عقد بیع ، انواع ، آثار و ارکان آن
عقد بیع و ارکان آن را بشناسید
آیا میدانید عقد بیع ، اثبات بیع و دعاوی مربوط به آن در زمره مهمترین موضوعات در علم حقوق بشمار میرود؟
باید بدانیم همواره مدارک لازم برای اثبات بیع و در صورت بروز اختلاف و رسیدن کار به مراجع حقوقی ، بدنبال وکیل اثبات بیع و حل اختلافات ، جزء مشکلات رایج در این زمینه میباشد.
این عقد از جمله عقودی است که طبق قانون مدنی ، بین خریدار و فروشنده برقرار و بر اساس آن خرید و فروش انجام میشود.
باید دانست در این عقد یا قرارداد ، فروشنده مالکیت کامل مبیع یا مورد معامله را در ازای دریافت ثمن یا همان پول به طرف دوم یعنی خریدار واگذار می‌کند.
در چنین شرایطی عقد بین طرفین صورت گرفته است. در ادامه توضیح بیشتری در این مورد ارائه خواهیم کرد.
ماهیت عقد بیع
هر معامله یا قراردادی که شامل خرید یا فروش باشد، عقد بیع محسوب میشود. عقد بیع طبق قانون مدنی از عقود لازم و معین است. یعنی نمیتوان از آن انصراف داده و یا آن را فسخ نمود.
مطلب مفید | عقد مزارعه
در علم حقوق و فقه ، به فروشنده ، بایع گفته میشود. همچنین منظور از بیع ، همان خرید و فروش و نیز مراد از مبیع ، مورد معامله و مقصود از ثمن ، همان وجه نقد یا پولی است که هنگام عقد بیع مبادله میشود.
در ادامه به تعریف ، ارکان و آثار و بررسی عقد بیع می‌پردازیم.
تعریف عقد بیع
در قراردادها به آثار بیع توجه کنید
بیع در لغت به معنای خریدن و فروختن است. به استناد ماده 338 قانون مدنی ، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
مطلب مفید | وکیل الزام به تحویل مبیع
بر مبنای تعریف یاد شده بیع عقدی است که باید دارای خصوصیات زیر باشد:
- مورد معامله وجود خارجی داشته ، ملموس و معین باشد مانند خانه ، ماشین و…
- مورد معامله نمیتواند منفعت و عمل باشد.
- ثمن در عقد بیع و معاملات امروزی همان وجه نقد است.
- بعد از انعقاد قرارداد و پرداخت وجه نقد(اگرچه فقط بخشی از مبلغ باشد) ، خریدار مالک مورد معامله خواهد بود.
آثار بیع
بر اساس ماده 362 قانون مدنی ، آثار بیع به قرار زیر میباشد:
مالکیت مبیع و ثمن
به استناد ماده 338 قانون مدنی میتوان گفت بیع عقدی تملیکی است. یعنی به عنوان مثال ، در خرید و فروش خانه به محض انعقاد بیع ، خریدار ، مالک مورد معامله خواهد شد. حتی اگر پول پرداخت نشده و خانه تحویل خریدار نشده باشد.
وجود خیار فسخ در عقد بیع مانع انتقال مبیع به مشتری نمی‌گردد. بنابراین هرگاه در معامله یک قطعه زمین، فروشنده شرط کرده باشد تا شش ماه حق فسخ معامله را دارا باشد، بلافاصله پس از عقد مالکیت زمین به خریدار انتقال پیدا می‌کند، نه آنکه انتقال مالکیت پس از انقضاء شش ماه حاصل شود.
ضمان درک
ضمان درک عبارت است از مسئولیت خریدار و مشتری نسبت به مستحق الغیر درآمدن مبیع و ثمن.
یعنی اگر بعد از انعقاد معامله معلوم شود خانه فروخنه شده متعلق به فروشنده نبوده ، وی وظیفه استرداد ثمن معامله را عهده دار خواهد بود. یعنی باید پول خریدار را به وی بازگرداند.
بخش اول مادۀ ۳۹۱ قانون مدنی ناظر بر این موضوع بوده و مقرر میدارد : در صورت مستحق الغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد.
مستند به مادۀ ۳۹۰ قانون مدنی اگر روشن شود بعد از گرفتن پول توسط فروشنده ، کل یا قسمتی از خانه و زمین فروخته شده متعلق به فرد دیگری باشد فروشنده ضامن است. اگر چه در هنگام عقد چنین تصریحی به ضامن بودن وی نشده باشد.
تسلیم مبیع
اولین التزام فروشنده (در هنگام فروش خانه ، ملک ، خودرو و نظایر آن ) ، تسلیم مورد معامله یا مبیع است. هر گاه تا قبل از تحویل مورد معامله خسارتی متوجه مال شود فروشنده مسئول آن خواهد بود.
قانون مدنی در مادۀ ۳۶۷ تسلیم را این چنین تعریف کرده است:
تسلیم عبارتست از دادن مبیع به تصرف مشتری، به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد.
تادیه ثمن
پس از انعقاد عقد بیع، صرف نظر از اثر فوری آن که انتقال مالکیت است، اولین تعهدی که بر عهدۀ خریدار قرار می‌گیرد پرداخت پول (تادیه ثمن) توسط وی میباشد.
همچنین فروشنده می‌تواند در صورت عدم پرداخت یا تادیه ثمن بر طبق مقررات خیار تاخیر ثمن ، بیع را فسخ کند، به بیان دیگر طرفین بصورت ضمنی قبض و اقباض عوضین را شرط نموده‌اند و عقد مبتنی بر این دو تعهد مستقر گردیده است.
به همین جهت است که عقد بیع را «تملیک عوضین» و «تعهد به تسلیم آنها» تعریف نموده‌اند که تا جزء اخیر این تعریف تحقق نیابد، جزء اول که انتقال مالکیت است نیز بطور کامل مستقر نمی‌شود زیرا هر یک از طرفین می‌توانند با توجه به خیارات قانونی عقد را فسخ نمایند.
قانون مدنی در بند ۴ ماده ۳۶۲ به این التزام مشتری تصریح دارد: «عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.
با ارکان صحت عقد بیع آشنا شوید
ارکان بیع واجد اهمیت هستند
باید بدانیم ارکان هر عقدی در قانون مدنی شامل مواردی است که با بررسی آنها صحت وقوع عقد مذکور بررسی میشود. درواقع زمانی میتوان از وقوع یک عقد اطمینان حاصل کرد که تمامی ارکان آن موجود باشد. معمولا برای هر نوع از انواع عقود ارکان مخصوصی تبیین شده است که در ادامه با ارکان وقوع بیع آشنا خواهید شد.
اول؛ ایجاب و قبول
ایجاب و قبول باید از سوی طرفین معامله ایجاد شود تا بیع صورت بگیرد. پیشنهادی از طرف خریدار به فروشنده در مورد مبیع ارائه میشود که به آن ایجاب گفته میشود.
در طرف مقابل خریدار آن را قبول می‌کند که همان اصطلاح قبول است. این رکن به‌معنای همان رضایتی است که خریدار و فروشنده از وقوع بیع دارند که می‌تواند شفاهی یا کتبی اعلام شود. به‌عنوان مثال فروشنده می‌گوید من این ملک را 4 میلیارد می‌فروشم و خریدار بگوید آن را خریدم.
دوم؛ متعاملین
متعاملین درواقع همان خریدار و فروشنده هستند که در قانون مدنی به ترتیب به آنها مشتری و بایع گفته میشود و باید دارای شروط اولیه برای برقراری معامله باشند. متعاملین باید به بلوغ عقلی رسیده و به اصطلاح عاقل، رشید و بالغ باشند.
به‌عنوان مثال عقد بیع با فرد مست یا بیهوش از نظر قانونی مردود است. همچنین وجود قصد و نیت برای وقوع عقد از شروط اصلی به‌حساب می‌آید.
سوم؛ ثمن
ثمن همان پولی است که بایع ملزم است بلافاصله بعد از انعقاد عقد بیع به مشتری بپردازد. این ثمن درازای واگذاری مالکیت مورد بیع انجام میشود. ثمن براساس وجه رایج کشور پرداخت میشود.
چهارم؛ مبیع
مبیع درواقع همان مال فروخته‌شده است که مالکیت آن بطورکامل و پس از عقد بیع از طرف فروشنده به طرف دوم یعنی خریدار منتقل میشود. البته مبیع باید دارای ویژگی‌هایی باشد تا عقد بیع صحیح و قانونی اجرا شود.
براین اساس مبیع باید دقیقا هنگام عقد بیع موجود باشد. از نظر قانونی قابلیت خرید یا فروش آن وجود داشته باشد. قبل از انعقاد عقد بیع باید مبیع را کاملا مشخص و معلوم کرد. همچنین مالیت داشتن مبیع از دیگر ویژگی‌ها است که البته تنها کافی است بین متعاملین برقرار باشد.
انواع بیع کدام‌اند؟
- بیع نقد؛ در این نوع عقد ، بایع و مشتری، مبیع و ثمن را بلافاصله پس از انعقاد عقد مبادله می‌کنند. یعنی بایع ثمن و مشتری مبیع را تحویل می‌دهد. اصطلاحا در این نوع بیع، ثمن و مبیع هردو حال هستند.
- بیع نسیه؛ زمانی که با توافق متعاملین بخشی از ثمن یا همه آن موجل باشد؛ درحالی‌که مبیع حال است و بلافاصله تحویل میشود. این بدین معناست که مبیع یا مورد معامله تحویل میشود اما همه یا قسمتی از پول در آینده پرداخت میشود.
- بیع سلف یا سلم؛ این نوع عقد برعکس بیع نسیه است که معمولا برای پیش‌خرید یا فروش ماشین یا خانه رخ می‌دهد. دراین‌صورت ثمن حال و مبیع موجل است.
- بیع کالی به کالی؛ در چنین بیع عقدی ثمن و مبیع هردو موجل است. بدین معنا که مشتری و بایع هردو با توافق حاصله آثار بیع را در آینده تحویل یا پرداخت می‌کنند.
کلام پایانی
عقد بیع از جمله عقود در قانون مدنی است که شرایط، ویژگی‌ها و ارکان مختلفی دارد که به آن اشاره شد.
معمولا موارد متنوعی در بین شروط عقد بیع بیان میشود که یکی از آنها بحث اهلیت متعاملین است.
از دیگر شروط عقد بیع آن است که موضوع معامله یا بیع کاملا مشخص و معین باشد و فروشنده و خریدار بدانند که قصد معامله چه چیزی را دارند. این بدین معناست که باید وصف مبیع، اندازه، تعداد یا حتی جنس آن وضوح داشته باشد که بعدا مورد دعوی نباشد.
اگر نیازمند انجام مشاوره تخصصی با بهترین وکلا هستید میتوانید با ما تماس بگیرید.
