داوری قرارداد مشارکت در ساخت
داور در قرارداد مشارکت
اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت بسیار زیاد است و افراد زیادی درگیر این اختلافات میشوند. داوری قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایجترین روشهای حل این اختلافات میباشد.
هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد مدنی ، معمولا طرفین قرارداد، داور یا هیئت داوران مدنظر خود را تعیین میکنند.
داوری قرارداد مشارکت در ساخت یکی از موضوعاتی است که اهمیت بالایی دارد و باید به شکلی واضح و روشن میان طرفین ثبت شود. اهمیت این داوری زمانی مشخص میشود که میان مالک و سازنده ملک، اختلافاتی به وجود آید.
در این زمان به جای اینکه طرفین قرارداد برای حل اختلاف به دادگاه مراجعه کنند، داوری را بر عهده شخص سومی میگذارند تا به اختلافات به شکلی کوتاهتر و هم چنین بهصرفهتر پایان دهند.
داوری که از سوی طرفین قرارداد انتخاب میشود، این حق را دارد که داوری را قبول نکند. اما در صورتی که آن را بپذیرد ملزم به بررسی مورد اختلاف و صدور رأی است و قادر به استعفا از پرونده نخواهد بود.
در این مقاله قصد داریم به مزایای استفاده از داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت و وظایف داور در قرارداد، بررسی مدتزمان رأی داور و همچنین میزان هزینه صرف شده برای این داوری بپردازیم. اگر قصد افزایش اطلاعات خود را در این زمینه دارید، تا انتها با ما همراه باشید.
داوری در قرارداد مشارکت در ساخت به چه معناست؟
یکی از بهترین راهکارها هنگام بروز اختلاف میان مالک و سازنده ملک، ارجاع به شخص سوم است. این شخص باید بیطرف بوده و توسط طرفین دعوی تأیید شده باشد.
با استفاده از نظرات این شخص ، نیازی به صرف هزینههای بیشتر و اتلاف وقت برای برگزاری دادگاه نخواهد بود و اختلافات به شکلی بهتر و سریعتر حل میشوند.
این رویه مطابق با ماده 455 قانون آیین دادرسی مدنی ایجاد شده است. بر این اساس ، طرفین یک قرارداد میتوانند انتخاب داور را به شخص ثالث یا دادگاه واگذار کنند.
نکته مهم در انتخاب شخص سوم برای داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، عدم صلاحیت دادگاه برای حل اختلافات است.
چنانچه فردی برای برقراری داوری توسط طرفین قرارداد تعیین شده باشد، دادگاه صلاحیت داوری را نخواهد داشت.
با این حال با توجه به ماده 463 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه تنها در صورتی مجاز به داوری بین طرفین خواهد بود که داور یا هیئت داوری نتوانند به موضوع اختلاف، رسیدگی کرده و آن را حل کنند.
داوری قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟
انتخاب داور قبل از پیش آمدن اختلافات ضروری است. چرا که در حین بروز اختلافات، ممکن است هر یک از طرفین راضی به انتخاب داور نشوند. یا اینکه طرفین در انتخاب داور به نتیجه نرسند. پس از انتخاب یک داور در پرونده، بازه زمانی مشخصی برای رسیدگی به اختلافات احتمالی و صدور رأی مشخص میشود.
مطلب مفید | ابطال رای داوری
بعد از ارجاع پرونده مورد اختلاف به داور، او موظف است طی مدت زمان اعلام شده، رای خود را اعلام کند. پس از صدور رای در بازه زمانی تعیین شده، اجرای آن برای طرفین قرارداد لازم الاجرا خواهد بود.
نقش داور در حل اختلافات مهم است
در قرارداد مشارکت در ساخت چه اختلافاتی ممکن است به وجود آید؟
اختلافات در قرارداد مشارکت در ساخت، به خاطر حجم بالای ناشی از قراردادهای ملکی بسیار زیاد است. بسیاری از مردم متاسفانه درگیر این دسته از اختلافات میشوند. یکی از راههای کاهش اختلافات قراردادی، شناخت طرف مقابل و دقت نظر در مفاد قرارداد و تلاش برای جلوگیری از تنشهای احتمالی میباشد.
مطلب مفید | قرارداد داوری
همچنین با تعیین داوری قرارداد مشارکت در ساخت به شکل تخصصی، میتوان به حل این مشکلات پرداخت. اختلافات قراردادی در مشارکت در ساخت به شکل زیر دسته بندی میشوند:
اختلافات ناشی از تفسیر مفاد قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از مهمترین علل بروز اختلافات جدی در انواع قرارداد مشارکت در ساخت اختلافاتی است که به خاطر تفاوت برداشت طرفین قرارداد از متن و مفاد قرارداد ایجاد میشود. در صورتی که متن قرارداد مبهم نگارش شده باشد، برداشتهای متفاوت از آن متن کاملاً طبیعی است. در چنین حالتی هر یک از طرفین قرارداد تمام تلاش خود را به کار میبرند تا تفسیر متن قرارداد به گونهای باشد که طرف مقابل متوجه ضرر و زیانهای احتمالی شود.
اختلافات ناشی از اجرای موضوع قرارداد مشارکت در ساخت
یکی دیگر از دلایل اختلافات در قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که بواسطه چگونگی اجرای موضوع قرارداد بین طرفین پدیدار میشود. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد، به تعهدات خود پایبند نباشند و یا در انجام تعهدات خود تاخیر داشته باشند، اختلافات زیادی شکل میگیرد. به عنوان مثال این اختلاف ممکن است در خصوص استفاده از تجهیزات و مصالح، اخذ پروانه، به اتمام رساندن پروژه و…. باشند.
مطلب مفید | وکیل تنظیم قرارداد
استفاده از داور در قراردادها در چه مواقعی امکان پذیر است؟
یکی از سؤالات رایج در این حوزه اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه رسیدگی به آنها توسط داور است. به طور کلی برای حل تمامی اختلافات از جمله عدم تطابق تاریخ تحویل پروژه، اختلاف در تاریخ تخلیه ملک، تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت، انتقال قرارداد از سوی سازنده بدون اجازه مالک و … میتوان از شخص سوم برای داوری استفاده نمود.
توجه داشته باشید که برای رسیدگی سریعتر به اختلافات، باید داور یا هیئت داوری جهت داوری در قرارداد مشارکت در ساخت از قبل توسط طرفین مشخص شده باشد. به همین دلیل توصیه میکنیم قبل از انعقاد هرگونه قرارداد مشارکت در ساخت با مشاوران و کارشناسان تیم حقوقی تخصصی ملکی اداری در تماس باشید تا راهنماییهای لازم را برای انتخاب داور و رسیدگی به اختلافات احتمالی ارائه کنند.
انتخاب داور در قراردادها مزیت زیادی برای طرفین دارد
مزایای انتخاب شخص ثالث برای داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
انتخاب داور یا همان شخص ثالث در قراردادهای مشارکت در ساخت، میتواند مزایای بسیار بیشتری نسبت به پیگیری اختلاف در دادگاهها داشته باشد.
مزیت اول، انتخاب فرد مناسب توسط طرفین است. در صورتی که برای حل اختلاف به دادگاه رجوع شود، قاضی که از قبل تعیین شده است به پرونده رسیدگی میکند؛ اما در صورت انتخاب داور این اتفاق رخ نخواهد داد.
مزیت بعدی محل رسیدگی به پرونده است که میتواند توسط خود طرفین مشخص شود. در این صورت نیازی به صرف هزینه بیشتر برای انتخاب وکیل و حاضرشدن در دادگاه نخواهد بود و سرعت رسیدگی به پرونده نیز افزایش چشمگیری پیدا میکند.
از دیگر مزیتهای انتخاب داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، مدتزمان کمتر حل اختلافات است. با توجه به تبصره ماده 484 قانون آیین دادرسی مدنی، چنانچه مدتزمان خاصی برای حکم داوری مشخص نشده باشد، مدت قانونی رسیدگی به اختلاف سه ماه خواهد بود که این موضوع قابلیت تمدید در صورت رضایت طرفین را نیز خواهد داشت.
مدتزمان رسیدگی به پرونده در صورت انتخاب داور
همانطور که به آن اشاره شد، یکی از مزایای انتخاب داور برای حل اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت، رسیدگی سریعتر به پرونده است. مدتزمان رسیدگی به پرونده باید توسط طرفین تعیین شود، با این حال در صورتی که مدتزمان مشخصی برای حل پرونده تعیین نشده باشد، تیم داوری مسئول است که ظرف مدت سه ماه پرونده را حل کند. زمان شروعشدن این سه ماه از زمان ابلاغ اختلاف به تیم داوری محاسبه خواهد شد.
همیشه مدت زمان داوری را مورد توجه قرار دهید
در صورتی که پس از گذشت مدتزمان مشخصشده برای حل پرونده توسط داور، پرونده همچنان باز مانده باشد، طرفین قرارداد میتوانند حق داوری در قرارداد مشارکت در ساخت را باطل کنند و رأی داوری را از دادگاه و طی برگزاری روند قانونی بخواهند.
چه روشهایی برای حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟
انواع روشهای حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت، ممکن است از طریق دعوای قضایی یا روشهای جایگزین انجام شوند.
-
روش اجتناب:
بسته به اینکه موضوع مورد اختلاف تا چه حد حائز اهمیت است، ممکن است یکی از طرفین قرارداد از روش اجتناب یا کناره گیری استفاده کند، در حقیقت طرفین، اختلافات را ندیده میگیرند.
-
روش مذاکره:
پس از بروز اختلاف، معمولاً نخستین راهی که افراد انتخاب میکنند، تعیین یک مشاور متبحر در این زمینه است. در صورت مشاوره با وکلای با تجربه در حوزه مورد اختلاف، امکان حصول یک توافق دو طرفه وجود دارد.
-
روش میانجیگری:
در روش میانجیگری یک شخص ثالث که دارای دانش کافی در حوزه مورد اختلاف است، حضور خواهد داشت. شخص ثالث که معمولاً وکیل با تجربه است ، به دنبال راهی برای سازش طرفین میباشد.
-
روش داوری:
در این روش، یک داوری قرارداد مشارکت در ساخت که مورد توافق طرفین است و از قبل انتخاب شده است حاضر میشود. داور پس از بررسی اختلاف رأی را صادر میکند که لازم الاجرا خواهد بود.
-
روش دادخواهی:
در این روش، طرفین دعوا به دادگاه مراجعه کرده و مراحل دادرسی آغاز خواهد شد.
-
روش زور و ارعاب:
زور و ترساندن اگرچه ممکن است گاها نتیجه بخش باشد، اما باید توجه نمود که اینکار به نوعی جرم میباشد. فردی که از زور استفاده کرده است، مورد پیگیری قضایی قرار خواهد گرفت.
-
روش مختلط:
با توجه به مورد اختلاف، ممکن است طرفین از انواع روشهای حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت استفاده کنند.
حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت توسط دادگاه و داوری چه تفاوتی دارد؟
بسیاری از افراد امروزه درگیر اختلافات قرارداد مشارکت در ساخت هستند. در چنین شرایطی در صورتی که توافق لازم بین دو طرف حاصل نشود، امکان توقف پروژه وجود دارد. در اینصورت هر دو طرف متحمل ضرر خواهند شد. به منظور حل این اختلافات روشهای مختلفی وجود دارد. که در یک دسته بندی کلی به رسیدگی از طریق مراجع قضایی و روشهای جایگزین تقسیم بندی میشوند.
حل اختلاف توسط داوری و دادگاه
یک تفاوت حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت توسط دادگاه و داوری، مربوط به مسیر اجرایی آن است. داوری جزء روشهای جایگزین و الزامآور به شمار میرود.
امروزه متداولترین روشهای حل انواع اختلافات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت، از طریق داوری و دادگاه میباشد. بنابراین درک تفاوت حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت توسط دادگاه و داوری برای طرفین قرارداد بسیار ضروری است.
مطلب مفید | شرط داوری در قرارداد
در حل اختلافات به شیوه داوری، طرفین قرارداد توافق میکنند تا یک یا چند داور را برای اعلام نظرات کارشناسی و داوی انتخاب کنند. انتخاب داور در ابتدا و پیش از بروز هرگونه اختلافی باید انجام شود.
چرا که پس از بروز اختلافات عملاً انتخاب یک داور که مورد توافق طرفین دعوا باشد، به سختی امکانپذیر بوده و گاهی امکان پذیر نمیباشد. پس از اینکه داور رای خود را اعلام کرد، هر دو طرف ملزم به اجرای آن خواهند بود.
مراجعه به دادگاه و سپری نمودن فرآیند دادرسی و کمک گرفتن از یک وکیل از دیگر روشهای حل اختلافات در قرارداد مشارکت در ساخت میباشد. با توجه به این که تفاوت حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت توسط دادگاه و داوری مربوط به روش رسیدگی است؛ در روش داوری الزامی برای رعایت آیین دادرسی مدنی وجود ندارد. سرعت رسیدگی نسبت به حل اختلافات از طریق دادگاه سریعتر میباشد. با این حال دادگاه به عنوان یک مرجع کاملاً بیطرف شناخته میشود و قاضیان پرونده از دانش حقوقی بالایی برخوردار هستند.
داور قرارداد مشارکت در ساخت چه ویژگی هایی دارد؟
با توجه به احتمال بروز اختلافات مختلف در قراردادهای مشارکت در ساخت، توصیه میشود تا از ابتدای عقد قرارداد، فردی بیطرف به عنوان مرجع رسیدگی به اختلافات انتخاب شود. از نظر قانون، داوری قرارداد مشارکت در ساخت باید دارای ویژگیهای زیر باشد:
- داشتن حداقل ۲۵ سال سن
- ذی نفع نبودن در پرونده
- نداشتن قرابت سببی یا نسبی با هیچ یک از طرفین دعوا
- نداشتن پرونده دادرسی کیفری
- نداشتن پست دولتی
علاوه بر دیدگاه قانونی، باید از دید فنی هم به ویژگیهای داور متخصص در قرارداد مشارکت ساخت در موارد زیر توجه کرد:
- داشتن تجربه ساخت
- داشتن دانش حقوقی لازم
- داشتن اطلاعات ملکی کافی
- بی طرف بودن در قرارداد
مشاوره با وکیل قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت که در حقیقت توافق بین سازنده و مالک در خصوص ساخت و ساز یک ساختمان میباشد. که این موضوع نیازمند صرف دقت و توجه کافی میباشد. هر یک از طرفین قرارداد برای انتخاب شریک کاری خود در مسیر ساخت و ساز باید به دقت عمل کنند.
در قرارداد مشارکت در ساخت، ممکن است اختلافاتی به وجود آید که نیازمند داوری باشد. بنابراین افراد در ابتدا بهتر است که از یک وکیل ماهر در این حوزه و یا مشاوره حقوقی کاردان کمک بگیرند. مشاوره با وکیل، جهت داوری قرارداد مشارکت در ساخت زمانی انجام میشود که اختلافی بین طرفین قرارداد پیش آمده است.
پرونده های مربوط به دعاوی مشارکت در ساخت بسیار پیچیده هستند و افراد به تنهایی نمیتوانند چالشهای موجود در فرایند دادرسی را پشت سر بگذرانند. پیگیری پرونده توسط یک وکیل ماهر میتواند این اطمینان خاطر را به موکلین و طرفین قرارداد بدهد که حقوق آنها پایمال نخواهد شد و متضرر نمیشوند.
هزینه های داوری در قرارداد
به طور کلی پرداخت هزینه داوری در ابتدا بر عهده طرفین قرار داده است و غالباً به شکل منصفانهای این هزینه ها تعیین خواهد شد. در نهایت بر اساس رأی کارشناسی که داوری پرونده را بر عهده دارد، فرد محکوم عهده دار هزینه های داوری نیز میشود.
مطابق با آن چه در قانون آیین دادرسی مدنی ذکر شده است، حق الزحمه داوری قرارداد مشارکت در ساخت تا مبلغ ۵ میلیون تومان خسارت ۵ درصد، از ۵ تا ۲۵ میلیون تومان ۳ درصد و از ۲۵ میلیون بالاتر، ۲ درصد به داور داده خواهد شد. طرفین قرارداد موظف به پرداخت حق الزحمه و هزینه داوری هستند. باید گفت که هزینه داوری مشارکت در ساخت در پرونده های مختلف متفاوت است.
گاهی اوقات ممکن است مدارک و مستندات داوری به زبانی غیر از زبان فارسی باشد و نیاز به ترجمه داشته باشد. که هزینه جداگانه برای آن تعیین میشود. در شرایطی که در طی فرایند داوری، اعزام به خارج از کشور الزامی باشد، هزینه هایی مانند بلیط هواپیما، اقامت، روادید، عوارض خروج از کشور و … توسط افرادی متقاضی داوری پرداخت خواهد شد. انجام آزمایشات و نمونه گیری، نیز از دیگر هزینه های داوری مشارکت در ساخت است. که مطابق با خواست و نظر کارشناسی که داوری را بر عهده دارد، تعیین و طرفین قرار داد ملزم به پرداخت آن هستند.
سخن آخر
همانگونه که در این مقاله اشاره شد، در قراردادهای مربوط به مشارکت در ساخت، ممکن است اختلافاتی به وجود آید. برای رفع این مشکلات و اختلافات، تعیین یک داوری قرارداد مشارکت در ساخت متخصص امری ضروری به نظر می آید.
طرفین قرارداد در ابتدا باید به دقت داور را انتخاب کنند. چرا که پس از توافق طرفین در صورت بروز هرگونه اختلاف، برای تغییر یا عزل داور نیاز به تأیید مجدد هر دو طرف وجود دارد. که به طور معمول یک توافق مجدد تقریباً امکان پذیر نیست.
انتخاب داوری در قرارداد مشارکت در ساخت میتواند مزایای بسیار بیشتری نسبت به حل دعوی در دادگاهها داشته باشد و باعث صرف هزینه و زمان کمتری شود.
در این مقاله به بررسی این موضوع از جوانب مختلف پرداختیم. در صورتی که نیاز به داور برای قراردادهای مهم خود دارید میتوانید با ما در ارتباط باشید.