رفع تصرف ملک قولنامه ای
نکاتی مختصر در مورد رفع تصرف ملک قولنامه ای
تصرف ملک و از جمله تصرف عدوانی از جمله دعاوی مطرح در حوزه امور مربوط به ملک و مستغلات است.
این موضوع افراد زیادی را در حوزه دعاوی ملکی با خود درگیر می کند. به نحوی که در حال حاضر بخشی از دعاوی ملکی و مطرح در محاکم قضایی در باره این موضوع است.
وقتی دعوای تصرف عدوانی چالش برانگیز میشود که ملک مورد مناقشه دارای سند رسمی نیست. یعنی ملک یا اصولاً هیچ نوع مدرکی از زمین مورد بحث در اختیار طرفین دعوی نیست یا اینکه حداکثر یک سند عادی شامل مبایعه نامه یا قرارداد دست نویس در دست یکی از طرفین دعوا وجود دارد.
مطلب مفید | اثبات مالکیت بدون قولنامه
از آنجا که قانون سند رسمی را مورد تایید قرار میدهد و حمایت جدی از اسناد غیر رسمی جز در موارد خاص به عمل نمی آورد لذا در زمان دعوای تصرف عدوانی با ملک قولنامه ای بهتر است از وجود وکیل دعاوی ملکی استفاده نماییم.
قانون برای رفع تصرف ملک قولنامه ای بر نکاتی تاکید دارد که طرف دعوی، با استناد به آنها میتواند مالکیتش را ثابت کند. در این مقاله در مورد اثبات مالکیت ملک قولنامه ای نکاتی را مطرح خواهیم کرد که میتواند در نتایج دعاوی مطرح در محاکم قضایی اثر داشته باشد. پس با ما همراه باشید.
دردسر ناشی از اثبات مالکیت در ملک قولنامه ای
وقتی شما ملکی را میخرید اگر ملک مورد نظر دارای سند رسمی باشد همه چیز ممکن است درست پیش برود. تنها مشکل تاخیر در انتقال سند خواهد بود . این مشکل نیز از طریق قانون براحتی قابل پیگیری و حل خواهد بود.
اما مشکل زمانی آغاز میشود که ملکی را میخرید که سند رسمی ندارد. در این صورت معمولاً قرارداد فی مابین شما و طرف مقابل با مبایعه نامه یا قولنامه انجام میپذیرد(یعنی یک سند غیر قابل اعتبار). بویژه وقتی که مبایعه شما در دفاتر غیر مجاز املاک تنظیم شده و یا خودتان آن را دست نویس کرده باشید.
مطلب مفید | انتقال ملک قولنامه ای
در این مورد همواره دو مشکل اساسی وجود دارد:
الف) فروشنده، مالک واقعی نباشد.
ب) مالک ملکش را به بیش از چند نفر فروخته باشد.
از آنجا که در املاک دارای سند رسمی امکان استعلام و و احراز هویت مالک وجود دارد لذا مشکلی از نظر شناسایی ملک و مالک واقعی آن وجود ندارد.
اما در املاک قولنامه ای به دلیل عدم وجود سند، نمیتوان اطمینان پیدا کرد که ملک دارای معارض نباشد و فرد دیگری ادعای مالکیت آن را نکند.
در املاک قولنامه ای اگر بتوان تمام قولنامه های قبلی را که سلسله وار به ههم مرتبط باشند و نهایتاً بتوان آن را به سند مادر منتسب کرد احتمال موفقیت در دعوی اثبات مالکیت و تصرف تقریباً حتمی میشود. اما چنانچه نتوانیم اسناد و مدارک لازم را در اختیار بگیریم ممکن است در دعوی موفقیتی حاصل نکنیم.
قانون در مورد تصرف ملک قولنامه ای چه میگوید؟
در دعوای تصرف عدوانی ، قانون بدون تردید صاحب سند رسمی را مالک میداند. زیرا قانونگذار معامله املاک به صورت قولنامه‌ای را به رسمیت نمی‌شناسند. بنابراین فقط شخصی را مالک میداند که سند رسمی داشته و به نام او ثبت شده باشد. در غیر این صورت فرد برای اثبات مالکیت باید دعوای تصرف ملک قولنامه ای را مطرح نموده و مالکیت خود را اثبات نماید.
ماده 35 قانون مدنی مقرر میدارد: «تصرف به عنوان مالکیت ، دلیل مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود». از مفاد این ماده میتوان استنتاج کرد که بار اثبات تصرف بر عهده کسی است که مدعی آن می باشد. بنابراین صاحب ملک قولنامه ای چون بر خلاف اماره قانونی طرح دعوی نموده باید اثبات نماید مالک ملکی است که در تصرف دیگری است.
مطلب مفید | فروش مال غیر با قولنامه
از اینرو بر اساس مفاد ماده 35 میتوان گفت متصرف برای اثبات مالکیت خود نیازی به ارائه دلیل و مدرک ندارد. زیرا تصرف وی در ملک قولنامه ای برای اثبات مالکیت کافی است. البته دادگاه به شرطی مالکیت متصرف را میپذیرد که مالک سابق ملک ، مشخص نباشد. در غیر این صورت، متصرف باید مالکیت خود را ثابت نماید.
تصرف ملک با قولنامه
چنانچه متصرف ملک، قولنامه‌ای در دست داشته باشد که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شده باشد میتوان آن را یک سند دارای اعتبار دانست. در این مورد، ادعای تصرف در آن مسموع نیست. مگر اینکه مدعی ثابت کند که قولنامه جعلی است یا وجاهت قانونی ندارد.
اما چنانچه متصرف دارای قولنامه دستنویس باشد یا در فرم‌های چاپی بنگاه املاک نوشته شده باشد، این قولنامه در حکم سند عادی است. بنابراین ادعای تصرف در آن قابلیت استماع در محاکم را دارد.
غالباً دادگاهها و وکلای دادگستری با این نوع قولنامه ها و مدعین مربوط به آن مواجهند.
مطلب مفید | تبدیل قولنامه به سند رسمی
معمولاً وکیلی ککه وکالت اینگونه دعاوی را بر عهده دارد کوشش میکند از همه دلایل و مدارک مانند شهادت شهود، اماره تصرف، اقرار و سوگند برای اثبات مالکیت، همزمان با ارائه قولنامه دستی استفاده میکند. و از این طریق کوشش مببکند نظر قاضی را نسبت به مالکیت موکل خود جلب نموده و حکم لازم را بگیرد.
روشهای اثبات مالکیت املاک فاقد سند
برخی املاک فاقد سند هستند. این املاک معمولا سالیان سال توسط افراد استفاده می‌شده اند بدون اینکه مدعی داشته باشند. ادعاها معمولاً زمانی مطرح میشود که ملک به مرور زمان در داخل بافت شهرها قرار میگیرد و ارزشمند میشود.
هر گاه تصرف در ملک بدون سند رخ دهد، از روشهای زیر میتوان مالکیت را اثبات نمود:
- به وسیله قرارداد یا عقود و تعهدات
- از طریق اثبات احیای اراضی موات و آبادنی زمین بدون صاحب
- ارث
- اخذ به شفعه
خواهان در دعوای اثبات مالکیت ملک قولنامه ای
در دعوای تصرف ملک قولنامه ای، خواهان کسی است که خود را مالک میداند. وی باید علیه طرف مقابل که ملک در تصرف اوست اقامه دعوا کند. بنابراین بار اثبات مالکیت بر عهده او قرار دارد.
برای اثبات مالکیت ملک قولنامه ای چه نوع مدارکی را باید ارائه نمود؟
گذشته از آنکه تصرف به تنهایی یکی از دلایل اثبات مالکیت محسوب میگردد، طرفین باید مدارک دیگری را نیز برای اثبات مالکیت به دادگاه ارائه نمایند. این مدارک نقش تعیین کننده ای ممیتوانند در اثبات مالکیت داشته باشند. از جمله مدارک زیر :
- اصل و کپی قولنامه دستی یا محضری
- اصل اقرارنامه در موارد خاص
- اصل استشهادیه
- هر نوع مدارک دال بر مالکیت
مرجع رسیدگی به دعوی
در ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف در ملک قولنامه ای و پس گرفتن آن، دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع شده است. یعنی اگر ملک در شهر دیگر و مالک در جای دیگری باشد، باید برای اقامه دعوا به شهر محل وقوع ملک مراجعه نماید. البته در جاهایی که شورای حل اختلاف وجود دارد، باید برای طرح دعوا به این شورا مراجعه کرد.
انواع تصرف ملک قولنامه ای
بایتصرف در اموال غیرمنقول را تصرف عدوانی می‌نامند. تصرف در ملک قولنامه ای شامل دو نوع میشود:
تصرف عدوانی حقوقی
در تصرف عدوانی حقوقی، ارائه دادخواست تنها منجر به صدور رای رفع تصرف میشود و مجازاتی برای فرد اعمال نخواهد شد. این نوع تصرف با قهر، زور یا غلبه رخ میدهد. مبنای سابقه تصرف نیز با توجه به عرف میتواند کوتاه یا طولانی باشد. در تصرف حقوقی خواهان سابقه تصرف در ملک را داشته و خوانده سابقه تصرف در ملک را ندارد.
دعوای تصرف کیفری
برای اقامه دعوای کیفری تصرف، شرایط دقیقا مانند دعوای حقوقی است، با این تفاوت که خواهان میتواند با طرح شکوائیه در دادسرا، علاوه بر رفع تصرف از ملک، تقاضای مجازات متصرف را نیز داشته باشد.
تصرف ملک بدون قرار داد
اگر فردی ملک دیگری را به اجبار و بدون رضایت و بدون بستن قرارداد تصرف کند، مرتکب تصرف عدوانی شده است. برای طرح دعوای رفع تصرف از ملک بدون قرارداد، باید سه رکن را رعایت کرد:
- خواهان یا شاکی باید حتما سابقه تصرف در ملک خود را داشته باشد.
- خوانده در حال حاضر ملک را در تصرف خود داشته باشد.
- عدوانی بودن تصرف. یعنی تصرف بدون رضایت شاکی باشد.
تصرف ملک مشاع توسط شریک
هر گاه در ملک مشاع که دارای مالکیت چند گانه است، یعنی چندین نفر بر آن مالکیت دارند، یکی از شرکا بدون اجازه اقدام به تصرف در ملک کند، تصرف او تصرف در ملک مشاع خواهد بود. اگر تصرف در ملک مشاع بدون رضایت شرکا باشد، هر یک از مالکین می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تصرف و تخیله ملک را را مطرح نمایند. تا ملک مشاع از تصرف شریک خارج شود.
با توجه به ماده 581 قانون مدنی، تصرف ملک مشاع توسط یکی از شرکا، از آنجایی که تصرف در اموال دیگری است، فضولی محسوب شده و نیازمند اجازه بعدی آنها است. ضمنا در صورتی که تصرفات هر کدام از شرکا بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
تصرف ملک توسط شهرداری
گاهی شهرداری برای زیباسازی شهر یا احداث بنا اقدام به تصرف اراضی دیگر میکند. اگر تصرف بدون اجازه مالک یا حضور او باشد، میتواند به عنوان تصرف عنوانی از شهرداری شکایت کند. این نوع دعوا در دادگاه‌های عمومی حقوقی محل قرارگرفتن ملک مطرح میشود.
تصرف ملک قولنامه ای ورثه ای
تصرف ملک ورثه‌ای میتواند هم توسط دیگر وراث و هم افراد دیگر رخ دهد. برخی از زمین‌ها مخصوصا در روستاها بدون سند بوده یا دارای سند قولنامه‌ای هستند. در این موارد فرد برای اینکه بتواند مالکیت خود را ثابت کند باید قولنامه را ارئه دهد.
وکیل اثبات مالکیت ملک قولنامه ای
چنانچه عقد قرارداد ملکی از طریق ثبت رسمی انجام نپذیرد دردسرهای اثبات مالکیت و رفع تصرفات ملکی شروع میشود. در این موارد بهتر است برای رفع تصرف از ملک قولنامه ای و اثبات مالکیت ملک قولنامه ای از وجود وکیل ملکی استفاده نمایید.
از آنجا که پرونده‌های مربوط به تصرف ملک قولنامه ای بسادگی میسر نیست اثبات آن ممکن است زمان زیادی صرف آن شود. در این نوع دعوی امکان ضرر و زیان‌های غیرقابل جبران وجود دارد. برای اینکه بتوانید زمان رسیدگی به این نوع پرونده ها کوتاه کنید و از بروز خسارت بیشتر جلوگیری نمایید میتوان با گرفتن وکیل موفقیت بیشتری را برای خود تضمین نمایید.
نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه
ریاست محترم دادگاه حقوقی …
با سلام احتراما به استحضار می رساند، اینجانب خواهان …………… متولده از …………. مورخ ………….، در تاریخ … اقدام به خرید ملک مورد مذکور، به شماره ثبتی … ..فرعی از اصلی …، واقع در بخش… استان ……… شهرستان …………. از خوانده ……………. نموده و ثمن معامله را نیز به طور کاملا از طریق ……………..(ذکر شیوه پرداخت . رسید پرداخت در ذیل دادخواست تقدیم شود) پرداخت نمودم. با این وجود ، از مورخ ……… تا حالا ، ملک موصوف، توسط خوانده، غصب شده و به تصرف اینجانب در نیامده است.
از آنجا که سند رسمی، میان اینجانب و خوانده تنظیم نشده و تنها مستند مالکیت بنده، بیع نامه ارائه شده در ذیل دادخواست می باشد، فلذا از ریاست محترم دادگاه درخواست اثبات مالکیت به استناد این قولنامه و سپس، خلع ید خوانده از ملک مورد ادعا، و همچین الزام به تنظیم سند رسمی، خسارات ناشی از غصب اموال اینجانب را استدعا دارم.
امضا.
