اعتبار سند عادی و رسمی انتقال ملک

تعریف سند رسمی و مصادیق آن

سند رسمی

سند رسمی سندی است که توسط مامورین دولتی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات مربوطه تنظیم شود. در ماده 16 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی آمده است که : هیچ سندی را نمی توان تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمود مگر آنکه موافق با مقررات قانون باشد.

مطلب مفید | الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مصادیق سند رسمی به قرار زیر است:

• اداره ثبت اسناد و املاک آن را تنظیم نماید.
• در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
• نزد مامورین رسمی تنظیم شده باشد.

شرایط و ارکان سند رسمی

برای آنکه سندی از نظر قانون رسمی محسوب گردد باید دارای شرایط خاص باشد. این شرایط در هنگام تنظیم سند باید رعایت شوند. شرایط قانونی رسمی بودن سند عبارتند از:

• مداخله مامور رسمی در تنظیم سند:

مامور رسمی اصطلاحی است که کلی تر از مامور دولتی خواهد بود. زیرا سردفتر اسناد رسمی مامور دولتی نیست اما مامور رسمی محسوب می گردد. بنابراین دولتی بودن مامور در رسمی بودن سند چندان موضوعیتی ندارد. همین که ماموری صلاحیت قانونی برای تنظیم سند پیدا کرد، کافی است. لذا مامور رسمی شخصی است که ماموریت او در قانون پیش بینی شده باشد. مانند سردفتر اسناد رسمی ، مامورین شهرداری، کانون کارشناسان رسمی دادگستری.

• صلاحیت مامور رسمی تنظیم کننده سند

صلاحیت مامور رسمی

مامور رسمی که اقدام به تنظیم سند می نماید برای رسمی تلقی شدن سند مذکور باید صلاحیت قانونی تنظیم سند را داشته باشد. بنابراین صلاحیت وی فقط در همان موردی است که قانوناً بر عهده او گذاشته شده است. بنابراین هیچ سردفتر، یا مامور شهرداری و یا مامور انتظامی حق تنظیم سند رسمی که خارج از صلاحیت او است را ندارد. اگر هم چنین سندی تنظیم گردددیگر سند رسمی محسوب نخواهد شد.

• رعایت تشریفات و مقررات قانونی

برای اینکه سند تنظیمی از طرف مامور رسمی، بتواند اطلاق رسمی بودن پیدا کند باید تشریفات قانونی مربوط به آن که در قانون و یا آیین نامه های مربوطه به آن اشاره شده، رعایت گردد. برخی تشریفات قانونی عبارتند از: تنظیم سند بر روی اوراق چاپی مخصوص، فارسی بودن سند، پرداخت مالیات و عوارض قانونی، امضاء و مهر سند، داشتن تاریخ، داشتن شماره ، تمبر قانونی و ….

آثار اسناد رسمی

اعتبار سند عادی و رسمی را از جهات گوناگون می توان مورد توجه قرار داد. از جمله اینکه بدانیم اسناد دارای چه آثاری هستند. تنظیم سند رسمی دارای تشریفات و شرایط قانونی خاص است. اعتبار سند رسمی به این معنا است که میزان مقاومت  سند در برابر نعرض به اصالت و صحت آن تا چه اندازه است؟

مطلب مفید | تنظیم قرارداد توسط وکیل

در هر حال آثار اسناد رسمی را می توان به شرح زیر دانست:

• معتبر بودن محتویات و مندرجات سند رسمی

بر اساس ماده 70 قانون ثبت اسناد و املاک، سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است. تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن اعتبار دارد. جز در مواردی که جعل سند ملک ثابت شود. بنابراین اگرچه در صحت اسناد عادی میتوان اظهار تردید کرد، اما در اسناد رسمی نیاز به اثبات ندارد. بنابراین نمی توان در اصل آن تردید داشت.

• حدود اعتبار سند رسمی

حدود اعتبار تمامی اسناد، یکسان نیست. اعتبار سند رسمی نسبی است نه مطلق. به استناد ماده 1290 قانون مدنی اسناد رسمی در باره طرفین و وراث و قائم مقام قانونی آنان معتبر است. اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد. در مورد اسناد املاک، این اعتبار مبتنی بر ماده 22 قانون ثبت است. که مالکیت رسمی را از آن کسی می داند که ملک مطابق قانون به نام او در دفتر املاک ثبت گردیده باشد. خواه ابتدا به ساکن یا از طریق انتقال قانونی یا از طریق ارث.

• قدرت اجرایی سند رسمی

یکی از امتیازات سند رسمی آن است که بدون نیاز به دادگاه یا مرجع قضایی، قدرت اجرایی دارد. البته قانون در برخی موارد به اسناد رسمی قدرت اجرایی داده است. یعنی ذی نفع می تواند بدون مراجعه به دادگاه ، اجرای مفاد آن را از دفاتر اسناد رسمی بخواهد. به عنوان مثال و به موجب ماده 93 قانون ثبت سناد و املاک، کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده، مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم، لازم الاجرا است.

مطلب مفید | ابطال سند رسمی و مصادیق آن

شرایط قابلیت اجرای سند رسمی عبارت است از:

• صریح بودن مفاد سند:

یعنی شرایط قرارداد مبهم نباشد. همچنین قابل تغییر نباشد. زیرا ابهام و تفسیر شروط قرارداد امری قضایی است که در صلاحیت محاکم قضایی می باشد.

• التزامی بودن مفاد سند:

مثلاً چنانچه در سند اجاری نسبت به تخلیه و تحویل عین مستاجره هیچ صحبتی نشده باشد، سردفتر رسمی نمی تواند به استناد ماده 494 قانون مدنی برای تخلیه عین مستاجره اجراییه صادر نماید.

• منجز بودن مفاد سند

یعنی اینکه اجرای حق معلق نباشد. مثلاً اگر در سند آمده باشد پس از پرداخت تمام اقساط بدهی، موجر مکلف است مورد اجاره را به مستاجر تملیک کند، اجبار موجر با صدور اجراییه ممکن نیست.

• عدم نیاز به تودیع خسارت احتمالی در تقاضای تامین خواسته به اسناد رسمی

در بیان اهمیت سند رسمی همین بس که در هنگام تامین خواسته در دادگاه، نقش مهمی ایفا می کند. زیرا در اسناد عادی ، درخواست تامین از سوی خواهان ، منوط به تودیع خسارت از سوی وی به میزان خواسته خواهد بود. اما در سند رسمی اینگونه نیست. به موجب بند الف و بند ج ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی ، چنانچه دعوا مستند به سند رسمی باشد، دادگاه مکلف به قبول درخواست تامین خواهد بود. در نتیجه قرار تامین خواسته بدون اخذ خسارت احتمالی از خواهان صادر و به مورد اجرا گذارده خواهد شد.

• عدم شمول مرور زمان نسبت به اسناد رسمی و لازم الاجرا

مرور زمان یعنی عدم استماع دعوا پس از انقضای مدت معین. مرور زمان در برخی قوانین پذیرفته شده است. ولی چنین امری در خصوص اسناد لازم الاجرا وجود ندارد. دارنده چنینن اسنادی هر زمان بخواهد می تواند مفاد آن را به اجرا بگذارد. و متعهد یا مدیون نمی تواند به عذر شمول مرور زمان، از پرداخت وجه یا ایفای تعهد موضوع آن امتناع کند.

• عدم امکان اطهار تردید و انکار نسبت به اسناد رسمی

اسناد رسمی قابل انکار و تردید نیستند. یعنی متعهد این اسناد و اشخاص ثالث نمی توانند در جریان دادرسی نسبت به آن انکار نمایند. یا اطهار تردید به آن کنند. از این رو بار ادعای جعلیت در آن و یا بی اعتباری را باید بر دوش بکشند.