قانون پیش فروش ساختمان و نکات حقوقی آن

قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان و نکات حقوقی آن

پیش فروش ساختمان و قانون آن

آشنایی با قانون پیش فروش ساختمان

شاید شما کاربر محترم بواسطه پیش خرید ملک، در مقابل پرداخت کل دارایی چندین ساله ای که برای خرید با مشقت فراوان به دست آورده اید ، با بدعهدی شخص فروشنده مواجه شده اید. حالا دچار تشویش ذهنی شده اید.

هیات تحریریه  وبسایت ملکی اداری در این راستا سعی نموده است این دغدغه ذهنی شما را با بررسی موارد مهم قانون پیش فروش ساختمان مورد توجه قرار دهد.

این مقاله به زبانی ساده و قابل فهم برای همه کاربران اعم از کسانیکه مطالعات حقوقی دارند و همچنین افراد عادی ، تحریر یافته است تا عزیزان بسادگی مفاهیم حقوقی را درک  نمایند.

هرکجا از اصطلاحات حقوقی استفاده نموده ایم کوشش کرده ایم توضیحات لازم را ارائه دهیم. لطفا تا پایان با ما همره باشید.

مطلب مفید | وادار کردن مالک آپارتمان بدهکار به پرداخت بدهی

چه افرادی میتوانند از قرارداد پیش فروش ساختمان و آپارتمان استفاده نمایند:

در قانون پیش فروش ساختمان، صرفاً سه گروه از اشخاص می توانند به پیش فروش ساختمان اقدام نمایند:

مالک رسمی ملک

سرمایه گذاران ساخت و ساز

مستاجرین اراضی دولتی و عمومی و وقفی مشروط بر آنکه بموجب سند رسمی ، اجازه احداث بنا بر روی عین مستاجره (همانند خانه اجاره شده ) را دارا باشند.

لذا صرفاً این سه گروه مجوز پیش فروش ساختمان را خواهند داشت.

مطلب مفید | قوانین و اصول آپارتمان نشینی

در چه زمانی از ساخت بنا، میتوان قرارداد پیش فروش تنظیم نمود؟

در خصوص زمان بهره گیری از قرارداد پیش فروش ساختمان این سوال مطرح میشود که قبل از شروع احداث ساختمان(یا اعیانی در اصطلاح حقوقی) آیا  میتوان از قرارداد پیش فروش استفاده کرد و یا حین ساخت آپارتمان و تکمیل احداث بنا نیز میتوان از قرارداد پیش فروش آپارتمان استفاده نمود؟

مطلب مفید | قرارداد مشارکت در ساخت

با دقت در قانون پیش فروش ساختمان ، با دو عنوان ((تکمیل واحد و یا احداث واحد )) برای بهره گیری از قرارداد پیش فروش مواجه می شویم . لذا در صورتیکه متعهد ساخت بنا (مثلاً سرمایه گذار) در میانه ساخت بنا به هر علت  به طور مثال فوت یا ورشکسته شدن وی و یا فرار وی به خارج از کشور، نتواند بنا را تکمیل کند یا قرارداد بر مبنای قانون باطل باشد به نظر میرسد به واسطه حکم ماده یکم این قانون میتوان باز هم از میانه احداث بنا، از قرارداد پیش فروش ساختمان و آپارتمان بهره برد و نسبت به تکمیل عملیات ساخت بنا ، اقدام نمود و لازم نیست صرفاً و الزاماً از ابتدای ساخت بنا، قرارداد پیش فروش منعقد گردد.

ماده یکم قانون پیش فروش آپارتمان :

هر قراردادی با هر عنوان که بموجب آن، مالک رسمی زمین (پیش ‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب میشود.

در قرارداد پیش فروش چه مواردی باید قید شود؟

قرارداد پیش فروش ساختمان

 برای ساخت و ساز املاک خصوصاً در محدوده شهری ، الزاماً می بایست از سوی مراجع دولتی و عمومی علی الخصوص شهرداری ها مجوز ساخت بنا را دریافت نمود. در این مرحله مالک تعهداتی برای ساخت فضای عمومی ، به طور مثال  تعهد ساخت پارک برای احداث یک مجموعه 20 آپارتمانی ( هر آپارتمان 10 واحد را در برمیگیرد) بر عهده خواهد داشت. در این مرحله الزاما می بایست 30درصد این تعهدات را انجام داد. سپس وارد عملیات پی کنی شد. در این خصوص قانون گذار، پیش فروش ساختمان را منوط به اتمام عملیات پی ساختمان نموده است.

مطلب مفید | پروانه ساختمان

پس از این مرحله وارد شرایط خود قرارداد پیش فروش خواهیم شد که الزاماً می بایست شرایط زیر را داشته باشد.

‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی(حقیقی به افراد عادی گفته میشود. حقوقی به موسسات و شرکتها اطلاق میشود).

مطلب مفید | وکیل حقوقی غرب تهران

‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک( در سند مالکیت ملک این موارد از جمله پلاک اصلی و فرعی و منطقه ثبتی و نشانی ملک قید شده است).

‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری.

‌٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

‌٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت(منظور از قرارداد معوض قرارداد هایی است که در مقابل وجه یا مالی پرداخت می شود ومانند هدیه دادن مجانی نیست).

نکات مهم قرارداد پیش فروش

‌٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

‌١٠ـ معرفی داوران

‌١١ـ احکام مذکور در مواد (‌٦)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١٤)، (‌١٦) و (‌٢٠) این قانون(تاخیر اتمام پروژه / اضافه بنا وکم بودن میزان مساحت بنا از مقدار پیش بینی شده در قرارداد / فسخ از جانب پیش خریدار / بیمه بنا و عدم رعایت ضوابط قانونی از سوی پیش فروشنده / نحوه و زمان پرداخت اقساط از سوی پیش خریدار و دیگر موارد مربوط به اقساط از سوی پیش خریدار / عدم تکمیل بنا و باقی ماندن اقدامات جزیی برای تکمیل ساختمان / داوران حل اختلاف در مورد قرارداد پیش فروش )

قرارداد عادی و رسمی پیش فروش ساختمان و آپارتمان:

حال که با شرایط قراردادهای پیش فروش که الزاماً می بایست رعایت نمود، آشنا شدید این سوال پیش خواهد آمد که این شرایط می بایست در چه قالب قراردادی پیش بینی شود؟

آیا افراد شخصاً و یا در بنگاههای املاک میتوانند به انعقاد قرارداد پیش فروش اقدام نمایند و یا الزاماً می بایست به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند؟

مطلب مفید | نقل و انتقال پارکینگ در آپارتمان

به واسطه حکم قانون پیش فروش ساختمان ، هر نوع قرارداد پیش فروش الزاماً می بایست در دفاتر اسناد رسمی و نه  بنگاه  املاک به ثبت برسند. پس از آن در سند مالکیت ملکی  که ساختمان، بر روی آن احداث میشود، عباراتی چون عبارت (( این ملک موضوع قرارداد پیش فروش قرار گرفته است )) قید میگردد.

مدارک لازم برای پیش فروش آپارتمان :

‌١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

‌٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

‌٣ـ بیمه ‌نامه مربوط به مسئولیت

‌٤ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

‌٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

 اینک وارد مرحله عملیات خواهیم شد. یعنی مرحله پس از انعقاد قراردداد میان پیش فروشنده و پیش خریدار.

عدم تحویل و یا عدم انجام تعهدات از سوی پیش فروشنده:

در مرحله ساخت یک بنا ، پیش فروشنده ممکن است برای دریافت وجه بیشتر، مقداری از بنا را ساخته و در میانه ساخت ، بدون دلیل سرمایه پیش خریداران را در پروژه ای دیگر سرمایه گذاری نماید. ممکن است پیش خریداران در تاریخ مقرر واحد های پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهند. یا به تعهدات خود عمل  ننمایند. در این مرحله پیش خریدار میتواند به واسطه هر یک از موارد زیر و کم کاری پیش فروشنده ، خسارات  دریافت نماید.

1ـ بخشهای اختصاصی بنا برای پیش فروشنده :

درصورتی که واحد پیش‌ فروش ‌شده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل ‌نشده.

2ـ قسمت های مشاعی (یعنی قسمت های مشترک) :

درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.

3ـ قسمت های عمومی  :

درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.

4- انتقال سند به نام پیش خریداران :

 درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

اضافه بنا و یا کمتر شدن بنای ساخته شده :

با پایان عملیات ساخت بنا ، بواسطه عدم دقت و یا عمد پیش فروشنده، مساحت ساختمان ساخته شده کمتر و یا بیشتر از مقدار مورد تعهد در قرارداد پیش فروش ساخته می شود. در این صورت در مواردی میتوان به فسخ قرارداد پیش فروش و یا برای دریافت  خسارت از متخلف در مرجع داوری اقامه دعوا نمود.

این موارد را در ادامه برای درک بهتر موضوع به صورت جداگانه ذکر کرده ایم.

الف: در صورتیکه تخلف از مقدار مشخص شده در قرارداد بیشتر باشد. (به طور مثال مقدار مشخص شده در قرارداد 100 متر تعیین شده است و باا کمتر از 5 درصد اضافه بنا روبرو شویم. به طور مثال بنای ساخته شده 103 متر باشد. در این صورت ، صرفاً مابه التفاوت بر اساس نرخ مشخص شده در قرارداد، به پیش فروشنده پرداخت میشود. مثلاً در قرارداد پیش فروش هر متر مساحت بنا را 10 میلیون تومان مشخص نموده اند. در این صورت 30 میلیون تومان به پیش فروشنده پرداخت خواهد شد.

مطلب مفید | الزام سازنده به احداث بنا

ب: اگر مقدار ساخته شده تا 5 درصد کمتر از مقدار وعده داده شده باشد بطور مثال 97 متر در مثال بالا . در این مورد نیز مابه التفاوت طبق رقم مشخص شده در قرارداد به پیش خریدار پرداخت میشود.

ج: چنانچه اضافه بنای ساخته شده بیشتر از 5 درصد مقدار وعده داده شده باشد ، در این صورت پیش خریدار حق فسخ خواهد داشت .

د: در صورتیکه مقدار ساخته شده کمتر از 95 درصد مورد توافق باشد در این صورت پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. یا میتواند با حفظ قرارداد، خسارت را بر اساس قیمت روز بنا با جلب نظر کارشناس محاسبه نماید. پیش فروشنده ملزم به پرداخت آن به پیش خریدار می باشد.

دقت گردد که براساس قیمت روز بنا ،  خسارت محاسبه می شود نه زمان انعقاد توافق.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان ها:

حال در مواردی  بواسطه تخلف پیش فروشنده ، پیش خریدار قرارداد پیش فروش را فسخ می نماید. در این  موارد، برای پیش خریدار چه میزان خسارت و بر چه مبنایی از پیش فروشنده دریافت نماید:

الف: در صورت توافق بر میزان خسارت (توسط کارشناس یا بدون نظر کارشناس)، همین مقدار به عنوان خسارت به پیش خریدار پرداخت خواهد شد.

ب :در صورت عدم توافق بر میزان خسارت ، میزان مبالغ پرداخت شده بر اساس قیمت روز بنا توسط کارشناس رسمی دادگستری  محاسبه میشود. و به همراه دیگر خسارات قانونی به پیش خریدار پرداخت خواهد شد.

مرجع حل اختلاف:

درخصوص قراردادهای پیش فروش ، مرجع حل اختلاف ، مجمعی متشکل از سه داور است. یکی به انتخاب پیش فروشنده ، یکی به انتخاب پیش خریدار و سومی کارشناس مرضی الطرفین(هردو این داور را بپذیرند).

پیش فروشنده پس از اتمام عملیات پی کنی و ساخت 30 درصد قسمت های عمومی حق پیش فروش آپارتمان را پیدا می نماید. و قبل از این عملیات ، پیش فروش آپارتمان عملی خلاف قانون می باشد.

مطلب مفید | وکیل شهرداری