نقل و انتقال پارکینگ در آپارتمان ها

نقل و انتقال پارکینگ در آپارتمان

نکات حقوقی مهم در باره نقل و انتقال پارکینک

با توسعه شهرنسینی و گسترش مناطق شهری و ساخت آپارتمانها ، یک معضل جدی در شهرها خود را بوضوح نشان میدهد و آن کمبود پارکینگ و مشکلات بیشمار میان همسایگان بر سر پارک خودرو است.

مطلب مفید | سند زدن یا نقل و انتقال سند ملک

متاسفانه نه تنها این مسئله به یک معضل حقوقی تبدیل شده بلکه در مواردی بدلیل درگیری و حتی ایراد ضرب و شتم و قتل ، به یک چالش امنیتی نیز مبدل گردیده است.

با توجه به اهمیت موضوع ، در این مقاله کوشش خواهیم کرد تا حد امکان به زوایای موضوع بپردازیم . همچنین اشاره خواهیم کرد که نقل و انتقال پارکینگ در آپارتمان ها از منظر حقوقی چگونه اهمیت پیدا میکند .

قوانین نقل و انتقال پارکینگ

موضوع مالکیت آپارتمان و پارکینگ و نیز نقل و انتقال آنها تابع ضوابط خاص ثبتی است. از آنجا که مهمترین اسناد در این حوزه مربوط به بخشنامه های ثبتی و کدهای خاص آن است خوب است در ابتدای بحث با برخی از این مستندات قانونی و لازم الاجرا آشنا شویم.

مستندات ثبتی در مورد مالکیت و نقل و انتقال پارکینگ

الف) کد 598 مجموعه بخش نامه های ثبتی

انتقال پارکینگ در داخل آپارتمانها بلامانع می باشد.

ب) بند 16 از قسمت (ب) کد 671

در صورت مجلس تفکیکی تصریح شود انباری و پارکینگ باید توام با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انباری و پارکینگ به تنهایی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمانها و نیز انتقال مشاعی پارکینگ به مالکین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد .

مطلب مفید | قانون پیش فروش ساختمان

همچنین انتقال دو واحد پارکینگ یا بیشتر به مالک یا مالکین یک آپارتمان (به طوری که مالک یا مالکین یک واحد آپارتمان دارای پارکینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پارکینگ شود) صحیح نیست.

پ) کد 745 مجموعه بخش نامه های ثبتی

… در انتقال یا معاوضه انباری ها از طرف مالکین همان مجموعه به یکدیگر با جلب نظر ثبت محل، از حیث اصلاح ثبت دفتر املاک، ایرادی ملاحظه نمی شود.

پ) کد 738 مجموعه بخش نامه های ثبتی

… به نظر این اداره کل در انتقال یا معاوضه انباری ها از طرف مالکین همان مجموعه به یکدیگر با جلب نظر ثبت محل از حیث اصلاح ثبت دفتر املاک ایرادی ملاحظه نمی شود لذا با رعایت مقررات اقدام لازم به عمل آید.

ث)کد 900 مجموعه بخش نامه های ثبتی: نظریه شورای معاونین اداره کل ثبت اسناد و املاک استان تهران

با توجه به تصریح ماده 2 دستورالعمل صدور اسناد مالکیت تک برگی، نظر به اینکه برابر ماده 3 دستورالعمل مزبور، الحاق پارکینگ و انباری مطابق با خواست مالک قرار داده شده است، لذا با توجه به صدور اسناد مالکیت آپارتمان ها، چنانچه مالک آپارتمان ها یک نفر باشد و نامبرده درخواست خود را مبنی بر تغییر انباری یا پارکینگ قبل از انتقال ملک به غیر به موجب سند رسمیِ اقرار، به واحد ثبتی تسلیم نماید، انعکاس مراتب اصلاحی در اسناد تکبرگی پس از ابطال و صدور سند مالکیت جدید بلامانع می باشد»

ج)کد 1006 مجموعه بخش نامه های ثبتی: انتقال پارکینگ باقی مانده با شرط انضمام به آپارتمان

در رابطه با پارکینگ هایی که قبلا آپارتمان آنها انتقال قطعی یافته و پارکینگ کماکان در مالکیت مالک اولیه باقی مانده، با اصلاحاتی که در سامانه ثبت املاک و سامانه ثبت الکترونیک اسناد ایجاد شده دفاتر اسناد رسمی می توانند با مراجعه به قسمت سایر اسناد موجبات انتقال پارکینگ با شرط انضمام به آپارتمان را فراهم نمایند.

نکات مهم در مورد نقل و انتقال پارگینگ با استناد به بخشنامه های ثبتی

1)انتقال پارکینگ به عیر ساکنین

در نقل و انتقال پارکینگ ، نمیتوان پارکینگ را به اشخاصی که مالکیت هیچیک از واحد های آپارتمان را ندارند فروخت. خریدار الزاماً باید مالک یک واحد در آن ساختمان باشد (ولو فقط یک دانگ).

علت ثبتی این ممنوعیت آن است که پارکینگ پلاک ثبتی یکسانی با ملک دارد و در حقیقت پلاک ثبتی مستقلی ندارد و نمیتوان آن را از آپارتمان جدا دانست.

2)انتقال به مالکین همان آپارتمان

بعضی واحد ها دارای 2 پارکینگ هستند که میتوان یکی از آنها را به مالک دیگری در همان آپارتمان منتقل کرد حتی اگر پارکینگ مزاحم باشد.

3)انتقال پارکینگ از مالک به همان مالک

چنانچه فردی دارای دو واحد باشد و قصد داشته باشد پارکینگ یک واحد را به واحد دیگر انتقال دهد می تواند با یک اقرارنامه و تنظیم آن در دفترخانه اقدام نماید.

انتقال پارکینگ محضری

از آنجا که پارکینگ همانند واحدها دارای اعتبار ثبتی جداگانه هستند لذا نباید با اسناد عادی دستنویس یا قولنامه ای مبادرت به انتقال آن نمود. بلکه این کار باید به صورت رسمی و در دغترخانه انجام پذیرد.

اجاره پارکینگ

اجاره پارکینگ به هر شخصی (حتی اگر مالک هم نباشد) مانعی ندارد مگر اینکه با مخالفت سایر مالکین مواجه شوید. البته تنظیم اجاره نامه و مفاد آن نیز بسیار مهم است و نکات مهمی در مورد شیوه تردد مستاجر پارکینک باید در آن قید شود.

انواع پارکینگ در آپارتمان ها

 در آپارتمانها از نظر مالکیت ، دو نوع پارکینگ وجود دارد: الف) پارکینگ سندی و ب) پارکینگ مشاعی. پارکینگ سندی یعنی آنکه در پشت سند ملک متراژ و محل آن قید شده است.

مطلب مفید | ابطال سند رسمی

پارکینگ مشاعی نیز همانطور که از نامش پیداست متعلق به هیچیگ از واحدهای بطور اختصاصی نیست.

در برخی آپارتمانها حتی پارکینگ معلولین نیز ایجاد می‌کنند که ابعاد بیشتری دارند. اخیراً نوع دیگری از پارکینگ تحت عنوان پارکینگ مکانیزه در برج های مسکونی خاص ایجاد شده است که مشخصات آن نیز باید دقیقاً در سند قد شود.

متراژ پارکینگ

پارکینگ ها از نظر متراژ به پارکینگ کوچک ، متوسط و بزرگ تقسیم میشوند. در ساختمان‌های جدید، جای دقیق پارکینگ و متراژ آن نیز در سند قید می‌شود. معمولاً این متراژ بین 11 تا 16 متر متغیر است. واحدهایی که پارکینگ 16 متری دارند، جزء پارکینگ‌های بزرگ به‌حساب می‌آیند.

ثبت و عدم ثبت پارکینگ در سند

در نقل و انتقال پارکینگ ، چنانچه بخاطر مشاع بودن پارکینگ، مالکیت اختصاصی آن را در سند قید نکرده‌اند، به‌هیچ‌وجه امکان ثبت پارکینگ در سند وجود ندارد. چون ایجاد مالکیت اختصاصی برای بخش‌های مشاع ساختمان غیرقانونی قلمداد می‌شود.

مطلب مفید | ماده 147 قانون ثبت

چنانچه در صفحه دوم هر سند مالکیت ، پارکینگ قید نشده باشد، چند گزینه مطرح خواهد بود.

اول آنکه صاحب سند به‌صورت قانونی اجازه استفاده از پارکینگ ساختمان یا مجتمع را ندارد.

دوم آنکه ساختمان پارکینگ اختصاصی ندارد. حال چنانچه سایر ساکنین مجتمع نیز پارکینگ اختصاصی نداشته باشند، یعنی تمامی ساکنین از پارکینگ به‌صورت مشاع استفاده می‌کنند. در این صورت ، حتی ثبت پارکینگ این ساختمان در سند غیرقانونی تلقی می‌شود. به‌این‌ترتیب تمامی ساکنین می‌توانند بر اساس توافق با یکدیگر، از پارکینگ استفاده کنند. ازنقطه‌نظر قانونی ، چنین نوعی از پارکینگ با سایر فضاهای مشاع همانند پشت‌بام و راهرو هیچ تفاوتی ندارد.

حالت های مختلف نقل و انتقال پارکینگ

الف) برابری تعداد پارکینگ با واحدها

در این حالت باید الزاماً هر واحد ، فقط یک پارکینگ باید داشته باشد . لذا امکان انتقال دو پارکینگ به یک واحد وجود ندارد. حتی اگر مالک انتقال دهنده راضی به انجام انتقال باشد ، انجام این کار خلاق ضوابط و مققرات ثبتی و شهرداری است.

زیرا ممکن است در آینده مالک آپارتمان ها بخواهند واحدهای خود بفروشند و اشخاص دیگری آنجا ساکن شود که به آن پارکینگ احتیاج داشته باشد. تنها امکانی که وجود دارد این است که اشخاص میتوانند فقط پارکینگ‌ها را باهم جابه‌جا کنند یا به همدیگر اجاره دهند.

ب) کمتر بودن تعداد پارکینگ از آپارتمان

در این حالت اگر مالک یک واحد بخواهد پارکینگ خود را واگذار کند فقط به کسی که پارکینگ ندارد میتواند پارکینگ خود را واگذار کند. و نمی‌تواند به واحدی که پارکینگ دارد، پارکینگ خودش را واگذار کند.

پ) بیشتر بودن تعداد پارکینگ از آپارتمان

در این حالت مالکی که پارکینگ اضافه دارد فقط ملزم به فروش و یا نقال و انتقال پارکیگ به یایر ساکنین همان مجتمع است و نمیتواند /ان را به غیر ساکنین منتقل نماید.

اهمیت صورتمجلس تفکیکی

در نقل و انتقال پارکینگ ، طبق قانون در صورتمجلس تفکیکی باید تصریح و نوشته شود. که پارکینگ باید همراه با آپارتمان مورد انتقال واقع شود. انتقال پارکینگ به تنهایی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمانها ممکن نیست.

مطلب مفید | وکیل کمیسیون ماده 5

چنانچه تعداد پارکینگ‌ها با واحدهای تفکیک شده برابر نباشد. تعداد واحدهای بدون پارکینگ در صورتمجلس تفکیکی قید میشود تا هنگام تنظیم سند انتقال، این موضوع به خریدار اعلام و در سند انتقال نوشته شود.

انتقال مشاعی پارکینگ

در نقل و انتقال پارکینگ ، نمیتوان یک پارکینگ را به دو نفر انتقال داد و ثبت چنین کاری را انجام نمیدهد. بنابراین اگر به صورت دست نویس و یا قولنامه ای چنین کاری صورت بگیرد قانون از آن حمایت نمیکند.

همچنین انتقال دو پارکینگ یا بیشتر به مالک یک آپارتمان در شرایطی که مالک یک واحد آپارتمان دارای پارکینگ متعدد و مالک واحد دیگر فاقد پارکینگ شود ، خلاف ضوابط است .

پارکــینگ مزاحم در آپارتمان

هر گاه در یک آپارتمان ، دو خودرو پشت سرهم بگونه‌ای پارک کنند که برای خروج یکی از آنها نیاز به جابه‌جا کردن خودرو دیگر باشد. به این نوع پارکینگ ، مزاحم گفته میشود. پارکینگ مزاحم در سند ملک قید میشود و قیمت کمتر از پارکینگ اختصاصی دارد.