عدم تحویل ملک و نحوه شکایت ، اظهارنامه و تامین دلیل

عدم تحویل ملک و نحوه شکایت ، اظهارنامه و تامین دلیل

عدم تحویل ملک توسط فروشنده

از جمله مشکلاتی که بعد از انعقاد قراردادهای خرید و فروش و یا ساخت ساز املاک مسکونی ایجاد میشود، عدم تحویل ملک توسط فروشنده یا سازنده بنا است. از این رهگذر معمولاً دعاوی متعدد در مراجع قضایی مطرح و پرونده های زیادی مفتوح و تحت رسیدگی قرار میگیرد.

دعوای الزام به تحویل ملک توسط فروشنده و سازنده از قراردادهای فروش و یا ساخت ملک میان فروشنده با خریدار در قالب قرارداد بیع و یا میان سازنده و مالک در قالب قرارداد ساخت و ساز آغازمیشود.

مطلب مفید | خرید خانه و نکات آن

اما یا از همان ابتدا یا در انتهای کار همه چیز خوب پیش نمیرود و فروشنده یا سازنده به هر دلیل عمدی یا غیر عمدی نمیتواند به تعهد خود مبنی بر تحویل ملک در موعد مقرر اقدام کنند. در نتیجه اختلاف میان طرفین قرارداد ایجاد و رفته رفته تشدید شده و نهایتاً منجر به طرح شکایت در دادگاه میشود.

در این موارد مشاوره با وکیل ملکی می تواند از طرح دعوی و شکایت در محاکم قضایی پیشگیری نماید و جلوی خسارتهای بیشتر را بگیرد. بویژه اگر از همان ابتدا وکیل متخصص وارد عمل شود و نسبت به تنظیم قرارداد عمل نماید و شروط کافی را در آن بگنجاند میتواند سرنوشت قرارداد را تغییر دهد.

 برای آنکه در گرداب قراردادهای نادرست ملکی نیفتیم و تحت شرایط مناسب قراردادهای ملکی اعم از خرید و فروش یا ساخت و ساز را تنظیم نماییم و از سود حاصل از آن بهره مند شویم بهتر است از ابتدا با وکیل ملکی مشاوره نماییم و در صورت لزوم او را در همه جلسات ، با خود همراه سازیم.

در این مقاله قصد داریم به شما بگوییم موضوع عدم تحویل ملک توسط فروشنده یا سازنده از کجا آغاز میشود و در مسیر خود با کدام چالش ها همراه خواهد بود. برای درک بهتر این موضوع میتوانید با ما همراه شوید و شناخت بیشتری نسبت به موضوع کسب نمایید.

تنظیم قرارداد و عدم تحویل ملک توسط فروشنده یا سازنده

در قرارداد خرید و فروش ملک یا قرارداد بیع معمولاً طرف فروشنده یا سازنده متعهد میشود در تاریخ معین ملک را در ازای دریافت مبلغ قرارداد یا ثمن معامله ، به خریدار تحویل دهد. همچنین در تاریخ مشخص در دفترخانه حاضر شود و ملک را به خریدار منتقل نماید. یا اصطلاحاً سند بزند.

از طرف دیگر، خریدار نیز متعهد میشود مبلغ قرارداد را در تاریخ معین به فروشنده پرداخت کند.

اما ممکن است خریدار همه پول یا بخش بیشتر آن را بپردازد اما فروشنده در دفترخانه حاضر نشود و ملک را به نام خریدار منتقل نکند. در اینگونه موارد، خریدار می تواند از دادگاه تقاضای الزام مالک به تخلیه و تسلیم مبیع را داشته باشد.

در این موارد خریدار باید وقوع معامله و تسلیم ثمن(پول) به فروشنده را اثبات کند. لذا قرارداد تنظیمی میان خریدار و فروشنده و اسناد و یا رسیدهای بانکی دال بر پرداخت پول یا ثمن معامله میتواند بسیار ارزشمند باشد.

در ارتباط با اینکه آیا فروشنده مرتکب تخلف شده است یا خیر، در وهله اول، قرارداد همه چیز را روشن میکند. به عنوان مثال اگر در قرارداد بطور شفاف تعهدات فروشنده را ذکر کرده باشد ، توسل به آن میتواند همه چیز را به نفع خریدار تمام کند. ضمن اینکه اگر رسیدهای پرداخت پول نیر در دست خریدار باشد میتواند گویای وقوع معامله و تعهدات فی مابین باشد.

البته عدم ذکر تاریخ در قرارداد نیز مانع از طرح شکایت نمیشود. اگرچه در این موارد خریدار دردسرهای بیشتری را متحمل شود تا بتواند اثبات کند فروشنده به تعهدات خود عمل نکرده است.

در اینگونه موارد چنانچه الزام به تسلیم ملک یا الزام به ایفای تعهد امکان پذیر نباشد، خریدار میتواند متوسل به حق فسخ شود و دادخواست فسخ قرارداد را تسلیم دادگاه نماید. که در این موارد باز هم نقش وکیل ملکی میتواند بسیار حائز اهمیت باشد.

طرح دعوای الزام به تحویل ملک به دلیل عدم تعهد فروشنده

وقتی بحث قرارداد خرید و فروش یا ساخت و ساز مطرح میشود همواره این خطر وجود دارد که تعهدات طرفین، صورت عملی نگیرد. به عبارتی شاهد عدم تحویل ملک توسط فروشنده یا سازنده باشیم.

در این موارد چاره ای برای متضرر یعنی خریدار(در قرارداد خرید و فروش) یا مالک(در قرارداد ساخت و ساز) نمی ماند تا اقدام به طرح دعوی کند.

در عقد بیع ، دعوای الزام به تحویل ملک زمانی مطرح میشود که فروشنده از تعهد خود نسبت به تحویل ملک، خودداری کرده باشد. بنابراین از منظر قضایی ، خواهان دعوای الزام به تحویل ملک ، خریدار و خواندهٔ این دعوا، فروشنده است.

قبل از طرح دعوی، بهتر است خوانده طی یک اظهار نامه از فروشنده درخواست کند که ملک را تحویل دهد.

خواهان برای طرح دعوی باید دادخواست خود را نگارش نموده و آن را به دفتر خدمات قضایی تقدیم کند. دادخواست در موعد مقرر در دادگاه محدوده قضایی محل ملک مطرح و مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

چنانچه برای دادگاه حقانیت خواهان یا خریدار ملک احراز شود رای دادگاه مبنی بر الزام خوانده به تحویل ملک صادر خواهد شد. با قطعیت رای ، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام می رود. در اجرای احکام مهلتی به فروشنده داده میشود تا نسبت به انتقال ملک به نام خریدار اقدام کند.

شخص ثالث و تصرف ملک

در مواردی ممکن است ملک مورد مناقشه در اختیار شخص ثالث باشد. شخص ثالث چنانچه هیچگونه قرارداد معتبری در ارتباط با ملک تحت تصرف و مورد مناقشه نداشته باشد، تصرف او در حکم غصب است. لذا برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدام و دادخواست دیگری نیست.

اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد باید ظرف یک هفته به دادگاه مراجعه کند. چنانچه ظرف ١۵ روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح، قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه، ملک به خریدار تحویل داده می شود.

وجه التزام و مطالبه خسارت عدم تحویل ملک

در قراردادهای خرید و فروش یا ساخت و ساز معمولاً رایج است که مبلغی به عنوان وجه التزام بابت خسارت تاخیر تسلیم در قرارداد درج میشود. بدین ترتیب چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر ملک را تحویل ندهد، بابت دیرکرد تحویل ملک، متعهد به پرداخت مبلغ معین خسارت شود.

چنانچه مبلغ خسارت در قرارداد تعیین نشده باشد، خریدار دردسر بیشتری دارد. وی میتواند با تنظیم دادخواست طلب خسارت نماید. در این صورت قرار ارجاع به کارشناس صادر میشود. تا خریدار به حق خود برسد.

صدور دستور موقت

دستور موقت در اموری صادر می شود که رسیدگی به آنها فوریت دارد. یعنی کارهایی که باید خارج از نوبت و مهلت، تکلیف آنها معلوم شود.البته نمی‌توان برای فوریت موضوع، معیار دقیقی بیان نمود. زیرا در مورد هر پرونده، شرایط ممکن است به کلی متفاوت باشد.

اگر فکر می کنید فروشنده بعد از آنکه ملک را به شما فروخته است به فکر این است که آن را به شخص دیگری نیز بفروشد یا هر اقدام دیگری انجام دهد که تملک و تحصیل ملک توسط شما را به خطر بیندازد یا اقدام به عدم تحویل ملک کند می توانید از شیوه های فوری آیین دادرسی استفاده کنید مانند تامین خواسته یا دستور موقت.

درخواست صدور دستور موقت را می توانید قبل از آنکه دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید، به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم کنید و تا بیست روز بعد فرصت دارید تا دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید.

اگر دادگاه فوریت موضوع را تشخیص دهد می تواند بدون ابلاغ به خوانده دستور اجرای دستور موقت را صادر کند. رسیدگی به درخواست دستور موقت مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۰۰۰/۰۰۰/ ۱ ریال می باشد.

نکات مهم در طرح دعوای الزام به تحویل ملک

1- اگر طرفین، زمان مشخصی را برای تحویل ملک معین کرده باشند، خریدار نمی تواند تا قبل از آن موعد، الزام فروشنده را به تحویل ملک بخواهد.

2- هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده است و خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.

3- اگر در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل ملک پیش بینی نشده باشد، اصل بر فوری بودن تحویل ملک می باشد.

4- اگر قبل از تحویل ملک، عیب و نقصی در ملک ایجاد شود، خریدار می تواند معامله را فسخ نماید.

5- اگر از زمان عقد قرارداد، امکان تحویل ملک توسط فروشنده وجود نداشته باشد، بیع باطل است.

6- ضمانت اجرای عدم تحویل ملک در زمان مشخص توسط فروشنده، مطالبه خسارت بابت تأخیر در تحویل ملک می باشد.

7- اگر نسبت به بخشی از ملک امکان تحویل باشد و نسبت به بخش دیگری امکان تحویل نباشد، نسبت به آن قسمت که امکان تحویل آن وجود دارد، صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل است.

8- تحویل ملک مستلزم تحویل کلیه اجزا و توابع ملک نیز می باشد.

9- دعوای الزام به تحویل مبیع در خصوص املاک بازداشت شده قابل استماع نخواهد بود.

10- مطالبه اجرت‌المثل مال غیرمنقول مستلزم مالکیت رسمی خواهان است. و حکم به تحویل ملک مورد معامله به معنای رسمیت مالکیت وی نیست و به استناد آن نمی‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کرد.

11- اقدام مدیون به انتقال ملک به غیر با وجود حکم قطعی مبنی بر تحویل ملک یا تنظیم سند، مصداق معامله به قصد فرار از دین است.

12- عدم تحویل مبیع از طرف فروشنده متصرف، خارج از مصادیق تصرف عدوانی است. همچنین با عدم تحویل ملک به خریدار و ادامه تصرف توسط فروشنده، جرم مزاحمت و ممانعت برای تصرفات مورد ندارد.

مطلب مفید | وکیل الزام به تحویل مورد اجاره

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تحویل ملک

ماده 344 قانون مدنی

“اگر در عقد بیع، شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت، موعدی معین نشده باشد، بیع قطعی و ثمن حال محسوب است. مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی، وجود شرط یا موعدی معهود باشد، اگر چه در قرارداد بیع، ذکری نشده باشد.”

ماده 362 قانون مدنی

“عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.”

ماده 372 قانون مدنی

“اگر نسبت به بعض مبیع، بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعضی که قدرت بر تسلیم داشته، صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.”

ماده 374 قانون مدنی

“در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می تواند، مبیع را بدون اذن قبض کند.”

ماده 388 قانون مدنی

“اگر قبل از تسلیم در مبیع، نقصی حاصل شود، مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.”

ماده 42 قانون اجرای احکام مدنی

“هرگاه محکوم به، عین معین منقول یا غیر منقول بوده و تسلیم آن به محکوم له ممکن باشد، دادورز (مأمور اجرا) عین آن را گرفته و به محکوم له می دهد.”

ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز( مأمور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی

اگر محکوم به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد، قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله دادگاه، تعیین و طبق مقررات این قانون از محکوم علیه وصول می شود و هرگاه محکوم به قابل تقویم نباشد، محکوم له میتواند، دعوی خسارت اقامه کند.

ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیلهٔ دیگری انجام دهد و هزینهٔ آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینهٔ لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس، میزان هزینه را معین می نماید. وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

مطلب مفید | تحویل مورد اجاره به مستاجر