فروش ملک مشاع بدون اذن شریک
راههای فروش ملک مشاع بدون اذن و اجازه شریک
ملک مشاع ، ملکی است که دو یا چند نفر در آن شریک هستند بدون آنکه سهم هر یک از آنان در ملک ، مشخص شده باشد.
ملک مشاع برای خود مقرراتی دارد که موجب میشود هر کسی علاقه به خرید آن نداشته باشد. از جمله اینکه هیچیک از شرکای ملک مشاع ، بدون اذن و اجازه از طرف سایرین ، حق فروش ملک را ندارد.
مطلب مفید | تکلیف خریدار مال غیر
در این مقاله قصد داریم در مورد خصوصیات ملک مشاع صحبت کنیم و ببینیم فروش ملک مشاع بدون اذن و اجازه شریک چه حکمی دارد.
آیا فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا امکان پذیر است؟
از آنجا که برخی افراد علاقه مند به خرید املاک مشاع هستند یا اینکه ملک مشاع به آنان به ارث رسیده است ، لازم است در باره نحوه خرید و فروش ملک مشاع اطلاعات دقیق داشته باشند تا خدای نخواسته در آینده دچار ضرر و زیان نشوند . همچنین در مورد قواعد مربوط به فروش ملک مشاع بدون اذن شریک نکاتی را بدانند.
اگر شریک ملک مشاع در مورد فروش سهم خود، دیگر شرکا را در جریان قرار دهد و رضایت سایر شرکا نیز وجود داشته باشد، مشکلی در مورد فروش ملک مشاع بوجود نمی‌آید و هر یک از شرکا میتواند سهم خود را به صورت جداگانه بدون دخل و تصرف در سهم دیگران به فروش برساند.
چنانچه در ملک مشاع ، شرکا اطلاعی از فروش آن نداشته باشند، میتوانند از طریق قانونی پیگیر ماجرا شوند.
چگونه اختلافات در فروش ملک مشاع آغاز میشود؟
ملک مشاع ملکی است که چند نفر با هم در آن سهیم هستند. در حقیقت در ملک مشاعی که دارای دو شریک است نمیتوان مشخص نمود که کدام قسمت از ملک متعلق به آقای الف و بخش باقیمانده متعلق به آقای ب است.
در مواردی، ملک مشاع به ارث میرسد ، برخی وراث ممکن است ملک را به فروش برسانند و سایر شرکا از آن بی اطلاع باشند. یا امکان دارد فردی سهم خود را از میان شرکا به فروش برساند ولی بعدها سایرین متوجه شوند که در سهم آن‌ها دخل و تصرف شده است. گاهی شرکای ملک مشاع در مورد میزان سهم اختلافاتی با یکدیگر پیدا می‌کنند. و از این دست موارد ممکن است بین شرکا ایجاد شود.
از اینرو قانونگذار تا آنجا که توانسته ، قوانین خاص برای نقل و انتقال ، فروش ، رهن ، اجاره ، هبه ، انحصار وراثت … در املاک مشاعی در نظر گرفته است. بیایید در ادامه ، بیشتر در مورد فروش ملک مشاع بدون اذن شریک، نکاتی را یاد بگیریم.
رضایت شرکا ، شرط نافذ بودن معامله ملک مشاع
طبق قانون ، فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک ، غیر نافذ است . معامله غیر نافذ در حقیقت معامله‌ای است که شرایط صحت یک معامله را ندارد. زیرا شرط نافذ بودن آن ، رضایت فرد یا افرادی است که به نحوی در این ملک ذینفع هستند.
بنابراین هر گاه یکی از شرکای ملک مشاعی، بدون اجازه سایرین ، ملک را به فروش برساند، شرکای دیگر میتوانند با این معامله مخالفت کنند و آن را غیر نافذ بخوانند. در این صورت معامله صحیح نیست و قابل فسخ می‌باشد(در صورت عدم مخالفت شرکا، معامله نافذ و صحیح است).
حق شفعه در فروش ملک مشاعی
مستند به ماده 808 قانون مدنی ، وقتی یک ملک مشاع دارای دو مالک باشد ، ممکن است موضوع حق شفعه نیز مطرح شود. حق شفعه زمانی مطرح میشود که یکی از دو شریک اقدام به فروش سهم خود به شخص ثالثی کند. حال چنانچه شریک دیگر از موضوع مطلع شود میتواند سهم خریدار را بدهد و مالک کل ملک مشاع شود. به حقی که قانون به شریک ملک مشاعی برای اولویت خرید سهم شریک دیگر میدهد حق شفعه میگویند. در حقیقت حق شفعه موجب میشود به نوعی این حق به شریک اصلی بازگردد.
حق اخذ به شفعه یکی از حقوقی است که قانون برای شرکای یک ملک در نظر گرفته اند. اگر بخواهیم این حق را به طور ساده تعریف کنیم به این شرح است :
اگر در مالی غیر منقول که میان دو نفر به صورت مشاع است یکی از طرفین قصد فروش سهم خود را داشته باشد باید ابتدا برای فروش سهم خود به شریک ملک مراجعه نماید. یعنی شریک فروشنده ، دارای حق شفعه خوهد بود. اگر در چنین مالی شریک اول اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک دوم خود کند یعنی برای فروش سهم خود به طرف دوم مراجعه نکند، شریک دوم می تواند از این حق استفاده کرده و معامله فروش را باطل کند.
شرایط استفاده از حق شفعه
- فروش کل سهم
- مشاع بودن مال
- انتقال از طریق بیع
- غیر منقول بودن مال
- تعداد شرکا باید دو نفر باشد
- قدرت شفیع برای خرید سهم شریک
- اقدام به موقع برای استفاده از حق شفعه
- قابلیت تقسیم مال غیرمنقول (قابل جا به جا کردن از مکانی به مکان دیگر نباشد)
راههای فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک چیست؟
همواره در املاک مشاعی اختلافاتی به صورت خواسته یا ناخواسته بین شرکا ایجاد و یا به آنان تحمیل میشود. لذا قانونگذار راههایی را برای فروش ملک مشاع در نظر گرفته است. در ادامه به این موارد اشاره مینماییم.
افراز، شرط اساسی پیش از فروش ملک مشاعی
چنانچه شما در زمره افرادی هستید که ملک مشاع در اختیار دارید نمیتوانید به صورت مجزا سهم تان را به فروش برسانید. فروش ملک مشاعی مراحل مخصوص به خودش را دارد و باید سهم افراد دیگر در مالکیت مشاعی در نظر گرفته شود.
هیچیک از شرکا حق ندارند ملک مشاعی را به فروش رسانند. فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک یا رضایت تمام شرکا قابل انجام نیست. لذا طبق قوانین باید ابتدا ملک مشاع افراز شود. افراز نوعی عمل ثبتی است که طی آن حدود مالکیت هر شریک در ملک مشخص و تک تک شرکا مالک سهم یا ملک خود خواهد شد.
افراز یک عملیات ثبتی است برای تعیین سهم شرکای ملک مشاعی در املاکی که امکان این جداسازی وجود دارد. اگر افراز با موافقت همه شرکا باشد مستقیم از طریق مراجعه آنان به اداره ثبت محل ملک انجام میپذیرد.
اما در صورت مخالفت شریک یا شرکای دیگر متقاضی افراز باید از طریق تقدیم دادخواست افراز به دادگاه و صدور رای افراز یا دادنامه افرازی نسبت به تعیین سهم خود اقدام نماید. در این شرایط ، اداره ثبت صرفاً محدوده ملکی متقاضی را تعیین و برای وی سند تفکیکی صادر خواهد نمود.
تقسیم به تعدیل
گاهی در برخی املاک مشاعی ، بخشی از زمین مرغوب و بخش دیگر آن نامرغوب است. یعنی اختلاف فاحش در ارزش دو قسمت ملک وجود دارد.
در این موارد، قانون، روش دیگری از افراز ملک، یعنی تقسیم به تعدیل را مطرح نموده است. تقسیم به تعدیل یعنی چنانچه نتوان زمین را به گونه‌ای تقسیم کرد که هر دو شریک از بخش مرغوب و نامرغوب زمین برخوردار شوند، ارزش ریالی زمین باید به گونه‌ای یکسان برقرار شود و تقسیم به تعدیل صورت گیرد.
فروش ملک مشاع غیر قابل افراز
گاهی امکان افراز در ملک مشاع وجود ندارد. در چنین مواردی با درخواست شریک برای فروش ملک مشاعی که امکان افراز ندارد و صدور حکم دادگاه برای فروش ، ملک به فروش میرسد و سهم مالکین مشاعی پرداخت میشود.
قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲ دی ۱۳۵۷ در راستای فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا، این امکان را به مالکان مشاعی می دهد که در صورت عدم توافق اداره ثبت برای افراز ملک ، هر یک از مالکان مشاعی میتوانند از دادگاه درخواست دستور فروش ملک مشاعی را داشته باشند. تصمیم دادگاه به عنوان دستوری صادر می شود و به عنوان حکمی محسوب نمی شود، بنابراین از طریق تجدید نظر قابل تغییر نیست و نیازی به تشکیل جلسه و اطلاع رسانی به سایر شرکای مشاع ندارد، اگرچه برخی از محاکم ممکن است جلسه هایی را برگزار کنند. (احتمالا به منظور بررسی موارد خاص یا رفع ابهامات.)
مطلب مفید | اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
نحوه تقاضای فروش مالک مشاع
تقاضای فروش ملک مشاع بر اساس اطلاعات ارائه شده، از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود و دادگاهی که ملک در آن واقع شده است، به این تقاضا رسیدگی خواهد کرد. در دادخواست باید اسامی تمامی شرکاء ملک مشاع نوشته شود. اگر برخی از شرکاء فوت شده باشند، باید گواهی انحصار وراثت آن‌ها اخذ شده باشد. پس از صدور دستور فروش از طرف دادگاه، ملک به وسیله کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شده و به مزایده گذاشته می شود. در مزایده، کل ۶ دانگ ملک به فروش می رسد و وجه فروش به صندوق دادگستری واریز می شود.
هر یک از شرکاء، به میزان سهم خود، می تواند وجه فروش ملک را برداشت کند. با احتساب سهم هر شریک، مابقی وجه فروش ملک بین شرکاء تقسیم می شود و هر کس به اندازه سهم خود می تواند وجه خود را دریافت کند. این فرآیند جهت حل اختلافات و فروش ملک های مشاع به طور معقول و منصفانه طراحی شده است و به کمک دادگاه و مراحل مشخص و شفاف، به فروش ملک می انجامد و حقوق هر شریک مشاعی حفظ می شود.
مطلب مفید | نمونه رای دستور فروش ملک مشاع
برای حل اختلاف شرکا ملک مشاع به کجا باید مراجعه کرد؟
برای آنکه اقدام به حل اختلاف کنید بستگی به آن دارد که ملک شما دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت داشته باشد یا خیر.
در صورتی که ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد به راحتی می توانید از اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد اقدام به افراز ملک مشاع کرد یا اختلافات ناشی از فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک را مورد بررسی قرار داد. در غیر این صورت برای پیگیری این دسته از پرونده نیاز به مراجعه به دادگاه می باشد.
فرآیند افراز ملک مشاع در اداره ثبت
۱-در مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست افراز، در اولین مرحله نماینده ثبت به ملک مشاعی که ذکر شده مراجعه می کند.
۲-در ادامه بررسی های مامور ثبت بر اساس شماره پلاک ثبتی که در سند مالکیت درج شده است، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارائه می کند. در صورتی که مساحت ملک مورد نظر حد نصاب تعیین شده را دارا باشد، در روزی معین شرکا ، نماینده ثبت و نقشه بردار حضور می یابند و نقشه بردار صورت جلسه ای را تنظیم می کند که به امضای شرکا خواهد رسید.
۳-در ادامه نیز نسبت به عملی بودن افراز ملک مشاع توسط نقشه بردار تصمیماتی گرفته خواهد شد . در صورت عدم اعتراض امکان فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک ممکن می باشد.
۴-تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
۵-برای درخواست افراز ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی به دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده مراجعه کنید .
۶-در برخی از مواقع با وجود مراجعه به اداره ثبتی ملک مورد نظر به دلایلی امکان افراز را ندارد. از جمله این دلایل می توان به مساحت کم ملک اشاره کرد. در این صورت متقاضی ناگزیر است تا با مراجعه به دادگستری نسبت به طرح دعوی فروش اقدام کند.
مطلب مفید | مشارکت در جرم و مجازات شریک جرم
