دعوای تخلیه ملک تجاری (بر مبنای قانون سال 56)

دعوای تخلیه ملک تجاری ( قانون سال 56) ، پرداخت حق کسب و پیشه ، نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری

به چه جهات و کدام دلایل میتوان دعوای تخلیه ملک تجاری را طرح نمود؟

تخلیه ملک تجاری قانون 56
تخلیه ملک تجاری قانون 56

دعوای تخلیه ملک تجاری چیست؟

تخلیه ملک یکی از موضوعات پرمناقشه محسوب میگردد. وقتی صاحب یک ملک بدنبال تخلیه مسناجر خود باشد لازم است نکاتی را مورد توجه قرار دهد. تخلیه ملک تجاری با مسکونی تفاوت هایی دارد. بر قرارداد اجاره ملک تجاری ، قوانین متعددی حاکم است . قانون مدنی به عنوان قانون عام ، قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قابل استنادترین قوانین در این رابطه هستند.

قراردادهای اجاره قبل از سال 1376 مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و تخلیه مستاجر مربوط به قراردادهای اجاره بعد از سال 1376 مشمول قانون و مقررات روابط موجر و مستاجر 1376 می باشد. در این مقاله مقررات حاکم بر دعوای تخلیه ملک براساس قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مورد بررسی قرار می گیرد.

مطلب مفید | وکیل دعوای اجاره و تخلیه ملک

جهات تخلیه ملک تجاری براساس قانون موجر و مستاجر 1356:

برای بررسی جهات دستور خلیه ملک باید مواردی که مستأجر خواهان تخلیه ملک است را از مواردی که موجر خواهان تخلیه ملک است، تفکیک کنیم:

جهات تخلیه ملک تجاری در مواردی که مستأجر خواهان تخلیه است:

الف) مستاجر به علت انقضای مدت اجاره خواهان تخلیه ملک است. اما موجر از تحویل گرفتن ملک امتناع می کند.

ب) مستاجر به علت وجود جهات فسخ عقد اجاره، حکم اعلام فسخ از دادگاه گرفته و خواهان تخلیه ملک است. اما موجر از تحویل گرفتن ملک امتناع می کند.

چنانچه مستاجر خواهان تخلیه ملک تجاری باشد و موجر از تحویل گرفتن ملک امتناع کند، مستاجر باید برای مالک اظهارنامه ارسال نماید. چنانچه ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه موجر برای تحویل عین مستاجره حاضر نشود، مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند. و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید. و کلید آن را به دادگاه تحویل دهد. اگر مستاجر به این تکالیف قانونی عمل نکند، تعهد او مطابق قرارداد اجاره پابرجا خواهد بود.

مطلب مفید | مطالبه سرقفلی

جهات تخلیه ملک
جهات تخلیه ملک

جهات تخلیه ملک تجاری در مواردی که مؤجر خواهان تخلیه است:

  • تخلیه به جهت نیاز شخصی
  • به جهت نیاز به سکونت
  • انجام تخلیه به جهت تعدی و تفریط مستأجر
  • به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
  • امر تخلیه به جهت انتقال مورد اجاره به غیر
  • با هدف تغییر شغل
  • به جهت تخریب و نوسازی

تخلیه به جهت نیاز شخصی:

چنانچه پس از اجاره ملک تجاری، مالک نیازشخصی به ملک داشته باشد، می تواند دعوای تخلیه ملک با استناد به نیاز شخصی را طرح کند. در اینصورت بار اثبات ادعا و نیاز شخصی به ملک بر عهده مالک است. در صورت اثبات ادعا و حکم دادگاه مبنی بر تخلیه عین مستاجره، مالک باید حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند.

تخلیه به جهت نیاز به سکونت:

ممکن است مالک پس از اجاره ملک تجاری، نیاز به سکونت در آن ملک داشته باشد. و ملک نیز دارای شرایط اسکان باشد. در این صورت، می تواند دعوای تخلیه ملک را بر مبنای نیاز به سکونت طرح کند. در صورت صدور حکم تخلیه از دادگاه، موجر باید حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند.

تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط:

تعدی  به این معناست که مستأجر از اختیاراتی که به موجب قانون، قرارداد یا عرف داشته است، تجاوز کند. تفریط به این معنا است که مستأجر در انجام وظایف قانونی یا قراردادی خود کوتاهی کند. در صورت تحقق هر یک از این موارد، مالک می تواند دعوای الزام به تخلیه ملک با استناد به تعدی یا تفریط مستأجر طرح کند. دادگاه با توجه به دلایل و مدارک طرفین به دعوا رسیدگی کرده و در صورت نیاز به کارشناس ارجاع داده و در صورت احراز تعدی یا تفریط مستأجر ، حکم به تخلیه ملک تجاری را صادر می کند.

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها:

 در قراردادهایی که ملک دارای حق کسب و پیشه است، چنانچه مستاجر در موعد مقرر اجاره بها را پرداخت نکند، مالک در صورتی که اجاره نامه عادی باشد، باید اظهارنامه رسمی  و در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد، اخطاریه دفتر خانه اسناد رسمی، مبنی بر دادن مهلت تخلیه 10 روزه برای مستاجر ارسال کند.  چنانچه مستاجر در مهلت 10 روزه ملک را تخلیه نکند، مالک می تواند دعوای تخلیه ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها را طرح کند. در صورت صدور حکم تخلیه عین مستاجره  به جهت عدم پرداخت اجاره بها، حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نمی شود.

تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر:

در صورتی که در قرارداد اجاره حق انتقال عین مستاجر به غیر پیش بینی نشده باشد و مستاجر عین مستاجره را در قالب عقد اجاره به غیر منتقل کند، موجر دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر را طرح می کند. دادگاه ابتدا اقدام به بررسی وجود یکی از موجبات تخلیه می کند. پس از احراز انتقال به غیر ، برای تعیین میزان حق کسب و پیشه، کارشناس تعیین می کند. پس از صدور نظریه کارشناسی، دادگاه با توجه به نظر کارشناس، رأی بر پرداخت نصف میزان حق کسب و پیشه از طرف مالک و تخلیه ملک از سوی مستأجر صادر می کند.

مالک ظرف مهلت 3 ماه باید مبلغ مورد نظر را پرداخت کند. مستأجر باید ظرف مهلت 10 روز تا 2 ماه ملک را تخلیه نماید. چنانچه مستأجر ظرف مهلت مقرر ملک را تخلیه نکند، یا مؤجر ظرف مهلت مقرر مبلغ مورد حکم را پرداخت ننماید،  تخلیه ملک و دریافت مبلغ مورد حکم، از طرف اجرای احکام مدنی انجام می شود.

عمل تخلیه به جهت تغییر شغل:

چنانچه در قرارداد مشخص شده باشد که ملک تجاری برای شغل معینی اجاره داده می شود، مستاجر نمی تواند، فعالیت تجاری دیگری در آن انجام دهد. اما ممکن است مستاجر شغل خود را تغییر داده و تجارتی غیر از تجارت مقرر در قرارداد انجام دهد. در این صورت، مالک می تواند تخلیه ملک تجاری را با استناد به ” تغییر شغل مستاجر ” تقاضا کند.

انجام تخلیه با هدف تخریب و نوسازی:

در صورتی که مالک بخواهد ملک تجاری را تخریب و اقدام به نوسازی آن کند؛ ابتدا باید مقدمات تخریب و نوسازی را فراهم کند. و پروانه نوسازی از شهرداری اخذ نماید.  سپس دعوای تخلیه ملک بر مبنای تخریب و نوسازی ملک را طرح نماید. در صورت صدور حکم مبنی بر تخلیه از سوی دادگاه، مالک باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.

نکته:

  • در تمام مواردی که حکم به تخلیه ملک از دادگاه صادر می شود، مهلت 10 روز الی 2 ماه به مستاجر برای تخلیه داده می شود. چنانچه مستاجر تخلیه نکند، از طریق اجرای احکام مدنی اقدام می شود.
  • در تمام مواردی که حکم به پرداخت حق کسب و پیشه از طرف مالک به مستاجر صادر می شود، مهلت 3 ماهه برای پرداخت حق کسب و پیشه به مالک داده می شود. چنانچه مالک ظرف مهلت 3 ماهه حق کسب و پیشه را پرداخت نکند، از طریق اجرای احکام مدنی اقدام می شود.

 برای تقدیم دادخواست به کجا مراجعه کنیم؟

محل مراجعه برای دادخواست
محل مراجعه برای دادخواست

برای طرح دعوا و تقدیم دادخواست باید به دفتر خدمات قضایی مراجعه کنیم. رسیدگی به دعوای تخلیه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

هزینه دادرسی:

دعوای تخلیه ملک دعوای مالی است. هزینه دادرسی در مرحله بدوی تا مبلغ 200 میلیون ریال 5/2 درصد ارزش خواسته است. بیش از 200 میلیون ریال 5/3 درصد ارزش خواسته میباشد. در مرحله تجدیدنظر خواهی و واخواهی 5/4 درصد ارزش محکوم به میباشد. در مرحله فرجام خواهی و اعتراض ثالث و اعاده دادرسی 5/5 درصد ارزش خواسته است.

حق کسب و پیشه:

چنانچه مستاجر با فعالیت تجاری خود درملک استیجاری به اعتبار و شهرت تجاری ملک افزوده باشد، مالک نمی تواند تخلیه مستاجر را بخواهد. و قرارداد اجاره خود به خود تمدید می شود. مگر در مواردی که قانون رابط موجر و مستاجر سال 1356 مقرر کرده است. در موارد تخلیه نیز مالک باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند.

نمونه متن دادخواست تخلیه ملک تجاری

تعیین خواسته: الزام به تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

دلایل و منضمات : 1- کپی مصدق سند مالکیت 2- کپی مصدق اجاره نامه

ریاست محترم شعبه ……دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان …………………..

متن دادخواست :

با سلام؛ احتراماً به استحضار می­رساند؛

خوانده به استناد اجاره نامه شماره ……… مورخ ……… تنظيمي دفتر اسناد رسمي شماره ……… كرمانشاه مستأجر تمام شش دانگ يك باب مغازه ……… ملكي اينجانب مي‌باشد. كه به لحاظ انقضاء مدت اجاره و به منظور احتياج شخصي خود به آن با تقديم اين دادخواست درخواست تخليه و تحويل مورد اجاره را دارم. و از لحاظ پرداخت حقوق سرقفلي به خوانده پس از جلب نظر كارشناس كه مورد تقاضاي اينجانب است وفق نظر دادگاه اقدام مي‌نمايم.

محل مهر و امضا

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

مشاوره تخصصی
Call Now Button