فوت فروشنده و تنظیم سند و الزام وراث به آن
تنظیم سند رسمی در معاملات در صورت فوت فروشنده
در زمان خرید و فروش ملک (زمین ، آپارتمان و….) ، فروشنده موظف است در زمان مقرر و مورد توافق با خریدار در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و نسبت به انتقال ملک یا تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام کند. اگر وی این کار را نکند باید الزام وی به تنظیم سند را از دادگاه درخواست نمود.
حال فرض کنید قبل از تاریخ مورد نظر برای تنظیم سند و انتقال ملک ، فروشنده فوت کند، در این صورت تکلیف خریدار چه میشود؟
بطور خلاصه میتوان گفت اگر فروشنده ملک فوت کند، تعهداتی که در قرارداد بر عهده وی بوده برقرار خواهد بود. در نتیجه وراث فروشنده متوفی، به عنوان قائم مقام وی موظف خواهند بود تعهدات وی را انجام دهند. پس الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده به طرفیت وراث فروشنده امکان پذیر است. اما این کار دردسرهای خود را دارد و باید تشریفات خاص انحصار وراثت و تقدیم دادخواست به دادگاه و انتظار برای صدور رای قاضی دادگاه طی شود.
مطلب مفید | وکیل الزام به تنظیم سند
در این مقاله در مورد این فرایند یعنی الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده بطور خلاصه نکاتی را بیان خواهیم نمود. پس در ادامه با ما همراه باشید.
اهمیت تعهدات و توافقات طرفین معامله در تنظیم سند رسمی
فرض کنید فروشنده یک ملک و فردی به عنوان خریدار معامله ای را انجام داده باشند. بدین صورت که فروشنده ، ملک را در ازای مبلغ معین به خریدار بفروشد. بر اساس این معامله همچنین طرفین توافق کرده اند خریدار ثمن معامله یا مبلغ قرارداد را پرداخت کند. فروشنده نیز همزمان با دریافت مبلغ مورد نظر ، در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و سند ملک را به صورت قطعی به نام خریدار منتقل نماید.
در روز مورد نظر خریدار در دفترخانه حاضر میشود اما فروشنده در دفترخانه حضور نمی یابد. خوب در این موارد باید دید علت عدم حضور فروشنده چیست.
اگر علت، بی توجهی فروشنده به تعهداتش باشد باید علیه وی اقدام قانونی به عمل آورد. اما در مواردی خریدار متوجه میشود فروشنده قبل از تاریخ انتقال قطعی سند فوت نموده است. حال چه باید کرد؟
در چنین مواردی، با توجه به اینکه تعهد تنظیم سند از فروشنده متوفی به وراث وی انتقال می یابد بنابراین خریدار میتواند علیه وراث طرح دعوی نماید. یعنی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه وراث در دادگاه اقامه نماید.
در چنین مواردی ، وراث وظیفه خواهند داشت به جای متوفی در دفترخانه حاضر شوند و کار انتقال سند را انجام دهند.
خودداری وراث از این اقدام مانع از آن نخواهد شد که کار انتقال سند متوقف شود. بلکه اگر وراث در دفترخانه حاضر نشوند نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر میشود و بر اساس حکم دادگاه کار انتقال سند را انجام خواهد داد.
مطلب مفید | تقسیم ارث توسط دادگاه
نحوه طرح دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
خوب حال که متوجه شدید با فوت فروشنده، همچنین تعهد انتقال سند برقرار خواهد بود، باید ببینیم چگونه باید این کار را پیگیری نمود.
بعد از فوت فروشنده ملک ، خریدار نباید فکر کند نمیتواند موضوع خرید ملک را پیگیری کند.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده باید در قالب دادخواست به دادگاه حقوقی ارائه شود. برای ارائه دادخواست باید پس از تنظیم دادخواست متن آن را در اختیار متصدی دفتر خدمات قضایی قرار دهیم. دادخواست بعد از ثبت در سیستم ، برای شعبه دادگاهی که ملک در محدوده قضایی آن قرار دارد، ارسال میشود.
دفتر شعبه دادگاه پس از تعیین تاریخ رسیدگی ، آن را در سامانه ثنا ثبت و به طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده پیامک میشود.
دادگاه حقوقی ضمن بررسی محتویات پرونده ، چنانچه ادعای خریدار را احراز نماید و مدارک و مستندات و ادله خریدار به نفع وی باشد ، قاضی حکم به الزام وراث به تنظیم سند رسمی به نام خریدار معامله می دهد.
حکم صادره فرایند قطعی شدن را طی خواهد نمود. پس از قطعی شدن حکم ، به واحد اجرای احکام دادگستری ابلاغ میشود.
حال اگر وراث حکم صادره از جانب مقام قضایی را نادیده بگیرند، یعنی ظرف 10 روز پس از ابلاغ حکم برای انتقال سند اقدام نکنند نماینده دادگستری در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث سند قطعی ملک را به نام خریدار امضا خواهد نمود.(ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی)
اقدامات حقوقی قابل انجام در دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
- ارسال اظهارنامه برای وراث پیش از تقدیم «دادخواست الزام وراث به تنظیم سند» در صورتیکه فروشنده فوت کرده باشد.
- ارسال اظهارنامه معمولاً میتواند به عنوان یک مدرک مکمل ، پشتیبان و نسبتاً قابل قبول برای ارائه در دادگاه باشد . بدین معنا که خواهان میتواند ادعا کند که قبلاً اخطار و تذکر لازم را به خوانده دعوی داده است. ولی طرف دعوی توجهی به درخواست وی ننموده است.
- دادخواست الزام به تنظیم سند علیه تمام وراث مطرح میشود. یعنی هنگام تنظیم دادخواست اسامی همه وراث به عنوان خواندگان دعوی ذکر میشود. دادخواستی که اسامی تمام وراث در آن ثبت نشود ناقص خواهد بود.
- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده یا خواندگان، وراث فروشنده متوفایی هستند که ملک را به خواهان فروخته است.
- ممکن است فروشنده ای که فوت شده، مالک رسمی ملک نباشد یعنی در اداره ثبت اسناد رسمی، مالک ملک، شخص دیگری باشد. در این صورت علاوه بر وراث فروشنده، نام مالک رسمی هم باید به عنوان خوانده در دادخواست قید گردد.
- خواهان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به طرفیت وراث متوفی (فروشنده) ، در گام اول می بایست از طریق شورای حل اختلاف، گواهی انحصار وراثت را اخذ نماید.
- خریدار باید رابطه قراردادی خود را با فروشنده به اثبات برساند. بنابراین وجود مبایعه نامه و قرارداد میان طرفین دعوی میتواند ضامن موفقیت باشد.
- هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک، در صورت عدم حضور فروشنده یا وراث او در دفتر اسناد رسمی برای صدور سند رسمی خسارتی را به عنوان وجه التزام درج کنید تا بتوانید علاوه بر الزام خود فروشنده و یا الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده، خسارت ناشی از تاخیر در انجام این تعهد را هم دریافت کنید.
مستندات قانونی مرتبط با الزام وراث به تنظیم سند رسمی
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: ۹۹۶/۹۶/۷ شماره پرونده: ۶۹-۶۷-۶۲۵ تاریخ نظریه: ۱۳۹۶/۰۵/۰۱
چنانچه در معامله یک دستگاه ساختمان خریدار دارای وکالت بلاعزل از فروشنده برای انتقال سند باشد و پس از مدتی فروشنده فوت نماید آیا خریدار میتواند با استفاده از وکالتنامه مذکور اقدام به انتقال سند به نام خود نمایند یا اینکه بایستی علیه وراث موکل فروشنده برای الزام آنها به انتقال سند در دادگاه اقامه دعوی نماید؟ چنانچه پس از معامله مذکور خریدار یعنی وکیل فوت نماید آیا وراث او می توانند با استفاده از وکالتنامه اقدام به انتقال سند ساختمان به نام خود نمایند یا اینکه بایستی علیه فروشنده برای الزام او به انتقال سند اقامه دعوی نمایند؟
۱- با توجه به این که طبق بند سوم ماده ۶۷۸ قانون مدنی وکالت با فوت هر یک از وکیل و موکل منفسخ می گردد و با فرض فوت موکل قبل از انتقال ملک، چون اصل وکالت منفسخ می شود لذا در این فرض انتقال ملک مجاز نبوده ولی خریدار می تواند علیه ورثه فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح و دادگاه با احراز وقوع بیع می تواند حکم بر الزام ورثه فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مبیع در حق خواهان صادر نماید. ۲- همانطور که در پاسخ بند ۱ اعلام شد با فوت هر یک از وکیل و موکل وکالت منفسخ و مرتفع می شود.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: ۲۶۹۶/۹۵/۷ شماره پرونده: ۱۶۸۶-۱/۱۲۷-۹۵ تاریخ نظریه: ۱۳۹۵/۱۰/۲۲
الف دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت ب و ج اقامه و مدعی است با مبایعه نامه عادی ملک را از مورث خواندگان (ج) ابتیاع نموده است دادگاه از الف می خواهد گواهی حصر وراثت مورث خواندگان (ج) را ارائه کند الف اظهار می دارد گواهی حصر وراثت ندارد درخواست استعلام از اداره ثبت احوال جهت تعیین وراث ج را دارد با توجه به اینکه اداره ثبت احوال مرجع صدور گواهی حصر وراثت نمی باشد آیا دادگاه مکلف به اجابت درخواست خواهان است؟
تقدیم دادخواست و اقامه دعوا به طرفیت وراث یا برخی از آنها و رسیدگی به آن منوط به ارائه گواهی حصر وراثت نیست و اگر برخی از خواندگان ایراد عدم توجه دعوا مطرح نمایند، دادگاه به آن رسیدگی می کند و در هر حال رای صادره تنها نسبت به آن تعداد از وراث که طرف دعوا قرار گرفته اند واجد اثر می باشد. در فرض سؤال چنانچه دادگاه در توجه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به خواندگان و وراثت آنها از فروشنده تردید داشته باشد با توجه به ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی در امور مدنی می تواند هرگونه تحقیقی را که در این خصوص لازم می داند از جمله استعلام از اداره ثبت احوال معمول دارد.
