای فروش ملک ورثه ای دچار مشکلات حقوقی شده‌ اید و نیاز به مشورت با یک کارشناس دارید، می توانید با وکلای ملکی ما تماس بگیرید تا بتوانید هرچه سریع تر پرونده خود را به سرانجام برسانید.