اجرای حکم تخلیه ملک مسکونی و تجاری

اجرای حکم تخلیه مستاجر ملک

در چه شرایطی اجرای حکم تخلیه امکان پذیر است؟

دعوای موجر و مستاجر و تلاش برای تخلیه مستاجر از ملک ، یکی از انواع دعاوی در حوزه ملک است. اینکه آیا میتوان موفق به اجرای حکم تخلیه شد یا خیر ، موضوع این مقاله است که کوشش خواهیم نمود نکات مهم در باره آن را بیان کنیم.

اجرای حکم تخلیه که اصطلاح قانونی آن تخلیه ید است، در شرایطی انجام میشود که مستأجر قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر را زیر پا بگذارد. تفاوتی نمیکند این ملک مسکونی و یا تجاری باشد.

درصورتی‌ که مستأجر ملکی را به‌صورت مسکونی اجاره کرده باشد، اما با تبدیل کردن آن به ملک تجاری، از آن برای کسب‌وکار خود استفاده کند، مراجع مربوطه حکم تخلیه را صادر می‌کنند. هر نوع استفاده غیرمشروع از ملک و انتقال آن از مستأجر به فرد دیگر درصورتی‌که این کار در قرارداد ممنوع شده باشد، سر باز زدن از مفاد قرارداد به‌حساب می‌آید که به مالک حق تنظیم دادخواست حکم تخلیه را می‌دهد.

نکاتی که باید پیش از تنظیم دادخواست حکم تخلیه بدانید

اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، بهتر است قبل از تنظیم دادخواست حکم تخلیه این نکات را بخوانید و مورد توجه قرار دهید؛ چرا که در مسیرهای قانونی، اطلاع داشتن از ضوابط، کار شما را راحت‌تر می‌کنند:

1.در بیشتر موارد، صلاحیت رسیدگی به این‌گونه دادخواست‌ها در اختیار شورای حل اختلاف است.

2.این شورا تنها در مواردی که درخواست تخلیه برای ملک مسکونی باشد، صلاحیت رسیدگی دارد. ملک‌های تجاری و حکم تخلیه برای آن‌ها خارج از محدوده تصمیم‌گیری شورا است.

3.اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، اداره اجرای ثبت و دفتر اسناد رسمی به‌عنوان مرجعی که سند را تنظیم کرده، می‌توانند دستور تخلیه را صادر کنند.

4.رسیدگی قضایی برای صدور حکم تخلیه ضرورت ندارد. حتی بدون اینکه طرفین دعوی حضور داشته باشند، این حکم صادر می‌شود. البته این موضوع بستگی به شرایط مرجع صادرکننده این حکم نیز دارد.

5.مرجعی که باید حکم تخلیه صادر کند، حساب صندوق دادگستری را به صاحب ملک می‌دهد تا پیش پول یا مبلغ رهن را به آن واریز کند.

6.در آیین‌نامه اجرایی شورای حل اختلاف ذکر شده که مستأجر بر اساس قوانین این شورا مجاز به درخواست مهلت است. این درخواست نمی‌تواند بیشتر از دو بار و مجموعاً بیشتر از 20 روز باشد.

7.برای دریافت حکم تخلیه، تنظیم دادخواست و پیگیری آن باید ابتدا به دفاتر خدمات قضایی مراجعه نمود. این دادخواست جزو دعاوی غیرمالی به‌حساب می‌آید.

مدارک لازم برای صدور و اجرای حکم تخلیه

برای طی کردن موفقیت‌آمیز مراحل گرفتن حکم تخلیه از دادگاه یا دستور تخلیه از شورای حل اختلاف باید مدارک زیر را به مرجع مورد نظر ارائه داد:

• برگه دادخواست موجر
• سند مالکیت ملک و در صورت نبود آن، قولنامه ملک
• اصل قرارداد منعقد شده برای اجاره ملک بین موجر و مستأجر
• مدارک شناسایی و هویتی مالک مثل شناسنامه، کارت ملی و …

شرایط توقف اجرای حکم تخلیه

در مورد گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف یا گرفتن حکم تخلیه از دادگاه باید دقت لازم را معمول داشت.

دستور تخلیه از آن دسته دستورهایی است که لازم‌‌الاجرا هستند و امکان اعتراض برای مستأجر وجود ندارد. در خصوص حکم تخلیه، اگر مستأجر بتواند به مراجع قضایی اثبات کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده است یا اسناد ارائه شده توسط صاحب‌خانه در مراحل گرفتن حکم تخلیه ، اصالت قطعی ندارد، می‌تواند حکم تخلیه را به نفع خود متوقف کند.

چگونگی اجرای حکم تخلیه

با اثبات دلایلی که مستأجر را مجبور به تخلیه ملک می‌کند، حکم تخلیه از سوی دادگاه یا دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف صادر می‌شود. با گذشت 24 ساعت از لحظه صدور رأی و اعلام آن، مستأجر 72 ساعت برای تخلیه ملک فرصت دارد. همچنین باید مبلغ پول ودیعه مستأجر ، به او بازگردد و قبض آن به دادگاه ارائه شود. با این اوصاف، اجرای حکم تخلیه زمانی است که ودیعه تمام و کمال به مستأجر پرداخت شده باشد.

فرایند شکایت از مستاجر و اجرای حکم تخلیه

1. مراجعه به دفتر خدمات قضایی و ثبت دادخواست عدم تخلیه .
2. در صورتی که قرارداد اجاره مربوط به سال 1376 به بعد بوده و قرارداد منقضی شده باشد، باید دستور تخلیه ملک صادر شود. این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. همچنین، رسیدگی به این موضوع فوری بوده و قابلیت اعتراض به آن در قانون پیش بینی نشده است.
3. در سایر موارد غیر از انقضای مدت،باید حکم تخلیه صادر شود. برای صدور حکم تخلیه، دفاتر خدمات قضایی دادخواست را به دادگاه محل وقوع مال استیجاری ارجاع می دهند. که این دادگاه بعد از بررسی حکم تخلیه مستاجر را صادر می کند. در حال حاضر در برخی موارد، صدور حکم تخلیه مستاجر در صلاحیت شورای حل اختلاف است. که بعد از ارجاع دادخواست، شورا دادخواست مطروحه را بررسی کمیکند. سپس مستاجر، بیست روز مهلت دارد تا نسبت به دادخواست موجر برای تخلیه ملک اعتراض نماید.
4. چنانچه مهلت اعتراض خاتمه یابد و حکم به نفع مالک صادر گردد؛ در این حالت،مالک، تقاضای صدور اجراییه میکند. پس از صدور اجراییه، بعد از گذشت یک مدت معقولاگر اعتراضی اعلام نشود، اجرای حکم تخلیه ملک توسط اجرای احکام یا کلانتری محل صورت می گیرد.

نکته : اگر قرارداد اجاره تجاری بوده و قبل از سال 1376 منعقد شده باشد این قرارداد تابع قانون سال 1356 است. و تنها دادگاه صلاحیت رسیدگی برای صدور حکم تخلیه را دارد. و دیگر شورای حل اختلاف این موضوع را بررسی نکرده و دفاتر خدمات قضایی دادخواست را به خود دادگاه ارجاع می دهند.

 نحوه گرفتن دستور تخلیه ملک

برای اخذ دستور تخلیه  دو حالت وجود دارد:

حالت اول:  ملک دارای سند رسمی بوده و قرارداد رسمی تنظیم شده باشد. در این موارد مالک می تواند به اداره ثبت مراجعه نماید.  با گرفتن دستور تخلیه از اداره ثبت، مالک به دفتر اسناد رسمی که قرارداد در آنجا منعقد شده مراجعه و درخواست صدور اجراییه می کند.

مطلب مفید | وکیل دستور و حکم تخلیه 

حالت دوم: زمانی است که ملک دارای سند رسمی نیست و قرارداد نیز به صورت رسمی تنظیم نشده است. یا اینکه ملک دارای سند رسمی بوده و قرارداد اجاره دست نویس تنظیم شده اما قرارداد درست تنظیم گردیده و دو نفر شاهد نیز آن را امضاء کرده باشند. در این صورت مالک می تواند با مدارک ملک و قرارداد اجاره به شورای حل اختلاف مراجعه و روند تخلیه ملک را دنبال نماید.

مراحل گرفتن دستور تخلیه

هر زمان قرارداد اجاره ملک به پایان برسد، مالک می‌تواند برای گرفتن دستور تخلیه ملک، به یکی از دفاتر خدمات قضایی، مراجعه و دادخواست خود را مبنی بر عدم تخلیه ملک، علیه مستاجر ثبت کند. علاوه بر قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی ، چنانچه قرارداد اجاره تجاری بوده و از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد همچنین، مدت آن پایان یافته باشد، دفاتر دادخواست را به شورا انتقال می دهند.

بدیهی است در این شرایط، دریافت دستور تخلیه نیاز به واریز هزینه و مبلغی ندارد. با مراجعه به شورای حل اختلاف ، مالک باید مبلغ ودیعه ملک را به حساب دادگستری واریز و دستور تخلیه را دریافت کند. شورا دستور تخلیه را صادر می کند که رسیدگی به آن فوری بوده و قابل اعتراض نمی باشد.

دستور تخلیه توسط واحد اجرای احکام لازم‌الاجرا است. برای دریافت دستور تخلیه ملک باید مدارکی به شعبه حل اختلاف ارائه شود .

دستور تخلیه بر خلاف حکم تخلیه نیاز به صدور اجراییه ندارد.

در حال حاضر در برخی موارد، صدور حکم تخلیه و اجرای حکم تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

نکته : لازم به ذکر است که این انجام این روند قانونی و بررسی شکواییه در شورا حل اختلاف، بستگی به یک عامل مهم دارد . و آن اینکه دو نفر قرارداد اجاره را به عنوان شاهد امضا کرده باشند. بنابراین، در هنگام قرارداد اجاره، بهتر است همیشه دو نفر آن را امضا نمایند.

مدارک لازم جهت صدور دستور تخلیه

1. کپی برابر اصل سند مالکیت
2. فتوکپی برابر اصل قرارداداجاره
3. اظهارنامه

نمونه دادخواست تخلیه

ریاست محترم شورای حل اختلاف

با سلام و احترام به استحضار می‌رساند:

اینجانب ……….. فرزند ……….  به شماره ملی…………. با توجه به سند شماره …….. مالک شش دانگ یک باب واحد مسکونی به پلاک ثبتی…. می‌باشم؛ که برابر قرارداد شماره………………….مورخ ………… منافع یکساله واحد مذکور را به اجاره خوانده محترم آقای ……. واگذار نمودم. اما با توجه به اینکه مهلت قرارداد در تاریخ ….. پایان یافته است، مشارالیه به مراجعات متعدد و اظهارنامه رسمی ارسالی وقعی ننهاده است. و تاکنون ملک را تخلیه ننموده است. اقدام نامبرده موجب ایراد خسارت و ضرر و زیان به اینجانب شده است. لذا با استناد به بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف و ماده 494 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی با توجه به استنکاف خوانده از تخلیه ملک با تقدیم دادخواست تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستاجره با احتساب کلیه خسارات قانونی را می نماید.

دعوای تخلیه ملک تجاری

مراد از طرح دعوای تخلیه ملک تجاری آن است که مالک مال غیرمنقول یا همان مغازه و محل کسب ، مال خود را که قبلاً به شخص دیگری اجاره داده ، حال از او مطالبه کند.

معمولاً این دعوا زمانی مطرح میشود که موعد قرارداد اجاره پایان یافته ولی مستاجر به هر دلیل حاضر به تخلیه ملک نمی باشد.

ملاحظه خواهید نمود که اولاً قراردادی میان طرفین وجود دارد. در ثانی موعد قرارداد پایان یافته است. نهایتاً اینکه تصرف ملک تجاری توسط مستاجر با اذن مالک یا موجر بوده است.

مرجع صالح برای صدور و اجرای حکم تخلیه ملک تجاری

برای طرح دعوی و تقدیم دادخواست تخلیه ملک تجاری ، باید به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه نمود. رسیدگی به این نوع دعوا در مواردی که موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز در میان باشد در صلاحیت دادگاه حقوقی است. اما در دیگر موارد باید برای اجرای حکم تخلیه  به شورای حل اختلاف مراجعه کرد.

پس اگر قرارداد اجاره ملک تجاری بدون حق سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد دادخواست را باید به شورای حل اختلاف تقدیم کنیم.

قوانین حاکم بر اجرای حکم تخلیه املاک تجاری

در زمان تنظیم دادخواست و طرح دعوای تخلیه ملک تجاری اولین نکته که باید به آن توجه نمود سال تنظیم قرارداد تجاری و سابقه و پیشینه اولیه اجاره آن ملک است . ممکن است سابقه اولیه قرارداد ملک تجاری به قبل از 1376 و یا بعد ازآن برگردد.

در حقیقت سال 1376 نقطه عطف در قراردادهای تجاری است. به عبارتی قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شده اند مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 هستند. اما قراردادهایی که از سال 1376 و بعد از آن تا به امروز تنظیم شده اند مشمول قانون مصوب 1376 خواهند بود.

این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که هر کدام از این قوانین مقررات خاصی دارند که متفاوت از قانون دیگر است. لذا رسیدگی و صدور رای آنها متفاوت خواهد بود.

حکم تخلیه اماکن تجاری توسط دادگاه

چنانچه قرارداد اجاره ، مشمول قانون 1356 باشد ، موجر برای دریافت حکم تخلیه ، باید از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، دادخواست تخلیه ملک تجاری را تنظیم و آن را به دادگاه صالح تقدیم نماید.

صدور حکم تخلیه در این شرایط صرفاً در صلاحیت دادگاه حقوقی خواهد بود. دادگاه حقوقی در شهری که مال غیر منقول یا ملک تجاری در حوزه آن واقع شده است ، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه را خواهد داشت . بنابراین در موارد مذکور شورای حل اختلاف ، صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون سال 1356 را ندارد .

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری

مستند به قانون 1376 ، اگر زمان قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد ، موجر امکان تخلیه مستاجر بدون مراجعه به دادگاه و طرح دعوی را دارد . در واقع ، حکم تخلیه فوری که توسط شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و یا از طریق اجراییه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند صادر می شود ، امتیازی برای موجر محسوب شده و دیگر نیازی به طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری در دادگاه نیست .

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری ، دو حالت دارد ؛ یا قرارداد اجاره ، مشمول قانون 1376 بوده و به دلیل اتمام مدت زمان قرارداد ، موجر تقاضای تخلیه فوری آن را می نماید که در این صورت ، دادخواست تخلیه اماکن تجاری ، در شورا مورد بررسی قرار گرفته و اگر شرایط لازم احراز شود ، ظرف مهلت یک هفته ، از طریق واحد اجرای حکم تخلیه عملی میشود .

حالت دوم ، زمانی است که قرارداد ، مشمول قانون 1376 بوده ، اما به دلیل دیگری غیر از اتمام مدت قرارداد ، موجر قصد دریافت حکم تخلیه ملک را دارد که در این صورت نیز ، شورای حل اختلاف ، بر اساس قانون ، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور و اجرای حکم تخلیه اماکن تجاری را دارد ؛ اما در مورد سرقفلی ، صلاحیت صدور رای نخواهد داشت .

مدارک طرح دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

چنانچه اجاره نامه مشمول قانون 1376 باشد و به صورت عادی (قولنامه) یا رسمی (در دفاتر اسناد رسمی) تنظیم شده باشد ، متقاضی دریافت حکم تخلیه ، می بایست درخواست تخلیه را بر روی فرم دادخواست تخلیه ، ثبت و مشخصات هویتی طرفین را بر روی آن قید کند . همچنین ، مشخصات ملک تجاری و تاریخ اجاره سند نیز ، باید درج شده و مدارکی از قبیل تصویر برابر اصل شده قرارداد اجاره و کارت ملی موجر ، ضمیمه آن شود و نهایتا آن را به شورای حل اختلاف یا دفتر اسناد رسمی ثبت کننده قرارداد تحویل دهد .

اما در صورتی که اجاره نامه تنظیم شده مشمول قانون 1376 نباشد ، خواهان برای طرح دعوی تخلیه ، می بایست یک نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری تهیه و آن را از طریق دفاتر خدمات قضایی ، به دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول ، ارائه نماید . مدارک هویتی و قرارداد اجاره نامه تنظیم شده نیز ، باید ضمیمه این دادخواست شوند تا دادگاه به آن رسیدگی نماید .