سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه

راه گرفتن سریع حکم تخلیه چگونه است؟

یکی از دعاوی رایج در شوراهای حل اختلاف و دادگاهها ، دعوای موجر و مستاجر در زمینه حکم تخلیه است. معمولاً وقتی موجر یا صاحبخانه با مستاجر خود دچار اختلاف میشود ، و مستاجر به هر دلیلی حاضر به تخلیه ملک نمیشود تنها چیزی که در ذهن موجر یا صاحبخانه نقش می بندد ، این است که سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟

 در این میان مهمترین مسئله آن است که قرارداد اجاره میان طرفین چگونه تنظیم شده و چه کسی به تعهدات خود عمل ننموده و شروط قراردادی چه بوده است؟

بدیهی است نوع نگارش قرارداد و نحوه عمل به آن میتواند نقش تعیین کننده در زمینه حل اختلاف فی ما بین داشته باشد و دست بالا را متوجه طرفی نماید که به تعهدات خود عمل نموده و شروط قراردادی به نفع وی پیش میرود.

مطلب مفید | تخلیه مستاجر توسط وکیل

قانونگذار برای مواردی که هر کدام از طرفین قرارداد به تعهد خود عمل نکنند راهکارهای قانونی را تعیین نموده است. گرفتن «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه»  به عنوان دو طریق برخورد با مستاجر خاطی ، راهکاری است که در قانون مد نظر قانونگذار بوده است.

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه موضوعی است که معمولاً مورد سوال و درخواست کاربران محترم از وکیل است . اما یک نکته مهم که ممکن است کاربران به آن توجه نداشته باشند بحث تفاوت «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه» است.

دستور تخلیه و حکم تخلیه کدام سریعترین است؟

وقتی بحث سرعت عمل در تخلیه مستاجر مطرح میشود ، موجر تمام هدفش آن است که مستاجر خود را که حاضر نیست بر خلاف مفاد قرارداد اجاره عمل کند ، از ملک اجاره ای خودش تخلیه یا بیرون کند.

در این موارد باید بدنبال دستور تخلیه بود. زیرا دستور تخلیه را شورای حل اختلاف صادر میکند و معمولاً ظرف دو هفته ، اجرایی میشود. اما حکم تخلیه ، از طریق قاضی دادگاه صادر میشود و فرایند نسبتاً طولانی دارد .

مطلب مفید | صدور حکم تخلیه 

بنابراین اگر بدنبال تخلیه مستاجر خود هستید باید به این فکر باشید که چکونه میتوان دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف گرفت . بنابراین جمله «سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه» اصولاً به لحاظ حقوقی عبارت صحیحی نیست.

آیا امکان گرفتن سریع حکم تخلیه وجود دارد؟

بدلیل فراگیر شدن دعاوی مربوط به اماکن استیجاری ، ار سال 1376 قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و ملاک عمل در دعاوی املاک مسکونی و تجاری استیجاری قرار گرفت.

بر اساس این قانون ، به محض اتمام مدت قرارداد اجاره ، موجر میتواند در صورت شرایط خاص و به موجب قانون و مبتنی بر قرارداد اجاره ، در سریعترین زمان ممکن ملک خود را از بابت وجود مستاجر تخلیه نماید.

چنانچه موجر شرایط خاص داشته باشد میتواند در زمان کوتاه دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف یا اداره ثبت بگیرد . در غیر این صورت وارد فرایند دادرسی از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه و گرفتن حکم تخلیه در فرایند طولانی مدت می شود.

نحوه گرفتن دستور تخلیه

برای آنکه بتوانید مستاجر خود را از ملک اجاره ای مسکونی تخلیه نمایید ، ابتدا باید دید قرارداد اجاره چگونه تتظیم شده است. در ادامه این مقاله در مورد این موضوع نکاتی را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

برای وارد شدن به فرایند دستور تخلیه و سرعت عمل در تخلیه ملک ، باید شرایط زیر برقرار باشد :

1.اجاره نامه دارای مدت بوده و زمان خاتمه قرارداد فرا رسیده باشد.

2.در دو نسخه تنظیم شده باشد.

3.به امضاء صاحبخانه و مستاجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.

4.صاحبخانه مبلغ ودیعه را به مستاجر یا در حساب دادگاه تودیع کرده باشد.

5.موجر باید مالکیت خود را اثبات کند.

چنانچه شرایط مذکور موجود نباشد ، امکان صدور دستور تخلیه ملک وجود نخواهد داشت .

برابر بند (ب) ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 ، رسیدگی به تمام دعاوی تخلیه به غیر از موارد سرقفلی و حق کسب و پیشه (یعنی دعاوی املاک تجاری) ، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد.

از اینرو در مورد اماکن مسکونی چنانچه شرایط فوق احراز شود تخلیه فوری و سریع تر ملک از طریق شورای حل اختلاف میسر است. اما چنانچه دعوا در مورد ملک تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد ، روند تخلیه ملک از طریق دادگاه حقوقی باید دنبال شود و نه شورای حل اختلاف .

فرایند گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر

برای طرح و تقدیم هر نوع دادخواست به دادگاه بعد از تنظیم دادخواست در قالب یک فایل دیجیتال ، ابتدا باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی نزدیک محل سکونت خود مراجعه نمایید. فایل حاوی متن دادخواست خود را به متصدی دفتر بدهید.

البته این امر مستلزم آن است که قبلاً در سامانه ثنا ثبت نام کرده و شماره ثنا داشته باشید. در غیر این صورت در همان محل ابتدا باید شماره ثنا دریافت کنید و بعد دادخواست خود را تقدیم نمایید.

چنانچه دادخواست از طریق شورا قابل رسیدگی باشد به شورای حل اختلاف ارجاع داده میشود. اما اگر دادخواست مستلزم رسیدگی در دادگاه باشد ، به دادگاه محل ملک ارجاع داده میشود.

با دریافت دادخواست توسط شورای حل اختلاف ، در صورت وجود شرایط لازم ، حکم تخلیه فوری مستاجر، حداکثر ظرف یک هفته صادر میشود و با مراجعه مالک به واحد اجرای احکام شورا ، حکم صادره اجرا می گردد.

بر اساس قانون ، چنانچه مستاجر تقاضای مهلت برای تخلیه بنماید شورا میتواند صرفاً یک مرتبه و به مدت یک ماه برای تخلیه ملک ، به مستاجر فرصت بدهد. پس از پایان این مهلت امکان تمدید وجود ندارد و ملک باید تخلیه شود.

طرح دعوای اجاره بها یا خسارت

 وقتی موجر برای گرفتن دستور تخلیه سریع مستاجر به شورای حل اختلاف مراجعه میکند ممکن است علاوه بر درخواست تخلیه ، بخواهد دعوای اجاره بها و یا خسارت را نیز مطرح نماید. یعنی امکان دارد مستاجر به ملک خساراتی زده و یا مبلغ اجاره را نپرداخته باشد. که در هر دو حالت امکان طرح دادخواست همزمان با تخلیه وجود دارد.

در چنین مواردی موجر میتواند همزمان با تودیع ودیعه مستاجر به حساب دادگستری ، گواهی طرح دعوای اجاره بها یا خسارت را نیز به شورای حل اختلاف ارائه کند. در این صورت ، معادل مبلغ اجاره بها یا مبلغ خسارت ، از ودیعه کسر شده و مابقی به مستاجر داده میشود.

مدت زمان گرفتن حکم تخلیه فوری

گرفتن حکم تخلیه فوری از طریق دادگاه میسر نیست. زیرا فرایند دادرسی در دادگاه زمانبر است. اما امکان گرفتن دستور تخلیه فوری از طریق شورای حل اختلاف وجود دارد. مدت زمان صدور دستور تخلیه یک هفته است . با احتساب مدت زمان ارسال دادخواست از دفتر خدمات قضایی به شورا که حدود یک هفته است در مجموع حدود 15 تا 20 روز برای گرفتن دستور تخلیه فوری مستاجر باید در نظر گرفته شود.

لازم به ذکر است بر اساس ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ، در صورت درخواست موجر مبنی بر تخلیه فوری ملک استیجاری ، مرجع قضایی موظف است ظرف یک هفته از درخواست برای تخلیه ملک اقدام نماید.

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه

باید دانست روند قضایی گرفتن سریع حکم تخلیه فقط از طریق مجاری قانونی وجود دارد. یعنی مراجعه موجر به دفتر خدمات قضایی و ارجاع دادخواست از آن طریق به شورای حل اختلاف. البته در تعداد معدودی از شوراهای حل اختلاف ، امکان ثبت دادخواست تخلیه به صورت مراجعه مستقیم موجر وجود دارد. اما تعداد این قبیل شوراها زیاد نیست و محدود به موارد خاص است.