مستحق للغیر درآمدن مبیع و پرداخت خسارت ناشی از آن

مستحق للغیر درآمدن مبیع و پرداخت خسارت ناشی از آن

مستحق للغیر درامدن مبیع

ممکن است شما ملکی را خریداری نموده اید و بعد از چند سال سکونت در ملک ، با شکایت فردی که خود را مالک حقیقی ملک می داند مواجه شده اید. بنابراین احتمالاً طی دادخواستی تحت عنوان : مستحق للغیر درآمدن مبیع علیه شما اعلام دعوا شده است .

مستحق للغیر درآمدن مبیع و ثمن یعنی چه؟

هر نوع معامله و خرید و فروش ملک به عنوان قرارداد بیع ، در حقوق مطرح میشود. در اینجا با دو عنوان مبیع و ثمن مواجه هستیم. در احکام دادگاه در خصوص مستحق للغیر درآمدن مبیع از این واژگان استفاده می شود.

مبیع به زبان ساده به همان کالا و یا ملک خریداری شده توسط خریدار گفته میشود. ثمن معامله به پولی که خریدار در مقابل خرید ملک و یا کالا میپردازد گفته میشود.

مطلب مفید | استرداد ثمن معامله

در حقوق مدنی ایران گاها مبیع یا همان کالا یا مال خریداری شده ، متعلق به فروشنده نیست. لذا ممکن است فروشنده مال متعلق به فرد دیگری را به مشتری بفروشد. خریدار نیز ممکن است مال را به چندین نفر دیگر فروخته باشد . حال که مالک اصلی مبیع به دادگاه شکایت خود را اعلام می کند دادگاه چه تصمیمی می تواند بگیرد؟

در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع ، خریدار چگونه می تواند قرارداد را صحیح نماید؟

در صورتی که مبیع یا کالای خریداری شده متعلق به فرد دیگری باشد وارد حوزه ای از مقررات قانون مدنی تحت عنوان معامله فضولی خواهیم شد.

معامله فضولی یعنی معامله ای که فردی نسبت به مال متعلق به دیگری انجام می دهد.

خریدار و فروشنده در مستحق للغیر بودن مبیع

باید دانست در معاملات فضولی ، مالک واقعی ملک می تواند معامله را تنفیذ (تایید) و یا رد نماید. در صورت رد کردن معامله، معامله واقع شده ، بدلیل فضولی ، باطل خواهد شد . و در صورت تایید ، معامله صحیح خواهد بود.

در این نوشتار هرکجا از مستحق للغیر درآمدن مبیع صحبت می شود منظور زمانی است که مالک واقعی انجام معامله را تایید یا تنفیذ نکرده (یعنی آن را رد کرده ) باشد.

نحوه نوشتن دادخواست از سوی خریدار در موارد مختلف

در خصوص مستحق للغیر درآمدن مبیع ، فرد خریدار بسته به میزان مستحق للغیر درآمدن مبیع می بایست طبق موارد زیر دادخواست ارایه دهد:

الف -در صورتی که  کل مبیع (ملک) متعلق به فروشنده نبوده باشد ، خریدار می بایست دعوای ابطال معامله را اقامه نماید.

ب -در صورتی که قسمتی از مبیع متعلق به غیر بوده و مالک راضی به این معامله نباشد(اصطلاحا تنفیذ ننماید) در این صورت کار کمی پیچیده تر می شود. در این خصوص لازم است اندکی بیشتر توضیح دهیم.

در حقوق ، اختیار فسخ قرارداد ( از میان بردن قرارداد) ، تحت عنوان خیارات مطرح می شود. یعنی یک سری دلایل قانونی وجود دارد که شما براساس این دلایل می توانید قرارداد را از بین ببرید یا فسخ نمایید.

مطلب مفید | مدارک لازم برای اثبات بیع

یکی از این خیارات (یا اختیار از میان برداشتن قرارداد ) خیار تبعض صفقه خواهد بود. این اختیار فسخ معامله ، زمانی مطرح میشود که قسمتی از معامله باطل باشد . در این خصوص، فرد میتواند قسمتی که صحیح بوده را نیز فسخ نماید. با مثالی در خصوص مستحق للغیر بودن مبیع ، این موضوع را شرح خواهیم داد.

یک خانه صد متری که بنای ساحتمان 80 متر و حیاط نیز 20 متر باشد به مشتری فروخته شده است . چند سال بعد معلوم شده 10متر از حیاط متعلق به شهرداری است. در ده متر که متعلق به شهرداری می باشد شهرداری با عدم تنفیذ(تایید)معامله سبب ابطال معامله در خصوص ده متر خواهد شد . در 90 متر الباقی ، معامله ملک صحیح خواهد بود. اما در این مورد فرد خریدار می تواند معامله در مورد 90 متر باقی مانده را نیز فسخ کند.(خیار تبعض صفقه).

حال که معنای خیار تبعض صفقه را آموختیم در این خصوص در صورتی که خریدار در نظر دارد معامله را فسخ نماید پیشنهاد ما آن است که قبل از طرح دعوا اظهارنامه ای به فروشنده در چهارچوب اعلام فسخ معامله، ارسال نماید. پس از آن ، خریدار می بایست دعوای اعلام فسخ را اقامه نماید. در صورت عدم رعایت این مورد دعوای شما از سوی دادگاه محتملاً رد خواهد شد.

راهکارهای پیش روی خریدار برای مطالبه خسارات

در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع ، خریدار کدام خسارات  قانونی را می تواند از فروشنده فضولی مطالبه نماید؟ ( فروشنده فضولی یعنی کسی که خودش را به جای مالک اصلی مال معرفی کرده است).

اقدامات خریدار

1-مطالبه اصل ثمن (مطالبه پولی که به فروشنده داده است ):

مطابق قانون مدنی در صورتی که مبیع مستحقق للغیر درآمده باشد معامله باطل است. در این صورت فروشنده می بایست ثمن ( پول دریافتی) را به خریدار بازگرداند. (به این رویه در حقوق اصطلاحاً ضمان درک میگویند). در این خصوص اختلافی در بین حقوقدانان و دادگاهها دیده نمی شود. لذا اتفاق نظر بر این است که خریدار میتواند پول پرداختی را از فروشنده مطالبه نماید.

چنانچه فروشنده فضولی ، ثمن وغرامت را به مشتری پرداخت کند ، این بدان معنا است که معامله تنفید نشده بنابراین ملک باید در اختیار مالک واقعی قرار گیرد.

2-مطالبه کاهش ارزش پول

در خصوص مصداق خسارات کاهش میزان پولی که خریدار به فروشنده پرداخته است ، میان دادگاه ها در دو مورد اختلاف دیده میشود. .متعاقب این اختلاف دادستان کل کشور درخواست صدور رأی وحدت رویه در سال های 1393 و 1400 به شماره  733 و 811 از دیوان عالی کشور نموده است .

اختلاف دادگاه ها در مورد مصداق ماده 391 در غرامات و مصادیق این ماده درخصوص خسارت تاخیر تأدیه بود بدین معنا که آیا خسارات خریدار شامل این مورد خواهد شد و یا خسارات تأخیر تأدیه ماده 522؟

ماده 391 قانون مدنی

– درصورت مستحق للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع ، بایع(فروشنده) باید ثمن(مبلغ خربد) را مسترد دارد . درصورت جهل مشتری بوجود فساد ، بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.

‌ماده  522 قامون آیین دادرسی مدنی

 در دعاویی که موضوع آن دِ‌ین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت نموده، در صورت ‌تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط ‌بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌گردد محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر این‌که طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.

تفاوت هریک از  این دو مورد  برای خریدار :

الف: کاهش ارزش خرید ثمن(پول خریدار) می بایست  به واسطه ماده 522 یعنی خسارات تأخیر تأدیه محاسبه شود. که صرفاً براساس شاخص تورمی محاسبه می شود .

ب: کاهش ارزش خرید ثمن می بایست از جمله غرامات وارده به خریدار محاسبه گردد. لذا دادگاه پرونده را به کارشناس ارجاع میدهد. کارشناس کاهش ارزش ثمن با ملاحظه همان معامله یا به تعبیر دیگر تورم اقدام به ارزیابی و محاسبه میکند( یعنی به ثمن همان معامله نگاه می کند نه شاخص کلی تورم)دراین خصوص میزان خساراتی که به خریدار داده خواهد شد بیشتر از بند الف که بر اساس شاخص تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی می باشد خواهد بود .

دادگاه هایی که بند ((ب)) را قبول داشتند مورد پذیرش دیوان عالی کشور قرار گرفت و به علت آنکه این رأی وحدت رویه بود از آن پس تمامی دادگاه ها ملزم به رعایت مفاد این رأی شدند.

3-مطالبه هزینه دادرسی :

خریدار ملک می تواند خسارات دادرسی ( مانند هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل براساس تعرفه و حق دلال) و دیگر هزینه هایی که برای خریداری ملک صرف نموده را مطالبه نماید . در این خصوص از دادگاه ، الزام فروشنده فضولی به پرداخت این مبالغ را در دادخواست خود می بایست قید نماید.

4-قیمت روز ملک:

در مقابل حق خریدار برای مطالبه ثمن(پول پرداختی) به قیمت روز ، عده ای برای خریدار حق اقامه دعوا برای مطالبه قیمت روز همان ملک را تجویز نموده اند. اما در پاسخ به این موضوع ، تا آنجا که اطلاع داریم عموما ًمورد قبول دادگاه ها قرار نخواهد گرفت. لذا تکیه بر استدلال زیر به شما طرح این موضوع را پیشنهاد نمی نماییم:

در این خصوص معامله ای اصلاً تحقق نیافته و آنچه که واقع شده صرفاً پرداخت ثمن (پول) معامله به فروشنده فضولی(یعنی کسی که خود را مالک جا زده) محقق شده است. و ملکی به مالکیت خریدار اصلاً در نیامده است. قیمت روز ملک نیز قابل محاسبه نیست. لذا امکان طرح دعوا و مطالبه قیمت روز ملک از دید ما وجود ندارد.

دادگاه صالح برای رسیدگی به پرونده های مستحق للغیر درآمدن مبیع

در خصوص دعاوی ملکی عموماً دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به موضوع را خواهد داشت(اصطلاحا در حقوق ، صلاحیت محلی نامیده می شود). از میان دادگاههای محل وقوع ملک عموماً دادگاه عمومی حقوقی شهرستان صالح به رسیدگی  به دعوای مستحق للغیر درآمدن مبیع خواهد بود (اصطلاحاً در حقوق صلاحیت ذاتی نامیده می شود) .

طرفین دعاوی ابطال معامله و درخواست اعلام فسخ معامله

در خصوص دادخواست ابطال معامله به علت مستحق للغیر بودن کل ملک ، قسمت مهمی تحت عنوان خواندگان وجود دارد. در این دعوا می بایست هم مالک واقعی ملک و هم فروشنده فضولی ملک در قسمت خواندگان دعوا قید گردد. علاوه برآن در صورتی که ملک در رهن بانک باشد می بایست این بانک هم طرف دعوا قرار گیرد.

اسناد مورد نیاز برای طرح دعوای مستحق للغیر بودن مبیع

همانطور که اشاره شد در صورتیکه قسمتی از مبیع نه تمام مبیع متعلق به فرد دیگری غیر از فروشنده ملک باشد، فرد خریدار می تواند در خصوص فسخ معامله اقدام نماید. این فسخ بهتر است قبل از طرح دعوا به وسیله ارسال اظهار نامه رسمی برای طرف مقابل قرارداد صورت گیرد. لذا  فرد خریدار می بایست ،این اظهار نامه  رسمی را پیوست دادخواست نماید.

2-هرگونه سند رسمی و عادی (عموماً دستنویس)  می بایست پیوست دادخواست دعاوی مبتنی بر دلیل مستحق للغیر بودن مبیع گردد( از جمله مبایعه نامه ها و یا اسناد فروش).

3-در صورتی که قرارداد مکتوبی در دسترس نباشد ، می بایست از طریق استناد به شاهد وقوع معامله را اثبات نمود. در این خصوص افرادی را به عنوان شاهد در دادگاه معرفی نمایید که حتماً در روز دادگاه حضور می یابند چرا که عموماً امکان تغییر شاهد در دعوای مطرح شده نخواهد بود.

مطلب مفید | وکیل اثبات مالکیت ملک

4-در صورتی که ملک متعلق به شهرداری و یا منابع طبیعی باشد. استعلام از این دو اداره بهتر است قبل از دعوا صورت پذیرد و پیوست دادخواست گردد.

5-قبل از طرح دعوا در دادگاه ، استعلامی از اداره ثبت نسبت به اینکه مالک فعلی ملک چه کسی است صورت پذیرد. در دعوای استرداد ثمن معامله (یعنی خریدار پول داده شده به فروشنده را مطالبه نمابد) ابتدا می بایست دعوای اعلام بطلان معامله را طرح نمایید. و یا حداقل همزمان دعوای استرداد ثمن دعوای بطلان معامله را نیز مطرح نمایید. در غیر این صورت ممکن است دعوای شما رد شود.

علاوه بر فروشنده فضولی ، مالک واقعی ملک را باید طرف دعوا قرار دهید.  فردی که به واسطه معاملات پی در پی از سوی شما ملک به وی فروخته شده است نیز می بایست طرف دعوا قرار گیرد. تا به وی فرصت دفاع از حقوق خود داده شود .

رای وحدت رویه در مورد مستحق للغیر درامدن مبیع