اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

آشنایی با اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

یکی از موضوعات مهم در حوزه مالکیت بر اموال غیر منقول ، موضوع مالکیت مشاعی بر ملک است. ملک مشاعی یعنی مالکیت دو یا چند نفر بر یک ملک خاص.

بنابراین وقتی میگوییم ملک مشاع ، یعنی ملکی که بیش از یک نفر بر آن مالکیت دارد. هرچه تعداد مالکین یک ملک افزایش مییابد دردسرهای حقوقی افراز و جداسازی ملک  نیز بیشتر میشود. گاه برای انجام امورات افراز لازم است به وکیل افراز ملک مشاع مراجعه شود.

مالکیت بر مال مشاع به دو صورت کلی شکل میگیرد:

ارادی ، یعنی خرید آزادانه و توافقی یک ملک توسط چند نفر.

غیر ارادی ، مانند ارث رسیدن یک ملک به چند نفر از ورثه.

وقتی مالکین ملک مشاعی تصمیم میگیرند ملک را میان خود تقسیم کنند ممکن است یا به توافق نرسند. یا اینکه امکان تقسیم ملک بین آنها وجود نداشته باشد. در چنین شرایطی دستور فروش ملک مشاعی از طرف مرجع قضایی صادر میشود.

اما ممکن است مالکین نسبت به دستور فروش ملک مشاع اعتراض داشته باشند. در مقاله حاضر در خصوص اعتراض به دستور فروش ملک مشاع و نحوه ابطال دستور بطور مختصر نکاتی را مورد اشاره قرار خواهیم داد .

دخل و تصرف در ملک مشاع

قبل از ورود به بحث دستور فروش ملک مشاع و اعتراض به آن ، خوب است اندکی در مورد دخل و اصرف شرکاء بر ملک مشاع صحبت کنیم.

وقتی ملک مشاع در مالکیت چند نفر قرار میگیرد امکان اینکه همه شرکا در مورد نحوه دخل و تصرف در ملک با یکدیگر توافق داشته باشند در بسیاری از موارد کم است.

تصرفات حقوقی که شرکا نسبت به سهم سایر شرکا انجام می دهند تابع احکام معامله فضولی بوده و غیرنافذ است و برای معتبر شدن به اجازه آنها نیاز است.

ماده ۵۸۱ قانون مدنی در این زمینه مقرر میدارد:

تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

در مورد این ماده باید بیان کرد که تصرفات ذکر شده در این ماده همان تصرفات حقوقی است . و اینکه این تصرفات را فضولی محسوب کرده است تنها محدود به تصرفات در سهم سایر شرکاست و گرنه تصرفات مالک در سهم خود صحیح است.

مطلب مفید | نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در مال مشاع هر مالک صاحب کل مال است و اگر در قسمتی از مال تصرفی بکند در سهم دیگری نیز تصرف کرده است. از این رو به علت اینکه تصرف در مال غیر منوط به کسب اجازه از مالک است، هر شکل از تصرف مادی در ملک مشاع باید با موافقت کلیه شرکا انجام بگیرد.

در ماده  ۵۸۲ قانون مدنی مقرر شده است :

شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن ، تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.

باید توجه داشت که تصرف مورد تاکید در این ماده از نوع تصرف مادی است. برای مثال میتوانیم بگوییم چنانچه دو نفر به نحو اشاعه ، مالک ملکی باشند و یکی از آنها بدون کسب اجازه از دیگری کل ملک را برای مدتی در اختیار و تصرف خود بگیرد در چنین حالتی این شریک متصرف ، نسبت به سهم شریک دیگر باید اجرت المثل پرداخت کند . طبق ماده مذکور تصرفات او هر چه که باشد اعم از تعمیر یا تخریب ، موجب میشود تا در برابر شریک دیگر ضامن محسوب شود.

در خصوص اداره این بخشهای مشترک در ماده ۶ قنون تملک آپارتمانها آمده است:

چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره امور مربوط به قسمتهای مشترک با اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.

در اینجا متوجه میشویم این قانون در خصوص تصمیم گیری درباره قسمت های مشترک موافقت همه صاحبان ملک را لازم ندانسته و آن را منوط به آراء اکثریت مالکین کرده است.

خوب حالا چنانچه یکی از شرکا تصمیم به فروش سهم خود از ملک را داشته باشد و نیز برای تقسیم ملک باید چکار کرد؟

پاسخ آن است که برای این کار باید ملک مشاعی ابتدا افراز و تقسیم شود. سپس هر مالک بر اساس سهم خود و پس از طی روند ثبتی ، در صورت تمایل اقدام به فروش ملک خود نماید. البته هستند کسانیکه سهم خود را قبل ار افراز میفروشند. که در این موارد باید به خریداران چنین املاکی توصیه کرد جداً از خرید املاک مشاعی بپرهیزند که آنان را در آینده با دردسر فراوان مواجه میکند.

مراحل دریافت گواهی عدم افراز ملک مشاع

پس متوجه شدیم برای تقسیم ملک مشاعی و تعیین سهم هر شریک ابتدا باید ملک مشاعی افراز شود.

افراز به معنای تقسیم و جدا شدن سهم هر کدام از شرکا از ملک مشاع می­باشد. درخواست افراز ملک زمانی ممکن است که عملیات ثبتی آن به اتمام رسیده و سند مالکیت ملک تنظیم شده باشد.

کسی که قصد درخواست افراز دارد، باید مدارک شناسایی و آدرس خود و شرکای دیگر را به اداره ثبت ارسال کند. سپس مامور اداره ثبت درخصوص ملک مورد نظر تحقیق کرده و اگر ملک مزبور قابل تقسیم باشد ، پرونده ملک به نقشه بردار ثبت تحویل داده می­شود. نقشه بردار هم باید به همراه مالکین در محل ملک حاضر شده و نقشه افراز آن را به آنها تحویل دهد.

چنانچه هرکدام از شرکا نسبت به این موضوع معترض باشد، باید تا نهایتا 10 روز اعتراض خود را به دادگاه اعدام نماید. بعد از رسیدگی به اعتراضات و تایید دادگاه مبنی بر امکان افراز ملک، دفاتر رسمی املاک سند ملک را باطل کرده و سند جدیدی تنظیم می­کنند.

تقاضای دستور فروش ملک مشاع

دانستیم که شرکا در استفاده از مال مشاعی باید با هم توافق کنند. زیرا هر شریکی بخواهد از مال مشاع استفاده کند رضایت سایر شرکا لازم است.

 چنانچه شرکا در استفاده از ملک مشاعی به توافق نرسند و ملک نیز قابل تقسیم نباشد، هر یک از شرکا می‌توانند از دادگاه مربوطه تقاضای صدور دستور فروش کنند. به موجب آن ملک مشاع فروخته می‌شود و مبلغ آن به نسبت سهم هر یک از شرکا، میانشان تقسیم می‌شود.

مطلب مفید | نمونه دستور فروش ملک مشاعی

مراحل صدور دستور فروش ملک مشاع

الف) وقتی اداره ثبت ، گواهی عدم افراز را صادر میکند بر این موضوع صحه میگذارد که ملک مشاعی که برای آن درخواست افراز شده ، امکان افراز ندارد.

ب) بنابراین میتوایم بگوییم دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر می­شود که دادگاه گواهی عدم افراز را از اداره ثبت دریافت کرده باشد.

پ) دادگاه با دریافت گواهی عدم افراز  ، دستور فروش ملک مشاع را صادر میکند.

ت) سپس  کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی ملک در محل ملک حاضر شده و بعد از بررسی ، ملک موردنظر را ارزش گذاری و به دادگاه اعلام مینماید.

ث) دادگاه به مالکین 3 روز فرصت میدهد چنانچه نسبت به ارزش کارشناسی ملک اعتراض دارند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام نمایند.

ج)  بعد از سپری شدن مهلت اعتراض ، ملک مربوطه طبق ضوابط مربوطه ، به مزایده گذاشته خواهد شد.

چ) مبلغ پایه مزایده را کارشناس تعیین خواهد نمود.

ح) برنده مزایده می­تواند بعد از پرداخت 10 درصد از کل ارزش ملک ، ظرف مدت 1 ماه تمام مبلغ را به مالکین بپردازد.

خ) ممکن است برنده مزایده یکی از شرکای ملک باشد. در اینصورت باید سهم دیگر شرکا را ظرف مدت یک ماه پرداخت کند.

امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

با توجه به اینکه فروش ملک مشاع یک نوع دستور است و رای به حساب نمی آید، به همین دلیل امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع وجود نخواهد داشت. چراکه بر اساس قوانین حقوقی، امکان اعتراض به دستور دادگاه وجود ندارد.

البته دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر می­شود که امکان افراز آن وجود نداشته باشد و دادخواست فروش به طرفیت تمام شرکا باشد.

خرید به شفعه سهم یکی از مالکین مشاعی

اگر در ملک مشاعی غیر قابل افراز ، یکی از شرکا بدون اطلاع به شریکان دیگر نسبت به فروش سهم خود از ملک مشاع اقدام کند، معامله انجام شده از نظر قانونی بدون اشکال است . اما سایر شرکا به حق شفعه می­رسند. حق شفعه یعنی سایر شرکا می­توانند مبلغی که خریدار پرداخت کرده را به او برگردانند و مالکیت سهم فروخته شده را به نام خود کنند.

ابطال فروش ملک مشاع از سمت یکی از شرکا

هر گاه ملک مشاعی قابل افراز باشد و یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام کند، سایر شرکا می­توانند دادخواست ابطال فروش ملک مشاعی را به دادگاه تقدیم نمایند.

دادگاه دادخواست را مورد رسیدگی­های قرار خواهد داد و چنانچه امکان افراز ملک ثابت شود، معامله فروش را فسخ خواهد نمود.

ابطال افراز و تقسیم شدن ملک مشاع

در برخی مواقع ممکن است یکی از شرکا از نتیجه افراز ملک راضی نباشد و نسبت به ابطال تقسیم ملک درخواست دهد. در این شرایط، فقط درصورتی که تمام شرکا موافقت کنند، امکان ابطال تقسیم و افراز ملک وجود خواهد داشت و مجددا سند مالکیت برای هرکدام از شرکا تنظیم خواهد شد.

درخواست ابطال تقسیم ملک معمولا زمانی ارائه می­شود که حق یکی از شرکا ضایع شده باشد.

قطعی بودن دستور فروش ملک مشاعی

برابر رویه قضایی ، دستور فروش همچون حکم یا قرار نیست که قابل اعتراض باشد. بلکه یک نوع دستور است و دستور قاضی قابل اعتراض نیست.

نظریه اداره حقوقی به شماره 455/7 مورخ 28/1/1362 و نیز آراء برخی دادگاهها دستور را حکم ندانسته است و بر غیر قابل اعتراض بودن دستور فروش مال مشاع اشاره دارد .

از آنجا که برای فروش املاک مشاع دستور رسمی از دادگاه صادر می شود ، اعتراض به دستور فروش ملک مشاع نیز وارد نخواهد بود و مهلت قانونی برای این فرایند در نظر گرفته نمی شود. اعتراض به دستورات رسمی دادگاه وارد نیست و این قبیل اعتراضات امکان پذیر نخواهند بود.

در زمانی که امکان افراز یک ملک وجود نداشته باشد و ملک مورد نظر به طور علنی به فروش گذاشته شود، دستور فروش آن صادر شده و هیچ اعتراضی نیز در این زمینه پذیرفته نخواهد شد. دادخواست فروش این املاک به طرفیت همه شرکای موجود ارائه می شود. به این ترتیب اعتراض به دستور فروش مال مشاع باطل می شود. تنها در شرایطی می توان به این دستورات اعتراض کرد که شرایط افراز ملک مورد نظر وجود داشته باشد. به این ترتیب طرف دعوی با اثبات امکان افراز ملک ، به حکم صادر شده اعتراض خواهد کرد.

دادنامه اعتراض ثالث نسبت به دستور فروش ملک مشاع

نکته :  دستور فروش موضوع قانون افراز و فروش املاک مشاع، نه حکم است و نه قرار بلکه به طوری که از نامش پیداست یک دستور اداری است بنابراین اعتراض ثالث نسبت به آن قابل پذیرش نیست.

شماره دادنامه قطعی : 9209970222901407

تاریخ دادنامه قطعی : 1392/11/30

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقای ی.ق. با وکالت آقای م.م. به طرفیت خواندگان ع.خ. با وکالت آقای ن.ط. و ع.ه. به خواسته اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره 8709970227300512-11/9/87 اصداری شعبه 13 دادگاه حقوقی تهران در پرونده کلاسه 86/13/965 تقاضای نقض و امحاء و ابطال سند رسمی شماره 155529 دفترخانه شماره . . . . تهران

دادگاه با عنایت به محتویات پرونده نظر به اینکه خواهان پرونده ورثه مرحوم گ.م. به موجب گواهی حصر وراثت شماره 4173- 24/11/73 می باشد و قائم مقام قانونی مرحوم گ.م. و مالک قهری پلاک ثبتی 3363 ملک متنازع می باشد و در حقیقت جزء خواندگان دعوی محسوب می گردد اقامه دعوی به عنوان اعتراض ثالث وجاهت قانونی نداشته و دادخواست به نحو صحیح تنظیم نگردیده است علی هذا مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام می دارد قرار صادره حضوری ظرف مهلت بیست روز قابل اعتراض درمحاکم محترم دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه 13 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ صمدی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ی.ق. با وکالت آقای م.م. به طرفیت آقایان 1- ع.خ. 2- ع.ه. نسبت به قرار شماره 89/1152 شعبه 13 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن نسبت به خواسته تجدیدنظرخواه مبنی بر اعتراض ثالث به دادنامه شماره 87/512 صادره از همان شعبه قرار عدم استماع صادرشده است .

با عنایت به اینکه ماده 417 قانون آیین دادرسی مدنی اشعار می دارد اگر در خصوص دعوایی، رأیی صادر شود که به حقوق ثالث خللی وارد آورد و از طرفی رأی را در ماده 295 الی 299 همان قانون تعریف کرده و در ماده 303 نیز به حضوری و غیابی تقسیم نموده درحالی که موضوع ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 22/8/1357 دستور فروش می باشد که طی دادنامه شماره 87/512 آمده است دستور فروش نه حکم است و نه قرار بلکه به طوری که از نامش پیداست یک دستور اداری است .

فلذا مشمول ماده 417 قانون مزبور متصرف از مانحن فیه می باشد و قید غیابی در ذیل آن در دادنامه مومیٌ الیه از طرف دادگاه بدوی نیز مبنی بر اشتباه می باشد بنا به مراتب و به استناد ماده 355 همان قانون دادنامه تجدیدنظر خواسته مآلاً تأیید می گردد رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

حسینی ـ رحیمی