هزینه گرفتن حکم تخلیه مستاجر
هزینه گرفتن حکم تخلیه مستاجر چه میزان است؟
تخلیه مستاجر از ملک سالهاست که به عنوان یک نگرانی ذهن مالکان را به خود معطوف نموده است. آنان از این موضوع بیم دارند که مستاجر پس از مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند. در نتیجه وقت مالک باید صرف شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه و پیگیری آن در دادگاه یا شورای حل اختلاف و شعبه اجرای احکام و … شود.
علاوه بر این مالکان از یک موضوع دیگر هم واهمه دارند. و آن هزینه گرفتن حکم تخلیه ملک است. این هزینه ها هم در بخش دادرسی و هم در بخش اعطای وکالت به وکیل معمولا مورد توجه آنان است.
مطلب مفید | حکم تخلیه مستاجر فوری
در مقاله حاضر تا حدودی به این موضوع خواهیم پرداخت. ضمن اینکه بی مناسبت نیست در مورد تخلیه ملک استیجاری و روند قانونی آن نیز نکاتی را مطرح خواهیم نمود. پس با ما همراه باشید.
حکم یا دستور تخلیه ؟
بسیاری از افراد نمیدانند برای تخلیه مستاجر آیا باید بدنبال گرفتن دستور تخلیه باشند یا حکم تخلیه؟ در اینجا بد نیست خیلی خلاصه و ساده بگوییم حکم تخلیه را دادگاه صادر میکند و بیشتر در مورد املاک تجاری باید به سراغ دادگاه برویم. پس اگر ملک استیجاری ملک مسکونی است، بهتر است به شورای حل اختلاف مراجعه نماییم.
اما اگر بخواهیم دقیقتر این تفاوت را معنا کنیم باید گفت دستور تخلیه ملک در موارد زیر صادر میشود:
- قرارداد مالک و مستاجر به صورت کتبی نوشته شده باشد.
- قرارداد اجاره از نوع اسناد عادی باشد.
- مدت زمان اجاره در قرارداد مشخص شده باشد.
- قرارداد دارای دو نسخه بوده و در هر دو امضای مالک و مستاجر وجود داشته باشد.
- قراردادها دارای امضای شاهد باشد.
- مبلغ اجاره در قرارداد ذکر شده باشد.
تفاوت های بیشتر میان حکم و دستور تخلیه
دستور تخلیه ملک توسط شورای حل اختلاف صادر میشود. اما حکم تخلیه با تشریفات قانونی بوده و توسط دادگاه صادر میشود. حکم تخلیه برای املاکی صادر میشود که دارای اجاره نامه رسمی بوده و در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است. در حکم تخلیه، قاضی درباره منافع ملک که مستاجر در این مدت استفاده کرده نیز اظهار نظر میکند. اما دستور تخلیه ملک چنین نیست. در واقع دستور تخلیه، فقط برای تخلیه مستاجر در یک زمان مشخص است. و عملا به موارد دیگر مثل اجاره معوقه و یا اجرت المثل دوران تمام شدن قرارداد کاری ندارد.
تفاوت دیگری که میان دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد این است که حکم تخلیه برای تمامی اماکن تجاری و مسکونی صادر میشود. ولی دستور تخلیه فقط برای اماکن مسکونی صادر میشود. هر قرارداد ملک تجاری که دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه است باید در دادگاه مورد رسیدگی قرار بگیرد و حکم تخلیه در مورد آن صادر شود.
در حال حاضر دو قانون برای روابط موجر و مستاجر وجود دارد، یکی قانون سال 1356 و دیگری قانون سال 1376 است. با توجه به اینکه هنوز قرارداد برخی املاک تجاری مربوط به قبل از تصویب قانون 1376 است، لذا قانون 1356 هنوز هم معتبر است.
فرایند گرفتن حکم تخلیه مستاجر
وقتی مستاجر بنا به دلایلی باید از ملک استیجاری بیرون رود یا خانه را تخلیه کند، مالک باید اقداماتی را انجام دهد. در اینجا این اقدامات را بطور خلاصه بازگو خواهیم نمود:
1.ارسال اظهارنامه
اولین اقدام پیش از آنکه بخواهیم بدنبال طرح دادخواست علیه مستاجر باشیم، مراجعه به یک دفتر خدمات قضایی و ارسال اظهارنامه برای مستاجر است. در متن اظهارنامه باید به قرارداد فی مابین و دلیل درخواست از مستاجر برای تخلیه اشاره نموده و طی آن از وی درخواست شود ملک را ظرف یک هفته تا حداکثر یک ماه تخلیه نماید. در غیر این صورت از طریق قانون اقدام خواهد شد.
البته متن اظهارنامه را باید از قبل نگارش نمود. و در مراجعه به دفتر خدمات قضایی فایل آن را به متصدی دفتر ارائه نمود.
برای انجام این کار میتوانید از وکیل ملکی و یا فرد خبره کمک بگیرید.
2.تنظیم دادخواست
چنانچه مستاجر در مهلت مقرر حاضر به تخلیه ملک نشد، در گام بعد باید دادخواستی را تحت عنوان دادخواست تخلیه ملک استیجاری نگارش و تنظیم نمود. در متن دادخواست باید با دلیل موجه برای تخلیه ملک مورد اشاره و استناد مالک قرار گیرد.
بعد از تنظیم دادخواست ، دادخواست به ضمیمه اظهارنامه، مدارک مالکیت ، اجاره و مدارک هویتی تحویل متصدی دفتر خدمات قضایی میشود.
3.ارسال دادخواست به مرجع رسیدگی کننده
بعد از ثبت دادخواست در سامانه عدل ایران، برای خواهان یا مالک ملک استیجاری، پیامکی ارسال میشود و ثبت دادخواست را اطلاع رسانی میکند. در روزهای بعد نیز ارجاع پرونده به شعب رسیدگی کننده ارساطلاع رسانی خواهد شد.
مرجع رسیدگی کننده کیست؟
همانطور که پیش از این گفتیم، اگر ملک مورد مناقشه، تجاری باشد ، پرونده به دادگاه
عمومی حقوقی واقع در حوزه ای که ملک در آن قرار دارد، ارجاع میشود.
اما اگر ملک مورد نظر مسکونی باشد پرونده به شورای حل احتلاف ارجاع خواهد شد.
اولویت رسیدگی به پرونده
مراجع قضایی معمولاً پرونده‌های مربوط به تخلیه ملک را بدون نوبت رسیدگی میکنند. در روز رسیدگی طرفین در محل حاضر میشوند و دلایل خود را برای اقدام خود بیان میکنند. یعنی موجر درخواست خود را برای تخلیه مستاجر مستند به قرارداداجاره و علت تخلیه عنوان میکند. مستاجر نیز باید اعلاک کند چرا حاضر به تخلیه ملک نیست.
مرجع مورد نظر بعد از رسیدگی حکم لازم را صادر خواهد نمود.
صدور ابلاغیه برای تخلیه ملک
بعد از آنکه رای تخلیه صادر شد، ابلاغیه اخطار برای تخلیه ملک ظرف 72 ساعت برای مستاجر ارسال میشود. مستاجر باید در زمان مقرر، حکم تخلیه را اجرا کند. البته مستاجر میتواند به حکم مربوطه اعتراض کند. در این صورت زمان تخلیه ملک ممکن است به عقب بیفتد.
اجرای حکم اجرائیه و تخلیه ملک
اگر به هر علت مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر باید با حکم صادره به شعبه اجرای احکام برود و اجراییه آن را دریافت نماید.
به محض صدور اجرائیه، هیچ زمانی برای تخلیه ملک به مستاجر داده نمی‌شود. همچنین ممکن است مستاجر از باز کردن در نیز خودداری کند. به همین دلیل میتوان با حکم اجرائیه به کلانتری محل مراجعه کرد از ماموران خواست تا با باز کردن در خانه، مستاجر را ملزم به تخلیه کنند.
حکم تخلیه فوری
گاهی شنیده میشود که در مواردی گفته میشود میتوان خارج از چارچوب قانونی و به فوریت حکم تخلیه را اخذ نمود. باید در این مورد گقت همه تشریفاتی که به آن اشاره کردیم برای تخلیه ملک باید طی شود. بنابراین امکان اینکه بتوان ظرف چند ساعت یا چند روز موفق به دریافت حکم تخلیه و اجرای آن شد تقریبا غیر ممکن است.
البته وقتی دستور تخلیه را شورای حل اختلاف صادر میکند معمولا ظرف یک تا دو هفته امکان گرفتن دستور تخلیه وجود دارد. اما اگر دادگاه بخواهد حکم تخلیه را صادر کند معمولاً این فرایندچند ماه طول خواهد کشید.
امکان مراجعه حضوری به شورای حل اختلاف
گاه موجر میتواند به صورت حضوری به شورای حل اختلاف مراجعه و دادخواست تخلیه ملک را تقدیم شعبه کند. شورای حل اختلاف نیز در اسرع وقت به آن رسیدگی کرده و ممکن است ظرف یک هفته دستور تخلیه مستاجر را صادر کند.
تفاوت رای شورا با دادگاه
باید دانست هر گاه دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود، رای شورا قابل اعتراض نیست. لذا مستاجر نمی‌تواند به آن اعتراض کند. به همین دلیل فورا اجرا میشود. در این شیوه شورا 3 روز به مستاجر مهلت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند. البته در صورت تقاضای وی، ممکن است شورا تا حداکثر 1 ماه به او مهلت دهد.
مهلت دریافت حکم تخلیه دادگاه
گرفتن حکم تخلیه مستلزم طی تشریفات قضایی و مراجعه به دادگاه است. از آنجا که امکان مراجعه اولیه به دادگاه نیست و دادخواست از طریق دفتر خدمات قضایی به دادگاه ارجاع میشود و دادگاهها نیز با انبوهی از پرونده های تخلیه ملک مواجه هستند لذا معمولاً دادخواست مورد نظر در نوبت رسیدگی قرار میگیرد. با توجه به حجم پرونده هایی که در شعبه مورد نظر وجود دارد معمولا از زمان تقدیم دادخواست به دفتر خدمات قضایی تا صدور رای نهایی ممکن است چند ماه زمان ببرد.
مطلب مفید | تخلیه با اجاره نامه عادی
ضمن اینکه حکم صادره از سوی دادگاه بدوی قابل اعتراض است و پرونده باید به دادگاه تجدید نظر ارسال شود. در نتیجه این فرایند موجب طولانی شدن زمان صدور رای نهایی و قطعیت آن میشود.
چنانچه ملک تجاری باشد مدت زمان بیشتری پرونده تخلیه ملک به طول می‌انجامد.
علل شایع برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر
اتمام مدت و دوره اجاره
مهمترین و شاید اصلی ترین علت مراجعه مالکین به مرجع قضایی برای تخلیه مستاجر، پایان یافتن مهلت اجاره و عدم تخلیه ملک از طرف مستاجر است.
در این موارد مشاوره با وکیل تخلیه ملک میتواند به مالکان برا طی مراحل درست تخلیه ملک کمک کند.
عدم پرداخت مبلغ اجاره
یکی دیگر از موارد مهم برای گرفتن حکم تخلیه، پرداخت نکردن اجاره است. اگر مستاجر به مدت 3 ماه از پرداخت اجاره بها خودداری کند، موجر میتواند با پرداخت هزینه گرفتن حکم تخلیه توسط وکیل، مستاجر خود را بیرون کند.
انتقال ملک به دیگری
اگر در قرارداد شرط شده باشد مستاجر حق ندارد ملک استیجاری را به دیگری اجاره دهد و در صورت تخلف باید ملک را تخلیه کند، در صورت این نوع تخلف، میتوان حکم تخلیه ملک را با پرداخت هزینه، دریافت کرد.
استفاده نامشروع از ملک
هر گاه مستاجر اقدامات نامشروع و نادرست را از ملک مورد اجاره بنماید، امکان گرفتن حکم تخلیه پیش از اتمام قرارداد اجاره وجود دارد. البته موجر باید بتواند این قضیه را با دلایل و مستندات اثبات نماید.
نقش وکیل در تخلیه ملک اجاره ای
نقش وکیل و اقدامات وی میتواند به قرار زیر باشد :
- تنظیم بموقع اظهارنامه و دادخواست
- جمع آوری مدارک و مستندات
- حضور بموقع و موثر در دادگاه
- انتخاب روش و شیوه درست دفاع از حقوق موکل در فرایند دادرسی
- اثبات ادعای موکل خود
- گرفتن رای مناسب
هزینه گرفتن حکم تخلیه توسط وکیل
بیشترین هزینه ای که خواهان پرونده باید در دعوای تخلیه ملک بپردازد، هزینه گرفتن وکیل برای تخلیه ملک می باشد. هزینه های دادرسی رقم قابل توجهی نخواهد بود.
هزینه وکیل در پرونده تخلیه ملک تجاری بطور معمول بدلیل سختی کار بیشتر از هزینه گرفتن حکم تخلیه ملک مسکونی است.
چنانچه پرونده در دادگاه مورد رسیدگی قرار بگیرد بدلیل طولانی شدن روند رسیدگی باز هم هزینه وکیل در قیاس با پرونده هایی که در شورای حل اختلاف مورد رسیدگی قرار میگیرد بیشتر است. بنابراین امکان اینکه رقم ثابتی را بتوان برای دعاوی تخلیه عنوان کرد تقریبا غیر ممکن است. لذا وکیل در مورد هر پرونده بدلیل پیچیدگی منحصر به فرد همان پرونده تصمیم میگیرد.
توقف حکم تخلیه
زمانی که دادگاه حکم تخلیه را صادر میکند، 72 ساعت به مستاجر فرصت تخلیه می‌دهد. شورا نیز در ابتدا چنین مهلت زمانی را مقرر میکند که با توجه به درخواست مستاجر ممکن است این مهلت تا 10 روز یا 1 ماه نیز تمدید شود. اما در قانون راهکارهایی وجود دارد که میتوان با استناد به آن حکم تخلیه را متوقف کرد. مانند اینکه مستاجر قرارداد را به صورت شفاهی تمدید کرده باشد یا اینکه حکم تخلیه اصالت نداشته باشد. بنابراین در چنین شرایطی، مستاجران نیز می‌توانند از اقدامات وکیل تخلیه ملک استفاده کرده و حکم تخلیه را متوقف کنند.
چرا باید برای تخلیه مستاجر وکیل گرفت؟
دعوای موجر و مستاجر بسیار دعوای پردردسر و ناراحت کننده ای است. بنابراین اگر روند دادرسی هم طولانی شود و اختلافات موجر و مستاجر و خدای نخواسته لج و لجبازی مستاجر تداوم پیدا کند این دعوا میتواند برای موجر نگران کننده باشد.
از طرفی بسیار مهم است که نوع دعوا به ما بگوید چگونه و از چه طریقی پرونده را پیش ببریم که زودتر به نتیجه برسیم .از اینرو پیشنهاد میشود در اینگونه پرونده ها حتما با وکیل متخصص مشورت نماییم و برای خود هزینه های اضافی ایجاد نکنیم.
نمونه دادخواست تخلیه
خواسته یا موضوع و بهای آن : تقاضای صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره به لحاظ اتمام مدت اجاره به شرح متن با احتساب کلیه خسارات ناشی از عدم تخلیه به موجب قرار داد شماره ….. و هزینه های دادسی
دلایل و منضمات دادخواست(مدارک): سند مالکیت، فتوکپی مصدق سند اجاره عادی شماره ….
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه عمومی ….
سلام علیکم
با عرض ادب و احترام
- به موجب یک جلد سند مالکیت به شماره پلاک ثبتی …. بخش ….. اینجانب ……….. مالک شش دانگ یک باب آپارتمان مسکونی به مساحت ……… متر مربع در استان تهران …………. می باشم.
- به موجب قرارداد اجاره به شماره …… منعقده در تاریخ ……. به مدت یکسال لغایت تاریخ ………. در ……………. منافع ملک به خوانده اجاره داده شد.
- با توجه به انقضای مدت اجاره در تاریخ ……………. آقای ……… از تخلیه ملک بنده امتناع می نماید علی هذا با تقدیم این دادخواست از محضر جناب عالی تقاضای تخلیه ملک مذکور را استدعا دارم.
با احترام امضا
