خرید و فروش ملک ورثه ای و شرایط آن

خرید و فروش ملک ورثه ای

آشنایی با خرید و فروش ملک ورثه ای

موضوعات مرتبط با ارث و اموال بجا مانده از متوفی یکی از موضوعات مهم حقوقی است. در این میان نقل و انتقال ملک ورثه ای در زمره مهمترین مسائل در این زمینه محسوب میگردد.

از آنجا که نقل و انتقال ملک ورثه ای تابع شرایط املاک مشاع است لذا در این مقاله قصد داریم به نکات مرتبط با خرید و فروش ملک ورثه ای بپردازیم. اهمیت این مسئله بدین لحاظ است که همه وراث در ملک ورثه ای به صورت مشاعی شریک هستند. و خرید و فروش ملک ورثه ای تابع شرایط خاص است و معامله ملک ورثه ای، بدون رعایت آن صحیح یا نافذ نخواهد بود.

خرید و فروش ملک ورثه ای

هر گاه شخصی که دارای اموال منقول و غیر منقول از جمله ملک یا املاک است فوت نماید اموال وی به موجب قانون، به ورثه میرسد. از لحظه فوت، اموال در مالکیت وراث قرار میگیرد و اختیار نقل و انتقال آن با آنان خواهد بود. البته انجام این کار تابع تشریفات قانونی است. مهمترین تشریفات قانونی انجام انحصار وراثت و دریافت برگه آن است.

چنانچه میان تمام وراث توافق بر سر خرید و فروش ملک ورثه ای وجود داشته باشد، انجام این کار با مشکل خاص همراه نخواهد بود. اما مشکل زمانی آغاز میشود که میان ورثه برای انتقال ملک ورثه ای توافق وجود نداشته باشد.

مطلب مفید | تقسیم ارث توسط دادگاه

در صورت اختلاف میان ورثه، هر کس فقط مجاز است سهم الارث خود را بفروشد یا آن را انتقال دهد.

بنابراین تصمیم بر فروش ملک ورثه ای بدون رضایت تمامی وراث و اجازه دادستان (و یا اعلام رضایت قیم، در شرایطی که بین وراث، ورثه محجور وجود داشته باشد)، لازم و ضروری است.

سه شرط اساسی در خرید و فروش ملک ورثه ای

برای آنکه ملک ورثه ای امکان خرید و فروش پیدا کند باید به این سه شرط توجه کرد و آن را محقق ساخت :

1) اهلیت ورثه برای خرید و فروش

چنانچه ورثه هنوز به سن قانونی نرسیده باشند راساً امکان انجام معامله و خرید و فروش نخواهند داشت. یا چنانچه در میان ورثه شخص محجور وجود داشته باشد بدون نظر دادستان امکان خرید و فروش ملک ورثه ای وجود نخواهد داشت.

همچنین طرفین خرید و فروش ملک ورثه ای باید شرایط عمومی صحت در معاملات را رعایت کنند. یعنی از اهلیت قانونی برخوردار باشند. و همه وراث باید قصد و رضایت برای انجام معامله داشته باشند.

2) اخذ گواهی انحصار وراثت

بعد از فوت متوفی اولین کار برای ورثه اخذ گواهی انحصار وراثت است که در آن سهم وراث مشخص میشود. بنابراین بدون در اختیار داشتم گواهی انحصار وراثت هیچ اقدامی برای ورثه در مورد اموال متوفی وجود ندارد.

3) پرداخت حقوق قانونی ملک

برای نقل و انتقال یا خرید و فروش ملک ورثه ای همچنین پرداخت مالیات بر ارث ، عوارض دارایی ملک و عوارض شهرداری پیش از هر نوع معامله ضروری است.

فرایند خرید و فروش و انتقال سند ملک ورثه ای

برای خرید و فروش ملک ورثه ای بعد از آنکه اقدامات اولیه نظیر اخذ گواهی انحصار وراثت انجام و پرداخت های قانونی انجام شد و رضایت همه وراث برای فروش حاصل گردید باید مدارک لازم را جهت نقل و انتقال ملک ورثه ای جمع آوری و آماده نمود.

بر اساس آنچه در مورد معاملات مربوط به املاک موروثی وجود دارد در هنگام خرید و فروش ملک ورثه ای باید تمامی وراث رضایت خود را برای فروش مکتوب اعلام نمایند.

وقتی قرار است وراث به اتفاق خریدار ملک ورثه ای برای انتقال سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند، لازم است گواهی انحصار وراث، گواهی پرداخت مالیات بر ارث، گواهی پرداخت مالیات ساختمان، گواهی پرداخت عوارض شهرداری، اصل سند، گواهی پایان کار ، اجازه دادستان مبنی بر امکان فروش سهم الارث ورثه محجور و حکم قیمومت شخصی که مدعی قیم بودن محجور است.

نحوه اقدام برای فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

با توجه به اینکه مالکیت ورثه، بر مال موروثی، به صورت مشاعی است، یعنی، تمام آن ها، در جزء جزء مال، سهیم بوده و هیچ یک از ورثه، حق تصرف و انتقال کل مال (فراتر از سهم خود) را به دیگری ندارد، فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث، آغاز دردسرهای تازه در مورد انتقال ملک موروثی است.

باید دانست ورثه حق فروش مال ورثه ای را بدون اخذ رضایت تمامی وراث نخواهند داشت. در صورتی که یک یا چند تن از وراث، بدون رضایت یکی از ورثه، نسبت به فروش مال ورثه ای اقدام کنند، ورثه ای که از او کسب اجازه نشده می تواند اقدام به شکایت از سایر وراث به جرم فروش مال غیر نماید و از دادگاه بخواهد، آن ها را به مجازات تصرف عدوانی و نیز فروش مال غیر، محکوم کند.

مطلب مفید | اثبات مالکیت از طرف ورثه 

فروش اموال ورثه ای بدون اجازه یکی از وراث، غیر نافذ بوده و چون معامله فضولی محسوب میگردد مادامی که او، نسبت به سهم الارث خود، اجازه معامله را ندهد، معامله نسبت به سهم او، غیر نافذ خواهد بود.

در واقع، معامله، تنها، نسبت به سهم وراث دارای رضایت، نفوذ خواهد داشت و سبب انتقال مالکیت ملک، به میزان سهم ورثه ملک، به خریدار می گردد. در صورتی که ورثه ناراضی، مجوز معامله را ندهد، وضعیت معامله نسبت به سهم او باطل می باشد.

همین موضوع موجب شده است خرید ملک ورثه ای چندان طالب نداشته باشد، و در صورت علاقه مندی برای خرید، معمولاً اولین پرسش آن است کهد آیا همه ورثه حاضرند و در مورد فروش رضایت همه آنها وجود دارد؟

آیا فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت امکان پذیر است؟

همانطور که پیش از این گفتیم یکی از مدارک مورد نیاز برای انتقال سند ملک ورثه ای وجود گواهی انحصار وراثت است. بدون وجود این مدرک نمیتوان به صورت رسمی نسبت به انتقال سند ملک ورثه ای اقدام نمود. باید دانست گواهی انحصار وراثت به درخواست هر ذی نفع یا ورثه، توسط شورای حل اختلاف صادر  و در آن سهم الارث ورثه به تفکیک میزان سهم مشخص می شود.

مطلب مفید | رضایت مالک در انتقال سرقفلی

چنانچه ورثه محجور در میان وراث باشد که قیم او، باید از دادستان، نسبت به فروش سهم الارث محجور، کسب اجازه کند، یا خریدار، تقاضای تنظیم سند رسمی، به نام خود را داشته باشد یا سایر وراث، بخواهند به دیگری، برای فروش، وکالت رسمی بدهند، برای خرید و فروش مال ورثه ای، داشتن و اخذ گواهی انحصار وراثت، ضروری است.

بنابریان ملاحظه خواهید نمود هر نوع نقل و انتقال ملک ورثه ای بدون اخذ گواهی انحصار وراثت نمیتواند در قالب سند رسمی صورت پذیرد.

 خرید ملک ورثه ای توسط یکی از وراث

وقتی خریدار ملک ورثه ای یکی از وراث باشد، لازم است از برخی شرایط جهت انجام معامله برخوردار باشد. ورثه خریدار باید از اهلیت قانونی برای انجام معامله( عقل، بلوغ و رشد) برخوردار باشد. همچنین در زمان انعقاد قرارداد، لازم است شرایط اصلی صحت معاملات، یعنی رضای طرفین، قصد، جهت مشروع و معین بودن موضوع، وجود داشته باشد.

علاوه بر این، سایر وراث باید با در دست داشتن گواهی انحصار وراثت، نسبت به فروش مال موروثی (نسبت به سهم الارث خود) به ورثه خریدار رضایت داشته باشند. چنانچه در میان وراث، شخص محجور وجود دارد، قیم او باید اجازه فروش از دادستان را اخذ و اعلام قصد و رضایت بر فروش نماید.

ورثه خریدار ملک ورثه ای باید اطمینان حاصل کند که متوفی به موجب یک وصیت نامه، بخشی از اموال خود را به شخصی غیر از وراث، وصیت نکرده باشد. در صورت وجود چنین امری، در هنگام خرید لازم است اقدام به اخذ رضایت از او نیز بر فروش سهم الارث اش نماید.

خریدار ملک ورثه ای به چه نکاتی باید توجه کند؟ 

وقتی شما به عنوان خریدار ملک ورثه ای اقدام میکنید لازم است به نکات زیر به دقت توجه داشته باشید :

• ملک ورثه ای متعلق به متوفی باشد.
• ملک ورثه ای پیش از این توسط قولنامه یا مبایعه نامه به فروش نرسیده باشد.
• برای اطمینان از عدم فروش ملک، انجام استعلامات ثبتی و مشاهده سند ملک و تطبیق آن با اطلاعات هویتی متوفی ضروری است.
• گواهی پرداخت مالیات بر ارث ملک که در آن، ملک در لیست اموال متوفی آمده باشد ضروری است.
• دریافت رضایتنامه کتبی مربوط به همه ورثه مبنی بر فروش مال موروثی.
• وجود گواهی انحصار وراثت، جهت اطلاع از تعداد وراث و سپس، تطبیق آن با تعداد وراث حاضر در روز معامله، جهت امضای قرار داد.
• بررسی دقیق وکالت نامه ارائه شده از سوی یکی از وراث، مبنی بر اجازه فروش ملک ورثه ای از سوی یک یا چند نفر دیگر از وراث(تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی و دارای تاریخ و تطبیق مشخصات افراد قید شده در وکالتنامه با ورثه ذکر شده در گواهی انحصار وراثت).
• دقت نظر در مورد تاریخ تولد ورثه از حیث وجود ورثه محجور در میان وراث(در صورت وجود ورثه محجور اعم از صغیر، مجنون و سفیه، تنها قیم با اجازه دادستان، حق فروش مال متعلق به محجور را خواهد داشت).
• دقت نظر در مورد وجود یا عدم وجود وصیت نامه(اعم از دستی، رسمی یا سری).
• پرداخت ثمن معامله به نسبت سهم هر ورثه به هر یک از آنها.

 ورثه فروشنده ملک ورثه ای به چه نکاتی باید توجه کنند؟

• اخذ گواهی انحصار وراثت.
• پرداخت مالیات بر ارث و عوارش شهرداری و مالیات ملک
• دریافت پایان کار و در اختیار داشتن سند ملک متوفی
• در صورت ورثه محجور، از قیم او بخواهند از دادستان اجازه فروش سهم الارث محجور را اخذ کند.
• چنانچه وراث میخواهند به سایر ورثه برای فروش مال موروثی وکالت دهند، باید این وکالت نامه را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنند.
• وراث باید اطمینان حاص کنند متوفی وصیت نامه ای ندارد. در صورت عدم توجه به این نکته، ممکن است وراث متهم به فروش مال غیر شوند.