اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند چه باید کرد؟

اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند چه باید کرد؟

با مستاجری که خانه را تخلیه نکند چه باید کرد؟

یکی از مهمترین سوالات کاربران در مورد املاک استیجاری آن است که اگر مستاجر، خانه ای را که اجاره کرده و موعد قراردادش نیز پایان یافته ، تخلیه نکند ، چه باید کرد؟

به موجب ماده 494 قانون مدنی عقد اجاره جزء عقود موقت است و با پایان یافتن مهلت قرارداد، پایان می یابد. ماده مذکور مقرر میدارد :

«عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف میشود. واگر پس از انقضاء آن ، مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود. اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد. مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید».

پس معلوم میشود قانونگذار ، بعد از پایان قرارداد اجاره ، هیچ حقی را برای مستاجر قائل نیست . از اینرو قانونگذار هیچگاه از مستاجریکه بعد از اتمام قرارداد اجاره حاضر به ترک خانه یا ملک استیجاری نیست، حمایت نمیکند.

با وجود این موضوع هنوز هم بسیاری مستاجران بعد از پایان قرارداد اجاره به بهانه پیدا نکردن خانه مناسب خانه ای را که اجاره کرده اند ترک نمیکنند و بدین وسیله موجر را به دردسر میاندازند.

اگر مستاجر بعد از اتمام قرارداد اجاره ، خانه را تخلیه نکند، مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، موجر میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف با تقدیم دادخواست دستور تخلیه را دریافت کند. در این صورت از طریق واحد اجرای احکام و با همکاری مامورین انتظامی نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

در این مقاله قصد داریم در مورد موضوع اجاره ملک و عدم تخلیه آن و اقداماتی که موجر میتواند انجام دهد، نکاتی را مطرح و از حقوق طرفین قرارداد اجاره بیشتر بگوییم.

درخواست تخلیه اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند

برای آنکه موجر علیع مستاجر خود وارد دعوای تخلیه ملک شود باید دلایل قانع کننده ای به مرجع قضایی ارائه دهد. مهمترین دلایل میتوانند موارد زیر باشند :

• مدت اجاره منقضی شده باشد.
• مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
• مستاجر از محل اجاره برای انجام اقدامات خلاف قانون و شرع (فساد ، توزیع مواد مخدر و …) استفاده کند.
• مستاجر ملک را بدون هماهنگی با موجر به فرد دیگری اجاره داده باشد.
• اقدامات مستاجر در ملک استیجاری برخلاف شرایط قرارداد اجاره باشد.

مطلب مفید | وکیل دستور و حکم تخلیه

در این موارد موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل ملک‌ ، درخواست صدور دستور تخلیه را بنماید.

و در مورد انقضای مهلت اجاره ، موجر میتواند برای تخلیه ملک به استناد ماده 3 قانون مالک و مستاجر سال 1376 و آیین ‌نامه اجرای آن ، درخواست تخلیه بدهد. در این صورت ، تخلیه ملک ظرف یک هفته (در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ‌ثبت و در اجاره با سند عادی توسط مرجع قضایی یا همان شورای حل اختلاف) انجام خواهد گرفت. اما چنانچه ملک اجاره داده شده ، تجاری و دارای حق سرقفلی باشد باید برای گرفتن حکم تخلیه به دادگاه مراجعه نمود.

روند تخلیه در قرارداد اجاره عادی

اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند ، چنانچه قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک از شورای حل اختلاف دستور فوری بگیریم. البته تفاوتی میان  قراردادی که به صورت دستی و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. با این وجود شرایط یک قرارداد باید در آنها رعایت شده باشد.

مطلب مفید | عرف زمان تخلیه مستاجر

در دادخواست تخلیه باید اطلاعات هویتی مالک و مستاجر و آدرس هر یک نوشته شود. همچنین دلیل درخواست تخلیه ذکر شود. قرارداد اجاره نیز باید پیوست دادخواست شود.

با دریافت دادخواست و در صورت صحت ادعای موجر ، دستور تخلیه صادر و مستاجر باید ظرف یک هفته محل را تخلیه نماید.

چنانچه مستاجر ادعای هر گونه حقی در این ارتباط دارد برابر ماده 5 قانون سال 76 ، می‌تواند دادخواست بدهد اما قبل از آن باید دستور تخلیه را اجرا نماید.

روند تخلیه در قرارداد اجاره رسمی

متاسفانه به رغم اینکه تصور میشود به فرض تنظیم قرارداد اجاره رسمی ، زمان تخلیه ملک کوتاهتر است ، باید گفت قضیه کاملاً برعکس است و این روند زمان بیشتری را به خود اختصاص میدهد.

مطلب مفید | نمونه اظهارنامه تخلیه ملک

زیرا با صدور دستور تحلیه ، مستاجر حق تجدید‌نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه نمود. در چنین شرایطی مستاجر  مدت 10 روز مهلت اعتراض خواهد داشت. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود موجر میتواند مستاجر را مجبور به تخلیه نماید.

تکلیف خسارت وارده به محل اجاره

هر گاه خسارتی به مورد اجاره از سوی مستاجر وارد آمده باشد یا او اجاره‌ بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد، موجر نمی‌تواند شخصاً این مبلغ را از ودیعه‌ای که دست موجر است کم کند. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعا به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم نماید.

در این صورت دایره اجرا تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند و منتظر میماند تا پس از صدور رای دادگاه ، مطالبات موجر را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.

تفاوت قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره

اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند ، دو قانون که طی سالهای 1356 و 1376 به تصویب رسیده اند، برای طرح دعوی حاکمیت دارند. بنابراین با توجه به تاریخ انعقاد هر نوع قرارداد اجاره ، یکی ازاین دو قانون حاکمیت اصلی بر دعوی خواهد داشت.

قوانین سالهای 1356 و 1376 در موضوعات گوناگون بویژه در دو نوع نگرش به املاک استیجاری تجاری ( حق سرقفلی، حق کسب و پیشه ) تفاوت های اساسی از نظر طرح دعوا دارند.

همیشه در دعاوی موجر و مستاجر باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد 12 لغایت 17 قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (فقدان گواهی 2 نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.

اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 وفق مقررات مواد 2 ٬ 3 و 4 قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.

مطلب مفید | آشنایی با وکیل خانه و ملک با تجربه

تقاضای تخلیه در چه شرایطی امکان پذیر است؟

قانون حاکم بر تخلیه ملک مسکونی ماده 2 قانون موجر و مستاجر سال 1376 و ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف می باشد، براساس این قانون ، در صورتی می‌توان  دستور تخلیه مستاجر را از شورای حل اختلاف اخذ نمود که شرایط ذیل محقق باشد.

• انقضای مدت اجاره
• وجود اجارنامه مکتوب در دونسخه
• دوشاهد ذیل اجاره نامه را امضاء کرده باشند .

در غیر اینصورت باید با مراجعه به دادگاه ، نسبت به حکم تخلیه مستاجر اقدام نمود. مثلا چنانچه اجاره به صورت شفاهی تمدید شده باشد دیگر نمی توان نسبت به دستور تخلیه اقدام نمود.

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند

اگر مستاجر خانه را تخلیه نکند ، مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه ملک مسکونی ، شورای حل اختلاف است. اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود.

بر اساس مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌طرفیت دوایر ، سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن ، دادگاه محل خواهد بود.

اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر

در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر به تعداد روزهایی که خارج از قرارداد، ملک در اختیار مستاجر باشد، مالک می‌تواند مبلغی را به عنوان اجرت المثل مطالبه نماید.
معمولا در قراردادهای اجاره به این مورد اشاره شده است که میزان مبلغ اجاره بعداز اتمام قرارداد چقدر است بنابراین رسیدگی به این مورد براساس قرارداد بین موجر و مستاجر انجام می‌شود. اما در صورتی که در قرارداد آنها به این مورد اشاره نشده باشد، دادگاه از کارشناس رسمی دادگستری می‌خواهد که اعلام نظر نماید و مبلغی را تعیین کند.

آیا مالک حق دارد مبلغی را به عنوان خسارت یا بدهی از ودیعه مستاجر کم کند؟

ممکن است موجر مدعی وارد شدن خسارت به ملک خود توسط مستاجر باشد . یا بدهی پرداخت قبوض و شارژ ساختمان وجود داشته باشد. در این موارد، مالک یا موجر نمی تواند شخصا مبالغ را از ودیعه کم کند. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان را به میزان مبلغ مورد ادعای خود به مرجع قضایی صالح تقدیم کند. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند. تا پس از صدور رای دادگاه، مطالبات را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.

تشخیص قانون حاکم بر قرارداد

براساس اینکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین اماکن استیجاری می باشد در حکم و روند رسیدگی دادگاه تاثیرگذار است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد . چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد و مقرارت شکلی قرارداد رعایت شده باشد ، مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 و قانون مدنی میباشد .
معمولا قراردادهای اجاره در سال‌های اخیر تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ می باشد . طبق مقررات مواد ۲ ، ۳ و ۴ قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت، صادر و توسط ضابطین قوه قضاییه دستور اجرا ، عملی خواهد شد.

مستاجر در چه مواردی حق دارد درخواست فسخ اجاره نامه را بکند؟

( ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲، ماده ۱۲قانون سال ۵۶، و قانون مدنی)

۱-درصورتی که ملک مسکونی وصف مورد نظر در اجاره نامه را نداشته باشد.

۲-در طول اجاره عیبی در ملک مسکونی بوجود آید که ملک قابلیت استفاده را نداشته باشد و رفع عیب هم ممکن نباشد.

۳- در صورتی که در اجاره نامه برای مستاجر با شرایطی حق فسخ گذاشته شده باشد و اون شرایط بوجود آید و مستاجر محق در فسخ می­شود.

۴-در صورتی که مستاجر فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ کنند.

۵-ملک مسکونی در حال خراب شدن باشد و تعمیر آن ممکن نباشد.

۶-ملک مسکونی در حال خرابی بوده و برای بهداشت مضر باشد.

در چه مواردی طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد؟

۱-موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد (ماده ۴۷۶ ق.م).

۲-عیبی در ملک باشد(ماده۴۷۸)

۳-تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر می­تواند اجاره را فسخ کند.(۴۸۵)

۴-بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستأجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود او می­تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

۵- اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.

نکته:  ارتباط با ملک مورد اجاره فرقی نمی­کند که آن ملک مسکونی باشد یا تجاری ،  در هر دو مورد شرایط فسخ برای مستأجر یکسان است . در ماده ۶ قانون سال ۶۲ که مختص به اجاره املاک مسکونی است موارد فسخ توسط مستأجر بیان شده و در ماده ۱۲  قانون سال ۵۶ که مربوط به اجاره املاک تجاری است به این موضوع پرداخته است.

در چه مواردی موجر می­تواند درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید؟

مطابق با ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲، موجر محل مسکونی نیز همانند موجر محل تجاری ( مطابق با ماده ۱۳ قانون سال ۵۶ ) در موارد زیر می تواند فسخ قرارداد اجاره و نهایتاً  تخلیه مستأجر از دادگاه  بخواهد :

• در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد ولی با این وجود کلا یا جزئا آن را به دیگری واگذار کند برای مثال خانه ای را که برای سکونت خود اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد.
• در صورتی که مستأجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی عملا آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.
• در صورتی که موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد که درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
• درصورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور و جهت مقصود در اجاره نامه استفاده کند. برای مثال مستأجر خانه را برای سکونت خود و خانواده­اش اجاره کند اما عملاً آن را تبدیل به کارگاه فرش کند.
• درصورتی که مستأجر تعهد کرده باشد اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت کند ولی تخلف کند.
• در صورتی موجر ملک را برای سکونت خود یا خانواده­اش نیاز داشته باشد.(ماده۱۴ قانون سال ۵۶).

آیا دادگاه میتواند حکم تخلیه ملک مسکونی را به نفع موجر صادر نکند و مستاجر به سکونت خود در آن محل ادامه دهد؟

مطابق ماده ۹ قانون ۶۲ ممکن است به دلیل کمبود مسکن ، دادگاه تخلیه ملک مسکونی توسط موجر را باعث عسر و حرج مستاجر بداند . در این مورد دادگاه می تواند به مستاجر مهلت بدهد. البته درصورتی که باعث عسر و حرج خود موجر نباشد.

 دعوای تخلیه ملک مسکونی چه نوع دعوایی است مالی یا غیرمالی؟

دعوای غیرمالی اعتباری می­باشد.

هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک مسکونی چقدر می­باشد؟

در ابتدای طرح دعوا برابر دعاوی غیرمالی حدودا ۱۵۰ هزار تومان می باشد .