اثبات مالکیت ملک چگونه امکان پذیر است؟
دلیل مالکیت
اثبات مالکیت ملک و اهمیت سند رسمی
راههای اثبات مالکیت اموال فاقد سند سخت و پیچیده است. اثبات مالکیت ملک یکی از اساسی ترین موضوعات در امور دعاوی است. پایه و اساس مشکلات اثبات مالکیت ملک ، موضوع سند رسمی است. منظور از سند رسمی، سندی است که در اداره املاک به ثبت رسیده باشد.
سند از جمله مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی محسوب می شود. طبق ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است. بر اساس ماده 1289 غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 سایر اسناد عادی است. برای درک بهتر موضوع بهتر است مهمترین مستندات قانونی را مورد توجه قرار دهیم. قبل از آن بهتر است مقاله انواع سند مالکیت ملک را نیز مطالعه نمایید.
املاک و اموال غیرمنقول، یا دارای سابقه ثبتی هستند یا فاقد سابقه. در دعاوی مالکیت، نسبت به املاکی که سابقه ثبتی ندارند ملاک مالکیت افراد، تصرف است. که در ماده ۳۵ قانون مدنی به آن اشاره شد.
اثبات مالکیت در املاک دارای سند ثبتی
در املاک دارای سابقه ثبتی، باید گفت قانون ، کسی را مالک می داند که دارای سند مالکیت باشد. همچنین ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. از این رو فرض کنید ملکی دارای سابقه ثبتی بود و سند مالکیت داشت. در این صورت، دادگاه ادعای افراد دیگر برای اثبات مالکیت بر چنین ملکی را نمی پذیرد. زیرا اصل بر آن است که ملک مورد نظر بر اساس موازین قانونی قبلاً به ثبت رسیده و دارای مالک قانونی می باشد. بنابراین اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی قابلیت استماع ندارد.
اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی
همانگونه که اشاره رفت ماده ۳۷ قانون مدنی، نقل و انتقالات این املاک را مورد بحث قرار داده است. نقل و انتقالات قانونی چیزی نیست جز همان عقود تملیکی. بنابراین، دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی فقط و فقط قابلیت استماع دارد. اثبات مالکیت در اسناد فاقد سابقه ثبتی، با سند عادی و سایر ادله قانونی و یا هر یک از آنها امکان‌پذیر است.
سند عادی و اثبات مالکیت
برای اثبات نقل و انتقالات املاک فاقد سابقه ثبتی ملکی، سند عادی نیز جزء ادله اثباتی قرار دارد. مانند اقرار، شهادت و اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد.
مطلب مفید | اثبات مالکیت خودرو
حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک، اختلاف ایجاد شود. و شخصی که آن را خریداری نموده و یا به نحو دیگری تملک کرده است، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است، دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند. در این مورد بهتر است مقاله تعیین تکلیف املاک فاقد سند را مطالعه نمایید.
نظر قانون در مورد افراد فاقد سند ثبتی
دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، نظیر تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که .مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند.
قابلیت استماع دعوای اثبات مالکیت
نظرات حقوقی در مورد قابلیت طرح دعوای اثبات مالکیت
مراجع قضایی در مورد قابلیت استماع اینگونه دعاوی اختلاف نظر دارند. برخی با توجه به اصل قابلیت استماع دعاوی، این دعوا و دعاوی مرتبط با آن، مانند تنفیذ قولنامه را می پذیرند. در مقابل، برخی دلایل زیر پذیرش دعوای اثبات مالکیت را دشوار و با جمع شدن دلایل دیگر، غیرممکن می کند:
- نظم حاکم بر طرح دعاوی،
- نفع در پذیرش دعوا و واجد اثر بودن آن،
- اصل تأسیسی بودن احکام
- ضرورت ایجاد نظم حقوقی تازه در روابط اشخاص .
- دفاع از برخی دعاوی اثبات مالکیت
با توجه به تعدد روابط حقوقی و پیچیدگی آنها، نفی یا پذیرش مطلق این دعوا، صحیح نیست. هرچند باید اصل را بر غیر قابل پذیرش بودن آن دانست. با این وجود از قابلیت طرح دعوای اثبات مالکیت، به صورت استثناء و در برخی از وضعیت های حقوقی خاص می توان دفاع نمود.
چه کسانی مالک یک ملک شناخته می شوند
وقتی یک ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت افراد زیر را به عنوان مالک می شناسد:
- کسی که ملک به اسم او ثبت شده
- یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده
- یا ملک مزبور از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد.
این موضوع بخشی از ماده 22 قانون ثبت است که مالکیت در خصوص املاک را تنها با سند رسمی به رسمیت می شناسد.
طرفین دعوی
در دعوای اثبات مالکیت، خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد. خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است. چنانچه ایادی قبلی خوانده نیز وجود داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود. حکم دعوای اثبات مالکیت، اعلامی است یعنی نیازی به صدور اجراییه ندارد. پس از قطعیت حکم، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می تواند از مزایای رأی استفاده کند.
اعتراض در اثبات مالکیت
پس از انقضاء مواعد ۹۰ روز و ۳۰ روز (موضوع مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت) هیچ اعتراضی پذیرفته نیست (چه حقوقی و چه جزائی). جریان ثبتی تحت شرایطی قابل اصلاح یا ابطال است. مثلاً آگهی نشده باشد و مالکیت ثبتی تحت شرایط خاص موضوع مواد ۱۰۵ الی ۱۱۷ قانون ثبت قابل بررسی و ابطال است. مثلاً در اظهارنامه امضای مالک را جعل کند و سند ثبتی به اسم او صادر شود که ورود به این موضوعات خارج از بحث است.
ممنوعیت پذیرش اسناد عادی
در مورد املاک دارای سابقه ثبتی آنچه در مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت است ممنوعیت پذیرش اسناد عادی به‌عنوان دلیل مالکیت است. اگر فردی به استناد مبایعه نامه عادی دادخواست خلع ید بدهد قابل پذیرش نیست. تعهداتی که ضمن اسناد عادی می‌شود هیچ مباینتی با مقررات مواد مذکور ندارند. قانون‌گذار به‌صراحت در ماده ۴۸ قانون ثبت می‌گوید به سند عادی توجه نمی‌شود نگفته است به عقد بیع توجه نمی‌شود.
بنابراین، در نقل و انتقالات املاک دارای سابقه ثبتی ادله احراز و اثبات شامل اقرار ، سند رسمی، شهود و قسم است.
اثبات در اداره ثبت اسناد و املاک است. احراز با ادله است.
وقتی نقل و انتقالات املاک دارای سابقه ثبتی را با ادله اثبات کردیم (غیر از سند رسمی) نمی‌توانیم حکم به خلع ید بدهیم. زیرا هنوز در اداره ثبت اسناد و املاک موضوع به دفتر املاک منتقل نشده است. و همچنان در مالکیت مالک اولیه باقی است و قائل به دو مالکیت نسبت به یک چیز می‌شویم. یکی خواهان امروز و یکی هم مالک موضوع ماده ۲۲ قانون ثبت که تالی فاسد به وجود می‌آید. منظور از احراز و اثبات موضوع رأی وحدت رویه احراز تصرفات با ادله و اثبات در اداره ثبت اسناد و املاک در دفتر املاک است .
این دو عبارت مترادف نیستند بلکه دو مقوله جدا از هم هستند. وقتی در اداره ثبت در دفتر املاک مالکیت وی معلوم شود خلع ید می‌دهیم.
تحلیل حقوقی اثبات مالکیت
دعوی اثبات مالکیت منصرف از دعوای اثبات وقوع عقد بیع است. دعوای اثبات مالکیت در جایی قابلیت استماع دارد که ملک فاقد سابقه ثبتی است که دایره شمول آن نسبت به دعوای اثبات وقوع بیع محدود بوده و استثنایی است. اشخاصی که املاک دارای سابقه ثبتی را با سند عادی خریداری می‌نمایند سند عادی آنان وفق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت قابل استناد جهت خلع ید از ملک نیست. این اشخاص باید دعوای اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی بنمایند و ادعای خود را با شهادت شهود و اقرار ثابت نمایند. سند عادی در حد قرینه قابلیت استناد در کنار سایر ادله را دارد.
بررسی بیشتر
از باب صحت انتقالات و جلوگیری از دعاوی ثالث الزاماً دعوای مذکور باید به طرفیت کلیه ایادی ماقبل فروشنده و نیز کسی که سند مالکیت در دفتر املاک به اسم او می‌باشد مطرح شود. در این صورت خواهان با اخذ حکم از دادگاه و اجرای آن و صدور سند مالکیت به اسم وی در دفتر املاک آن وقت دادخواست خلع ید مطرح می‌نمایند.
صرفاً با استناد به سند عادی نمی‌توان رأی بر صحت عقد بیع یا الزام به تنظیم سند رسمی صادر نمود. مگر این‌که به استناد سایر ادله اثبات دعوای نقل قانونی موضوع ماده ۳۷ قانون مدنی احراز گردیده باشد. به عبارت دیگر دادگاه نمی‌تواند با این استدلال که قولنامه استنادی مصون از ایراد و تکذیب و انکار باقی مانده است به آن اعتبار ببخشد؛ زیرا قانون‌گذار در ماده ۴۸ قانون ثبت دادگاه را از این کار منع کرده است. خصوصاً در دعاوی مطروحه زمانی که خواندگان مجهول‌المکان اعلام گردیده‌اند.
در هر حال عنوان نمودن خواسته به‌صورت دعاوی دیگر مانند اثبات صحت و تنفیذ بیع قابلیت استماع ندارند چون تنفیذ کننده مالک است و ناظر به عقد فضولی است و فروشنده هیچ‌گاه نمی‌تواند تنفیذ کننده معامله خودش باشد و دادگاه نمی‌تواند تنفیذ کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
1- خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل استماع نیست، چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد، بر خلاف قانون ثبت می باشد. محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی، صادر می کنند. بنابراین دعوای اثبات مالکیت، زمانی طرح می شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند.
2-برای اثبات مالکیت، الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست، بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد.
به عنوان مثال مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.
3- در مورد ملک ثبت نشده ای که در تصرف شخص دیگری است ، مدعی دعوای اثبات مالکیت می تواند، دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح کند.
4- گاهی و در شرایط خاص ممکن است سند رسمی ابطال شود. در این مورد مقاله ابطال سند رسمی توسط اداره ثبت را ببینید.
وکیل اثبات مالکیت
دعاوی ملکی و از جمله دعوای اثبات مالکیت دعوای کاملاً تخصصی است. این بدان معنا است که پرونده های مربوط به اثبات مالکیت را نمی توان به سادگی پیگیری نمود. بهتر است در اینگونه موارد با افراد کاملاً خبره و متخصص مشورت نمایید. در صورت تمایل می توانید در این موضوع و موضوعات مشابه ابتدا از صفحه اصلی سایت ما بازدید فرمایید و بیشتر با حوزه فعالیت های ما آشنا شوید. و در صورت لزوم پرونده دعاوی خود را به وکیل متخصص ما واگذار نمایید.
مستندات و مواد قانونی اثبات مالکیت ملک
ماده 35 و 37 قانون مدنی در اثبات مالکیت ملک
بر اساس این دو ماده از قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است. مگر این که خلاف آن ثابت شود. اگر متصرف فعلی، اقرار کند که ملک، سابقاً مال مدعی او بوده است، در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط افراد زیر را مالک خواهد شناخت:
- کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است
- کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است.
- ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد.
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است :
1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است
2- صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه.
ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی
دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از :
- دعاوی مالکیت،
- مزاحمت،
- ممانعت از حق،
- تصرف عدوانی
- و سایر حقوق راجع به آن
در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است. اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
