روش تنظیم اجاره نامه برای تخلیه فوری

روش تنظیم اجاره نامه برای تخلیه فوری

آشنایی با شیوه درست تنظیم اجاره نامه جهت تخلیه مستاجر

از مهمترین نکات در مورد قرارداد اجاره یا اجاره نامه ، توجه و دقت نظر در شیوه تنظیم قرارداد اجاره است. این مسئله زمانی با اهمیت به نظر میرسد که طرفین قرارداد دچار اختلافاتی میشوند . بنابراین، ناگزیر میشوند حسب ضرورت به قانون و مرجع قضایی مراجعه نمایند.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 شرایط و ضوابطی از نظر شکلی و ظاهری برای تنظیم اجاره نامه در نظر گرفته شده است. در ماده 3 این قانون شرط استفاده از ویژگی تخلیه فوری آمده است. بر این اساس، پس از پایان مدت اجاره نامه یا قرارداد، این قرارداد نمیتواند به عنوان اجاره نامه عادی پیوست درخواست دستور تخلیه اماکن استیجاری قرار بگیرد. تا بتوان از طریق شورای حل اختلاف ظرف 7 روز ملک را تخلیه نمود.

با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال 1378 تنظیم اجاره نامه تابع شرایط ویژه است. لذا کلیه اماکن استیجاری اعم از تجاری ، مسکونی، اداری ، آموزشی و غیره را می توان به یکی از دو شیوه رسمی و یا عادی منعقد نمود. که در قوانین مربوط به هر یک از آنها، شرایطی از نظر تنظیم و از نظر اجرایی پیش بینی شده است.

مطلب مفید | گرفتن حکم تخلیه سریع

در این مقاله در مورد شیوه تنظیم صحیح اجاره نامه و روش پیگیری تخلیه فوری اماکن استیجاری با سند رسمی یا عادی نکاتی را مطرح خواهیم نمود.

انواع سند رسمی

اسناد یا رسمی هستند و یا عادی. اسناد در سه حالت رسمی محسوب میشوند:

• کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی (مانند وکالتنامه، مبایعه نامه، اجاره نامه).
• کلیه اسناد تنظیمی توسط اداره ثبت اسناد و املاک(سند مالکیت املاک)
• کلیه اسناد تنظیمی توسط یکی از مامورین ذیصلاح دولتی(دادنامه،گواهی نامه رانندگی).

انواع اجاره نامه و شیوه تنظیم اجاره نامه برای تخلیه

اجاره نامه رسمی چیست؟

یک اجاره نامه زمانی رسمی محسوب میشود که توسط یکی از دفاتر اسناد رسمی(محاضر) مطابق شرایط قانونی در تنظیم اینگونه اسناد نوشته و تنظیم شده باشد.

شرایط تنظیم اجاره نامه رسمی

در ماده 14 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 آمده است که :

دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره ، مکلف اند در سند اجاره اماکن با کاربرد تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است . در قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.

درج کلمه سرقفلی در اجاره نامه باعث میشود اگر مدت اجاره پایان رسیده باشد باز هم نتوان محل تجاری استیجاری را فوراً تخلیه نمود. چون مطابق ماده 9 قانون جدید شوراهای حل اختلاف که از ابتدای سال 1395 اجرایی شده است، دعاوی اجاره مربوط به اماکنی که دارای سرقفلی با حق کسب و پیشه هستند از طریق دادگاهها و محاکم دادگستری قابل رسیدگی هستند. و از مزیت تخلیه فوری در شوراهای حل اختلاف نمی توان استفاده کرد.

بنابراین هر اجاره نامه یا قرارداد اجاره ای که در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی قانون تنظیم اسناد رسمی و آیین نامه های مربوطه تنظیم و توسط سردفتر مهر و امضاء شود جزء اجاره نامه های رسمی است. که در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر در پایان مدت اجاره ، میتوان از طریق دفاتر اجرایی ثبت نسبت به تخلیه فوری آنها اقدام نمود.

شرایط تنظیم اجاره نامه عادی

بر خلاف اسناد رسمی، اسناد عادی و از جمله اجاره نامه های عادی توسط طرفین قرارداد یعنی موجر و مستاجر و یا وکلا و یا نمایندگان قانونی آنها تنظیم و امضا میشود. برای روش تنظیم اجاره نامه بطور صحیح و قانونی و بهره مندی از ضمانت اجرایی تخلیه فوری اماکن استیجاری پس از پایان مدت اجاره باید چهار شرط رعایت شود که در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به آنها  اشاره شده است. در ادامه در طی چهار بند به توضیح آنها پرداخته و تاکید خواهیم کرد چنانچه اجاره نامه عادی حتی فاقد یکی از این موارد باشد، با وجود پایان مدت اجاره نمیتوانید فوری و در ظرف هفت روز مقرر در ماده 3 همان قانون، اقدام به تخلیه ملک خود اعم از مسکونی ، تجاری، اداری و غیره نمایند.

مطلب مفید | الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

همانطور که قبلاً اشاره شده، اجاره نامه های تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک یا بنگاههای معاملات ملکی جزء اسناد عادی هستند. اخذ کد رهگیری هم تاثیری در تبدیل آن به عنوان یک سند رسمی ندارد. زیرا فلسفه وجودی کد رهگیری رعایت شرایط شکلی اجاره نامه های عادی برای استفاده از ویژگی تخلیه فوری است. همچنین مانع از انتقال نجدید منافع ملک استیجاری به اشخاص دیگر قبل از پایان مدت اجاره میشود.

مطلب مفید | حکم تخلیه مستاجر فوری

در مطلب بعدی در مورد روش تنظیم اجاره نامه عادی و شروط مندرج در آن نکاتی را بطور خلاصه مطرح خواهیم نمود.

شروط چهارگانه اجاره نامه عادی

1-تعیین مدت اجاره نامه

موضوع عقد اجاره انتقال منفعت است. و برای معلوم کردن میزان منفعت ، در اجاره نامه مدتی را تعیین می کنند. در طی این مدت مستاجر میتواند از منافع محل استیجاری برای سکونت یا تجارت و یا امور و فعالیت اداری یا آموزشی استفاده نماید.

اهمیت تعیین مدت اجاره تا آنجا است که ماده 501 قانون مدنی مقرر نموده است: » اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح (روشن) ذکر نشده و مال الاجاره (اجارهنامه) هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشند، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود.

از منظر حقوقی، عدم تعیین مدت در عقد اجاره موجب بطلان آن میشود. زیرا در قرارداد اجاره ای که میزان اجاره بها و یا میزان منفعت مجهول باشد باعث ایجاد غرر یعنی خطر و نیرنگ و غفلت یکی از طرفین معامله میشود. در شرع هم انجام معاملات غرری نهی شده است.

مطلب مفید | وکیل دستور موقت 

لازم به ذکر است که منظور از مدت یعنی تعیین زمان شروع و پایان قرارداد و نه تاریخ تنظیم آن.

بنابراین ممکن است مدت اجاره حتی یک ساعت یا یک روز و یا بیشتر از آن مثلاً یک ماه و یا یک سال و الی آخر باشد. چنانکه امروزه در برخی از شهرها واحدهای آپارتمانی به صورت کوتاه مدت اجاره داده میشوند.

میزان مدت اجاره تاثیری در ماهیت عقد اجاره ندارد. اجاره نامه ای که یک روزه تنظیم شده با اجاره نامه ای که یک ساله منعقد شده فرقی ندارد. از نظر قوانین و مقررات و از جمله شرایط تخلیه ، هر دو مشمول قانون اجاره سال 1376 هستند . با داشتن سایر شرایط میتوان با طرح دعوای تخلیه ، سریع و فوری آن را تخلیه نمود.

تنظیم اجاره نامه در دو نسخه

اجاره نامه هایی که در دفاتر و آژانس های املاک تنظیم میشوند در سه نسخه نوشته میشوند. علاوه بر طرفین، یک نسخه متعلق به مشاور املاک است که آن را به عنوان سند باید برای مدت پنج سال بایگانی و نگهداری کند.

برای اینکه اجاره نامه عادی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد باید حداقل در دو نسخه تنظیم شده باشد.

درج امضای موجر و مستاجر در اجاره نامه

در ماده 2 قانون سال 1376 مقرر شده که اجاره نامه باید به امضای موجر و مستاجر برسد. یک سند وقتی اعتبار قانونی پیدا می گند و بر علیه شخصی قابل استفاده است که امضا شده باشد.

امضای دو شاهد در ذیل اجاره نامه

بر اساس ماده 2 قانون اجاره سال 1376 قراردادهای عادی اجاره باید به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. این دو نفر فرقی نمیکند از دوستان و آشنایان باشند و یا از از اقوام طرفین. ضمنا در قانون فوق الذکر فرقی میان مرد و زن قائل نشده است.

در پایان امیدواریم مقاله روش تنظیم اجاره نامه برای شما کاربر محترم مفید باشد. شما میتوانید سایر مقالات مرتبط در این سایت در مورد تخلیه ملک را مطالعه نمایید. در صورت نیاز به وکیل، لطفا با ما تماس بگیرید.

مطلب مفید | دادرسی فوری