قرارداد اجاره به شرط تملیک+نمونه

قرارداد اجاره به شرط تملیک و نمونه قرارداد

مالکیت بر زمین و ملک از راههای مختلف حاصل میشود. یکی از راههای اخذ مالکیت ملک ، اجاره به شرط تملیک است. در حقیقت شرایط اقتصادی جامعه موجب میشود راههای متنوع و کاربردی برای مالکیت ایجاد شود.

مطلب مفید | قراردادهای حقوقی ملکی و تجاری

از طریق اجاره به شرط تملیک میتوان در زمان کوتاهتر ، مالکیت بر ملک را بدست آورد . از طرفی برای همه افراد امکان اینکه به یکباره صاحب ملک شوند میسر نمیباشد لذا این روش میتواند برای کسانی مناسب باشد که پول کافی برای خرید ملک را در اختیار نداشته باشند.

آشنایی با قرارداد اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک نوعی قرارداد حقوقی است که از تلفیق عقد بیع و عقد اجاره حاصل شده است. یعنی برای مدتی ابتدا منافع و پس از آن عین ، به مستاجر تملیک می‌شود. این نوع قرارداد در سال‌های اخیر به مقتضای شرایط جامعه مورد استفاده قرار گرفته است.

مطلب مفید | تایید بطلان قرارداد اجاره 

طرفین این قرارداد با توافق بر سر اینکه عین مال تا پایان مدت ، در اجاره مستاجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط به مالکیت مستاجر دراید، به تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک مبادرت مینمایند.

طرفین قرارداد اجاره به شرط تملیک

در حال حاضر این نوع قرارداد بیشتر میان بانک ها و اشخاص متقاضی استفاده از تسهیلات بانکی منعقد میشود. زیرا این مسیر حقوقی ، میتواند تا حدود زیاد تضمین‌ کننده رعایت مصلحت حقوق دولتی بوده و تخلف مستاجر از شرایط قرارداد ، توجیه‌کننده عدم انتقال مال به وی خواهد بود.

البته طرفین این قرارداد می‌توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند.

مطلب مفید | انواع فسخ قرارداد

موجر می‌داند پس از انقضای مدت و انجام شرایط توسط مستاجر ، دیگر مالکیتی به عین مستاجره ندارد ، اما در صورت تخلف مستاجر ، مال همچنان در ملکیت موجر باقی خواهد ماند.

 انتقال مالکیت در پایان اجاره

در قرارداد اجاره به شرط تملیک شرط اساسی آن است که پس از پایان اجاره ، اگر مستاجر طالب عین مستاجره باشد ، عین را به ملکیت خود درآورد. موجر هنگام انعقاد اجاره، ایجاب خود را نسبت به انتقال عین اعلام می‌کند.

فرض کنید یک شرکت ساختمانی تعدادی از واحدهای خود را به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار ‌کند و ضمن آن شرط نماید که پس از اخذ مبالغ اجاره ، واحد مسکونی مورد نظر با اعلام قبول یک طرفه مستاجر به مالکیت او درآید . در این صورت مال‌الاجاره پرداخت شده به عنوان ثمن معامله تلقی خواهد شد.

با این روش ، انتقال قطعی عین ، تنها منوط به اعلام قبولی مستاجر است و نیازی به تراضی مجدد طرفین نیست . در صورت عدم رضایت مستاجر ، در پایان اجاره روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام می‌شود.

به بیان دیگر، تحقق مالکیت مستاجر علاوه بر انشای عقد اجاره به عمل حقوقی دیگر یعنی انشای مستاجر بر قبول عین محتاج است.

مطلب مفید | دعوای تایید فسخ قرارداد

آن‌چه در این اجاره به شرط تملیک مهم است، قطع ارتباط موجر با چگونگی مالکیت عین مستاجره پس از انعقاد اجاره است. لذا تنها مستاجر تعیین‌کننده آن است که مالک نهایی چه کسی خواهد بود.

در اجاره به شرط تملیک ، شرط اساسی آن است که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستاجر مالک عین گردد. لذا نیاز به موافقت دیگری نیست. مال الاجاره نیز در نهایت به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد گرفت.

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک

شرط فعل: یعنی اینکه صاحب ملک در عقد اجاره شرط یا شروطی را می گذارد که در صورت محقق شدن آن‌ها، مستاجر می‌تواند مالک شود، البته بعد از محقق شدن این شروط باید مبلغ ملک را بپردازد.

شرط نتیجه: این شرط بیشتر به نفع مستأجر است یعنی در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، ملک به مالکیت مستأجر در می‌آید. در این قرارداد نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر نیست و اگر هم رعایت تشریفاتی در این زمینه لازم باشد (مانند تنظیم سند) تاثیری در مالکیت ندارد و فقط نقل‌وانتقال انجام شده را مستحکم تر می‌کند.

قانون اجاره به شرط تملیک

بر اساس ماده ۵۷ آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 ، اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط شده مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد.

مطلب مفید | الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

ارایه تعریف فوق به استناد اختیاری است که قانونن‌گذار به هیات وزیران اعطا کرده است، لذا باید آن ‌را مورد تایید قانون‌گذار دانست و چنین فرض نمود که قصد قانون‌گذار از اجاره به شرط تملیک در قانون عملیات بانکی بدون ربا، همین تعریفی است که توسط هیات وزیران بیان گردیده است، پس ضابطه قانونی حاکم بر تعریف این قرارداد، تعریف مندرج در ماده ۵۷ آیین‌نامه مذکور است.

تکالیف موجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک

• عین مستأجره را در حالی که عاری از عیب و نقص باشد تسلیم مستأجر نماید. به علاوه عین مستأجره باید به گونه ای تحویل نیز چنین بماند.
• اطلاعات لازم برای انتفاع از عین مستأجره را در اختیار مستأجر قرار دهد.
• پس از عمل مستأجر به شروط و تعهدات مندرج در قرارداد ، تاگید شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا آخر مدت اجاره نیز تعلق نگیرد. به بیان دیگر عین مستأجره باید ملک مطلق موجر بوده و تا آخر مدت قرارداد اجاره ، ملکیت مورد اجاره را به وی منتقل نماید.
• موجر حق مطالبه اقساط را در سه موعد دارد.
• چنانچه مستاجر به شروط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، موجر حق دارد عقد را فسخ کرده و از جریان شرط تملیک جلوگیری کند. نتیجه این اقدام آن است که موجر در برخی فروض، می‌تواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.
• اگر مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین مال خویش را از اموال او بردارد، بدون آن‌که لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود. به نظر می‌رسد ماده ۵۲۹ قانون تجارت که اموال امانت در دست تاجر را قابل استرداد می‌داند، شامل مورد بحث بشود.

تکالیف مستأجر در اجاره به شرط تملیک

• مستأجر براساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستأجره را طبق اوصاف بیان شده تحویل گرفته و از منافع آن در مدت اجاره بهره برداری نماید.
• مستأجر می تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد به منظور تعمیر در اختیار شخص ثالث قرار دهد. و در مواردی که مورد اجاره نیازمند تعمیرات اساسی باشد، اذن موجر الزامی بوده و در صورت ورود هرگونه آسیب به مورد اجاره، مستأجر ضامن است. (ماده ۴۸۵ قانون مدنی)
• از آن جا که قرارداد مورد بحث، متضمن شرط تملیک است ، مستأجر حق دارد پس از عمل به تعهدات و شروط مندرج درقرارداد ، تملیک مورد اجاره را از موجر درخواست نماید.
• اقساط مال الاجاره را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل نماید.
• از آنجاکه عین مستأجره در دست وی امانت بوده در نگهداری آن جانب تعدی و تفریط را رعایت نماید، در غیر اینصورت ضامن آن خواهد بود. (ماده۴۹۰قانون مدنی)
• از عین مستأجره در همان موردی که ضمن عقد مشخص شده استفاده نماید. و تخلف از این امر هرچند منع وی امکان پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. (ماده ۴۹۲ قانون مدنی)
• جهت تعمیرات اساسی مورد اجاره، اذن مالک را داشته باشد، چنانچه مستأجر در پرداخت مخارج تعمیرات سهل انگاری نموده و در نتیجه سهل انگاری خسارتی به مورد اجاره وارد آید، مستأجر به علت تفریط ضامن قیمت آن خواهد بود.

مطلب مفید | دعوای تعدیل اجاره بها

 انقضای قرارداد

خاتمه قرارداد اجاره به شرط تملیک ، که از عقود زمانی است ، به صورت‌های گوناگون متصور است:

۱. در صورتی که مدت اجاره تمام شده و مستاجر به شروط مورد توافق عمل کرده و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه ، عین مستاجره به ملکیت مستاجر درمی‌آید و عقد خاتمه می‌یابد.

۲. چنانچه مدت اجاره سپری شود ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.

تفاوت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی

یکی از عقودی که شباهت بسیار زیادی به قرارداد اجاره به شرط تملیک داشته، قرارداد فروش اقساطی می باشد. اما، با وجود این شباهت ظاهری، این دو قرارداد، متفاوت از یکدیگر بوده و ماهیت حقوقی کاملا متفاوتی نیز دارند. تفاوت های اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی، به شرح زیر می باشد:

قرارداد اجاره به شرط تملیک، قراردادی است که به موجب آن، موجر، مال خود را اجاره داده و ضمن قرارداد، با مستاجر شرط می کند که با پرداخت آخرین قسط اجاره بها، مستاجر، مالک موضوع اجاره شود. بنابراین، این قرارداد ، یک قرارداد اجاره با وعده بیع بوده و در نتیجه، ماهیت آن، اجاره است. اما، در قرارداد فروش اقساطی، بایع(فروشنده)، مالی را به مشتری یا خریدار، فروخته و ضمن قرارداد، شرط می کنند که ثمن(بهای قراردادی) به صورت اقساط پرداخت گردد. لذا، ماهیت این قرارداد، بیع است.

با توجه به تفاوت ماهیت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی، برخی از شرایط انعقاد این دو قرارداد نیز با توجه به قوانین حاکم بر آن ها، متفاوت خواهند بود. بنابراین، به عنوان مثال، مال موضوع قرارداد، در اجاره به شرط تملیک، حتما باید یک مال مصرف نشدنی و قابل بقا بوده؛ حال آنکه چنین شرطی در مورد فروش اقساطی، لازم الرعایه نمی باشد.

علاوه بر شرایط، آثار این دو قرارداد نیز متفاوت می باشند؛ با این توضیح که در قرارداد اجاره به شرط تملیک، مال موضوع قرارداد، در دست مستاجر، امانت بوده و بنابراین، در صورتی که با تقصیر مستاجر، تلف یا ناقص شود، مستاجر، ملزم به جبران خسارت موجر خواهد بود. حال آنکه در فروش اقساطی، از آنجا که خریدار، مالک مال بوده، تلف یا نقص آن نیز مسئولیتی برای وی، به دنبال نخواهد داشت.

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک

 ماده ۱: طرفین قرارداد

۱-۱- موجر/ موجرین با …. اصالت/ وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت/ فرزند…. به شماره شناسنامه …. متولد…. صادره…. کدملی….متولد…. ساکن…. تلفن….

۲-۱- مستاجر/ مستاجران …… با …. اصالت/ وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت/ فرزند…. به شماره شناسنامه …. متولد…. صادره…. کدملی….متولد…. ساکن…. تلفن….

ماده ۲٫ موضوع و مشخصات قرارداد مورد اجاره به شرط تملیک

تملیک عین مستاجره پس از پرداخت تمامی اقساط اجاره بها از طرف مستاجر به موجر طبق شرایط این قرارداد… دانگ/ دستگاه/ یک­باب …. به مساحت ….متر مربع دارای پلاک ثبتی شماره ….فرعی از ….اصلی….واقع در بخش….حوزه ثبتی….دارای سند مالکیت به شماره ….صفحه….دفتر…. صادره به نام …. با حق استفاده برق/ آب/ گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی/ شوفاژ روشن/ غیر روشن/ کولر/ پارکینگ به شماره و انباری به متراژ …. متر مربع/ تلفن دایر به شماره …. غیر دایر و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوط که به رویت مستاجر/ مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.

ماده ۳٫ مدت اجاره

مدت اجاره ….ماه / سال شمسی از تاریخ           /            /        ۱۳ لغایت            /             /         ۱۳ می­باشد.

ماده ۴٫ اجاره بها و نحوه پرداخت

کل اجاره بها مبلغ …. ریال معادل …. تومان می­باشد که مبلغ …. ریال به عنوان پیش­پرداخت نقداً/ طی چک شماره …. بانک…. شعبه…. تحویل موجر گردیده و باقیمانده در مواعد …. توسط مستاجر به موجر پرداخت می­گردد.

ماده ۵٫ شرایط و آثار قرارداد

۱-۵ طرفین قرارداد تعهد کردند که پس از پرداخت آخرین قسط اجاره­ بها، عین مستاجره به مالکیت مستاجر درآید.

۲-۵ طرفین متعهد شدند در صورت تحقق مفاد بند ۱ ماده ۵ قرارداد در تاریخ       /       /۱۳ در دفتر اسناد رسمی شماره …. حاضر شوند و نسبت به تنظیم سند رسمی به نام مستاجر اقدام نمایند.

۳-۵ عدم ارایه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می­باشد.

۴-۵ در صورتی که مستاجر در مدت اجاره، تمامی مبلغ اجاره بها را یکجا پرداخت کند، عین مستاجره از همان تاریخ به مالکیت مستاجر درآمده و طرفین مکلف خواهند بود ظرف مدت …. از تاریخ پرداخت، نسبت به اجرای مفاد بند ۲ ماده ۵ اقدام نمایند، در صورت امتناع موجر از دریافت اجاره بها، مستاجر می­تواند با پرداخت اجاره بهای مذکور به صندوق ثبت یا دادگستری تعهد خود را اجرا نماید.

۵-۵ اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر بیش از …. ماه تخلف نماید، موجر حق خواهد داشت قرارداد را فسخ کند. در این صورت بخشی از اجاره بهای پرداختی در مواعد گذشته به میزان …. ریال به عنوان اجاره بهای قرارداد در مالیکت موجر مستقر و مابقی را به مستاجر، به ضمیمه پیش­ پرداخت به مستأجر مسترد خواهد شد. در صورتی که از ابتدای قرارداد اجاره بهای اقساطی به عنوان اجاره بها پرداخت نشده باشد، موجر می­تواند با کسر اجاره بها از محل پیش­ پرداخت، مابقی را به مستاجر مسترد نماید.

مطلب مفید | وکیل دعوای اجاره و تخلیه 

۶-۵ در صورت تخلف از مفاد تعهد مندرج در بند ۲ ماده ۵ متخلف مکلف است به ازای هر روز تاخیر معادل …. ریال به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت کند و این خسارت مانع از الزام اجرای تعهد اصلی نخواهد بود. خسارت مذکور در این بند نسبت به تخلف مندرج در بند ۴ ماده ۵ نیز قابل اجرا خواهد بود.

۷-۵ موجر حق نقل و انتقال مورد معامله را به هر عنوان به دیگری نخواهد داشت تخلف از این تعهد هیچ تاثیری در اجرای تعهدات مندرج در این قرارداد ندارد و مستاجر حق خواهد داشت قرارداد را فسخ کند و یا اینکه با اقامه دعوا به طرفیت موجر و منتقل الیه ابطال انتقال را از دادگاه تقاضا کند. در صورتیکه الزام ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه­هایی را که خریدار متقبل شده است پرداخت کرده و معادل مبلغ …. ریال به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وی پرداخت نماید.

۸-۵ مستأجر نمی­تواند/ می­تواند در طول مدت اجاره نسبت به اجرای تعهدات و حقوق مندرج در این قرارداد شخص دیگری را به عنوان طرف مورد معامله با موجر جایگزین خود کند. در صورتی که طبق توافق مستاجر حق واگذاری و رد معامله را به دیگری داشته باشد انتقال­ گیرنده از حیث اجرای تعهدات و پرداخت اقساط و سایر آثار قرارداد مثل مستاجر سابق خواهد بود.

۹-۵- مستأجر به حفظ و نگهداری عین مستاجره متعهد می­باشد و در صورت تعدی و تفریط در نگهداری آن مسئول جبران خسارت خواهد بود.

۱۰-۵- تعمیرات و هزینه­ های کلی از قبیل نصب و راه­ اندازی به منظور بهره­ برداری از دستگاه تهویه/ شوفاژ/ کولر/ آسانسور/ شبکه آب/ برق/ گاز به عهده موجر است و هزینه­ های جزیی مربوط به استفاده از مورد اجاره به عهده مستاجر است که نوع و میزان آن را عرف تعیین می­کند.

ماده۶٫

کلیه خیارات از جمله خیار غبن به هر عنوان و ادعا و به هر میزان با اقرار طرفین مبنی بر علم و اطلاع کامل از عرف بازار اسقاط گردید. چنانچه موارد تقلب و تدلیس به طور واضح و آشکار علت غبن باشد مسنثنی است.

ماده ۷٫

به استناد ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ شهود با مشخصات زیر این قرارداد را امضا و گواهی می­ نمایند.

ماده ۸٫

حق­ الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان …. بالمناصفه بر عهده طرفین است که هم زمان با امضای این قرارداد مبلغ …. ریال به موجب قبض شماره …. و….پرداخت شد.

ماده۹٫

این قرارداد در تاریخ                 /              /۱۳ ساعت …. در دفتر مشاور املاک شماره …. به نشانی….در سه نسخه بین طرفین تنظیم، امضا و مبادله گردید. مشاور املاک مکلف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور، نسخه اول و دوم را به موجر و مستاجر تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند. هر سه نسخه دارای اعتبار واحد است.

ماده ۱۰٫

موارد حقوقی مفاد این قرارداد مطابق با مقررات جاری است و تایید می­شود.
نام و نام خانوادگی کارشناس حقوقی

فروشنده                                                 خریدار                                    شهود
نام و نام خانوادگی                 نام و نام خانوادگی                 نام و نام خانوادگی
با احراز هویت متعاملین و مدارک و اسناد مورد معامله، تمام مراتب مندرج در این اجاره ­نامه به تایید و گواهی اینجانب می­رسد.

مهر و امضای مشاور املاک