مطالبه ثمن قرارداد ملکی
آشنایی با مطالبه ثمن قرارداد
در هنگام خرید و فروش ملک یا عقد بیع ممکن است اختلافاتی میان طرفین فروشنده و خریدار ایجاد شود. یکی از موضوعات مورد اختلاف ، عدم رعایت شروط قرارداد در ارتباط با نحوه پرداخت وجه نقد یا ثمن معامله است که بدلایلی پرداخت نمیشود و در نهایت موجبات طرح دعاوی حقوقی در مراجع قضایی را فراهم می آورد.
چنانچه به هر دلیلی خریدار ثمن معامله را به فروشنده پرداخت ننماید فروشنده میتواند از طریق مراجع قضایی با تنظیم و تقدیم دادخواست ، الزام خریدار به پرداخت ثمن معامله را بخواهد.
فروشنده برای مطالبه ثمن قرارداد از کجا شروع کند؟
فرض کنید فروشنده یک ملک ، قراردادی را با خریدار امضاء نموده باشد. خریدار قرار بوده در سه مرحله ثمن معامله را پرداخت نماید . اما بعد از پرداخت اولین مرحله ، از پرداخت مراحل دوم و سوم مابقی ثمن معامله امتناع نموده باشد.
مطلب مفید | استرداد ثمن معامله
در اینجا فروشنده میتواند بعد از اینکه اطمینان یافت خریدار به هر دلیل نمیخواهد مابقی ثمن معامله را بپردازد ، از طریق دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد یا محل انجام تعهد طرح دعوا نماید.
مطلب مفید | قرارداد اجاره به شرط تملیک
البته برای شروع ، باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه و دادخواست الزام خریدار به پرداخت ثمن قرارداد را تنظیم و تقدیم کند.
شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی؟
اگر میزان مطالبه فروشنده ، از بیست میلیون تومان کمتر باشد باید به شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده مراجعه نماید. در غیر این صورت ، دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی خواهد بود.
نحوه برخورد دادگاه و صدور رای
با تقدیم دادخواست الزام خریدار به ثمن معامله ، تاریخ مشخصی برای جلسه رسیدگی تشکیل و به طرفین ابلاغ میگردد.
چنانچه دادگاه در جریان رسیدگی به پرونده حق را به فروشنده دهد ، قاضی در دادنامه صادره ، رای قطعی را به نفع خواهان انشاء خواهد نمود.
پس از ابلاغ اجراییه به خوانده ، پرونده به دادورز اجرای احکام سپرده میشود.
برای اینکه مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود میتوان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد.
چنانچه اموالی از خوانده در دسترس نباشد برابر قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی ، میتوان از طریق استعلام از شهرداری ، بانک مرکزی ، اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ارگانها ، اموال محکوم علیه را شناسایی و توقیف کرد.
مطلب مفید | هزینه وکیل دعاوی ملکی
پس از ارزش گذاری اموال ، توسط کارشناس رسمی دادگستری ، مال توقیف شده به فروش میرسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت میشود.
اگر اموالی از محکوم علیه در دسترس نباشد ، محکوم له (خواهان) میتواند به استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی درخواست جلب محکوم علیه را بکند.
اگر سند مالکیت ملک موضوع قرارداد ، به خریدار منتقل شده باشد ، امکان توقیف ملک جهت تودیع ثمن معامله یا قرارداد و خسارت وجود دارد.
هزینه تسلیم ثمن
در دعوای مطالبه ثمن قرارداد یا الزام خریدار به پرداخت ثمن معامله ، هزینه تسلیم ثمن بر عهده خریدار است. اما ممکن است طرفین بر خلاف آن تراضی کنند.
دادخواست مطالبه ثمن یا دادخواست مطالبه وجه نقد
ممکن است در هنگام عقد قرارداد ، خریدار به فروشنده چک مدت دارد برای پرداخت ثمن معامله به فروشنده داده باشد. در این موارد دادخواست مطالبه وجه چک تقدیم دادگاه نماید.
اما اگر چک تحویل فروشنده نداده باشد ، دادخواست مطالبه ثمن تنظیم و به دادگاه تقدیم میشود.
مطلب مفید | دعوای مطالبه وجه چک
خسارت تاخیر تادیه ثمن
اگر مبلغ ثمن ، وجه نقد از نوع وجه رایج باشد خواهان میتواند ضمن تنظیم دادخواست ، خسارت تاخیر تادیه ثمن را نیز مطالبه کند. البته اگر در قرارداد ، وجه التزامی جهت تاخیر خریدار از پرداخت ثمن در نظر گرفته شده باشد نمیتوان خسارت تاخیر تادیه را مطالبه کرد.
برخی نکات حقوقی
چنانچه در قرارداد ، مهلتی برای پرداخت ثمن تعیین نشده باشد اصل بر این است که خریدار باید ثمن را فوراً پرداخت کند. مگر اینکه عرف معاملات ترتیب دیگر را پیش بینی گرده باشد.
اگر خریدار ، ثمن را به وکیل مالک که حق اخذ ثمن ندارد تحویل دهد ذمه خریدار بری نمیشود. و فروشنده میتواند بابت ثمن به خریدار مراجعه کند.
چنانچه خریدار ثمن را پرداخت نکند فروشنده فقط حق مطالبه ثمن را دارد و نمیتواند قرارداد را فسخ کند.
پرداخت نکردن ثمن از سوی خریدار مجوزی برای تخلف فروشنده از تعهدات قراردادی نیست . و فروشنده نمیتواند انجام تعهدات خود را منوط به پرداخت ثمن کند. مگر آنکه حق حبس طرفین ساقط نشده باشد. البته طرفین میتوانند در قرارداد به نحو دیگری با یکدیگر توافق کنند.
اگر در قرارداد فی مابین طرفین ، پرداخت ثمن از سوی خریدار و تحویل ملک و تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده به عنوان تعهدات متقابل در نظر گرفته شده باشد ، الزام خریدار به ثمن ، منوط به آن است که فروشنده اثبات کند تعهدات خود را انجام داده است.
چنانچه سند رسمی مالکیت به خریدار منتقل شده باشد و ضمن آن خریدار متعهد به پرداخت بخشی از ثمن در موعد معینی شده باشد ، فروشنده میتواند از طریق اجرای ثبت اقدام به مطالبه ثمن کند.
اگر شخص ثالثی ، پرداخت ثمن را ضمانت کرده باشد ، فروشنده حق مراجعه به خریدار بابت ثمن ندارد. و صرفاً میتواند از ضامن مطالبه وجه کند. مگر آنکه شرط شده باشد که مسئولیت خریدار و ضامن به صورت تضامنی است که در این حالت فروشنده میتواند به صورت همزمان به خریدار و ضامن مراجعه کند.
مستندات قانونی
ماده ۲۰ قانون مدنی
ماده ۳۶۲ قانون مدنی
۲) عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
۳) عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید.
۴) عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.
ماده 198 آیین دادرسی مدنی
در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شد، اصل بر بقای آن است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
ماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی
خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تاخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید. خوانده نیز میتواند خسارتی را که عمدا از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید. دادگاه در موارد یادشده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم علیه را به تادیه خسارت ملزم خواهد نمود. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.
