دعاوی ملکی نه گانه و آشنایی با آنها
دعاوی ملکی چه نوع دعاوی هستند؟
دعاوی ملکی به مجموعه‌ای از دعاوی حقوقی و بعضا کیفری اطلاق می‌شوند که به مسائل و اختلافات مربوط به املاک و مستغلات، اعم از زمین، ساختمان، و سایر اشیاء غیرمنقول مرتبط میشود. جنبه کیفری این نوع دعاوی زمانی مطرح می شود که بحث کلاهبرداری ، جعل و بطور کلی نیت مجرمانه در این نوع دعاوی مطرح می شود. اخیرا که قانون الزام به ثبت املاک غیر رسمی مطرح شده استُ بد نیست در باره دسته بندی دعاوی ملکی بیشتر بدانیم.
دسته بندی دعاوی ملکی می‌توانند ناشی از اختلافات در زمینه مالکیت، تصرف، اجاره، خرید و فروش، و سایر مسائل مرتبط با املاک باشند. برای آنکه در مورد دعاوی ملکی بیشتر بدانیم بهتر است ویژگی های دعاوی نه گانه ملکی را مورد توجه قرار دهیم و آنها را بشناسیم.
ویژگی‌های دعاوی نه گانه ملکی
قبل از طرح بحث در مورد دسته بندی دعاوی ملکی که ما آن را شامل دعاوی نه گانه ملکی کرده ایمُ ابتدا ویژگی های همه این نوع دعاوی یا دسته بندی دعاوی ملکی را بطور خلاصه ذکر می کنیم.
موضوعیت: دعاوی ملکی معمولاً ریشه در یکی از موضوعات : حقوق مالکیت، تصرف، و استفاده از املاک دارد.
طرفین دعوی: طرفین این دعاوی می توانند در وهله اول فروشندگان یا خریداران ملک ، در وهله دوم مالکین و مستأجران و در وهله سوم سایر اشخاصی باشند که به‌نوعی با ملک در ارتباط هستند.
قوانین و مقررات: دعاوی ملکی تحت قوانین و مقررات خاص که به حقوق مالکیت و تصرف مربوط میشود، پیگیری می‌شوند. این قوانین ممکن است در هر کشور متفاوت باشد و شامل قوانین مدنی، تجاری و حقوقی باشد.
انواع دعاوی: دعاوی ملکی می‌توانند شامل مواردی مانند تصرف، تخلیه، افراز، الزام به تنظیم سند، بطلان قرارداد، و خسارت ناشی از تصرف باشند.
فرآیند قضایی: این دعاوی معمولاً در دادگاه‌های عمومی یا دادگاه‌های تخصصی مربوط به املاک و مستغلات مورد رسیدگی قرار می‌گیرند و ممکن است شامل مراحل مختلفی از جمله دادرسی، مشاوره حقوقی، و حکم دادگاه باشند.
دسته بندی دعاوی ملکی (دعاوی نه گانه ملکی)
همانطور که اشاره کردیم دعاوی ملکی آن دسته از دعاوی هستند که با زمین ، خانه ، باغ ، آپارتمان و بطور کلی مستغلات مرتبط می باشد. بطور متداول در دادگاه‌ها، چندین نوع دعوی ملکی پیگیری میشود. مهمترین دعاوی که ما آنها را در نه دسته طبقه بندی کرده ای ، عبارتند از:
دعوی تصرف: این دعوی زمانی مطرح میشود که شخصی بدون اجازه مالک، در ملک دیگری تصرف کند. مالک میتواند از دادگاه درخواست کند تا تصرف غیرقانونی را متوقف کند و ملک را به او بازگرداند.
دعوی تخلیه: این دعوی معمولاً در مواردی مطرح میشود که مستأجر به‌طور غیرقانونی از تخلیه ملک خودداری می‌کند. مالک میتواند از دادگاه ، تخلیه ملک را درخواست کند.
دعوی حقوقی مالکیت: در این نوع دعاوی، طرفین در مورد مالکیت یک ملک با یکدیگر اختلاف دارند. این دعاوی ممکن است ناشی از ارث، خرید و فروش، یا سایر علل حقوقی باشد.
افراز و جداسازی ملک مشاعی : زمانی که چند نفر به‌طور مشترک مالک یک ملک هستند، یکی از مالکان میتواند درخواست افراز (تقسیم) ملک را به‌صورت قانونی کند.
دعوی خسارت ناشی از تصرف: اگر شخصی به‌طور غیرقانونی در ملک دیگری تصرف کند و خسارتی به مالک وارد کند، مالک میتواند دعوی خسارت را علیه متصرف غیرقانونی مطرح کند.
دعوی تایید بطلان قرارداد : اگر قراردادی که به موجب آن ملکی اجاره داده شده یا مورد خرید و فروش واقع شده است، به دلایلی مانند عدم اهلیت یا عدم رعایت شرایط قانونی باطل باشد، طرف متضرر میتواند دعوی بطلان قرارداد را مطرح کند.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی: در مواردی که توافقی برای خرید و فروش ملک انجام شده ولی سند رسمی تنظیم نشده است، یکی از طرفین میتواند از دادگاه بخواهد که طرف دیگر را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.
دعوی مزاحمت: زمانی که شخصی به‌طور غیرقانونی مزاحم استفاده مالک از ملک خود شود، مالک میتواند دعوی مزاحمت را مطرح کند.
دعوی حق تقدم: این نوع دعوی مربوط به حق تقدم در خرید و فروش ملک است و معمولاً در مورد املاکی که دارای شرکای متعدد هستند، مطرح میشود.
دعاوی هفت گانه ملکی معمولاً به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و مسائل مربوط به مالکیت و تصرف املاک، نیازمند مشاوره حقوقی و پیگیری دقیق هستند.
در ادامه، در مورد هر دسته بندی دعاوی ملکی بیشتر توضیح خواهیم داد. به عبارت دیگر در مورد دعاوی نه گانه ملکی یک به یک جزییات بیشتری را مطرح خواهیم نمود.
دسته بندی دعاوی ملکی (1.تصرف ملک)
حال که با انواع دسته بندی دعاوی ملکی آشنا شدیم. در ادامه قصد داریم هر یک از دعاوی نه گانه ملکی را به تفکیک با جزییات بیشتر مورد بررسی قرار دهیم. اولین دسته بندی دعاوی ملکی مربوط به تصرف ملک می باشد.
تصرف ملک به معنای در اختیار گرفتن و استفاده از یک ملک (اعم از زمین، ساختمان، یا هر نوع ملک غیرمنقول دیگر) است. این تصرف میتواند قانونی یا غیرقانونی باشد و بر اساس شرایط و مجوزهای موجود، ممکن است مشروع یا غیرمشروع تلقی شود.
تصرف قانونی
تصرف قانونی به حالتی اطلاق میشود که شخص با مجوز مالک یا بر اساس قرارداد (مانند اجاره) در یک ملک تصرف کند. به عنوان مثال ، تصرف مستأجر که بر اساس قرارداد اجاره در ملک زندگی می‌کند، از نوع تصرف قانونی است.
تصرف عدوانی
تصرف عدوانی نوعی از تصرف ملک محسوب می گردد که در آن ، شخصی بدون اجازه مالک و بطور غیرقانونی وارد محدوده ملک دیگری شده و آن را تصرف کند یا در آن تغییراتی را به نفع خود ایجاد نماید و یا از آن بهره برداری نماید. این نوع تصرف به‌طور خاص در قانون مدنی ایران تعریف شده و به عنوان یک عمل غیرقانونی محسوب میشود.
بنابراین میتوان گفت هر گاه شخصی به‌طور غیرمجاز وارد ملک دیگری شده و در آن سکونت کند یا از آن استفاده نماید، مرتکب تصرف عدوانی شده است.
نحوه پیگیری تصرف و تصرف عدوانی در مرجع قضایی
1. پیگیری تصرف قانونی
در تصرف غیر عدوانی ، شخص مدعی لازم است برای اثبات تصرف قانونی، مدارکی نظیر: قرارداد اجاره، سند مالکیت، یا هر نوع مجوز قانونی دیگر را ارائه دهد. در صورت بروز اختلاف، شخص میتواند به دادگاه عمومی مراجعه کند و با ارائه مدارک خود، درخواست تأیید تصرف قانونی را مطرح کند.
2. پیگیری تصرف عدوانی
در تصرف عدوانی ، لازم است شخص مدعی برای اثبات تصرف، هر نوع مدرک که اثبات کننده مالکیت وی و همچنین دلیلی بر تصرف باشد به دادگاه ارائه کند. بنابراین سند مالکیت (به عنوان سند اثبات کننده مالکیت) و شهادت شهود و یا ارائه تصاویر(به عنوان ادله تصرف) میتواند به دادگاه ارائه شود. مالک میتواند به دادگاه مراجعه کند و دعوی تصرف عدوانی را مطرح کند. این دعوی معمولاً به‌صورت فوری رسیدگی میشود.
3. مراحل دعوی
در قدم اول مدعی تصرف باید دادخواست خود را با ذکر مشخصات ملک و جزئیات تصرف عدوانی تنظیم کند. در گام دوم ، هر نوع مدارک مربوط به مالکیت و شواهد تصرف عدوانی باید به دادگاه ارائه شود. و در گام سوم ، دادگاه به موضوع رسیدگی نمودده و پس از بررسی مدارک و شواهد، ممکن است حکم به تخلیه ملک از متصرف عدوانی بدهد و در برخی موارد، خسارات وارده به مالک را نیز تعیین کند.
دسته بندی دعاوی ملکی (2.تخلیه ملک)
یکی از دعاوی نه گانه ملکی که از نظر تعداد پرونده، پرشمار می باشد، دعوای تخلیه ملک می باشد. دعوای تخلیه ملک معمولاً میان مالک و مستاجر مطرح می شود. ممکن است ملک مورد دعوی، از نوع تجاری ، اداری ، مسکونی ، باغ و …باشد. دعوای تخلیه ملک به دعوایی اطلاق میشود که در آن مالک یک ملک (معمولاً ملک اجاره‌ای) از دادگاه درخواست می‌کند تا مستأجر را از ملک تخلیه کند. این نوع دعوی معمولاً زمانی مطرح میشود که مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند یا شرایط قرارداد اجاره را نقض کند.
دلایل طرح دعوای تخلیه در دادگاه
1.تخلیه به دلیل پایان مدت اجاره: زمانی مطرح می شود که مدت اجاره به پایان رسیده و مستأجر ملک را تخلیه نکند.
2.تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستأجر اجاره‌بها را بر اساس مفاد قرارداد اجاره پرداخت نکند.
3.تخلیه به دلیل نقض شرایط قرارداد: مستأجر شرایط مندرج در قرارداد اجاره (مثلا استفاده غیرمجاز از ملک) را نقض کند.
4.تخلیه به دلیل نیاز مالک به ملک: نیاز مالک مثلا نیاز به سکونت در ملک، می تواند عامل درخواست تخلیه باشد.
نحوه طرح دعوی تخلیه در دادگاه
1. تهیه دادخواست
اولین اقدام در زمان طرح دعوای تخلیه ملک به عنوان یکی از دعاوی نه گانه ملکی آن است که مالک باید دادخواست تخلیه را که شامل مشخصات کامل مالک و مستأجر ،آدرس دقیق ملک ، دلایل درخواست تخلیه (مانند پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها، نقض شرایط قرارداد و غیره) و مستندات مربوطه (قرارداد اجاره، فیش‌های پرداخت اجاره، و مدارک دیگر) باشد تهیه و از طریق مراجعه به نزدیکترین دفتر خدمات الکترونیک قضایی به محل سکونت یا کار خود، برای مرجع قضایی ارسال کند.
2. ثبت دادخواست
دادخواست به دفتر دادگاه نزدیک محل ملک ارسال می شود. در زمان ارسال دادخواست، متصدی مربوطه از ارائه دهنده دادخواست هزینه های دادرسی را درافت خواهد نمود.
3. ارسال ابلاغیه:
بعد از ثبت دادخواست و ارسال به شعبه دادگاه مربوطه، تعیین نوبت می شود و پیامک آن برای خوانده یا همان مستأجر ارسال می شود.
4. برگزاری جلسه رسیدگی:
در تاریخ مقرر ، دادگاه جلسه‌ای برای رسیدگی به دعوی برگزار می‌کند. در این جلسه، مالک و مستأجر می‌توانند دلایل و مدارک خود را ارائه دهند. ممکن است دادگاه شهود را نیز احضار کند تا شهادت دهند.
5. صدور حکم:
پس از بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، دادگاه حکم خود را صادر می‌کند. اگر حکم به نفع مالک باشد، مستأجر موظف به تخلیه ملک خواهد بود.
6. اجرای حکم:
اگر مستأجر به حکم دادگاه عمل نکند، مالک میتواند درخواست اجراییه کند تا از طریق مراجع قضایی و با کمک مأموران اجرای احکام، ملک تخلیه شود.
دسته بندی دعاوی ملکی (3.دعوای مالکیت)
سومین دعوا از دعاوی نه گانه ملکی که قصد داریم بطور مختصر به آن اشاره کنیم مربوط به ادعای مالکیت و در نتیجه تلاش برای اثبات آن است. دعوی مالکیت یا دعوی اثبات مالکیت ملک به دعوایی اطلاق میشود که در آن مدعی مالکیت ادعا می‌کند که مالک قانونی یک ملک است. در نتیجه شخص مدعی باید بدنبال اثبات این مالکیت در مرجع قضایی باشد. این نوع دعوی معمولاً زمانی مطرح میشود که بین دو یا چند نفر در مورد مالکیت یک ملک اختلاف وجود داشته باشد.
ویژگی‌های دعوی مالکیت:
موضوعیت: این دعوی به مسائل مربوط به مالکیت یک ملک خاص می‌پردازد و ممکن است شامل املاک مسکونی، تجاری، زمین‌های کشاورزی و غیره باشد.
طرفین دعوی: خواهان در این دعوی کسی است که مدعی مالکیت است و خوانده دعوی کسی است که باید از خود در مقابل ادعای خواهان دفاع کند. البته بار اثبات مالکیت بر عهده کسی است که مدعی مالکیت است و چنانچه مدارک کافی در اختیار نداشته باشد دعوای او مسموع نخواهد بود. یعنی همان ابتدا دعوای او رد می شود. برای اثبات مالکیت، مدارک معتبر و مستندات قانونی میتواند شامل سند مالکیت، قراردادهای خرید و فروش، گواهی‌های شهود و غیره باشد.
نحوه طرح دعوی مالکیت در دادگاه:
1. تهیه دادخواست:
خواهان دعوای اثبات مالکیت، باید دادخواست مالکیت را تنظیم کند. در دادخواست باید مشخصات کامل مدعی و مدعی عليه ،آدرس دقیق ملک مورد اختلاف ،دلایل و مستندات مالکیت و شرح دقیق وضعیت ملک و دلایل ادعای مالکیت قید شود.
2. ثبت دادخواست:
دادخواست باید به دفتر دادگاه عمومی یا دادگاه محل وقوع ملک ارائه شود. هزینه‌های دادرسی نیز باید پرداخت گردد.
3. ارسال ابلاغیه:
پس از ثبت دادخواست، دادگاه ، ابلاغیه‌ای را برای مدعى‌عليه ارسال می‌کند تا او را از طرح دعوی مطلع کند و فرصتی برای دفاع به او بدهد.
4. برگزاری جلسه رسیدگی:
دادگاه جلسه‌ای برای رسیدگی به دعوی برگزار می‌کند. در این جلسه، هر یک از طرفین می‌توانند دلایل و مدارک خود را ارائه دهند. ممکن است دادگاه شهود را نیز احضار کند تا شهادت دهند.
5. صدور حکم:
پس از بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، دادگاه حکم خود را صادر می‌کند. اگر حکم به نفع مدعی باشد، مالکیت او بر ملک مورد تأیید قرار می‌گیرد.
6. اجراي حکم:
اگر حکم دادگاه به نفع مدعی باشد و مدعى‌عليه به حکم عمل نکند، مدعی میتواند درخواست اجراییه کند تا از طریق مراجع قضایی، حکم را به مرحله اجرا درآورد.
به‌دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و احتمال بروز مشکلات در اثبات مالکیت، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی میتواند در این زمینه بسیار کمک‌کننده باشد.
دسته بندی دعاوی ملکی (4.دعوای افراز و تفکیک)
یکی از انواع دعاوی ملکی که معمولا در ردیف دعاوی سخت و پیچیده قرار دارد، دعوی افراز و تفکیک ملک است. این نوع دعوی، به دعاوی مربوط به تقسیم و تفکیک املاک مشاع اشاره دارد. این نوع دعاوی زمانی مطرح میشود که چند نفر به‌طور مشترک مالک یک ملک باشند و یکی از مالکان (یا چند نفر از آنها) درخواست تقسیم ملک را داشته باشند و بقیه مالکین یا شرکا مایل به تقسیم ملک نباشند.
تعریف افراز و تفکیک:
افراز:
افراز به عملیات تقسیم یک ملک مشاع به قطعات جداگانه و مستقل گفته میشود. در این حالت، هر یک از مالکان میتواند از سهم خود به‌طور مستقل از سایرین استفاده کند.اگر چند نفر به‌طور مشترک مالک یک زمین باشند، می‌توانند از دادگاه درخواست افراز آن زمین به قطعات جداگانه را داشته باشند.
تفکیک:
به عملیات تقسیم یک ملک غیر مشاع به واحدهای کوچکتر ، تفکیک ملک گفته میشود. عمل تفکیک ملک معمولا به منظور فروش یا اجاره انجام می شود. این نوع تقسیم معمولاً در املاک شهری و تجاری بیشتر مورد استفاده قرار می‌گیرد. به عنوان مثال وقتی یک ساختمان بزرگ به چند واحد آپارتمانی تقسیم میشود، انجام این عمل ، تفکیک ملک اطلاق می گردد.
نحوه طرح دعوی افراز و تفکیک در دادگاه:
1. تهیه دادخواست:
درخواست‌کننده افراز یا تفکیک باید دادخواست افراز یا تفکیک را تنظیم کند. این دادخواست باید شامل مشخصات کامل درخواست‌کننده و سایر مالکان ، آدرس دقیق ملک مورد نظر ، دلایل درخواست افراز یا تفکیک (مانند توافق بین مالکان، نیاز به تقسیم ملک و غیره) و مستندات مربوط به مالکیت (مانند سند مالکیت، قرارداد و غیره) باشد.
2. ثبت دادخواست:
دادخواست باید به دفتر دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه شود. هزینه‌های دادرسی نیز باید پرداخت گردد.
3. ارسال ابلاغیه:
پس از ثبت دادخواست، دادگاه ابلاغیه‌ای به سایر مالکان ارسال می‌کند تا آنها را از طرح دعوی مطلع کند و فرصتی برای دفاع به آنها بدهد.
4. برگزاری جلسه رسیدگی:
دادگاه جلسه‌ای برای رسیدگی به دعوی برگزار می‌کند. در این جلسه، هر یک از طرفین می‌توانند دلایل و مدارک خود را ارائه دهند. ممکن است دادگاه کارشناسانی را برای ارزیابی ملک و تعیین نحوه افراز یا تفکیک احضار کند.
5. صدور حکم:
پس از بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، دادگاه حکم خود را صادر می‌کند. اگر حکم به نفع درخواست‌کننده باشد، ملک به‌صورت افراز یا تفکیک خواهد شد.
6. اجراي حکم:
پس از صدور حکم، مراحل لازم برای افراز یا تفکیک ملک انجام میشود و ممکن است نیاز به ثبت رسمی تقسیم در دفاتر اسناد رسمی باشد.
به‌دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و احتمال بروز مشکلات در تقسیم املاک، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی میتواند در این زمینه بسیار کمک‌کننده باشد.
دسته بندی دعاوی ملکی (5.دعوای خسارت ناشی از تصرف)
دعوی خسارت ناشی از تصرف زمانی مطرح می شود که شخصی بدون اذن مالک وارد ملک دیگری شده و به ملک آسیب یا خسارت وارد ساخته باشد. در این دعوا، صاحب ملک دعوای خسارت ناشی از تصرف را علیه فرد متصرف مطرح و خواهان جبران خسارت می شود. خسارت میتواند جنبه مالی یا معنوی داشته باشد.
مراحل طرح دعوی خسارت ناشی از تصرف:
تنظیم دادخواست: مالک باید یک دادخواست خسارت ناشی از تصرف تهیه کند که شامل مشخصات طرفین، آدرس ملک، دلایل و مستندات خسارت وارده باشد.
ثبت دادخواست: دادخواست باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک ارائه و هزینه‌های دادرسی پرداخت شود.
ابلاغ به متصرف غیرقانونی: پس از ثبت دادخواست، دادگاه ابلاغیه‌ای به متصرف غیرقانونی ارسال می‌کند تا او را از طرح دعوی مطلع کند و فرصتی برای دفاع فراهم نماید.
جلسه رسیدگی: دادگاه جلسه‌ای برای بررسی دعوی برگزار می‌کند که در آن هر یک از طرفین می‌توانند دلایل و مدارک خود را ارائه دهند.
صدور حکم: پس از ارزیابی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، دادگاه حکم خود را صادر می‌کند. اگر حکم به نفع مالک باشد، متصرف غیرقانونی موظف به جبران خسارت خواهد بود.
اجراي حکم: در صورت عدم اجرای حکم توسط متصرف، مالک میتواند درخواست اجراییه کند تا از طریق مراجع قضایی خسارت را وصول کند.
برای طرح دعاوی ملکی خود بهتر است ابتدا با وکیل متخصص دعاوی ملکی مشاوره لازم را انجام دهید.
دسته بندی دعاوی ملکی (6.دعوای بطلان قرارداد)
دعوی بطلان قرارداد زمانی مطرح می شود که یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث ادعا کند قرارداد به دلایل خاص قانونی باطل است و بنابراین آثار حقوقی آن معتبر نیست. در این حالت مدعی مواردی نظیر وجود نقص‌های اساسی در قرارداد، همچون عدم رعایت شرایط لازم برای اعتبار قرارداد، را مطرح نموده و با استناد به آن و همچنین وجود قوانین خاص، قصد جلوگیری از آثار آن را دارد.
دلایل طرح دعوی بطلان قرارداد:
دعوای بطلان قرارداد میتواند به دلایل مختلف مطرح شود. برخی از مهمترین دلایل قبل طرح در دعوا عبارتند از :
الف) عدم اهلیت: یکی از طرفین قرارداد اهلیت قانونی لازم برای انعقاد قرارداد را نداشته باشد (مانند افراد زیر سن قانونی).
ب) عدم موضوع: موضوع قرارداد ، غیرقابل تحقق یا نامشروع باشد.
پ) عدم رضایت: قرارداد تحت فشار، تهدید یا فریب منعقد شده باشد.
ت) عدم رعایت شکل: برخی قراردادها به موجب قانون نیاز به رعایت شکل خاصی دارند (مانند قراردادهای رسمی که باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند).
نحوه طرح دعوی بطلان قرارداد در دادگاه:
1. تنظیم و ثبت دادخواست:
شخصی که درخواست بطلان قرارداد را دارد (مدعی) باید دادخواست بطلان قرارداد را تنظیم کند. در دادخواست باید تاریخ و موضوع قرارداد ، مشخصات کامل طرفین قرارداد ، دلایل و مستندات بطلان (مانند مدارک مربوط به عدم اهلیت، عدم رضایت و غیره) قید شود. سپس در دفتر خدمات قضایی ثبت شده و نهایتا از آن طریق به دفتر دادگاه عمومی محل انعقاد قرارداد ارائه شود. مدعی بطلان باید ، هزینه‌های دادرسی نیز باید پرداخت گردد.
سایر مراحل نیز همچون مواردی است که در دعاوی قبلی به آن اشاره کردیم.
به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و دعوای بطلان قرارداد یک دعوای کاملا تخصصی و فنی است. لذا بهتر است قبل از طرح آن با وکیل ملکی مشورت بنمایید.
دسته بندی دعاوی ملکی (7.دعوای الزام به تنظیم سند)
الزام به تنظیم سند یک دعوای رایج در میان انواع دعاوی ملکی است. در این نوع از دعوا معمولاً خریدار یا متعهد از دادگاه درخواست می‌کند که فروشنده یا متعهد به تنظیم سند، ملزم به تنظیم و امضای سند مربوط به یک معامله یا قرارداد خاص شود.
این نوع دعوی معمولاً در مواردی مطرح میشود که فروشنده یک ملک بنا به دلایل مختلف در موعد مقرر در دفترخانه حضور پیدا نمیکند و سند را به نام خریدار نمی زند. بعد از انجام تشریفات قضایی و صدور حکم قطعی(در صورت وجود دلایل و مستندات کافی) چنانچه فروشنده در دفترخانه حاضر نشود ، نماینده قضایی به جای فروشنده در دفترخانه حاضر و سند به صورت رسمی به خریدار منتقل می شود.
دسته بندی دعاوی ملکی (8.ایجاد مزاحمت ملکی)
مزاحمت ملکی زمانی مطرح می شود که مالک یک ملک یا شخصی که حق تصرف در یک ملک را دارد، به دلیل مزاحمت های شخص دیگر، در عمل نمیتواند از ملک خود استفاده کند یا از آن بهره‌برداری لازم را انجام دهد. مزاحمت ملکی میتواند به‌صورت فیزیکی، قانونی یا حتی روانی باشد. یعنی مزاحمت ها به‌دلیل تصرف غیرمجاز و یا از طریق ایجاد مزاحمت‌های صوتی، بوی نامطبوع، یا سایر عوامل که آرامش و استفاده صحیح از ملک را مختل می‌کند، بروز می‌کند.
دسته بندی دعاوی ملکی(9.دعوی حق شفعه یا حق تقدم)
دعوی حق تقدم یا حق شفعه زمانی مطرح میشود که در یک ملک دارای دو شریک ، شریک دارای حق شفعه ، از دادگاه درخواست کند که حق خود را برای خرید سهم شریک دیگرش در یک ملک مشاع یا مشترک اعمال کند. این حق به‌طور خاص در مواردی که یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی می‌فروشد، به وجود می‌آید و به شریک دیگر این امکان را می‌دهد که قبل از فروش به شخص ثالث، سهم شریک خود را خریداری کند.
شرایط اعمال حق شفعه:
وجود ملک مشاع: حق شفعه تنها در مورد املاک مشاع قابل اعمال است.
فروش سهم شریک: باید یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالث بفروشد.
اعلام به شریک دیگر: شریک دیگر باید از فروش سهم شریک خود مطلع شود تا بتواند حق شفعه خود را اعمال کند.
مدت زمان: شخصی که حق شفعه دارد باید در مدت معین (معمولاً ۲ ماه از تاریخ اطلاع از فروش) درخواست خود را به دادگاه ارائه دهد.
