شرایط صحت عقد بیع

شرایط صحت عقد بیع

شرایط صحت معامله
شرایط صحت معامله

شرایط صحت عقد بیع – برای آنکه یک عقد بیع بوقوع بپیوندد و آثار حقوقی به همراه داشته باشد نبازمند شرایطی است. به این شرایط، شرایط قانونی بیع گفته می شود(عاقل، رشید، مختار، قاصد).

اگر این شرایط اصلی رعایت شود، طرفین آزادند تا هر گونه که در نظر دارند قرارداد میان خود را منعقد نمایند. مشروط بر اینکه منافاتی با شرع و قانون نداشته باشد. در چنین اوضاع و احوالی، طرفین آزادند تا قرارداد را با شرط و شروط مورد نظر خود منعقد کنند. چون در قراردادها اصل بر آزادی اراده است. مگر در مواردی که با محدودیت های قانونی مواجه باشند.

فروشنده یک ملک می تواند ملک خود را به هر کسی و به هر مبلغ و ارزشی در هر زمانی انتقال دهد. اگر شرایطی که طرفین بین خود تنظیم می کنند مخالف قانون و شرع نباشد میان دو طرف الزام آور است. مثلا خریدار می تواند شرط کند هزینه نقل و انتقال تماماً بر عهده خریدار باشد. و اگر خریدار آن را قبول و امضا نمود، این شرایط صحیح است . بدیهی هر گونه اشتباه در خصوص انجام معاملات، می تواند اثبات بیع را دشوار سازد.

برای کسب آگاهی در مورد برخی قراردادها و مشاهده چند نمونه قرارداد، می توانید از صفحه قراردادهای خرید و فروش و نمونه قرارداد بیع شرطی بازدید نمایید.

موضوعات مربوط به قراردادها از جمله قراردادهای ملکی متنوع و تخصصی هستند. لذا شما نمی توانید بر همه جوانب حقوقی موضوع احاطه داشته باشید. اگرچه در هنگام نیاز  می توانید از تخصص بهترین وکیل ملکی استفاده نمایید.

ویژگی های عقد بیع

علاوه بر شرایط صحت عقد بیع یا همان شرایط قانونی بیع، وقتی دو طرف یک بیع در مورد مال غیر منقول مثل ملک معامله ای را انجام می دهند، این بیع، ویژگی هایی با خود همراه دارد که عبارتند از:

تملیکی بودن

یعنی با تنظیم قرارداد و امضای آن توسط خریدار و فروشنده و با اراده و قصد آنها مالکیت مال از فروشنده به خریدار و مالکیت ثمن نیز از خریدار به فروشنده منتقل می شود. اصولا انتقال مالکیت در زمان عقد بیع صورت نمی گیرد. این انتقال معمولاً با تأخیر زمانی و مدتی پس از تنظیم قرارداد قبض و اقباض میان طرفین صورت می گیرد. مگر اینکه انعقاد قرارداد و قبض و اقباض هم زمان انجام شوند .

شرایط بیع

معوض بودن

معوض بودن در بیع بدین معنا است که فروشنده در قبال مالی که به خریدار می دهد، معمولا، پول و یک مال با ارزش را دریافت کند .

البته گاهی دو طرف قرارداد آگاهانه و با علم و اراده عوض را ناچیز قرار می دهند و هر چند به ضرر فروشنده باشد. اینجاست که در قراردادهای فروش ملک می نویسند ” خیار غبن اگرچه فاحش و بلکه افحش باشد از طرفین ساقط گردید. یعنی پس از امضای قرارداد فروشنده به ادعای ضرر نمی تواند قرارداد را فسخ کند. چون با علم و اراده آن را امضاء نموده است.

لازم بودن

طبق ماده 457 قانون مدنی هر بیعی عقد لازم است. یعنی هیچ یک از طرفین معامله اعم از خریدار و یا فروشنده حق فسخ و برهم زدن آن را ندارند. مگر در مواردی که اختیار فسخ به یکی از طرفین یا شخص ثالثی داده شده باشد. مثلاً گاهی در قسمت توضیحات مبایعه نامه ها قید می شود در صورت پشیمانی طی 48 ساعت بعد از تنظیم قرارداد از سوی هر یک از طرفین باید مبلغی به عنوان خسارت پرداخت شود. این شرط فسخ است که مدت آن محدود به 48 ساعت از زمان قرارداد است که در صورت عدم استفاده از آن، امکان فسخ قرارداد از بین می رود.

معین بودن مبیع

در عقد بیع ، مبیع باید عین باشد. یعنی مالی که قابل دیدن و قابل لمس باشد نه منفعت. البته عده ای فروش منفعت مثلا بیع زمانی یعنی منفعت یک ساله خانه معین را صحیح می دانند.

شرایط عقد بیع

رضایت در معامله
رضایت در معامله

برای تشکیل عقد بیع شرایطی لازم است. به این شرایط، شرایط اساسی صحت معاملات گفته می شود. هر عقد که فاقد یکی از آنها باشد باطل است. به جز عدم رضایت که موجب غیر نافذ شدن عقد می شود.

1-قصد طرفین و رضایت آنها

قصد به معنای تصمیم گرفتن است . قصد یک امر درونی و ذهنی است که باید به نحوی به طرف مقابل اعلام شود. مثلاً وقتی کسی قصد خرید یک آپارتمان مشخصی را دارد یا قصد فروش آن را دارد طرف مقابل را از قصد و اراده خود مطلع کند. و الا اگر بارها قصد و تصمیم خرید یا فروش ملکی را داشته باشید ولی آن را اعلام نکنید و طرف مقابل از آن مطلع نباشد و آن را قبول نکند هیچ اثر حقوقی ندارد. فقذان قصد موجب بطلان عقد می شود مانند معامله با شخص مرده چون مرده هیچ گونه اراده و قصدی ندارد .

رضا به معنی اشتیاق است. اشتیاقی که پس از بررسی نفع و ضرر نسبت به خرید یا فروش مالی در ذهن ایجاد می شود. مثلاً وقتی آگهی فروش یک دستگاه آپارتمان را در روزنامه مشاهده کردیم ذهن فعال می شود و بررسی می کند که آیا آن را بخرم یا نه . پس از پرس و جو و کسب اطلاعات به این نتیجه می رسید که صلاح این است که آن آپارتمان را بخرید . این اشتیاق ذهنی را رضا می گویند. معمولاً رضایت قبل از قصد در ذهن ایجاد می شود.

بهترین شیوه اعلام اراده درونی یعنی قصد و رضا به انجام معامله نوشتن و مکتوب نمودن آن است.

شرایط اضطرار و تأثیر عدم رضایت در بیع

البته گاهی اوقات ما در شرایط اضطراری قرار می گیریم. و با وجود عدم رضایت، قصدمان انجام معامله است. که قانوناً صحیح است. مانند زمانی که بدهکاریم یا برای تامین مخارج درمانی مجبور می شویم خانه مان را زیر قیمت بفروشیم.

نکته 1: برخلاف برداشت عرف، سکوت در قانون مدنی علامت رضایت نیست. لذا پس از حصول قصد و رضایت طرفین، قرارداد و تصمیم آنها به انجام معامله باید اراده خود را ظهور خارجی ببخشند. به همین جهت ماده 339 قانون مدنی مقرر می دارد: ” پس از توافق بایع و مشتری ( از طریق مذاکره ) در مبیع و قیمت آن عقد به ایجاب و قبول واقع می شود.

بیع و سند رسمی و عادی

حالا که در مورد شرایط صحت عقد بیع بحث می کنیم باید داست لزومی ندارد در موقع قرارداد، واژه بیع یا لفظ فروختم یا خریدم رد و بدل شود. همین که از نظر عرفی الفاظ و نوشته ها دلالت بر معنای بیع کنند کافی است. ( ماده 340 قانون مدنی) اصولاً برای انجام عقد بیع نیاز به مکتوب نمودن آن نیست. مانند خرید کتاب.

اما در خصوص خرید و فروش املاک، قانونگذار تشریفاتی را مقرر نموده هر چند شرط صحت عقد نیستند. مثلاً در ماده 22 قانون ثبت مقرر شده “همین که ملکی در دفتر املاک به ثبت رسید دولت کسی را که ملک به نام او ثبت شده مالک می داند ” و ماده 48 قانون ثبت، انتقال ملک ثبت شده را با سند عادی صحیح ندانسته و ادعای خریدار در هیچ دادگاهی مسموع نیست.

با این وجود، برابر رویه عملی دادگاه ها بیع املاک با سند عادی به رسمیت شناخته می شود. اعم از آنکه قبلاً به ثبت رسیده باشند یا نه. در این موارد خریدار می تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید.

این در حالی است که فلسفه ثبت رسمی املاک برای جلوگیری از انتقال های مکرر یک ملک به چند نفر و جلوگیری از کلاهبرداری است. که البته با الزامی شدن کد رهگیری توسط مشاورین املاک عضو اتحادیه ها تا حدودی نگرانی های طرفین معامله از فروش یا خرید مال غیر کاسته شده است .

نکته 2: معامله با قصد فرار از دین ( بدهی) و به صورت صوری باطل است. لذا اگر فروشنده برای اینکه اموالش به دست طلبکاران نرسد ملک خود را بفروشد این معامله صحیح نیست. و اموال، از خریدار گرفته شده و به طلبکاران داده می شود.

2-اهلیت طرفین معامله

طبق ماده 210 قانون مدنی متعاملین باید برای معامله، اهلیت داشته باشند.

اهلیت یعنی توانایی و صلاحیت و شایستگی قانونی برای دارا شدن حق و اجرای حق است. به همین جهت اهلیت را به دو قسم ، الف) اهلیت تمتع ب) اهلیت استیفا تقسیم می کنند.

اهلیت تمتع یا توانایی دارا شدن حق با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام می شود. بنابراین طبق ماده 956 قانون مدنی همه افراد از اهلیت تمتع برخوردارند.

 اهلیت استیفا یعنی توانایی و شایستگی انجام معامله و اجرای حقوق قانونی است . لذا بر همین اساس در ماده 211 قانون مدنی سه شرط برای اهلیت استیفا مقرر شده است.

عقل/ بلوغ / رشد

در مورد شرایط صحت عقد بیع نکات زیادی وجود دارد که شایسته توجه است. هرکس که می خواهد ملکی را بخرد یا بفروشد یا وکالتی را تنظیم کند چه به صورت عادی و چه رسمی باید حائز سه شرط باشد. عقل، بلوغ و رشد. معمولاً با رسیدن به سن 18 سال تمام در غالب کشورها این اهلیت حاصل می شود. به همین جهت در ماده 210 و 958 قانون مدنی مقرر شده ” هر انسانی دارای حق تمتع یعنی دارا شدن است. اما نمی تواند از آن استفاده کند. مثلاً ملک خود را مورد معامله قرار دهد تا زمانی که اهلیت قانونی یعنی اهلیت استیفا داشته باشد ” بنابراین کلیه معاملات اشخاص صغیر و مجنون باطل است. حتی اگر طرف دعوایی قرار گیرند آن دعوا مردود است.

یکی از شرایط اهلیت استیفا، رسیدن به سن رشد است. در تبصره یک ماده 1210 قانون مدنی، سن بلوغ دختر و پسر به ترتیب 9 سال و 15 سال قمری تعیین شده و همین سن نیز اماره ( نشانه ) رشد تلقی می گردد. مگر خلاف آن ثابت شود. در حالی که رویه ادارات / بانک ها/ دفاتر اسناد رسمی این است که بر اساس قانون رشد متعاملین مصوب 1313 کماکان سن رشد را 18 سال تمام می دانند.

نکته 1 : معاملات اشخاصی که ناتوان جسمی و فیزیکی هستند به جز معلولیت جسمی مانند نابینا / جانبازان و معلولین صحیح و دارای اثر حقوقی است.

در خصوص اشخاص نابینا ماده 347 قانون مدنی اعتبار معاملات شخص نابینا را مشروط بر این دانسته که شخصاً یا به وسیله فرد دیگری جهل خود را برطرف کند یعنی از اوصاف معامله با خبر شود.

ممکن است یکی از طرفین معامله فاقد دست باشد. یا دستان وی امکان امضای قرارداد را ندارند. در این حالت، دو نفر به عنوان شاهد در قرارداد باید حاضر شوند. و به این موضوع اشاره شود که به واسطه معلولیت امکان امضا ندارد. و شهود ذیل قرارداد را امضا کنند. این اقدام باعث نفوذ و اعتبار قرارداد می شود.

نکته 2 : در معامله برای مجنون یا صغیر باید ولی /قیم/ یا وکلای آنها معامله را انجام دهند. البته باید در هنگام معامله سمت آنها احراز شود.

اهلیت تصرف
اهلیت تصرف
اهلیت تصرف

نکته1: صرف داشتن اهلیت تمتع و اهلیت استیفا همیشه کافی برای تصرف در اموال نیست. بلکه باید اهلیت تصرف هم داشت . مثلاً اگر ملکی در رهن بانک باشد راهن نمی تواند اقدام به انتقال ملک نماید.

یا اگر ملکی در توقیف باشد مثلا به واسطه بدهکاری مالک و مورد معامله با سند عادی قرار گیرد خریدار نمی تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی طرح کند. چنین دادخواستی رد می شود. چون فروشنده اهلیت تصرف در این اموال را به واسطه موانع قانونی ندارد.

نکته 2: هر کس معامله ای می کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب می شود. مگر در ضمن عقد یا بعد از آن خلافش ثابت شود. مانند عقد بیمه عمر یا عقد ضمان .

3- ویژگی های مبیع و ثمن ( مورد معامله)

تا اینجا نکاتی را در مورد شرایط صحت عقد بیع دانستیم. حال می خواهیم ذر مورد ویژگی های مکبیع و ثمن معامله صحبت کنیم. یعنی مالی که فروخته می شود و بهایی که بابت آن دریافت می شود چه ویژگی هایی باید داشته باشد. این ویژگی ها عبارتند از:

ارزشمندی :

طبق ماده 214 قانون مدنی مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن نمایند. بنابراین در بیع یک قطعه باغ یا زمین ، مورد معامله چیزی است که دارای ارزش اقتصادی بوده و قابل داد و ستد باشد. ضمن آن که نتیجه بیع اموال مثل یک ویلا یا باغ انتقال مالکیت آن از فروشنده به خریدار است.

ملموس بودن :

یکی از ویژگی های مبیع این است که باید عین باشد. یعنی ملموس و محسوس . البته همیشه بیع یک چیز و مال ملموس و مادی و فیزیکی نیست. مانند سهام / سرقفلی . عین ممکن است مفروز باشد یا مشاع. مانند فروش حق السهم یکی از وراث به غیر به صورت مشاع. مثلاً اگر ملکی بین ورثه به صورت مشاع بوده و یکی از آنها سهم خود را به فرد دیگری بفروشد این معامله صحیح است. اما امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وجود ندارد. مگر بعد از تفکیک و افراز ملک. چون با حقوق سایر مالکین مشاعی منافات دارد.

قابلیت انتقال:

از ویژگی های دیگر مبیع این است که جزء اعیان عرفی باشد که قابلیت انتقال دارد. اگر آپارتمانی از نظر قانونی قابل نقل و انتقال نباشد مانند املاکی که در رهن بانک است. به واسطه اخذ وام ، بدون رضایت بانک، معامله نسبت به آن غیر نافذ است. همچنین اموال وقفی قابل نقل و انتقال نیستند. مگر در مواردی که قانونگذار اجازه انتقال آنها را داده باشد که بیع آنها فاقد اشکال قانونی است.

معین بودن:

یعنی اگر فروشنده مالک چند دستگاه آپارتمان و باغ و ویلا است باید در قرارداد معین شود که قصد فروش کدامیک را  دارد. در غیر این صورت بیع واقع نمی شود . چون موضوع معامله معین نگردیده است.

معلوم بودن :

یعنی مبیع کاملاً مشخص باشد مثلا در مبایعه نامه باید مشخصات دقیق ملک از هر جهت مانند مساحت آن و نشانی پستی آن به وضوح در قرارداد ذکر شود. اگر در قراردادی ذکر شود مورد معامله عبارتست از فروش یک دستگاه آپارتمان به متراژ 55 متر به قیمت 100میلیون تومان به همراه یک قطعه پارکینگ به متراژ 4 متر انباری و 2 متر مربع این قرارداد به واسطه ابهام در محل آن باطل است. زیرا معلوم نیست این آپارتمان در کدام نقطه قرار گرفته است. یا احیانا در چه طبقه ای و چه جهتی واقع شده است. در نتیجه امکان الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و سپس تحویل آن وجود ندارد.

البته برخی از دادگاه ها اعتقاد دارند آپارتمان یک مبیع کلی است. یعنی دارای مصادیق فراوان می باشد مانند گندم و برنج. اگر در قراردادی محل و امکان آن معلوم نباشد موجب بطلان معامله نیست. و خریدار می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل آن نماید. در نتیجه فروشنده باید حسب نظر دادگاه آپارتمانی را با شرایط مقرر در قرارداد و با توجه به محل عقد قرارداد و موقعیت فعلی اقامتگاه آنها به خریدار تحویل دهد.

نکات مهم
نکته 1:

اگر آپارتمان یا زمینی به صورت متر مربعی معامله نشده ادعای مطالبه کسری مساحت مورد معامله مردود است.

نکته 2:

فرض کنید ملکی به شرط داشتن مساحت معینی فروخته شده باشد. بعد از انجام معامله معلوم شود که کمتر از آن مقدارمعین است. در این صورت فقط خریدار حق فسخ معامله را دارد. و اگر معلوم شود بیشتر است فقط فروشنده می تواند آن را فسخ کند. امکان مطالبه کسری یا زیادت وجود ندارد. مگر اینکه دو طرف نسبت به زیاده یا نقیصه تراضی و توافق نمایند.

ضمناً اگر ملک موضوع معامله بر اساس متراژ معینی مورد معامله قرار گرفته و متراژ به عنوان شرط وصف معامله باشد کسر یا زیاد بودن متراژ آن فقط حق خیار فسخ برای طرفین ایجاد می کند. و امکان مطالبه مابه التفاوت وجود ندارد. و دادگاه این دعوا را رد می کند. مگر اینکه در قرارداد شرط شود متراژ آپارتمان به صورت حدودی است و متراژ نهایی آن بر اساس صورت مجلس تفکیکی خواهد بود. که طرفین پس از صدور آن کم و کسر متراژ آپارتمان را طبق قیمت متر مربعی فلان مبلغ محاسبه می کنند.

طبق ماده 235 ق.م “هرگاه شرطی که ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.

نکته3 :

هرگاه ملکی یا آپارتمانی فروخته شود توابع آن نیز به مالکیت خریدار در می آید. اگرچه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد و یا طرفین به آن جاهل باشند. (ماده  356 قانون مدنی) مثلاً آب / برق . گاز و قسمت های مشترک و قسمت های مشترک ساختمان. مثل راه پله / عرصه / پشت بام که با فروش آپارتمان به ملکیت خریدار در می آیند. یا چاه آب و موتور چاه آب و درختان یک ویلا نیز عرفاً تابع آن هستند.

نکته 4:

در پیش فروش ساختمان یا معامله آپارتمان، به طور عرفی مساحت انباری جزء مساحت آن محسوب نمی شود. و از طرفی انتقال انباری یا پارکینگ به طور مستقل از نظر قانون تملک آپارتمان ها امکان پذیر نیست. اگرچه بعضاً با قرارداد عادی بعضی از افراد آن را مورد معامله قرار می دهند. که می توان نسبت به آن طرح دعوای بطلان قرارداد را نمود.

4- مشروعیت جهت معامله

هرشخصی در انجام معامله هدفی دارد که به آن داعی یا انگیزه می گویند. و به واسطه آن مبادرت به انجام معامله می کنند. به این امر جهت معامله گفته می شود. مانند خریدن ملک برای احداث بنا یا اجازه جهت تاسیس باشگاه ورزشی یا راه اندازی مرکزی برای تولید مشروبات الکلی .معمولا طرفین انگیزه و جهت انجام معامله را در قرارداد ذکر نمی کنند اما اگر ذکر شد باید مشروع باشد. یعنی خلاف احکام شرع و مذهب رسمی نباشد. والا باطل است (ماده 217 قانون مدنی).

وکیل حقوقی (تنظیم لوایح ، قرارداد ، دادخواست و…..)

ممکن است شما قصد دارید به دلایل مختلف مبادرت به تنظیم لایحه ، دادخواست ، شکواییه ، قرارداد و وکالت نامه نمایید. اگر در نظر دارید انجام این کار را به گروه ما واگذار نمایید لطفا وارد صفحه فرم درخواست خدمات حقوقی شوید و فرم مورد نظر را تکمیل نمایید. با ما می توانید با شماره 02144096954 در تماس باشید.

برای طرح هر گونه دعوا و یا دفاع از دعاوی مطرح شده علیه شما ابتدا از طریق لینک های زیر کمی بیشتر جوانب موضوع خود را مورد بررسی قرار دهید. سپس در صورت تمایل با ما تماس بگیرید. تا وکیل مناسب برای نیاز شما را همراه تان سازیم.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

فهرست
Call Now Button
ارسال پیام