دادخواست حکم تخلیه چیست؟

دادخواست حکم تخلیه

تنظیم دادخواست حکم تخلیه

قوانین مربوط به روابط مالک و مستأجر

یک ملک می‌تواند با اجازه و خواست مالک تحت تصرف فردی دیگر قرار گیرد. معمولاً در این مورد، قراردادی نوشته می‌شود. این قرارداد نشان میدهد مالک با رضایت خود ، ملک را به فرد دیگری واگذار کرده است. گاهی این واگذاری بصورت موقت انجام می‌شود که ملک، اجاره‌ای و فرد متصرف، مستأجر به‌حساب می‌آید. در صورت پیش آمدن وقایعی که مفاد قرارداد را نقض کند، صاحب ملک قادر است به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه و دادخواست حکم تخلیه مستاجر را تنظیم کند.

مطلب مرتبط | حکم تخلیه مستاجر 1401

در چه شرایطی میتوان حکم تخلیه گرفت؟

اجرای حکم تخلیه که اصطلاح قانونی آن تخلیه ید است، در شرایطی صورت میگیرد که ملک خود را اجاره داده باشد. اما مستأجر قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر را زیر پا بگذارد. تفاوتی نمیکند این ملک مسکونی و یا تجاری در اختیار مستاجر قرار گرفته باشد.

دستور تخلیه ملک زمانی صادر میشود که مستأجر بیشتر از مدت‌ زمان تعیین شده در قرارداد کتبی اجاره، ملک را تحت تصرف داشته و حاضر به تخلیه آن نباشد. حتی اگر از مهلت قرارداد باقی بماند؛ اما مستأجر هزینه اجاره معین شده را به مدت سه ماه پرداخت نکند یا با انجام رفتارهای ناهنجار و غیرقانونی سبب نارضایتی همسایگان شود، مالک می‌تواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند.

درصورتی‌ که مستأجر ملکی را به‌صورت مسکونی اجاره کرده باشد، اما با تبدیل کردن آن به ملک تجاری، از آن برای کسب‌وکار خود استفاده کند، مراجع مربوطه حکم تخلیه را صادر می‌کنند. هر نوع استفاده غیرمشروع از ملک و انتقال آن از مستأجر به فرد دیگر درصورتی‌که این کار در قرارداد ممنوع شده باشد، سر باز زدن از مفاد قرارداد به‌حساب می‌آید که به مالک حق تنظیم دادخواست حکم تخلیه را می‌دهد.

مراجع صالح رسیدگی به دادخواست تخلیه

بر اساس قانون تخلیه ، مراجع مختلفی وجود دارند که می‌توان موضوع تخلیه را از طریق آن‌ها پیگیری کرد. البته هر دادخواست به دلیل تفاوت در نوع تخلیه و نوع ملک باید توسط یکی از این مراجع مورد بررسی قرار گیرد. مرجع اول شورای حل اختلاف، مرجع دوم اداره اجرای ثبت و مرجع سوم دادگاه عمومی حقوقی است. دادخواست حکم تخلیه را باید از دادگاه پیگیری نمود.

صدور حکم تخلیه به دلیل نقض مفاد قرارداد اجاره از طرف مستأجر

نکاتی که باید پیش از تنظیم دادخواست حکم تخلیه بدانید

اگر مستأجر شما باید ملک را تخلیه کند اما از این کار سر باز می‌زند، بهتر است قبل از تنظیم دادخواست حکم تخلیه این نکات را بخوانید و مورد توجه قرار دهید؛ چرا که در مسیرهای قانونی، اطلاع داشتن از ضوابط، کار شما را راحت‌تر می‌کنند:

1.در بیشتر موارد، صلاحیت رسیدگی به این‌گونه دادخواست‌ها در اختیار شورای حل اختلاف است.

2.این شورا تنها در مواردی که درخواست تخلیه برای ملک مسکونی باشد، صلاحیت رسیدگی دارد. ملک‌های تجاری و حکم تخلیه برای آن‌ها خارج از محدوده تصمیم‌گیری شورا است.

3.اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، اداره اجرای ثبت و دفتر اسناد رسمی به‌عنوان مرجعی که سند را تنظیم کرده، می‌توانند دستور تخلیه را صادر کنند.

4.رسیدگی قضایی برای صدور حکم تخلیه ضرورت ندارد. حتی بدون اینکه طرفین دعوی حضور داشته باشند، این حکم صادر می‌شود. البته این موضوع بستگی به شرایط مرجع صادرکننده این حکم نیز دارد.

5.مرجعی که باید حکم تخلیه صادر کند، حساب صندوق دادگستری را به صاحب ملک می‌دهد تا پیش پول یا مبلغ رهن را به آن واریز کند.

6.در آیین‌نامه اجرایی شورای حل اختلاف ذکر شده که مستأجر بر اساس قوانین این شورا مجاز به درخواست مهلت است. این درخواست نمی‌تواند بیشتر از دو بار و مجموعاً بیشتر از 20 روز باشد.

7.برای دریافت حکم تخلیه، تنظیم دادخواست و پیگیری آن باید ابتدا به دفاتر خدمات قضایی مراجعه نمود. این دادخواست جزو دعاوی غیرمالی به‌حساب می‌آید.

اهمیت نوع قرارداد اجاره

برای اینکه بتوانید حکم تخلیه را دریافت کنید باید قرارداد اجاره ملک را هنگام تنظیم دادخواست حکم تخلیه به همراه داشته باشید. اگر این قرارداد ویژگی‌های زیر را داشته باشد، پس از بررسی شرایط می‌توان حکم را دریافت کرد:

1.شورای حل اختلاف در صورتی می‌تواند دستور تخلیه را صادر کند که قرارداد کتبی واگذاری ملک به مستأجر وجود داشته باشد.

2.این قرارداد باید زمان دقیق شروع و پایان اجاره را مشخص کند.

3.مبلغی که مستأجر موظف به پرداخت آن است باید در قرارداد ذکر شده باشد.

4.وجود امضای حداقل دو شاهد در قرارداد اجاره ضروری است.

مراجعه به شورای حل اختلافات برای تنظیم دادخواست حکم تخلیه

مراحل دریافت حکم تخلیه

پس از مراجعه مالک به مرجع مربوطه، در گام اول برای مستأجر اظهارنامه ارسال می‌شود. در اظهارنامه به او هشدار می‌دهد تا ملک را تخلیه و از شکایت صاحب ملک پیشگیری کند. ممکن است مستأجر عکس‌العملی از خود نشان ندهد. در این صورت مالک می‌تواند دادخواست حکم تخلیه را تنظیم کند. از زمانی که حکم صادر شود، مستأجر بیست روز وقت دارد تا اعتراض خود را اعلام کند.

پس از پایان این بیست روز مالک می‌بایست حکم اجرائیه را دریافت کند. پس از آن مستأجر 10 روز فرصت برای اعتراض دارد. در نهایت با اجرای حکم تخلیه، مأمور کلانتری به همراه مالک می‌تواند مستأجر را از ملک بیرون کند.

مطلب مفید | دستور تخلیه شورای حل اختلاف

درصورتی‌که مستأجر معوقه تعیین شده و قبوض آب، برق و… را پرداخت نکند یا به ملک استیجاری خسارت وارد کند، صاحب ملک می‌تواند دعوی مستقلی را طرح کند. اگر صحت این ادعا ثابت شود، پیش پول یا مبلغ رهنی که به‌حساب صندوق دادگستری واریز شده بود، توسط صاحب ملک توقیف خواهد شد.

 فاصله زمانی تنظیم دادخواست تا تخلیه ملک

زمان دقیقی برای رسیدگی به دادخواست حکم تخلیه و زمان اجرای آن وجود ندارد. ولی معمولاً یک ماه طول می‌کشد تا دستور تخلیه صادر شود. چهار ماه بعد نیز احتمالاً حکم تخلیه از طرف شورای حل اختلافات یا دادگاه داده می‌شود.

البته این مقدار زمان برای املاک مسکونی قابل پیش‌بینی است و امکان به طول انجامیدن این فرایند تا یک سال برای تخلیه املاک تجاری وجود دارد. نکته قابل‌ توجه این است که در هر دوره با توجه‌ به شرایط حاکم بر مراجع و حتی موقعیت ملک و مستأجر مدت‌ زمان تخلیه متفاوت خواهد بود.

تخلیه ملک بعد از دادخواست حکم تخلیه

نتیجه‌گیری

در این مقاله، بطور مختصر اطلاعاتی در ارتباط با دادخواست حکم تخلیه به شما ارائه شد. همان‌طور که بیان کردیم درصورتی‌که مستأجر طبق قرارداد اجاره عمل نکند، مالک می‌تواند با مراجعه به مراجع ذی‌صلاح، حکم تخلیه را دریافت کند. شرایط و مراحل دریافت این حکم از جمله توضیحاتی هستند که در مقاله آورده شد. البته مستأجر نیز از حقوقی در اجرای این حکم برخوردار است. وی برای تخلیه ملک می‌تواند مهلتی 20 روزه درخواست کند.