مواد 147 و 148 قانون ثبت

ماده 147 و 148 ثبت

مواد 147 و 148 قانون ثبت

مواد 147 و 148 قانون ثبت – یکی از قوانین پرکاربرد در مورد اراضی کشاورزی، مواد 147 و 148 قانون ثبت می باشد. در همه جوامع برای احراز مالکیت اشخاص بر اموال با ارزش نظیر زمین ، باغ، ساختمان ، سند مالکیت رسمی صادر می شود. این اسناد نشان دهنده موقعیت زمین و ملک و حقوق حقه مالکین آن ها خواهد بود. اختلاف بر سر مالکیت اینگونه اموال به دلیل اهمیت و موضوعیت واقعی آن در جامعه، موجب شده است قوانین خاصی برای آن تصویب شود . این قوانین در گذر زمان نیز بازنگری شده و اصلاحات مکرر در مورد آن صورت گرفته است.

ماده 147 قانون ثبت یکی از موضوعات مهم در زمینه اسناد مالکیت ثبتی است که لازم است بیشتر مورد توجه قرار بگیرد. یکی از ابهامات مردم در مورد اعتبار سند ماده 147 است. آنان در موارد عدیده بدنبال پرس و جو در مورد اعتبار سند ماده 147 هستند. ماده 147 اصلاحی قانون ثبت ناظر بر همین موع می باشد تا اعتبار سند ماده 147 را روشن سازد. برای درک بهتر موضوع بهتر است کمی در مورد قانون مورد نظر بیشتر بدانیم.

اعتبار سند ماده 147  یا ماده 147 اصلاحی قانون ثبت

مواد 147 و 148 قانون ثبت سرگذشت جالبی نیز دارند. در ایران، اولین بار در سال 1310 شمسی قانون ثبت اسناد و املاک در 142 ماده به تصویب رسید. در سال 1351 از مواد 142 تا 157 زیر‌عنوان «مواد الحاقی» به این قانون اضافه و الحاق شدند. قانون مورد نظر بارها و بارها طی سال های مختلف با اصلاحاتي مورد بازنگری قرار گرفت. از میان موارد مصرحه در قانون ثبت اسناد، دو ماده 147 و 148 از اهمیت زیادی برخوردارند. دلیل این موضوع موارد مربوط به نحوه مالکیت متصرفان املاک و تشکیل هیئت حل اختلاف برای رسیدگی به اختلافات ناشی از آن است. اعتبار سند ماده 147 به این است که توسط اداره ثبت مورد رسیدگی قرار می گیرد.

جالب است بدانید این دو ماده نیز در مواردی مورد بازنگری و اصلاح مجدد قرار گرفته اند. از آنجا که محور بحث ما در مورد مادتین مورد اشاره می باشد لذا در اینجا مورد بررسی بیشتر قرار می گیرند. هدف اصلي قانون گذار از تدوين قانون مواد 147 و 148 اصلاحي ثبت، سهولت در فرایند صدور سند مالکيت است. سند مالکیت برای آن دسته از متصرفان که  برای مدتی از املاک خود بهره برداري مي نموده اند اما به دلیل موانع قانوني، امکان اخذ سند براي آنها ميسر نبوده است. لذا قانونگذار در ماده 147 موارد رسیدگی و در ماده 148 نحوه رسیدگی توسط هیئت حل اختلاف را تعیین نموده است.

ماده 147 و ماده  148 اصلاحی قانون ثبت و اعتبار سند ماده 147

ماده 147 و ماده 148 اصلاحی قانون ثبت چرا تصویب شده اند؟ از مفاد مواد مورد نظر و تبصره های آن چنین استنباط می شود که :

1. چه در مورد «اراضی زراعی و باغ ها» و چه در مورد «اعیانی احداثی بر روی زمین ها» ، تصرف ملاک به شرح زیر عمل است :

  • در مورد اعیانی احداثی بر روی زمین ها ، احداث اعیان تا پیش از تاریخ اول فروردین 1370 .
  • در مورد اراضی زراعی و باغ ها، خریداری و بهره برداری از آن ها تا پیش از تاریخ اول فروردین 1370 .

2.در مورد موضوع «تصرف بر ملک» و تعیین تکلیف آن نکات دقیقی وجود دارد. این نکات در بندهای ذیل ماده 147 آمده است. اما به طور خلاصه می توان گفت بر طبق این ماده هیئت حل اختلاف در موارد زیر اقدام به رسیدگی می نماید:

  • تقاضاهای مربوط به املاک مفروز،
  • تقاضاهای مربوط به املاک مشاع،
  • مواردی که عرصه مورد تقاضا واقف است،
  • مواردی که عرضه مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است،
  • مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا ازهم جدا می باشد،
  • مواردی که ملک مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد.

موارد تعیین تکلیف املاک مورد اختلاف

بر اساس مفاد ماده 147 قانون ثبت برای تعیین تکلیف ثبتی اعیان املاکی و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات ….. به شرح زیر تعیین تکلیف می شود:

  • در صورتی که بین متصرف و مالک توافق باشد. ابتدا تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت احراز می شود. سپس در صورت نداشتن معترض، رییس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت را خواهد داد.
  •  هر گاه انتقال اعم از رسمی و عادی به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز باشد. همچنین بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد. در این صورت ابتدا اقدام کارشناسی انجام و طی آن نقشه کلی ملک تهیه می شود. سپس قطعه مورد تصرف در آن منعکس و تصرف بلامنازع احراز می شود. اما مشروط بر این که مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد. همچنین سایر مالکین هم مراتب را تأیید کنند. در این صورت رییس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد. در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیئت حل اختلاف موضوع ماده 2 این قانون ارجاع می شود.
 رسیدگی به اشتباهات و اختلافات ثبتی
  • در مناطقی نظیر مازندران، غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم می باشند. لذا مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد. ضمن اینکه آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است. در این موارد، هیئت ماده 2 به اینگونه تقاضاها رسیدگی می نماید. در صورت احراز، و توافق طرفین، طبق بند 1 این ماده عمل می شود. والا با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد. اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه دهد، هیئت موضوع ماده 2 ، با رعایت کلیه جوانب، به موضوع رسیدگی می کند. در صورتی که هیئت، توافق طرفین را احراز و مدعی، بلامعارض باشد، مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می نماید.
  • چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد. یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رییس ثبت مقدور نباشد. همچنین در صورتی که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد.  موضوع به هیئت حل اختلاف موضوع ماده 2 این قانون ارجاع می شود.
  • در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی ، تقاضای سند رسمی دارد. در این شرایط در دو نوبت 15 روزه آگهی منتشر می شود. در صورت عدم وصول اعتراض،  صدور سند جدید بلامانع خواهد بود.
  • در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغ ها کمتر از میزان مقرر در ضوابط اعلامی باشد.

وظایف هیئت حل اختلاف

وظایف هیئت اختلاف
وظایف هیئت اختلاف

برابر مفاد ماده 148 و تبصره های ذیل آن وظايف هيئت حل اختلاف را می توان به شرح زیر مورد توجه قرار داد:

1-هيئت  حل اختلاف مکلف است ظرف 3 سال از تاريخ ارجاع پرونده، رأي خود را صادر نمايد. (تبصره يک)

2-در صورتي که اعيان به صورت کلي يا جزئي در اراضي موقوفه احداث شده باشد،

با تعيين اجرت زمين نسبت به دستور صدور سند مالکيت به صورت جزئي و يا کلي اقدام مي  کند. (تبصره 2)

3-تعيين تکليف نسبت به اعيان ايجاد شده در اراضي دولت و شهرداري (تبصره 3)

4-تعيين تکليف نسبت به املاکي که سابقه ثبت ندارند و متقاضي به عنوان مالک متصرف است. (تبصره 4 ماده)

 تعیین تکلیف ثبتی املاک فاقد سند 

5-اگر ملک در جريان ثبت بوده و سابقه تحديد حدود نداشته باشد، مطابق تبصره 4 ماده 148 اقدام مي شود. (تبصره 5)

6-در صورتي که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده باشد، بايد مطابق اين قانون با رأي هيئت، سند مالکيت به نام متصرف صادر گردد. (تبصره 6)

7-رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه مستلزم رعايت تشريفات آيين نامه استملاک اتباع خارجه در ايران است. (تبصره 7)

8-چنانچه در زمان رسيدگي معلوم شود که ملک جزو حوزه ثبتي ديگري است. (تبصره 8)

به خوبی می توان دریافت هدف قانونگذار  تعیین تکلیف مالکیت املاک خریداری شده بوده است.

یعنی بسیاری از صاحبان املاک خریداری شده که در مقام عمل متحمل هزینه هایی در ملک خود شده و از آن بهره برداری می نموده اند،

اما قانون آن ها را مالک واقعی محسوب نمی نموده است تعیین تکلیف شود.

این املاک شامل:
  • خانه های مسکونی،
  • باغ ها،
  • نسق زارعی و اراضی خارج از محدوده سهرها

بوده که فاقد سند رسمی بوده و یا با وجود داشتن تصرفات مفروزی، سند مشاعی داشته اند.

اعضای هیأت حل اختلاف

  • -یک نفر از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه،
  • -رئیس ثبت یا قائم مقام وی،
  • یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت.

محل تشکیل هیأت حل اختلاف

هیأت های حل اختلاف در هر یک از حوزه های ثبتی در محل اداره ثبت تشکیل می شود.

نحوه تشکیل جلسات هیأت

حسب ماده 17 آیین نامه، جلسات هیأت حل اختلاف با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسمیت می یابد. تصمیمات هیأت حداقل با دو رأی، معتبر و لازم الاجرا است.

برخی موارد در خصوص نحوه رسیدگی به شرح زیر می باشد:

مفروض بودن املاک

اگر محل مورد تقاضا به صورت مفروز باشد و یکی از موارد زیر محقق گردد، موضوع درصلاحیت هیأت حل اختلاف است:
الف- بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد(تصرف متصرف و متقاضی بلامنازع نباشد).
ب- در مورد تقاضای متقاضی، معترضی وجود داشته باشد.
ج- رییس ثبت قادر به اتخاذ تصمیم نباشد(حتی با وجود توافق طرفین و بلا مناز ع بودن تصرف و نبودن معترض).
د- چنانچه متصرف قادر به ارائه سند عادی مالکیت خود نباشد، هیأت با در نظر گرفتن کلیه جوانب به موضوع رسیدگی گرده و با در نظر گرفتن «توافق طرفین»، «بلا معارض بودن مدعی به» و «عدم توافق» دستور صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل می دهد.

املاک مشاع

اگر انتقال(اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز باشد. همچنین بین متصرف و مالک مشاعی توافق صورت پذیرد. و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد، اما:

الف- به سایر مالکین مشاعی دسترسی نباشد،

ب-نسبت به اقدامی که رئیس ثبت با توجه به قسمت اول و دوم بند 2 ماده 147 قانون و بندهای 1و 2و 3 ماده 33 آیین نامه انجام می دهد.

یا هر علت دیگری اعتراضی واصل شود رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیأت حل اختلاف است. هر گاه هیأت با رسیدگی های لازم و از جمله تحقیق از معتمدین محل و گواهان و مطلعین و جلب نظر کارشناس یا هیأت کارشناسان، تصرفات بلا منازع و بلا معارض متقاضی را احراز نماید. بر حسب مورد تصمیم لازم در مورد صدور سند مالکیت مشاعی یا مفروزی به نام متقاضی اتخاذ خواهد نمود.

وقف بودن عرصه

در صورتی که اعیان کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیأت با رعایت شرایط زیر دستور صدور سند مالکیت کلی یا جزئی اعیان را با قید اجرت زمین خواهد داد:
الف-موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف
ب- رعایت مفاد وقف نامه
ج- رعایت مصلحت موقوف علیهم
د-درنظر گرفتن جمیع جهات
ه- تعیین اجرت زمین

تعلق عرصه به دولت و شهرداری

در مورد آن دسته از متقاضیان که اعیان آنها کلاً یا جزئاً در اراضی دولت و شهرداری ایجاد شده است. هیأت از متقاضی و مرجع ذی ربط دعوت کرده و به موضوع رسیدگی می نماید. هر گاه واقع امر را احراز کرده و تشخیص دهد که درخواست متقاضی منطبق با قانون بوده و صاحب حق می باشد. به شرح زیر عمل می شود:

الف- تعیین اینکه متقاضی دارای واحد مسکونی می باشد یا خیر

ب- تعیین این که مساحت زمین مورد تصرف تا 250 متر مربع است یا بیشتر

ج- انتخاب کارشناس به منظور:

معاینه از محل مورد تقاضا و تعیین نحوه تصرفات متقاضی
ترسیم نقشه
انعکاس محل مورد نظر بر روی نقشه
تعیین موقعیت محل و حدود وثغور و مساحت عرصه و اعیان شماره فرعی و اصلی و بخش محل تصرف
تعیین نوعی ملک و حقوق ارتفاقی
تعیین قدمت اعیان و ارزش آن

نکات مهم در ارزش عرصه وعیان

تعیین ارزش عرصه بر اساس قیمت منطقه ای هر گاه مساحت ملک تا 250 متر مربع است. و متقاضی فاقد واحد مسکونی است. یا به قیمت عادله روز نسبت به مازاد 250 متر مربع( هر گاه مساحت ملک بیش از 250 متر مربع باشد). تعیین ارزش عرصه به قیمت عادله روز هر گاه متقاضی مالک واحد مسکونی دیگری باشد. اعم از این که مساحت زمین 250 متر یا بیشتر و یا کمتر از این مقدار باشد. کارشناس مزبور مکلف است ظرف 20 روز ضمن تنظیم صورت مجلس، نظریه خود را که باید متضمن مراتب فوق بوده و به امضای متقاضی و حاضرین رسیده باشد، به هیأت تسلیم نماید( ماده 24 و 13 آیین نامه).

د- چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی دولت یا شهرداری و قسمتی در اراضی موقوفه باشد. یا اعیان مزبور قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی در اراضی اشخاص احداث شده باشد. به نحوی که در مبحث مربوط به اراضی موقوفه توضیح داده شد عمل می شود.

ه- اعلام وصول نظریه کارشناس به شهرداری یا دولت:

دبیر هیأت حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی وصول نظریه کارشناس و نیز ادعای متقاضی را،

از حیث داشتن واحد مسکونی یا نداشتن آن به مؤسسه ذی ربط ابلاغ می کند. تذکر می دهد که نسبت به معرفی نماینده جهت شرکت در جلسه و یا ابراز نظریه اقدام نماید. و تأکید می کند که عدم حضور نماینده و یا نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیأت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود( ماده 27 آیین نامه). و- پس از انجام مراتب بالا هیأت رأی به انتقال ملک به متقاضی خواهد داد و در مورد قیمت زمین مورد انتقال به نحو زیر عمل می کند:

  • هرگاه متقاضی فاقد واحد مسکونی است و زمین مورد تصرف تا 250 متر مربع است با قیمت منطقه ای.
  • هرگاه متقاضی فاقد واحد مسکونی است و زمین مورد تصرف بیش از 250 متر مربع است تا 250 متر مربع بر اساس قیمت منطقه ای و بقیه به قیمت عادله روز.
  • هرگاه متقاضی دارای واحد مسکونی است به قیمت عادله روز
ز-اجرای رأی هیأت :

هرگاه دستگاه مربوط از اجرای رأی هیأت استنکاف نماید،

واحد ثبتی مکلف است با توجه به ماده 35 آیین نامه نسبت به اجرای رأی از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام نماید.

در مورد مناطقی نظیر مازندران

در مورد این قبیل مناطق که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد. و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است هیأت با رعایت شرایط زیر:
الف- احراز واقع
ب- احراز توافق طرفین ( متقاضی ، مالکین عرصه و اعیان سابق)
ج- احراز تصرف بلامنازع توسط کارشناس
د- نداشتن معترض؛

بر طبق بند الف ماده 147 عمل می کند؛

یعنی مراتب به رئیس ثبت ارجاع می شود تا دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت صادر نماید. هر گاه بین طرفین توافق نباشد. هیأت پس از جلب نظر کارشناس با توجه به ماده 13 آیین نامه و احراز موضوع رأی، بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل و با حفظ حقوق مالک عرصه خواهد داد.

رسیدگی به تقاضای مربوط به املاک ثبت نشده

چنانچه ملک سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک در محل مورد تقاضا متصرف باشد، هیأت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه رسمی به واحد ثبتی ابلاغ می کند. ادراه ثبت محل مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه ، ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماه 59 آیین نامه قانون ثبت مراتب را به اطلاع عموم برساند. تحدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی به صورت تحدید حدود اختصاصی انجام می شود( تبصره 4 ماده 148و ماده 147).

موارد بی اعتباری اسناد ثبتی

همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما در مواردی، اعتبار اسناد مالکیت خدشه دار شده و موجب ابطال یا اصلاح سند مالکیت می شود. از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه می کند، می توان به :

  • ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی؛
  • صدور اسناد مالکیت معارض؛
  • صدور اسناد مالکیت اشتباه؛ ثبت اراضی موات،
  • اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و  ابطال اسناد،

بنا به ضرورت اشاره کرد. ابطال و اصلاح سند مالکیت به دو صورت بدون حکم دادگاه و با حکم دادگاه صالح امکان پذیر است.

طرح دعوای ابطال سند

برای آنکه اعتبار سند ماده 147 بیش از پیش آشکار گردد لازم است نگاه دقیق تری به قانون بیندازیم. مواد 147 و 148 قانون ثبت در مورد ابطال کمیسیون مربوطه نکات قابل تأملی را مطرح می کند. از بیان بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت استنباط می شود که در نحوه اجرای این قانون امکان بروز دو نوع دعوای  حقوقی عمده متصور است که عبارتند از:

الف) اعتراض به رای هیات اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی این قانون و تقاضای ابطال آن که در راستای اجرای ماده ۱۴۷ صادر می شود.

زمان طرح دعوا همان گونه که بند ۶ این ماده گفته از تاریخ انتشار اولین آگهی موضوع انتشار رای هیات حل اختلاف می باشد.

ب) ابطال سند مالکیت صادره در اجرای مادتین ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

چنانچه ذینفع به شرح بند ۱ و در مهلت قانونی به رای صادره اعتراض ننماید،

و اداره ثبت طبق قسمت اخیر بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی، اقدام به صدور سند مالکیت نماید. نامبرده چاره ای جز طرح دعوای ابطال سند مالکیت صادره ندارد.

 مراجع صلاحیتدار جهت رسیدگی و اجرای ماده ۱۴۷

مراجع صلاحیتدار جهت رسیدگی و اجرای این قانون در قانون اصلاحی، برای تسریع در رسیدگی به پرونده ها و در صورت عدم وجود اختلافی بین طرفین و عدم نیاز به امعان و اعلان نظر قضایی، (مطابق رای  وحدت رویه شماره ۵۵۱-۲۱/۱۲/۱۳۶۹ هیات عمومی دیوان عالی کشور :

” ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب تیر ماه ۱۳۶۵ و تبصره های آن که برای مدت موقت و با شرایط معین، اجازه مراجعه متقاضی سند را به هیات های مقرر در این قانون داده است صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی کند. فلذا دعوی الزام به انتقال ملک که در دادگاههای دادگستری اقامه می شود باید مورد رسیدگی قرارگیرد. دو مرجع مختلف برای این امر در نظر گرفته شده است: رئیس یا مسئول واحد ثبتی محل  و  هیات حل اختلاف.

دعاوی ناشی از اجرای مقررات ماده ۱۴۷

۱. حکم دادگاه در صورت احراز و وجود شرایط، ابطال عملیات ثبتی انجام شده و ادامه جریان ثبتی به نفع خواهان (معترض) خواهد بود. البته در مواردی که معترض، صرفًا، مدعی حقوق ارتفاقی باشد، ادامه عملیات ثبتی با رعایت حقوق ارتفاقی وی فاقد اشکال است. اگر قبول تقاضای ثبت متقاضی و صدور سند به نام او بر مبنای توافق طرفین (یعنی مالک (فروشنده) و متقاضی (خریدار) در خصوص انتقال ملک صورت گرفته باشد، و اداره ثبت اسناد و املاک بر مبنای این رأی هیئت حل اختلاف سند مالکیت صادر کرده باشد، شخصی که ادعای حقی در آن ملک دارد می تواند با عنوان ذیل به طرفیت متقاضی ثبت، اقامه دعوا کند:

”اعتراض به ثبت ملک موضوع رأی شماره … مورخ … هیئت حل اختلاف و ابطال توافق به عمل آمده، در این خصوص به دلیل توسل به حیله و تقلب یا جعل یا وقوع اشتباه در آن یا حصول توافق بر اثر اجبار و اکراه مقوم به … ریال“

وکیل ثبتی وکیل مشاور شما

۲. اگر رأی هیئت مبنی بر ادامه عملیات ثبتی به نام متقاضی ثبت باشد؛

خواسته دعوا در برابر این تصمیم: اعتراض به ادامه عملیات ثبتی یا اعتراض به رای هیات نظارت مبنی بر صدور سند مالکیت به نام متقاضی خواهد بود.

۳. اگر رای هیئت مبنی بر صدور سند مالکیت به نام متقاضی باشد؛ خواسته دعوا در برابر این رای، درخواست ابطال سند مالکیت می باشد.

۴. اگر رأی هیئت مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال ملکی که متعلق به دولت،

شهرداری یا اداره اوقاف است و به نام متقاضی ای که متصرف کنونی ملک است صادر شده باشد؛

خواسته دعوا در برابر این رای: در وهله اول، ”اعتراض به رای هیات حل اختلاف“ می باشد، که در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی خواهد شد. {دقت شود که در اینجا عنوان دعوا باید، لزوما، اعتراض به رأی هیئت حل اختلاف باشد، نه اعتراض به ثبت} در صورت انقضای مهلت های اعتراض مقرر در بندهای ۲ و ۳، دادخواست ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت یا اوقاف یا شهرداری به نام خوانده قابل طرح است.

در مواردی، صدور حکم مبنی بر اصلاح سند مالکیت صادره می تواند مطرح شود {در خصوص حقوق ارتفاقی}. در نهایت، اگرمهلت ۲۰ روزه اعتراض منقضی شده باشد، دادخواست ابطال سند رسمی انتقال و مطالبه خسارت می تواند مطرح شود.

ویژگی های دعوای ابطال سند

مواد 147 و 148 قانون ثبت ممکن است ابطال شوند. در نتیجه موضوع اعتبار سند ماده 147 آشکار می شود.

ویژگی های دعوای ابطال سند مالکیت موضوع ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت:

1.طرح این دعوا مقید به زمان و مهلت خاصی نیست و پس از صدور سند مالکیت در هر زمانی که ذینفع اراده کند، می تواند اقدام به طرح آن نماید.

2.طرف دعوای (خوانده) مذکور فقط دارنده سند مالکیت مذکور می باشد و اداره ثبت طرف دعوا نخواهد بود چون ذینفع در قضیه نبوده و دعوا توجهی به آن اداره ندارد.

فلذا چنانچه اداره ثبت هم طرف دعوا قرار بگیرد، دادگاه باید به استناد ماده ۸۹ ناظر به بند ۴ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم توجه دعوا (رد دعوا ) صادر نماید، و نسبت به خوانده اصلی، دعوا را تعقیب کرده و حکم مقتضی صادر نماید. این دعوا به خاطراینکه اختلاف در مالکیت می باشد، از جمله دعاوی مالی بوده که خواسته آن باید تقدیم و تمبر قانونی ابطال و الصاق شود.

نکته ۱: در تمامی موارد مذکور در این نوشتار، خوانده این دعاوی، متقاضی ثبت یا شخصی است که سند مالکیت به نام وی صادر شده است؛ بنابراین طرح دعوا به طرفیت سازمان ثبت اسناد و املاک یا ادارات ثبت یا هیئت حل اختلاف ثبت صحیح نمی باشد.

دعاوی ثبتی پیچیده ترین دعاوی هستند

نکته ۲:  مال مشاع را قبل از افراز نمیتوان با حدود اربعه معین به ثبت رسانید.

(رأی شماره ۸۲۷/۲۲ مورخ ۵/۱۰/۱۳۶۹ شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور)

در عین حال، اگر کسی که از طریق هیئت حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، سند مالکیت مشاعی برای قطعه زمینی اخذ کرده باشد،

میتواند مجددا تقاضای صدور سند مالکیت مفروزی بنماید به عبارت دیگر، این شخص میتواند برای افراز سهم مشاعی خود مستقیمًا به اداره ثبت مراجعه کند.

(نظریه مشورتی شماره ۸۲۱۶/۷ مورخ ۱۹/۱۲/۱۳۷۴ اداره حقوقی قوه قضائیه)

نکته ۳: در هر مورد که راجع به مالکیت یا تحقق معامله یا اصالت مبایعه نامه عادی اختلاف و معارضه میان مالکین مشاع و طرفین باشد،

هیئت حل اختلاف، صلاحیت {ادامه} رسیدگی نداشته و رسیدگی به موضوع درصلاحیت دادگاههای حقوقی خواهد بود.

همچنین دادگاهها در رسیدگی به پرونده های مربوط مانند دعوای مالکیت به استناد مبایعه نامه عادی والزام به تنظیم سند رسمی انتقال،

چنانچه توافق طرفین را در وقوع معامله احراز کنند باید با توجه به به تراضی حاصله قرار عدم صلاحیت به شایستگی هیئت های حل اختلاف صادر کنند.

وکیل دیوان عدالت و متخصص دعاوی ثبتی

نکته ۴: صرف داشتن حکم قطعی مبنی بر الزام محکوم علیه انتقال ملک، کافی برای محکوم له در اقامه دعوای خلع ید به طرفیت متصرف آن ملک نیست.

زیرا هرچند دادنامه مذکور حاکی از حقانیت محکوم له در تملک میباشد،

اما تا زمانی که از طریق تعقیب عملیات اجرایی، سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده و ملک در دفتر املاک به نام او ثبت نشده باشد،

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک شناخته نمی شود،

و از آنجایی که در دعوای خلع ید خواهان باید دلیل مالکیت ارائه کند،

در اینجا، دلیل مالکیت وجود نداشته لذا دعوای خلع ید قابلیت استماع ندارد.

مراجعه به وکیل در مورد دعاوی ثبتی

مواد 147 و 148 قانون ثبت دارای نکات مهم دیگری نیز هستند که فرصت پرداختن به آن در اینجا وجود ندارد. در تمامی مواردی که در اجرای ماده 147 و 148 قرار است طرح دعوایی صورت پذیرد به دلیل وجود نکات حقوقی و ثبتی فراوان لازم است با افراد خبره مشورت نمایید. برای آنکه در مورد اعتبار سند ماده 147 و ماده 147 اصلاحی قانون ثبت بیشتر بدانید می توانید به کنابع مختلف ثبتی مراجعه نمایید. اما اگر پرونده دعوای ثبتی دارید که ناظر بر اعتبار سند ماده 147 می باشد بهتر است با وکلای تخصصی مشورت نمایید.

گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری آمادگی ارائه مشورت های تخصصی و قبول وکالت در دعاوی مورد نظر را دارد. برای استفاده از جلسه مشاوره حضوری و وکالت پرونده های ثبتی خود می توانید با شماره 02144096954 تماس بگیرید. برای آشنایی بیشتر گروه ما لطفاً از صفحه اصلی سایت بازدید فرمایید.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

فهرست
Call Now Button
ارسال پیام