مراحل انتقال سند ملک

انتقال سند ملک و نکات آن

مراحل انتقال سند ملک

مراحل انتقال سند ملک

مراحل انتقال سند ملک از جمله مهم ترین اقداماتی است که خوب است همه ما در باره آن اطلاعاتی ولو مختصر داشته باشیم. گاهی مبایعه نامه به صورت دست نویس و مربوط به املاک فاقد سند است که سابقه ثبت انتقال رسمی ندارند. برای اطلاع از املاک فاقد سند و تعیین تکلیف آن لطفا به مقاله تعیین تکلیف ثبتی املاک فاقد سندمراجعه نمایید.

در بیشتر موارد، املاک از طریق رسمی و پس از تنظیم مبایعه نامه و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی مورد معامله قرار می گیرند.

تنظیم مبایعه نامه

در این مرحله، میان خریدار و فروشنده توافق کامل بر سر موضوع معامله که همان ملک می باشد به عمل می آید. در روز مورد نظر آنها در یک جلسه، مبایعه نامه ای را تنظیم و به امضاء می رسانند. البته نکات زیادی تا همین جا باید رعایت شود. برای درک بهتر اقداماتی که تا این مرحله انجام می گیرد لطفا مقاله تنظیم مبایعه نامه و راهنمای تکمیل آن را مطالعه نمایید.

تنظیم مبایعه نامه

تنظیم مبایعه نامه

آنها خود را برای ورود به مرحله انتقال سندآماده می کنند. لذا در مبایعه نامه قید می کنند که در تاریخ معین برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک اقدام نمایند.

قیمت ملک و نحوه پرداخت آن

غالباً قیمت ملک همزمان با مراحل اداری و پیشرفت کار به صورت مرحله ای پرداخت می شود. رسم بر آن است که بعد از پایان اقدامات، آخرین مرحله از پرداخت قیمت ملک، در زمان انتقال سند انجام پذیرد. نکته بعد آنکه در قرارداد باید حتماً روز و ساعت مورد نظر برای انتقال ملک در دفترخانه را تعیین نمایند. بهتر است شماره و نام دفترخانه نیز قید گردد تا در روز انتقال سند هیچ شبهه ای در کار نباشد. این موضوع معمولاً یکی از اختلافات رایج میان فروشندگان و خریداران محسوب می گردد. بنابراین بهتر است خیلی سطحی از کنار اینگونه توافقات عبور نکنید.

ملک دارای وام

نکته بعد در مورد قرارداد ملکی آن است که خریدار ملک باید در مورد وام داشتن ملک نیز بررسی لازم را انجام دهد. وی باید بداند آیا می خواهد ملک را با وام خریداری نماید یا خیر؟ اگر مشکلی از نظر وام دار بودن نداشته باشد باید بداند که چه مقدار از مبلغ وام پرداخت نشده است. و اقساط ماهیانه آن تا چه اندازه است؟ آیا جریمه دارد یا خیر؟

ملک وام دار

ملک وام دار

زیرا ممکن است فروشنده چند قسط را نپرداخته و ملک مشمول جریمه باشد. از طرفی باید بدانید سند املاک وام دار در رهن بانک هستند. از این رو خریدار تا مرحله بازپرداخت تمام اقساط وام، سندی در اختیار نخواهد داشت. بنابراین اگر خواهان چنین مشکلاتی نیستید، به فروشنده باید بگویید با بانک تسویه حساب نموده و ملک را فک رهن نماید. تا بدین ترتیب زمان انتقال سند، مشکلی از این حیث وجود نداشته باشد.

وکالت بلاعزل در انتقال سند ملک

در مواردی به دلیل در اختیار نبودن سند ملک، خرید و فروش از طریق وکالت نامه انجام می گیرد. این گونه معاملات نیز خیلی مورد نظر نیست. زیرا دردسرهای خود را دارد.  فرض کنید ملک دارای وام بانکی است و انتقال سند از طریق وکالت بلاعزل انجام گرفته باشد. در این صورت بانک شخص فروشنده را می شناسد. بنابراین اگر اقساط عقب بیافتند و به هر دلیل فروشنده به اخطارهای بانک توجهی نکند ممکن است بانک بر روی ملک دست بگذارد و آن را از طرق قانونی در اختیار بگیرد. بنابراین باید بسیار مراقب باشید در چنین گرفتاری هایی غرق نشوید.

یکی دیگر از مشکلات وکالت بلاعزل، فوت فروشنده و هجوم ورثه برای تصاحب ملک است . نتیجه چنین موردی گرفتاری حاصل از شکایت ورثه و تلاش خریدار بیچاره در دادگاه برای اثبات مالکیت ملک است. البته گاهی این موضوع بسیار سخت و حتی در مواردی ناممکن خواهد بود.

دردسر مستأجر در هنگام انتقال سند ملک

در هنگام تنظیم سند و انتقال سند ملک، حتماً به شماره پلاک ثبتی و آدرس ملک و داشتن صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و سایر مدارک نیز دقت داشته باشید. همچنین از داخل ملک بازدید کرده و امکانات آن را با قرارداد تطبیق دهید. پلاک آن را با آنچه در قرارداد قید شده، مطابقت نمایید. در بازدید ملک اطمینان حاصل کنید ملک کاملاً تخلیه شده و هیچگونه اثاثیه ای در آن وجود نداشته باشد. تمام تسویه حساب ها موجود و در دسترس قرار گیرد. مدارک آن را حتماً رویت نمایید. ممکن است در داخل ملک، مستأجری ساکن باشد که اتفاقاً با مالک نیز دچار اختلاف باشد. بنابراین وجود مستأجر در ملک نیز خودش یک ماجرای پرتکرار است و در مواردی موجبات طرح دعاوی ملکی می شود.

این موضوع وقتی خیلی دردسر ساز خواهد بود که ملک تجاری و مستأجر دارای حق سرقفلی باشد. در این صورت، وی اصلاً حاضر به ترک محل نیست. اگر هم حاضر شود ملک را ترک نماید حتماً در شرایط خاص و با دریافت قیمت عادله روز سرقفلی و با طرح دعوا و طی تشریفات طولانی و پرداخت هزینه این کار انجام شدنی خواهد بود. در صورت وجود مستأجر در ملک، بهتر است در قرارداد ذکر شود تنظیم سند ملکی موکول به تخلیه ملک از مستأجر و تحویل آن به خریدار باشد.

گواهی عدم حضور و اهمیت آن در انتقال سند ملک

در موارد بسیار ممکن است یکی از طرفین به هر دلیل از زیر بار تعهدات خود شانه خالی کند و معامله را بر هم بزند. بویژه به دلیل نوسانات قیمت بازار ممکن است فروشنده بخواهد زرنگی کند و به اشکال مختلف معامله را فسخ نماید. برای جلوگیری از این کار معمولاً در دفترخانه و در ماده 4 مبایعه نامه اینگونه قید می شود که : فروشنده متعهد می شود در تاریخ ……. در دفترخانه شماره ……….حاضر شود. و ضمن اجرای تعهدات نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار اقدام کند. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه اسناد رسمی، گواهی عدم حضور از سوی دفترخانه صادر می شود. 

در ماده 5 قرارداد نیز ضمانت اجرای این عدم حضور قید می گردد. بدین ترتیب که اگر در روز موعود یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشد و یا کارهایی را که باید انجام می داده، انجام نداد خسارت لازم را باید بپردازد. البته در مورد فروشنده، اگر خریدار نتواند تعهدات خود را انجام دهد بهتر است معامله را فوراً فسخ نماید. و خود را گرفتار شکایت از خریدار نکند. زیرا با دردسرهای قانونی و روند طولانی دادگاه مواجه خواهد شد. لذا توصیه نمی شود فروشنده چنین پروسه مطول و بی نتیجه ای را دنبال نماید.

مشکل ملک رهنی و عدم پذیرش دعوای خریدار

در مواردی که یک ملک در رهن بانک قرار دارد امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد. به رغم اینکه برخی می گویند اشکالی ندارد و با در قرارداد مشکلی پیش نمی آید. ولی باید توجه کرد که اگر کار به شکایت بکشد ممکن است برخی دادگاهها دعوای خریدار علیه فروشنده نپذیرند. زیرا می گویند ملک در رهن بانک بوده و نباید مورد خرید و فروش قرار می گرفته است.

خریدار زمانی می تواند علیه فروشنده شکایت نماید که در قرارداد، موضوع در رهن بودن قید نشده باشد. اگر در قرارداد موضوع رهنی بودن درج شده باشد تازه طرح دعوا به نفع فروشنده می شود. و از خطر طرح دعوای فروش مال غیر در امان خواهد بود. بنابراین بهتر است در چنین مواردی ابتدا فروشنده نسبت به فک رهن اقدام نماید سپس ملک در دفترخانه به خریدار انتقال یابد.

ملک غیر قابل انتقال

یک ملک در مواردی مانند در رهن بودن ، مصادره ، عملیات اجرایی دادگستری، اجرای اسناد رسمی از نظر قانونی قابل انتقال نیست. همچنین اگر ملک در طرح های شهرداری قرار گرفته باشد کار خریدار به بن بست می خورد. در چنین مواردی فروشنده حق فروش ملک را نخواهد داشت. اگر هم چنین کاری را انجام دهد، باید بلافاصله قرارداد فسخ و خسارت خریدار تأمین گردد.

اما در مواردی مانند بروز طوفان، سیل و زلزله و بیماری های مهلک و …. امکان اجرای قرارداد میسر نیست. در این موارد بهتر است طرفین بر روی حوادث قهریه شروط لازم را میان خود به عمل آورند تا در صورت برخورد با آن شرایط مشکلی نداشته باشند.

 توضیحات قرارداد

بسیاری از افراد فکر می کنند هر آنچه در متن قرارداد به صورت چاپی نوشته شده کامل و کافی است. آنها تصور می کنند موارد مذگور می تواند در صورت بروز اختلاف، پاسخگوی دعاوی احتمالی باشد. حال آنکه چنین نیست. طرفین مختارند تمامی شروط خود را ذکر نمایند تا در قرارداد به صورت واضح و روشن قید گردد. اصطلاح جنک اول به از صلح آخر دقیقاً در چنین مواردی کاربرد دارد. بنابراین اگر قرار است در متن های تایپی هم چیزی را حذف یا تغییر دهید، حتماً این کار را بکنید و شرایط قرارداد را با شرایط و انتظارات خود تطبیق دهید تا بعدها دچار مشکل نشوید.

وکیل ملکی مشاور و داور شما در انواع قراردادها

اگر شما در خصوص انواع قراردادها اعم از ملکی و قراردادهای پیمانکاری نیاز به مشاوره و یا قصد تنظیم قرارداد دارید با ما مشاوره نمایید. وکیل ملکی می تواند انواع قراردادهای کاری، استخدامی و ملکی را برای شما تنظیم نماید. همچنین قبول داوری در قراردادها از دیگر خدماتی است که وکیل ملکی می تواند ارائه دهنده آن باشد.

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

برای امنیت ، استفاده از سرویس کپتچا گوگل مورد نیاز گوگل استسیاست حفظ حریم خصوصی و شرایط استفاده.

Iبا این شرایط موافقید.

آخرین نوشته ها

فهرست
Call Now Button