انحصار وراثت املاک قولنامهای
اسناد رسمی و عادی و نقش آن در انحصار وراثت املاک قولنامهای
انحصار وراثت املاک و بطور کلی اموال متوفی، یک موضوع مهم حقوقی است که تقریباً همه افراد در زمان خاص با آن مواجه خواهند شد. انجام انحصار وراثت در املاکی که دارای سند رسمی و غیر رسمی هستند، تا حدودی متفاوت از یکدیگر هستند.
در این مقاله قصد داریم در رابطه با این موضوع و مراحل دریافت انحصار وراثت و نکات مهم حقوقی مرتبط با آن بحث نماییم. در انتها هدف آن است تا اطلاعات بهتری در این خصوص کسب نماییم.
وقتی از انحصار وراثت صحبت میکنیم معمولاً مهمترین اموال متوفی یعنی املاک وی به ذهنمان خطور میکند. املاک ممکن است دارای سند باشند یا نباشند. این اسناد ملکی، یا رسمی و مورد تایید مراجع رسمی هستند، یا اینکه اسناد ملک به صورت عادی است که معمولاً شامل مبایعه نامه یا قولنامه خواهد بود.
دلیل عدم وجود سند رسمی ، معمولاً مواردی همچون احداث بنا در اراضی فاقد کاربری مسکونی، فقدان پروانه ساختمان، عدم وجود پایان کار، عدم وجود صورتمجلس تفکیکی و مواردی از این دست خواهد بود.
مطلب مفید | مراحل انحصار وراثت ملک
معامله در مورد ساختمان هایی که دارای این مشکلات هستند معمولاً به صورت قولنامه ای انجام میشود. املاک قولنامهای معمولاً مشکلاتی متعددی را به همراه دارند. در زمان انحصار وراثت، وقتی بخشی از املاک متوفی دارای قولنامه باشد، سختی های خاص خودش را خواهد داشت.
با فوت مالک اسناد قولنامهای، ورثه نیازمند دریافت برگه انحصار وراثت خواهند بود. انتقال ملک قولنامهای در مواردی چون تقسیم یا فروش، با گواهی انحصار وراثت، مهم خواهد بود.
انحصار وراثت املاک دارای اسناد غیر رسمی
املاک قولنامهای و مبایعه نامه‌ای، به عنوان املاک غیر رسمی، از جهات حقوقی، متفاوت از یکدیگرند.
مهمترین تفاوت این دو با یکدیگر آن است که مبایعه نامه یک نوع عقد بیع است. لذا به استناد ماده 10 قانون مدنی، مورد حمایت قانون قرار دارد. همچنین در مبایعه نامه هر گاه مبلغ ناچیزی به عنوان ثمن معامله رد و بدل شده باشد. قبض و بسط اتفاق افتاده و در نتیجه خریدار مالک ملک خواهد بود.
مطلب مفید | اثبات مالکیت توسط ورثه
اما قولنامه نه تنها عقد بیع محسوب نمی شود ، بلکه نوعی تعهد است و نمیتوان آن را بیع دانست.
امکان انحصار وراثت در املاک قولنامهای
فرض کنید متوفی از خود، املاک دارای قولنامه به ارث گذاشته باشد. در این مورد چون املاک دارای سند رسمی نیست لذا مشمول انحصار وراثت نمیشود و وراث باید قبل از انحصار وراثت، بدنبال اخذ سند رسمی باشند.
ممکن است دلیل عدم دریافت سند رسمی این باشد که ملک دارای پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی نیست یا خلافی دارد . در این موارد وراث باید ابتدا بدنبال حل اینگونه مشکلات باشند و پس از دریافت سند رسمی، نسبت به انحصار وراثت آن ملک اقدامات لازم را به انجام برسانند.
مثلاً تا زمانی که ورثه نتوانند صورتمجلس تفکیکی را بگیرند یا خلافی ملک را بپردازند، امکان ندارد املاک قولنامهای مشمول انحصار وراثت شوند.
در املاک قولنامهای، وقتی صاحب ملک فوت کند نمیتوان تا قبل از انجام انحصار وراثت نمیتوان نسبت به فروش و انتقال ملک اقدام نمود.
مراحل انحصار وراثت املاک قولنامهای
وقتی صحبت از انجام مراحل انحصار وراثت املاک قولنامهای میشود، منظور آن است که بازماندگان متوفی . یا ورثه وی ابتدا باید گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را بگیرند و عوارش و مالیات ملک را بپردازند و سند رسمی ملک را دریافت نمایند. سپس با در دست داشتن مدارک لازم بدنبال اخذ انحصار وراثت باشند.
مقدمات لازم برای دریافت گواهی انحصار وراثت
برای انجام امور مربوط به دریافت گواهی انحصار وراثت، ابتدا باید اقداماتی که به آن اشاره کردیم را انجام داد.
در ادامه، وراث نسبت به تکمیل فرم مخصوص استشهادیه انحصار وراثت اقدام میکنند. این فرم در یکی از دفاتر اسناد رسمی با حضور حداقل 3 نفر شاهد که وراث را به خوبی بشناسند تکمیل میشود.
مطلب مفید | تقسیم ارث توسط دادگاه
سپس وراث مبادرت به تنظیم دادخواست صدور گواهی حصر وراثت میکنند. دادخواست به شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال خواهد شد.
شورای حل اختلاف پس از دریافت دادخواست و بررسی آن ، نسبت به انتشار آگهی حصر وراثت نامحدود در روزنامه رسمی اقدام میکند.
با صدور آگهی، یک ماه به افراد دیگر فرصت داده میشود چنانچه مدعی حقی نسبت به اموال و دارایی شخص متوفی می باشند، به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند. پس از گذشت یک ماه، گواهی انحصار وراثت نامحدود نسبت به وراث درخواست کننده توسط شعبه شورای حل اختلاف رسیدگی کننده به موضوع صادر می گردد.
مدارک لازم جهت انحصار وراثت
برای آنکه ورثه بتوانند گواهی انحصار وراثت املاک قولنامهای را دریافت کنند بعد از آنکه اقدامات لازم را انجام دادند و سند رسمی ملک یا املاک قولنامهای را دریافت کردند، با در دست دلشتن مدارک ذیل میتوانند به شورای حل اختلاف مراجعه و آن را ضمیمه دادخواستی که به آن اشاره کردیم نمایند.
مدارک مورد نیاز برای دریافت گواهی انحصار وراثت عبارتند از :
الف) گواهی فوت متوفی
ب) استشهادیه محضری
ج) شناسنامه متوفی
د) عقدنامه یا رونوشت آن
ه) شناسنامه وراث
و) وصیت نامه متوفی (در صورت وجود).
میزان مالیات بر ارث املاک دارای قولنامه
میزان مالیات بر ارث املاک قولنامه ای به عوامل متعددی بستگی دارد. به عنوان مثال نوع طبقه وراث(میزان نزدیکی و دوری آنان از متوفی)، نوع کاربری ملک ، مساحت آن و … بستگی دارد. از سال 1395 که تغییراتی در قانون مالیات ایجاد شد، این تاریخ مبنای تفاوت در دریافت مالیان قرار گرفت.
بنابراین چنانچه متوفی پس از سال 1395 فوت کرده باشد، وراث وی مشمول قانون جدید شده و بر اساس مقررات قانون جدید نسبت به دریافت مالیات از آنان اقدام خواهد شد. اما اگر سال فوت متوفی مربوط به پیش از سال 1395 باشد، وراث وی مکلفند بر اساس نرخ قانون قدیم مبلغ مالیات بر ارث ملک قولنامه ای را پرداخت نمایند.
همچنین وراثی که نسبت نزدیک تری به متوفی دارند، میزان مالیات کمتری نسبت به وراثی که نسبت دورتری به شخص متوفی دارند پرداخت می نمایند.
علاوه بر این وقتی یک ملک دارای کاربری تجاری است نسبت به ملک دارای کاربری مسکونی مشمول مالیات بیشتری است.
چگونگی ارزش گذاری ملک
برای دریافت مالیات املاک قولنامه ای، باید نسبت به ارزش گذاری آن املاک اقدام نمود. ارزش معاملاتی املاک به صورت سالیانه توسط کمیسیون تقویم املاک برای مناطق مختلف شهرهای کشور تعیین و مشخص می گردد.
ارزش معاملاتی املاک قولنامه ای بدون سند رسمی به مراتب از ارزش واقعی آن املاک کمتر خواهد بود. لذا مالیات مربوط به این املاک نیز مقدار چندانی نمی باشد.
با این وجود، املاک قولنامه ای دارای کاربری تجاری و اداری ، بر اساس نظر کارشناس سازمان امور مالیاتی و مطابق قیمت واقعی در تاریخ روز ، ارزش گذاری میشوند. به این ترتیب، مالیات این املاک هر چند قولنامه ای و بدون سند رسمی باشد، مبلغ قابل توجهی خواهد بود.
نکات مهم مالیات بر ارث املاک قولنامه ای
- مبنای محاسبه مالیات قبل از سال 1395 قیمت روز فوت متوفی است. اما مطابق قانون مالیات جدید چنانچه متوفی بعد از سال 1395 فوت کرده باشد، مالیات کلیه اموال و دارایی های وی به قیمت روز انتقال به وراث محاسبه و دریافت می شود.
- بر اساس قانون جدید مالیات بر ارث، وراث متوفی می توانند نسبت به هر یک از اموال متوفی به صورت جداگانه و مجزا گواهی پرداخت مالیات بر ارث را از اداره مالیات و دارایی اخذ کنند. حال آنکه این امکان در قانون قدیم مالیات بر ارث فراهم نبود. بر اساس قانون قدیم، وراث موظف بودند مالیات کلیه اموال و دارایی های متوفی را قبل از انتقال آنها پرداخت نمایند.
- برای متوفی قبل از سال 1395 ، وراث مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات بر ارث حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه مالیاتی می باشند. حال آن که مهلت مذکور مطابق قانون جدید مالیات بر ارث درخصوص متوفیان بعد از سال 1395 به یک سال بعد از تاریخ فوت افزایش پیدا کرده است.
- بر اساس قانون جدید مالیات بر ارث، دفاتر اسناد رسمی کل کشور و همه نهادهای مالی مکلف می باشند پیش از اخذ گواهی پرداخت مالیات بر ارث، از تسلیم هرگونه دارایی و اموال متوفی به وراث ایشان خودداری نمایند. تخلف نهادهای مالی در این خصوص یا دفاتر اسناد رسمی، مشمول جریمه ای به ارزش دو برابر مالیات بر ارث تخصیص داده شده بر ماترک خواهد بود.
